Уральский девелопер в поисках денег

По словам директора инвестиционной компании RED Олега Кудрявцева, до кризиса стандартная схема привлечения финансирования в строящиеся объекты выглядела следующим образом: 30% – собственные средства, 70% – заемные. По оценкам экспертов, около 90% уральской недвижимости возводилось с привлече­нием банковских займов. Практиковались две схемы получения банковских денег: схема залогового финансирования и схема проектного финансирования

Однако с началом кризиса привычный инструмент привлечения денежных средств стал недоступен для преимущественного большинства региональных девелоперов. Олег Кудрявцев посетовал, что банки фактически прекратили проектное финансирование, процентные ставки безумно высоки и по заключенным договорам изменяются в одностороннем порядке, оценка залогового имущества занижается в разы. «Все происходящее похоже на подготовку к «законному рейдерству» и очередному переделу собст­венности. Поэтому, несмотря на решения кредитных советов брать займы, положить свою голову на гильотину финансового инструмента большого желания не возни­кает», – подчеркнул эксперт.

Неудивительно, что в текущей ситуации объявивший себя банкротом крупнейший на Урале девелопер «Кит-Кэпитал» одной из главных причин своих проблем официально назвал недобросовестное поведение банкиров, поднимающих в одностороннем порядке процентные ставки и не выполняющих свои обязательства по предоставлению кредитов.

Стройка? Нет, не дам

Заявляемые банками процентные ставки на период строительства в настоящее время составляют 25–30%, что в 2–3 раза выше докризисных показателей. Впрочем, условия кредитования сегодня чрезвычайно жесткие не только в отношении ставок. По словам главы компании «Урал-Гермес» Александра Засухина, залоговые требования увеличились в 2–3 раза, соотношение заемных и собственных средств достигло порога 60/40% соответственно.

Директор агентства коммерческой недвижимости «E.R.A» Сергей Еремеев разделил банки на два лагеря. Первый реагирует так: «Стройка? Нет, не дам и даже рассматривать не буду». Второй: «Стройка?! А какая у вас стадия? А за какой период окупите проект? А не высокие ли ставки заложены в проект?» «Если в первом случае сразу отказ, второй вариант тоже не лучше, так как даже грамотно просчитанный проект не дает гарантий в получении кредита, а согласование всех нюансов занимает очень много времени и средств», – считает Сергей Еремеев.

Оценивая свои возможности и риски, некоторые игроки рынка даже не пытаются теперь обращаться в банки за кредитами. «Мы не рассматриваем банки как источник финансирования проектов даже в самой минимальной степени, – сообщил председатель совета директоров УК «Мост» Кон­стантин Васильев. – Банки сегодня больше являются потенциальными продавцами объектов недвижимости, нежели кредиторами. Если в течение года не произойдет оживления на рынке, большая часть недвижимости окажется в собственности банковских групп. Какой им смысл финансировать новые строительные проекты – им бы кто помог с собственными разобраться».

У директора компании MD&T, регионального партнера GVA Sawyer, Ксении Теньковой похожее мнение. По ее словам, начиная с февраля текущего года основным направлением работы с банками является не столько финансирование проектов, сколько обсуждение перспектив реализации объектов залога в досудебном и судебном порядке.

Дам, но только избранным

Позиция самих банков малоутешительна. «В сложившейся в стройкомплексе экономической ситуации виноваты не банки, – указывает заместитель председателя правления ОАО «СКБ-банк» Евгений Павлов. – Мир изменился, поэтому должен измениться каждый участник рынка. Остывающая экономика характеризуется снижением спроса, цен и денежной массы. Банковские ставки выросли, условия предоставления кредитов ужесточились, эпоха «длинных» дешевых денег кончилась. Сегодня деньги «короткие», дорогие и выдаются на жестких условиях. И к этому надо привыкнуть».

