По сегменту офисов класса А кризис прошел паровым катком. Девелоперы, построившие дорогие бизнес-центры на заемные деньги, оказались в тяжелом положении: спрос на дорогие кабинеты упал в разы, а ставки аренды пришлось снизить до 40%. О том, какие решения существуют в нынешней ситуации, рассказывает управляющий БЦ «РосЕвроПлаза» Владислав Офицеров.

– На момент сдачи «РосЕвроПлазы» в эксплуатацию топ-менеджеры компании определяли емкость новосибирского рынка офисов класса А в 130 тыс. кв. м. Как изменилась потребность Новосибирска за это время?

– Как минимум сократилась вдвое: к моменту середины 2008 года рынок мог вместить еще не более 60–65 тыс. кв. м. В своей оценке я исхожу из количества компаний, которые подтвердили свои намерения экспансии в Сибирь. Это главным образом транснациональный и федеральный бизнес, региональный в меньшей степени. Емкость действующего сегмента офисов – более 100 тыс. кв. м, это «РосЕвроПлаза», «Гринвич», «Кобра», строящийся Hilton. С некоторой натяжкой к классу А можно отнести и «Кронос».

– Какой из названных бизнес-центров является для «РосЕвроПлазы» наиболее ощутимым конкурентом? «Гринвич»?

– Вы будете удивлены, но не «Гринвич». Это «Кронос». Бизнес-центр, балансирующий на грани класса В, стал чуть ли не лидером рынка благодаря профессионализму команды. Менеджеры «Кроноса» умеют анализировать рынок, быстро реагировать на изменения, находить общий язык с арендаторами. По моим данным, процент заполняемости бизнес-центра близок к 64–68%, и это прекрасный результат в нынешних условиях.

– Чтобы достигнуть таких показателей, управляющим «Кроноса» пришлось приглашать арендаторов на нулевую арендную ставку при условии оплаты лишь коммунальных платежей.

– На тот момент это было экономически оправданно. Повторюсь еще раз: управляющие сработали безукоризненно, сейчас БЦ заполнен серьезными компаниями регионального уровня. И уже сейчас с ними можно начинать работать, обсуждать повышение ставок аренды.

– Как снизилась заполняемость бизнес-центров класса А в Новосибирске? Какой уровень вакантных площадей можно считать хорошим показателем для города?

– До кризиса уровень свободных площадей в 20–25% был очень хорошим показателем. А сейчас и 30–35% можно считать победой над рынком. Если говорить о «РосЕвроПлазе», то во второй половине 2008 года бизнес-центр был заполнен на 76%. У нас были надежды заполнить арендаторами 87–89% площадей, что является хорошим уровнем даже для Москвы. Однако спад в экономике заставил нас скорректировать планы: в I квартале 2009 года показатели упали до 47%. Правда, сейчас наметилась небольшая тенденция к росту – сдан 51% площадей. Если до конца года удастся поднять заполняемость до 64–68%, то я буду считать это очень хорошим результатом.

– Вы почувствовали отток арендаторов в начале 2009 года. А как развивалась ситуация в 2008 году?

– Для группы компаний первые тревожные симптомы кризиса появились в сентябре 2008 года. Тогда мы разработали антикризисные меры: урезали все расходы и внутренние издержки компании, сократили штат. Бюджет «РосЕвроПлазы» мы переделывали восемь раз и окончательно утвердили лишь в конце I квартала. Мы попытались просчитать самые разные модели развития ситуации на рынке и возможные ответы. Разработали варианты краткосрочных договоров, и они позволили оперативно реагировать на ситуацию. В итоге нам удается уложиться в запланированные финансовые показатели, что очень радует.

– Как снизилась рентабельность действующих бизнес-центров класса А с момента спада в экономике?

– Сейчас главным показателем эффективности для оценки действующих бизнес-центров является еженедельная доходность, а именно доход, полученный с пределенного количества квадратных метров за минувшую неделю. Наиболее высокие показатели у «Кроноса», «РосЕвроПлаза» находится на одном уровне с «Гринвичем».

