Дух противоречия

Казалось бы, для девелоперcких компаний на горизонте замаячил еще один шанс обеспечить себя заказами на строительство на ближайшие несколько лет. Формат build-to-suit наиболее применим в офисной, складской или индустриальной недвижимости. Так, в течение последних лет строительством «для себя» занимались крупнейшие ритейлеры, активно развивающиеся на российском рынке, например Metro Group. Данный формат успешно осваивали и компании с мощным административным ресурсом, у которых была возможность получить хорошие площадки под строительство, например, ТНК, ЮКОС, «Газпром».

Также заказчиками build-to-suit являются государственные корпорации, поэтому нельзя не сказать о схеме государственно-частного партнерства. Именно на государство возлагают надежды девелоперы, особенно когда речь идет о проектах комплексного освоения территорий. Например, одна из инжиниринговых компаний «ЭкоПрог», некогда оснащавшая объекты коммерческой недвижимости, сейчас получила заказ на строительство аэровокзального комплекса «Внуково». От такой возможности не отказались бы и девелоперы. Есть ли заинтересованность со стороны заказчиков, помимо государства, делающего акцент на развитии инфраструктуры?

Заказчики, где вы?

Вера Сецкая, президент GVA Sawyer, считает, что, несмотря на кризис, сегодня на рынке достаточное количество заказчиков на производственные площади, включая иностранные корпорации. По ее словам, строительство производственных площадей с административными и складскими помещениями инициируется и сейчас. «Мы выполняем в настоящее время такой заказ по build-to-suit для одной крупной американской производственной корпорации», – отмечает г-жа Сецкая.

О том, что заказчики-инвесторы есть и сделки по складским и индустриальным проектам в России идут полным ходом, говорит и Анна Сорокина, консультант отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle. «Даже приостановившие свои планы по экспансии компании в 2–3-летней перспективе надеются вернуться к своим планам по развитию и заработать в полную силу», – рассказывает Анна Сорокина. Более того, многие компании считают наиболее правильным входить в проект на условно низком рынке, воспользовавшись дополнительными скидками при покупке земельных участков, заказе подрядных работ. Можно выделить два направления: первое – это строительство «с нуля» по конкретному проекту заказчика с дальнейшей арендой помещения либо выкупом построенных помещений в зависимости от инвестиционных возможностей и стратегии заказчика. Второй вариант, по мнению г-жи Сорокиной, это поиск и приобретение помещений, находящихся на начальном этапе проектирования и/или строительства, которые возможно адаптировать в соответствии с пожеланиями будущего пользователя.

Хотелось бы верить этим достаточно радужным экспертным оценкам относительно развития build-to-suit в России, если бы не сомнения в наличии «интересующихся» заказчиков. Имена конкретных заказчиков проектов консультанты не раскрывают. Многие участники рынка все-таки убеждены, что сделок-заказов по строительству «под себя» сейчас нет и быть не может по нескольким причинам. В сложившихся условиях утрачена возможность финансирования для строительства. «Такого рода сделки становятся трехсторонними – девелопер – потребитель – инвестор, и как раз привлечение инвесторов становится ключевым моментом при реализации таких сделок, естественно, с ограничением их количества», – рассказывает Вячеслав Холопов, директора отдела складской, индустриальной недвижимости и земли Knight Frank Russia and CIS.

Однако исправить ситуацию не сможет даже определенное количество инвесторов, хотя некоторые из них заявляют об участии в build-to-suit. Недавно, например, представители компании Raven Russia Limited сообщили о намерении финансировать проекты только при условии, если будут найдены арендаторы будущих проектов.

«Мы пытаемся проводить сделки build-to-suit, но несмотря на то, что есть все предпосылки для развития формата в кризис, эта схема вообще не работает», – резюмирует Егор Дорофеев, руководитель отдела складской индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. Здесь есть свои подводные камни. Проблема в том, что ни один инвестор не будет реализовывать проект полностью на 100% из собственного капитала. Как правило, инвесткомпания вкладывает только часть капитала – от 30 до 50%. Предполагается, что остальные средства должны быть у заказчика или их нужно позаимствовать в банках.

Без кредитного финансирования строительство «для себя» не реализовать. «Как только появится определенная динамика в банковском финансировании, build-to-suit обязательно станет следующим этапом развития рынка», – предполагает Егор Дорофеев. На данном этапе схема build-to-suit может развиваться, если заказчик, которому нужен, например, склад или завод, сам профинансирует проект. Девелопер выступит в роли опытного генерального подрядчика: найдет земельный участок и организует строительство. Правда, это похоже на fee-девелопмент.

