Как доверить свой объект

Есть мнение, с которым трудно не согласиться, – большой собственник обойдется без привлечения сторонней УК. Он создаст свою. Для крупного и эффективного собственника доступны и объемы инвестиций в создание эффективной компании, и ресурс для принятия решений стратегического характера, доступны и бонусы от экономии на масштабах.

Но все-таки довольно часто выбор между своей и сторонней компанией для такого собственника тесно связан с выбором, нужен ли этот вид бизнеса в портфеле.

Аргументы «за» очевидны:

• Гарантированный объем продажи услуг УК (собственные объекты).
  
  
• Стабильность и прогнозируемость финансовых потоков (включая прибыль) создаваемой компании в краткосрочной и, возможно, среднесрочной перспективе.
  
  
• Самостоятельный контроль над проектами.
  

Аргументы «против» – они же аргументы «за» приглашение сторонней УК:

• Наблюдается рост капиталоемкости бизнеса УК и, следовательно, увеличение сроков возврата инвестиций в старт-ап.

Нужны профессиональные УК. Если посмотреть на рынок торговой недвижимости – там максимально востребованы именно такие УК, и входить становится все сложнее, а кризис ставит задачи по поиску новых решений, и зачастую в плоскости экстремальной оптимизации затрат.

Ослабление концентрации на уже освоенных направлениях бизнеса. Отвлекает внимание руководства от приоритетных задач (для УК же развитие своего направления и есть приоритетная задача). В сложной кризисной обстановке девелоперам необходимо удержать на плаву основные подразделения, и некогда отвлекаться на тактические вопросы.

Крупной компании, не занимающейся недвижимостью, но так или иначе владеющей достаточно большими ее объемами, нет резона инвестировать в непрофильный бизнес, при том что в некоторых секторах экономики уже наметились тенденции к освобождению от непрофильных активов.

Стоит отметить, что набор плюсов и минусов работы со сторонней УК зависит в основном от того, с какой категорией собственников приходится сотрудничать, и хотя большинство тех аргументов, что уже были озвучены, подходят для всех категорий, существуют и специфичные для каждого в отдельности.

Категории собственников:

1. Крупный инвестор в недвижимость

Цели его деятельности – сугубо финансовые, и формулируются как некий баланс между задачей максимизации доходности и минимизации рисков инвестиций. К физическим параметрам недвижимости такие инвесторы имеют минимальный интерес, оставляя все операции на объектах полностью в зоне ответственности управляющего. Основной интерес проявляется к отчету об оценке, ставке капитализации, генерируемому денежному потоку и т. п.

Требование по снижению рисков во многом определяет стратегию присутствия инвестора на рынке. Это и профессиональное управление объектами, и мероприятия по снижению отраслевых и географических рисков – такому инвестору нужны большие объекты, и желательно не в одном регионе.

Инвестор также зависим от внешней оценки своей деятельности. Это накладывает требования по финансовой прозрачности, накоплению публичной истории привлечения средств и одновременно по масштабам бизнеса.

Имея надежного партнера в виде независимой УК, он сможет максимально сконцентрироваться на инвестировании в новые проекты, сохраняя стабильно эффективное управление портфелем.

2. Небольшой инвестор

Небольшой объем бизнеса, небольшие проекты диктуют собственнику требования делать все в режиме экономии, силами компании, с минимальным привлечением дорогостоящих профессиональных консультантов и специализированных подрядчиков. Основной принцип – «пусть чуть хуже, но зато дешевле: все сами сделаем». Этот тип собственников представляет инвестора, девелопера и управляющего в одном лице. У такой компании есть только внутренний клиент – она сама.

Собственники оказываются более других зависимы от вилки доходов и расходов: привлечение заемных средств для них – дороже. Инструментарий привлечения также ограничен кредитными продуктами, возможности фондового рынка оказываются практически недоступными. Риски обусловлены ограниченным портфелем объектов недвижимости. Известные затруднения имеются и с экспертизой в предметной области: специалисты компании получают доступ к информации об актуальных тенденциях рынка позже других, так как получают ее из третьих рук. Таким образом, гонка за эффективностью концентрируется на тактических решениях (сэкономить на туалетной бумаге), недостаточно используются стратегические возможности.

