Виктор Лабуздко: «Мы строим там, где сконцентрированы основные средства»

– Расскажите об основных вехах развития компании?

– Судьбоносное решение в истории компании было принято семь лет назад, в 2002 году, когда я и мой друг и партнер по другим бизнесам Роман Тимохин решили создать компанию MR Group. Мы присматривались к девелоперскому бизнесу, хотя были далеки от строительной отрасли, но решили рискнуть и построить новое здание с нуля. В тот момент в стране существенно увеличился спрос на офисную недвижимость в связи с активным развитием бизнеса. Стремление арендовать помещение для бизнеса зачастую заканчивалось ничем. Подходящих площадей просто не было. Изначально мы рассматривали вариант работы по схеме редевелопмента. Тогда это было распространено – взять что-то старое, подкрасить, подремонтировать и сдать в аренду. Но мы приняли решение строить объекты «с нуля».

В то время в Москве было очень много самостроя – люди не задумывались о разрешительной документации. Нашим правилом в работе с первого проекта и по сей день стал идеальный порядок в официальной документации. До сих пор в MR Group сильнейшей стороной является согласование проектов и получение необходимой документации.

Нашим первым объектом стал бизнес-центр «Аэропорт», который был сдан в эксплуатацию в 2004 году. Многие говорили, что мы приняли очень смелое решение– строить офисный центр в жилой застройке. В то время здесь действительно были только жилые дома. Сейчас район сильно изменился, появились офисы многих компаний – DHL, до недавнего времени «Вымпелком». Перед началом строительства мы активно общались с экспертами, консультантами. Начали строить на собственные средства. Чтобы снизить финансовую нагрузку компании на тот момент, мы выставили площади на объекте на продажу. Это было действительно удачное решение – спрос на покупку площадей был очень большой. Продажа площадей в офисной недвижимости была новшеством, нашим уникальным предложением для рынка на тот момент. Тем более что мы продавали современные, инженерно оснащенные площади. Мы открыли продажи, когда было построено всего только три-четыре этажа. При возведении комплекса построили детскую площадку, провели благоустройство прилегающей территории.

Определенной вехой в развитии нашей компании стало решение строить на привлеченные от инвестора и собственные средства. Во многих проектах мы выполняли классические функции девелопера – развивать проект, доводить его до ума и выходить из него. Ведь в западном понимании девелопер крайне редко строит для себя.

Мы хотели, чтобы после завершения первого проекта компания не останавливалась и могла начать строить второй, третий, четвертый объект, а с кредитом и заложенным объектом это было бы невозможно.

Наш следующий проект был уже в четыре раза крупнее первого. Мы взяли площадку на первой линии домов по адресу ул. Сущевский вал, д. 18 – бизнес-центр «Новосущевский», который располагается рядом с Третьим транспортным кольцом. Собрали документы и построили объект. В этом проекте у нас также были инвесторы. Когда начался процесс строительства, основываясь на успешном опыте бизнес-центра «Аэропорт», мы выставили площади в комплексе на продажу. В итоге компания «Синтез» приобрела все площади комплекса. Бизнес-центр обрел своих владельцев, а мы взяли на себя обязательство достроить его и передать компании ключи. Таким образом, на объекте мы уже выступали как заказчики. Следующий период вспоминать приятно – цены на любые площади росли ежегодно на 30–40%. Каждый квартал – тренд только вверх.

Над нашим следующим проектом – бизнес-центром «Даниловский форт» – работал известный архитектор Сергей Скуратов. Он постарался соединить старину и современность – стекло и бетон с кирпичом разных оттенков. Очень интересное решение и необычайно красивый объект. Все площади комплекса впоследствии были проданы. Следующий проект – бизнес-центр «Двинцев» – мы также развивали как девелоперы и заказчики. Эти объекты собрали множество профессиональных премий и самых положительных отзывов от коллег и участников рынка.

Одним из лучших проектов MR Group стал бизнес-центр А-класса Victory Plaza на Ленинградском проспекте. 22 июля пройдет торжественная церемония открытия комплекса. К моменту его открытия офисы в комплексе реализованы на 90%.

