ЗПИФН - возможность повышения эффективности операционной деятельности
Как показывает практика, одной из наиболее перспективных возможностей большинство экспертов считают использование в России закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. Ведущие участники рынка недвижимости собрались в Москве за круглым столом, организованным совместно компанией «Эрнст энд Янг» и Urban Land Institute для того, чтобы обсудить перспективы использования данного механизма.
Среди ключевых препятствий на пути широкого распространения ЗПИФН в России в ходе встречи были названы нормативно-правовые ограничения и неопределенность налогового законодательства, в том числе:
- Невозможность привлечения заемных средств (за исключением квалифицированных инвесторов)
- Строгие требования к составу и структуре активов фонда
- Ограничение максимального срока действия фонда
- Некоторые иные аспекты.
Что касается налогообложения, участники круглого стола отметили существенные налоговые преимущества использования российских ЗПИФНов (например, отсутствие налога на имущество применительно к имуществу ЗПИФНа). В то же время до сих пор остается ряд существенных вопросов - например, неэффективность, связанная с восстановлением НДС при внесении имущества в фонд, и не до конца урегулированные подходы к налогообложению иностранных пайщиков как при получении ими промежуточных доходов от деятельности ЗПИФНа, так и при погашении паев.
Отсутствие четких разъяснений компетентных органов и недостаток практического опыта в отношении налогообложения иностранных инвесторов, осуществляющих вложения в российские ЗПИФНы, оставляют управляющим компаниям, принимающим решения о налогообложения того или иного ЗПИФНа, широкие возможности для трактовки действующего законодательства.
Несмотря на все вышеперечисленные проблемы, во многих случаях эти вопросы могут быть решены при помощи надлежащего и своевременного структурирования. Российские ЗПИФНы уже зарекомендовали себя в качестве эффективного инструмента инвестирования и все более широко используются на практике. Также, по мнению экспертов, российские ЗПИФНы имеют большой потенциал для развития и могут успешно применяться на рынке недвижимости в качестве альтернативного инструмента для привлечения инвестиций. Скорейшее устранение оставшихся пробелов в законодательстве будет не только способствовать росту притока иностранных инвестиций в российскую недвижимость, но и укреплению позиции России на мировых рынках.