Поскольку такой собственник, как правило, в равной степени малоэффективен в каждом из сегментов своей деятельности, задача УК – убедить его в возможности повышения эффективности за счет делегирования части функций УК и концентрации внимания на оставшихся. Здесь одинаково хороши следующие аргументы:

Вероятное снижение эксплуатационных затрат за счет более низкой себестоимости производимых работ, связанной все с той же экономией на масштабе и более четким планированием рабочего времени персонала (использование мобильных решений).

Улучшение качества управления за счет оптимизации бизнес-процессов, стандартизации, материальной заинтересованности УК (гонорар за успех), а также за счет того, что команда профессиональных сотрудников УК постоянно совершенствуется, работая с различными объектами, решая разнообразные задачи, постоянно обучаясь.

Повышение лояльности клиентов и, как следствие, их удержание за счет концентрации на комфорте размещения их бизнеса.

Перераспределение части рисков на УК, профессиональная ответственность которой застрахована.

Упрощение процесса управления (работа с персоналом заменяется работой с продавцом, что дает больший рычаг давления).

3. Корпоративный собственник – это собственник недвижимости, используемой под нужды своего бизнеса

В целях данной категории собственников основным пунктом будет комфортное размещение основного бизнеса и поддержание необходимых параметров рабочей среды.

Однако, учитывая стоимость недвижимого имущества, затрат на его обслуживание и рост налогового бремени, современные собственники ставят и иные цели, связанные с управлением принадлежащими им непрофильными активами:

Повышение эффективности использования исходя из реального состояния комплекса.

Снижение корпоративного воровства, которое при разветвленной филиальной структуре может процветать незаметно для материнской компании.

Разделение рисков основного бизнеса и владения и обслуживания недвижимости.

Достижение всех вышеперечисленных целей невозможно без специализированного контроля за всем портфелем недвижимости. Вот почему профессиональная УК может помочь решить не только текущие проблемы, но и стать долгосрочным партнером, обеспечив:

• Упрощение управления имущественным комплексом через формирование и постоянную актуализацию единого реестра имущественного комплекса.
  
  
• Снижение убытков от корпоративного воровства через инвентаризацию хозяйственных договоров и сдачу в аренду неиспользуемой в настоящий момент недвижимости.
  
  
• Участие УК в обеспечении роста компании-собственника и снижение тем самым естественных его ограничителей.
  

4. «Красный» директор

Это самая непредсказуемая и самая сложная категория собственников. Получил недвижимое имущество «в наследство», например, при приватизации завода, затем потребность основного бизнеса в недвижимости сократилась, и собственник годами лишь поддерживал ее на плаву, в рынке, благо рынок арендодателя до недавнего времени позволял удерживаться в нем практически всем объектам.

Отсутствие стартовых инвестиций обуславливает относительно низкую значимость таких финансовых индикаторов, как стоимость имеющихся активов, ее изменения, уровень доходности на вложенный капитал. Доход от арендного бизнеса выполняет роль личной (или коллективной) пенсионной программы.

Цель деятельности такого собственника:

• Сохранение существующих финансовых потоков.
  
  
• Поддержание уверенности в их стабильности («не отнимут»).
  
  
• Снижение бремени постоянно накапливающихся проблем.
  

Эти цели были реализуемы на стадии всеобщего роста рынка. Но рынок показал обратный тренд, и тут же проявились качества объектов, которыми владеет данный тип собственников.

Классические аргументы сторонней УК о повышении эффективности и прозрачности не действуют, так как эффективность управления собственностью, доставшейся за копейки, ничто по сравнению с гарантией полного самостоятельного контроля (а соответственно, как порой может показаться, безопасностью). Прозрачность же ввиду отсталых представлений о финансовом и налоговом менеджменте – противоестественное явление.

Сам факт разговора о гипотетической возможности «красного» директора отказаться от самостоятельно управления – уже большая победа УК, а подписание контракта – олимпийская победа.