Несмотря на кризис, MR Group продолжает развитие. Я давно не слышал, чтобы кто-то из девелоперов сегодня начинал новый проект. В основном большинство застройщиков доделывают начатые, а многие вообще заморозили объекты. А у нас в конце мая состоялась торжественная церемония закладки первого камня в основание бизнес-центра «Трио». Я считаю, что в отсутствие банковского финансирования и состояния общего кризиса на рынке мы приспособились к сегодняшнему дню. И, как показала практика, довольно успешно: привлекли к работе подрядчиков, которые выступили одновременно соинвесторами, придали хорошо знакомому понятию «бартер» новое значение – антикризисной коммерческой стратегии. Всего компания MR Group привлекла к работе над этим проектом 4 подрядные компании, которые выполнят все основные виды строительных работ. Общая стоимость проекта составляет $105 млн. 60% бюджета проекта составляют строительно-монтажные работы, часть которых (фасадные, монолитные работы, внутренняя инженерия и др.) будет выполнена подрядчиками за счет собственных ресурсов. По итогам за работу они получат около 30% площадей комплекса. По завершениb строительства (I квартал 2011 года), по нашим расчетам, стоимость квадратного метра в БЦ «Трио» составит от $4000 до $5000. Подобную схему мы рассматриваем и на других проектах – бизнес-центре «Новоданиловский» в Москве, жилом комплексе класса De luxe «Актер Гэлакси» в Сочи.

– Как вы считаете, по-прежнему ли актуальны классические принципы создания удачного проекта, такие как местоположение, качество строительства? Или в кризис востребовано что-то другое?

– Сейчас, в кризис, все встает на свои места, как это должно быть и как это было в Европе или Америке. Если ты хочешь получить суперздание в суперместе, ты очень дорого будешь платить и получишь его вдвое, втрое дороже, чем при осуществлении девелопмента в менее знаковом месте, чуть дальше от центра.

Ведь посмотрите, что происходило в Москве. Многие девелоперы бились за площадки в центре столицы. Соответственно там была жесткая конкуренция и дорогие первичные вложения. Земля, коммуникации, инвестконтракты стоили больших денег. Себестоимость проекта оказывалась вдвое, втрое дороже, чем, скажем наш бизнес-центр «Новосущевский». Но, конечно, и арендные ставки в центре были дороже.

Подальше от центра все можно было сделать быстрее и дешевле, но и ставки аренды или продажа тоже были другими. В принципе все то же самое, но чтобы получить ту же самую эффективность, что и в центре, нужно было вдвое больше площадей. Пять лет назад это работало. Ведь в центре никто не даст построить, скажем, 40 тыс. кв. м. Такого масштаба строились только единичные проекты, в основном площадь объектов колебалась от 8 до 12 тыс. кв. м. Соответственно можно было повторить этот успех подальше от центра, без лишней головной боли, но, построив в два, два с половиной раза больше площадей. По вложенным деньгам это в принципе то же самое.

Но в 2007–2008 годах эта ситуация начала хромать на обе ноги, потому что выросла цена на строительные материалы – цемент, арматуру, бетон; выросла стоимость инженерного оснащения, подорожала рабочая сила, повысились услуги генподрядчиков, и разница по цене между комплексом класса А в центре и бизнес-центром, построенном подальше, стала очень близкой. Вот почему девелоперы стали уходить за МКАД, в область, где себестоимость строительства гораздо ниже.

Конечно, хорошее местоположение было и остается одним из важнейших показателей удачного проекта. Но кризис расставил все по своим местам – здания класса А+, которые в докризисное время активно создавались девелоперами, не будут сегодня так востребованы. Люди стали более осмысленно подходить к выбору офисов. Адекватность цены и ее соответствие классу комплекса и его показателям встали на первое место. Люди больше не хотят переплачивать. Но благодаря кризису компании, которые раньше могли рассматривать офисы только за МКАД, сегодня присматриваются к бизнес-центрам класса B в деловых районах Москвы. Безусловно, важным показателем является качество строительства и эффективность самого проекта. Мы сотрудничаем с лучшими архитекторами, среди которых Сергей Чобан, который разработал для нас 6 проектов.

– География вашей деятельности распространяется в основном на Москву. Есть два жилых комплекса в Сочи. Почему?