Камень преткновения

По словам Вячеслава Холопова, в строительстве «под заказ» существует и еще одна проблема. Это перепрофилирование уже подготовленных проектов и земельных участков в случае отказа заказчика участвовать в проекте по каким-то веским обстоятельствам, например, из-за местоположения, разрешенного использования участка и т. д. Поэтому ожидать резкой диверсификации у девелоперов на существующих площадках не стоит.

Майк Пирс, партнер, директор российского представительства EC Harris Rus, соглашается, что проекты build-to-suit для девелопера, помимо гарантированной оплаты и возможности привлечь финансирование на лучших условиях, таят в себе определенные риски. В частности, существует вероятность не оправдать надежды заказчика, не справиться с функциональными требованиями, не сдать проект в срок и др. В таком случае заказчик имеет право отказаться от готового объекта и требовать компенсации. Кроме того, для законченного здания будет трудно найти нового арендатора или покупателя, а значит, стоимость реализованного продукта может оказаться ниже рыночной. «Не стоит браться за проекты build-to-suit, если есть сомнения в их реализации на очень высоком качественном уровне», – резюмирует г-н Пирс.

Кроме того, не надо забывать, что на рынке сейчас полно готовых невостребованных объектов. Некоторые участники рынка настроены категорически против того, чтобы в данное время начинать строительство. Максим Жуликов, ведущий специалист департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty, назвал build-to-suit не спасением для девелопера, а гирей, привязанной к его ногам. Заемных денег, на которые привыкли рассчитывать строители, сегодня нет. Да и ожидание готовности проекта для сегодняшних заказчиков – непозволительная роскошь. «Те, кому нужна недвижимость, приобретут готовые площади, которых сейчас достаточно на любой вкус, и строить что-то дополнительное не имеет смысла. Надо закрыть стройки на ближайшие 2–3 года», – отмечает Максим Жуликов.

Кризис внес коррективы, освободились площади во многих бизнес-центрах, в том числе класса А, появились и маленькие по площади офисы, которые были в дефиците. Зачем какой-то крупной корпорации возводить объекты, если сейчас можно найти их за полцены? Все, что «под себя», – дорого, неопределенно и требует финансирования. «Вряд ли кто-то сможет просчитать перспективы на будущее и возможности отдачи от начатого сейчас строительства», – считает Максим Жуликов. Единственное, что могут сделать девелоперы для привлечения своих заказчиков, по мнению г-на Жуликова, это предложить отделку, ремонт под арендатора в бизнес-центрах с shell&core.

Вера Сецкая также подчеркивает, что появившийся на рынке большой выбор площадей дает более широкие возможности, и многие компании с меньшими затруднениями смогут найти то, что отвечает именно их потребностям. «Я не слышала, чтобы кто-то в последнее время начинал строительство корпоративного офиса «под себя», хотя, наверное, не в массовом порядке такие случаи есть», – рассказывает г-жа Сецкая.

Интерес к формату

Почему и каким заказчикам все же интересен build-to-suit? Преимуществом строительства «под заказ» считается эксклюзивность проекта. По словам Веры Сецкой, всегда трудно найти, например, офис, который бы отражал специфику конкретной компании и помогал решать конкретные производственные цели. Это и конфигурация офисных площадей, и набор инфраструктурных элементов, и интерьер. Существуют ли помимо эксклюзивности проекта и другие бонусы при строительстве build-to-suit, скажем, гораздо меньшие затраты на строительство или окупаемость?

По оценкам экспертов, стоимость проекта build-to-suit ничем не отличается от стоимости строительства стандартного, например, офисного здания, которое строится с целью продажи или сдачи в аренду, за исключением случаев, когда здание имеет какие-то особенные характеристики (технические или архитектурные), которые влекут за собой удорожание строительства. «Все отличие в том, что построенное за чужие деньги здание нельзя купить по себестоимости, поэтому проект build-to-suit для конечного владельца всегда дешевле, чем здание, которое он просто купил бы на рынке», – поясняет Вера Сецкая.