Но плюсы от работы со сторонней УК у такого собственника все же имеются. Они лежат в плоскости решения давно наболевших проблем:

• Снижение рисков внезапного возникновения проблем с содержанием имущества (которые до этого все учащались, и все до мелочей надо было контролировать самому).
  
  
• Понимание завтрашних перспектив позволяет взглянуть в будущее, своевременно прогнозируя и анализируя риски.
  
  
• Появляется свободное время, которое, как и любой другой ресурс, можно использовать на более интересные цели (заниматься любимым делом).
  

Опять же риски перераспределяются между собственником и УК (наконец-то собственник в случае нештатной ситуации сможет найти ответ на вопрос «кто за это в ответе и кто будет платить?»).

Если такой собственник и помышлял о создании собственной УК, то ресурсов скорее всего ему не хватит, или может так сложиться, что он будет постоянно финансировать убыточную отрасль.

Можно выделить также ряд общих сложностей в процессе самостоятельного управления, определяемых в том числе масштабами бизнеса, которые необходимо знать и понимать собственникам при принятии решения:

• Персонал. Проблема квалифицированного персонала существовала всегда, кризис повлиял на уровень заработных плат, но не произвел существенных улучшений в подготовленности соискателей.
  
  
• Технологии обеспечения качества для малых объемов небюджетны. Внедрение процессного подхода и стандартов менеджмента качества услуг сегодня де-факто являются основным требованием рынка к управляющим компаниям. Стоимость технологии формализации и регламентации практически не зависит от объемов бизнеса. Данные затраты, будучи распределенными на большой объем обслуживаемых объектов, окажут значительно меньшее влияние на итоговую стоимость услуги, существенно повысив качество.
  
  
• Ограничены возможности в мотивации собственных служб (затратная служба у собственника для УК же является основным источником коммерческого дохода).
  
  
• Дисбаланс интересов крупных и мелких участников рынка, неравноправное сотрудничество.
  

Неправильным будет утверждать, что УК состоят из одних только достоинств. Пропаганда подобных суждений не может способствовать развитию отрасли. И в этой связи необходимо ставить себя на место собственника и анализировать его мотивы «против». А большинство собственников беспокоит следующее:

• Потеря монопольного контроля над большинством бизнес-процессов в условиях административного рэкета и развитого рейдерства (держать все под контролем – кредо современного собственника).
  
  
• Местами возможно частичное снижение оперативности в работе за счет увеличения звеньев в цепи принятия решений.
  
  
• Рынок управления недвижимостью хоть и не самый молодой, но недостаточно зрелый. А это значит, что накопленного опыта может быть недостаточно для реализации всех заявленных радужных перспектив (бардака везде хватает).
  
  
• Чистоплотность бизнеса – иллюзии, положительный имидж – часто обман (волк в овечьей шкуре).
  

Управление финансовыми потоками сторонней организацией в наше время недопустимо. А значит, полностью переключиться на «идеальную модель аутсорсинга» не удастся.

Часть из этих фобий предстоит просто пережить, с другой частью можно и нужно работать.

Итог

Привлечение сторонней профессиональной управляющей компании – не единственное и не безусловно-гарантированно-правильное решение, но в большинстве случаев позволяет:

• Выделить процессы управления объектом из всех процессов компании.
  
  
• Определить критерии оценки качества каждого из процессов.
  
  
• Контролировать управление объектом на основе показателей эффективности.
  
  
• Разделить зоны ответственности и рисков между бизнесами: арендным и управления объектом. В частности, замена управляющей компании может быть произведена легче и с меньшими затратами, чем замена своего подразделения и т. п.
  
  
• Присоединиться к опыту и возможностям экономии на масштабах, доступных крупным компаниям.
  
  
• Получить прозрачность и доказуемость управленческих решений для сторонних заинтересованных лиц – аналитиков, инвесторов, кредиторов.
  
  
• Сконцентрироваться на основной деятельности либо заняться любимым делом, на которое давно не хватало времени.
  
  
• Больше заниматься стратегией, меньше тактикой.
  
  
• Понять среднесрочные и долгосрочные перспективы.
  
  
• Своевременно и адекватно реагировать на изменение конкурентной среды.