– Работа в Москве и Сочи – наш осознанный выбор, наша стратегия. Мы строим там, где сконцентрированы все основные средства. В Москве у нас находится большая часть проектов и уже законченных объектов. Реализация проектов в Сочи стала важным этапом в развитии компании. Многие девелоперы начали осваивать регионы. А Сочи сегодня – это третья столица России, главный курорт, очень привлекательный регион для инвесторов. Мы уверены в том, что Сочи действительно станет русскими Каннами.

Мы начали строить там первый комплекс «Королевский парк» еще до провозглашения города олимпийской столицей. Мы его уже завершили и начинаем возводить второй комплекс «Актер Гэлакси». Этот регион сегодня действительно очень привлекательный для инвестиций.

– Вы упомянули, что в конце мая состоялась церемония закладки вашего бизнес-центра «Трио». Вы уверены, что после завершения его строительства спрос на высококлассные офисы восстановится?

– Да, уверен. Когда в сентябре и до нас дошел кризис, у всех началась паника. В ноябре-декабре продажи шли плохо. Банки начали у всех отзывать кредиты, а продать коммерческие площади или квартиры, несмотря на большие скидки, было очень сложно. Количество сделок было мизерным. Конечно, все это повлияло на финансовое положение компаний. Люди просто сжались в комок и ждали, что будет. Сейчас я считаю, что ситуация начала выправляться. Цены по сравнению с декабрем подросли, сделки идут одна за другой. Мы активно продаем свой бизнес-центр Victory Plaza в Москве. Очень активны продажи квартир в Сочи. К нам приходят люди, они нормально общаются, подписывают контракт и, самое главное, оплачивают его. Важно, что и количество обращений по жилой и коммерческой недвижимости растет.

– Ваша компания занимается управлением реализованных объектов самостоятельно?

– Да, у нас есть компания MR Service. Изначально мы работали как компания полного цикла и хотели, чтобы все, что связано с девелопментом, строительством и продажами и последующей эксплуатацией, было свое. Но потом мы проконсультировались, проанализировали мировой опыт, тенденции и приняли решение, что этого не стоит делать. И часть функций отдали на аутсорсинг с целью минимизации затрат и оптимизации человеческих ресурсов. В результате мы работаем с ведущими компаниями по консалтингу и продажам – CB Richard Ellis, Colliers Int., Knight Frank, Jones Lang LaSalle, проводим тендер и выбираем лучшего генподрядчика. Но управление и эксплуатацию объектами мы решили взять на себя. Там появилась компания MR Service.

– Стоит ли перед компанией проблема реструктуризации долгов? Как вы сегодня привлекаете финансирование?

– Нет, мы, в отличие от многих коллег, избавлены от проблем с выплатой крупных долгов. Компания MR Group пересмотрела стратегию развития в связи с экономическим кризисом. Мы приняли решение не останавливать реализацию проектов, поэтому искали оптимальный вариант с точки зрения привлечения инвестиций. Бартер с подрядчиками на данный момент оказался одним из лучших решений. Когда банки и крупные инвестиционные фонды занимают выжидательную позицию, подрядчики готовы принимать участие в реализации проектов недвижимости своими строительными мощностями и капиталами. Очевидно, что строительная отрасль вслед за девелоперским сектором пострадала от экономического кризиса. После того как девелоперы заморозили проекты, подрядные компании лишились строительных объемов. На рынке сегодня существует большое количество подрядчиков, которые имеют свои строительные мощности, собственную рабочую силу, партнеров-инвесторов и свои капиталы. Компании не считают целесообразным простой всех этих существующих ресурсов. Главная особенность работы по бартеру – это огромный кредит доверия между девелопером и подрядчиком. Полная уверенность в том, что проект будет действительно реализован. Помимо работы по бартеру мы начали привлекать инвесторов, готовых вложить в проект суммы от $500 000.

– Какие планы у компании на среднесрочную и долгосрочную перспективу?

– Глядя на то, что творится в стране и мире, наши планы на будущее не в розовых, но и не в серых тонах. Мы заработали за эти годы определенную репутацию, наработали определенные средства и верим, что сможем развиваться дальше. Главное, что у нас есть интересные проекты, над которыми мы продолжаем работу несмотря ни на что. Портфель компании сегодня составляют 16 объектов, 8 объектов реализовано, 8 находится в активной работе. Наша цель – удержать лидирующие позиции и построить действительно качественные проекты. Большинство их них – это по-прежнему коммерческая недвижимость в Москве и жилые проекты класса de luxe в Сочи.