«Рассчитать стоимость объекта build-to-suit без просчета параметров подготовленного проекта нельзя, так как объект строится по индивидуальному проекту», – говорит Вячеслав Холопов. Девелоперы предлагают гибкие схемы при строительстве объектов под заказ: от продажи земельного участка с подведенными коммуникациями (как, например, предлагают компании Lemcon в индустриальном парке I-Park в Калужской области, Aksis&Co в своих проектах в Московской области) до выполнения функции заказчика до строительства объекта «под ключ» (например, компания Trimo во Владимирской области). Все зависит от пожеланий клиента.

Окупаемость инвестиций в строительство под заказ будет зависеть от многих факторов. Если у компании нет выбора и строительство специализированного объекта является единственным выходом для заказчика для развития бизнеса, принятие решений будет базироваться на потребностях бизнеса, а не только на сроке окупаемости.

По мнению Вячеслава Холопова, самое главное при строительстве по схеме build-to-suit для заказчика – это получение проекта «под ключ» с минимальными рисками в части развития площадки и строительства, а также повышение скорости строительства, обеспеченность необходимыми коммуникациями. Однако на практике все происходит не так…

За рубежом строительство под заказ может занимать всего год-полтора. В России же, «благодаря» различным административным проволочкам получение всех разрешений, подведение коммуникаций затягиваются на 2–3 года. Готовы ли заказчики ждать столько времени? Они и не ждут. Как рассказывают консультанты, в ожидании офисных проектов build-to-suit в качестве промежуточного звена компании готовы арендовать другие площади. Благо сейчас предложение по привлекательным расценкам велико.

«Не секрет, что иностранные инвесторы рассматривают российский рынок как рынок с повышенными рисками, в связи с чем сейчас многие компании предпочтут переждать тяжелые времена на арендованных площадях», – подчеркивает Вячеслав Холопов. А значит, строить сейчас не будут. Долгосрочные договоры аренды могут стать выходом для компаний с нестантартными запросами, например, для поставщиков автомобильных комплектующих, у которых нет средств для приобретения объектов в собственность.

Илья Кузнецов, директор отдела стратегического консалтинга Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, констатирует, что строительство «под себя» интересно только для крупных ритейлеров, работающих в «больших коробках». Это относится практически ко всем крупноформатным игрокам, представленным на российском рынке: «Лента», Castorama, OBI и др. Теперь, когда проекты многих торговых центров останутся на бумаге, build-to-suit может стать одним из основных способов развития. Правда, есть одно «но». Практически у всех крупных ритейлеров есть собственные подразделения, которые занимаются строительством. В этом случае сторонние девелоперы смогут получить заказ на build-to-suit, предложив наиболее выгодные по цене и качеству решения.

Несколько иначе выглядит ситуация со складами. Например, по информации Praedium ONCOR International, по соотношению качественных складских площадей на душу населения Россия в разы отстает от развитых стран. Отсюда вывод – появившиеся сейчас вакантные площади могут быть быстро заняты. По прогнозам Рубена Алчуджяна, управляющего директора Praedium ONCOR International, в силу нехватки площадей и отсутствия интереса у крупных инвесторов к спекулятивным проектам build-to-suit может стать временным выходом для пользователей стандартных складов. «Для удовлетворения разнообразных нужд арендаторов мог бы служить некий универсальный формат: стандартный склад с элементами адаптации под конкретного арендатора», – считает г-н Рубен Алчуджян.

Очевидно, что build-to-suit, к сожалению, не под силу обеспечить работой достаточное количество девелоперских компаний. «В условиях развивающегося финансового кризиса крупномасштабных проектов build-to-suit на рынке не появится, перестанут появляться и новые стандартные площади на спекулятивной основе», – считает Рубен Алчуджян.

Компаний, готовых вкладывать деньги в строительство «под себя», не много, так как для вложений в текущей ситуации необходимы значительные средства и уверенность в будущем своего бизнеса. «Из реальных заказчиков, пожалуй, можно отметить только крупнейшие международные корпорации, еще не присутствующие на российском рынке. Еще есть российские компании, чей бизнес стабильно растет даже в кризис», – подытоживает Вячеслав Холопов.

В целом участники рынка соглашаются, что в текущей экономической ситуации изменились порядок проведения сделок и число компаний, готовых входить в строительство проектов «под заказ». И хотя экспертные мнения «за» и «против» строительства «под себя» разделились, становится очевидным, что формат build-to-suit переживает сегодня не лучшие времена. Возможно, через некоторое время деньги инвесторов, банков и государства «вернут к жизни» этот формат.