С ним согласен заместитель управляющего КМБ Банка Евгений Зайцев, который подчеркнул, что современные условия характеризуются более жесткими требованиями и всесторонним анализом финансовой отчетности клиента, залогового имущества, платежной дисциплины. Вместе с тем Евгений Зайцев отметил, что КМБ Банк сегодня использует гибкие схемы финансирования своих клиентов. В частности, реальная альтернатива кредиту на оборотные средства, который по разным причинам может быть недоступен, – возвратный лизинг. Начальник отдела проектного финансирования Уральского банка Сбербанка РФ Евгений Чернышев так обрисовал текущую ситуацию на рынке: «Большинство банков, несмотря на декларируемые возможности по кредитованию на длительный срок, работают в нише кратко­срочного кредитования. Сроки кредитования в настоящее время не превышают одного года, чаще всего – полгода. Ставки кредитования также увеличились – в среднем с 14–16% до 20–25%».

Позиция Сбербанка

В Уральском банке Сбербанка РФ кредиты выдавать не прекратили. «Более того, государство поставило перед нами задачу ежемесячно на 2% увеличивать кредитный портфель», – отметил Евгений Чернышев. В структуре портфеля Уральского банка Сбербанка РФ на 1 января 2009 года на строительную отрасль приходится 17,28%, это второе место после металлургии (34,26%). Основными приоритетами банка на 2009 год в инвесткредитовании по строительным проектам являются: проекты, реализуемые с господдержкой, предусматривающие выкуп жилья у застройщиков; проекты, инвестиционная фаза которых предполагает начало строительства не ранее II–III квартала 2010 года, при условии вложения собственных средств в сумме не менее 30% от стоимости проекта. срок кредитования – до 7 лет, средний уровень процентных ставок с учетом всех комиссий – 18–20% в рублях, 11–13% в долларах США, евро; обес­печение – залог имущественных акти-вов, акций, поручительства учредителей. Еще одно важное условие – это переход на обслуживание Сбербанка РФ в том числе и по другим банковским продуктам.

Несмотря на более жесткие условия, ряд девелоперов, работающих в Уральском регионе, продолжают тесно сотрудничать с банками. Правда, обычно это крупные федеральные игроки. «У нас налажены многолетние партнерские отношения со Сбербанком РФ. Конечно, многим девелоперам получить кредит сейчас стало сложнее, но надежные, хорошо спланированные проекты всегда способны привлечь к себе финансирование. DVI холдинг получает кредиты на реализацию проектов от Сбербанка РФ», – сообщил президент холдинга Вячеслав Каминский.

Альтернативы

Выбирая новые варианты привлечения де­­нежных средств, уральские игроки рынка рассматривают государство, непрофильные компании и частных инвесторов. «По­­тенциальным инвестором могу назвать лишь государство, которое платежеспособно и готово при условии относительно низких цен покупать объекты недвижимости», – считает глава уральского филиала ИК «Аккорд-Инвест» Константин Селянин. С ним согласен Игорь Суханов: «Многие строительные компании развивались, не обращая внимания на собственную эффективность, используя лоббирующие схемы. Возможно, государство будет покупать и такие компании». А Сергей Еремеев добавил, что государственные московские компании уже проявляют активный интерес к объектам на Урале.

Александр Засухин видит в качестве источников финансирования региональных проектов средства федеральных, международных компаний и инвестиционных институтов. По словам Олега Кудрявцева, большую активность уже проявляют на Урале федеральные инвесткомпании, аффилированные с ФПГ и банковским сектором экономики, венчурные фонды, в меньшей степени иностранные компании. Сергей Еремеев также подтвердил, что наблюдает интерес московских и иностранных игроков к уральскому рынку земли, недвижимости, так как для них сейчас удачное время для захода в тот или иной регион по приемлемым ценам. Однако, отмечает он, пока дальше их заинтересованности ничего не сдвигается.

Не более чем интерес

«Мы наблюдаем со стороны иностранных компаний и столичных инвесторов лишь интерес к поведению рынка, к изменению предложения, – сообщает Ксения Тенькова. – Если к нам обращаются с запросом на подбор объекта/проекта для приобретения, то, как правило, это сопровождается комментарием: мы бы хотели приобрести недвижимость сейчас, но ожидаем значительных дисконтов от продавцов. Нередко брокерам ставят задачу предлагать для рассмотрения исключительно объекты, находящиеся в залоге».