– По данным аналитиков, по итогам 2008 года ставки аренды в среднем упали на 20–30%. Каким было снижение для класса А? Как снижение ставок может спасти положение с наполняемостью объектов?

– Действительно, ставки для помещений класса В упали на 20–30%, но для дорогих офисов ситуация была более тяжелая: снижение составило более 30%, а в отдельных случаях достигло 42–45%. Даже такой демпинг не всегда помогает избежать оттока арендаторов. Мы снизили ставки на 8, 11, 13, в отдельных случаях на 17%. Однако мы прилагаем неимоверные усилия, чтобы не снижать заявленный нами уровень арендной ставки.

– Ваши партнеры демпинговали, а вы удержались на снижении не более 17%. Как вам это удалось?

– Благодаря существующему пулу арендаторов. Значительная часть из них это трансконтинентальные компании. Несмотря на кризис они сохранили свою платежеспособность, и скидки им по большому счету не нужны. Часть из них так и не обратилась с просьбой о снижении оплаты. Месяц назад нам пришлось самим письменно уведомить их, что небольшое снижение ставок возможно. Другая часть арендаторов, напротив, трепетно относится к своим финансам. Они обратились с просьбой снизить платежи. Мы работаем с ними и приходим к взаимовыгодным решениям по оплате. Ряд компаний из-за сокращения штата переехали в меньшие помещения – 30–50 кв. м. Покинули «РосЕвроПлазу» лишь те, кто в силу кризисных условий прекратил существование или переехал в офисы 15–20 кв. м. Таких просто нет в составе БЦ.

– Получается, ваши арендаторы проигнорировали предложения конкурентов снять офисы класса А по цене от 600 руб./кв. м. Чем объясняется их лояльность?

– Громкие заявления о снижении ставок не всегда означают снижение реальных объемов платежей. Когда говорят о падении ставок на дорогие помещения, надо смотреть, включен ли НДС, как считаются коммунальные платежи. Как правило, в действующих объектах класса А немногочисленные арендаторы оплачивают полностью все 100% расходов по содержанию здания, то есть фактически они платят за себя и за «того парня». В «РосЕвроПлазе» 58,24% расходов по содержанию здания УК оплачивает из собственного кармана, из той прибыли, которую получает. В бизнес-центре, озвучившем предложение 600 руб./кв. м в месяц, инженерные системы созданы так, что отключить отдельное незанятое помещение или этаж невозможно. Добавьте сервисный сбор для обеспечения работы служб, который также должны оплачивать арендаторы. Если скрупулезно подсчитать все расходы, то выяснится, что ставка аренды по сравнению с нами ниже не в два раза, а всего на 30–40 руб.

– Есть ли возможность сократить расходы на техническое обслуживание здания? Насколько это существенный резерв для экономии?

– Резервы есть, но небольшие. Нам удалось добиться экономии в 1 млн. руб. в месяц.

Но дальше сокращать издержки не представляется возможным, это скажется на комфорте арендаторов. Из новосибирских БЦ наиболее удачно система создания микроклимата организована в «Гринвиче», где есть возможность отключать инженерные системы поэтажно. Нам же приходится в ручном режиме исключать из общего контура пустующие помещения.

– Вы попытались сэкономить на обслуживающей компании, ваши договоренности с Sodexo изменились?

– Сокращение коснулось только фонда зарплаты сотрудников Sodexo: их количество уменьшилось, наша компенсация также снизилась. В остальном наши договоренности остались прежними, сокращения бюджета не произошло. Ежемесячные расходы на содержание здания, включая инженерию, клининг, составляют 1,5–2 млн. руб. Это больше, чем расходуют собственники других зданий в Новосибирске.

– На ваш взгляд, рост спроса на качественные офисы совпадет с началом экономического подъема или арендаторам потребуется время?

– Для Новосибирска существенного роста спроса не стоит ждать раньше осени 2010 года, он будет обеспечен транснациональными и федеральными компаниями.

Возможен небольшой всплеск активности с октября: региональные компании, поспешившие скорректировать свои планы развития, вспомнят о давних планах. Благодаря им «РосЕвроПлаза» надеется увеличить количество арендаторов уже в конце года.

Загрузка...