Глава центра недвижимости «Метропо­лия» Сергей Бузунов объясняет это поведение выжидательной позицией: «Пока неясны сроки позитивных изменений в плане платежеспособного спроса и со стороны арендаторов, и со стороны покупателей товаров и услуг». Сергей Бузунов уверен, что ставку следует делать на местных инвесторов, которые сейчас более активны и желают сыграть на падающем рынке. Главное требование таких инвесторов – объекты с дисконтом от 50%. «Основная задача – купить по минимально возможной цене, а если есть долги, то лучше даром, – отметил Олег Кудрявцев. – Современный портрет инвестора – осторожный, скупой и дерзкий. При выборе проекта или объекта коммерческой недвижимости вопросы экономики осознанно отодвигаются на второй план, на первом плане эмоциональная оценка размера инвестиций в спектре кризиса». Управляющий партнер юридической компании «ЭНСО» Алексей Головченко называет таких потенциальных покупателей «псевдоинвесторами»: «В основном это компании, скупающие объекты, площадки, земли за бесценок. Это похоже на скупку «одежды с убитых». Конечно, такой вариант нельзя осуждать – это хорошая возможность, пользуясь ситуацией, скупить самые ликвидные в будущем объекты за очень низкую стоимость».

Так, в конце февраля текущего года ИДК «АЛУР» (Москва) и УК «МОСТ» (Екате­ринбург) публично заявили о намерениях за полцены скупать уральский недострой. Как сообщил Константин Васильев, в первую очередь их интересуют готовые объекты коммерческой недвижимости, приносящие стабильный рентный доход, площадью от 10 тыс. кв. м. Самостоятельно завершив объекты, партнеры планируют заработать на этом бизнесе не менее 35% годовых.

Степень рисков

Так или иначе игроки рынка уверены, что любые инвестиционные сделки в условиях кризиса несут немало рисков как для девелоперов, так и для потенциальных инвес­торов. Как отметил руководитель отдела «Коммерческая практика» юридической компании «ЭНСО» Александр Тыкман, к правовым рискам можно отнести саму процедуру получения финансирования. «Имеется в виду управленческий учет – бухгалтерия, предоставляемая в банк вместо реальной, «белой», неоднократно заложенное имущество. В случае разногласий с заемщиком по тем или иным вопросам, наличия просрочек по платежам банк обязательно будет использовать ст. 176 Уголовного кодекса РФ (лишение свободы до 5 лет) «Получение кредита путем предоставления банку или иному кредитору заведомо ложных сведений о хозяйственном положении либо финансовом состоянии заемщика».

Юрист Алексей Головченко указал на риски и в случае приобретения объектов. «Проводя для некоторых компаний детальный правовой аудит объекта, подлежащего приобретению, часто не рекомендуем приобретать его. Очень высоки риски. Практически всегда необходимо понимать и оценивать предысторию объекта для инвестиций. Например, насколько добросовестен был застройщик, получивший права на строительство в результате тендера». «Я как инвестор с опасением отношусь к рынку недвижимости и к операторам этого рынка, – отметил Константин Селянин. – Недвижимость – один из немногих секторов экономики, который жил и продолжает жить по своим внутренним законам, разительно отличающимся от того, что есть в экономике вообще. К примеру, этот сектор чрезвычайно дружен в плане эффективности лоббирования своих интересов. Это сектор, где много искусственно созданных мифов, например, что вложения в недвижимость чрезвычайно надежны и недвижимость будет бесконечно расти в цене. Рынок абсолютно непрозрачен с точки зрения финансирования объектов, получения и распределения прибыли».

А Олег Кудрявцев оценил текущую ситуацию в целом как рискованную для развития рынка недвижимости. «Сегодня есть большая опасность прихода в отрасль непрофессиональных инвесторов, действия которых будут мешать послекризисному восстановлению рынка коммерческой недвижимости», – уверен он. Отчасти и по этой причине ряд уральских девелоперов предпочитает опираться исключительно на собственные финансовые средства, если таковые удалось накопить за последние годы, когда девелопмент приносил сверхприбыли.