Как изменилась стоимость коммерческой недвижимости за год: структура и тенденции

Основные индикаторы состояния рынка коммерческой недвижимости

Кроме индикаторов национальной и местной экономики для оценки и прогноза состояния рынка коммерческой недвижимости в простейшем случае требуется следить за динамикой следующих показателей:

• ставки аренды (rent rates),
• доля незанятых площадей (vacancy rates), 
• цены купли-продажи (prices), 
• коэффициенты капитализации (capitalization rates), 
• ожидаемая доходность на вложенные средства (yield rates).
  

Эти показатели во многом взаимозависимы и на разных стадиях цикла ведут себя определенным образом, что дает возможность уточнять текущее состояние рынка и тенденции. Систематический рост недозагрузки арендуемых площадей характерен для начальной стадии спада. Через определенное время процент незанятых площадей начнет снижаться. В силу большой инерционности рынка недвижимости систематическое снижение доли незанятых площадей сигнализирует о том, что спрос начал «поглощать» предложение и в скором времени появится спрос на новые коммерческие площади, следовательно, возобновится строительство. При этом важно следить за распределением арендаторов по площадям разной категории. Процесс перераспределения арендаторов (из окраин к центру, из офисов класса С в В и А или наоборот) может на некоторое время исказить тенденции, но в то же время это и самостоятельный индикатор цикла.

Более надежным индикатором является поведение ставок аренды: если вслед за снижением недозагрузки прекращается снижение ставок аренды, то это надежный признак роста рынка в ближайшем будущем. Зарубежный опыт анализа рыночных циклов свидетельствуют о том, что цены на объекты недвижимости более инерционны, чем ставки аренды. Снижение цен обычно продолжается некоторое время после начала повышения ставок аренды. Это явление объясняется тем, что коэффициенты капитализации, то есть признанное «нормальным» в данный момент соотношение доходности объекта и его цены, диктуется покупателями, которые в этот период все еще остаются хозяевами рынков. В дальнейшем, когда на рынках повсеместно обозначится дефицит предложения, диктовать цены уже будут продавцы. На ранней стадии выхода из спада коэффициенты капитализации могут продолжать повышаться, соответственно, рыночные цены на объекты будут какое-то время снижаться, несмотря на повышение текущих доходов от аренды.

На стадии спада ожидаемая покупателями и инвесторами доходность на вложенные средства (yield rates) ниже, чем коэффициент капитализации объекта. После выхода из кризиса это соотношение меняется.

Более тщательный анализ тенденций рынка недвижимости включает также исследование кредита – его доступность, условия предоставления, сроки, проценты ставок по кредитам, условия погашения. Для долгосрочного прогноза важно также представлять финансовое состояние и перспективы базовых и вторичных отраслей промышленности в регионе.

Текущее состояние рынков недвижимости

Во всех крупнейших городах, включая Москву, продолжается рост вакантных площадей в офисных, торговых и складских центрах. Снижение арендных ставок в целом продолжается, но, по сообщениям с мест, к лету 2009 года в некоторых городах ставки аренды офисов стабилизировались.

Коэффициенты капитализации начали активно расти с осени 2008 года и в настоящее время увеличились. Например, для первоклассных офисных центров в центре Москвы к настоящему моменту достигли 10–11%, для офисных центров класса В и С, удаленных от центра, – 14 и 18% соответственно. Поскольку и ставки аренды, и заполняемость офисных центров все еще снижаются, в ближайшее время можно ожидать дальнейшего роста коэффициентов капитализации.

В отсутствие покупательской активности непривычным явлением стало разнообразие цен и поведения его участников на рынке купли-продажи. Во-первых, если год назад покупателю трудно было найти продавца, то теперь число предложений резко выросло, но почти исчезли покупатели. Во-вторых, далеко не все владельцы стали продавцами, а среди тех, кто продает, повсеместно наблюдается расслоение. Примерно четверть продавцов не снижают цен предложений уровня 2008 года, примерно половина готова снизить цену, но не более, чем на 25%, и только оставшаяся четверть готова на снижение цены вдвое и более. В результате мы имеем мало о чем говорящие «средние» показатели снижения цен, фиксируемые агентствами.

Роль оценщиков

Для оценщиков в их работе настали трудные времена, поскольку наблюдаемые неопределенности относятся ко всем индикаторам рынка. Часто можно наблюдать картину, когда цены предложения на схожие объекты, расположенные в одном месте, существенно отличаются друг от друга, так как определяются в большой степени финансовым положением их владельцев. В этих условиях для определения стоимости оценщики вынуждены выступать как консультанты, воспроизводя в изменчивых условиях намерения потенциального или действительного покупателя/инвестора.

Владельцам действующих объектов доходной недвижимости полезно следить за изменениями структуры стоимости объекта в зависимости от состояния цикла.

На диаграмме на странице 56 приведен пример изменения структуры стоимости отеля, расположенного в центре города при переходе от растущего рынка к кризису.

На этом примере видно, что в 2009 году стоимость отеля снизилась, причем в основном по причине снижения загрузки номерного фонда. Уменьшился вклад в стоимость, вносимый службами номеров, питания, услуг, существенно снизилась стоимость нематериальных активов. Однако благодаря расположению в центре города снижение стоимости основных компонентов – земли и здания – является несущественным. Поэтому, несмотря на значительное снижение загрузки номерного фонда, отель может проводить гибкую ценовую политику, балансируя в период спада между политиками удержания цен и загрузки. К существенному снижению стоимости отеля это не приведет. Этот пример показывает, как можно следить за стоимостью объекта доходной недвижимости, учитывая несколько ее составляющих: демонстрируемый уровень текущей доходности, рыночную стоимость «физических» составляющих объекта: собственно здания и земли, а также «настроения» рынка – то есть предпочтения потенциальных покупателей/инвесторов.

В центральной части крупнейших городов доля стоимости земли в стоимости объекта недвижимости очень велика. Учитывая вышесказанное, опытный управляющий даже в суровых условиях развивающегося кризиса может достаточно точно определить, какую часть стоимости его объект теряет от снижения арендных ставок, растущей недозагрузки арендопригодных площадей, относительного повышения/снижения цен на строительство и содержание объекта недвижимости, снижения рыночных цен на действующие здания, помещения, землю, от роста коэффициентов капитализации для данного типа объектов.

В результате оказывается, что влияние каждого кризисного явления на стоимость объекта можно проследить достаточно точно. В том числе оценить экономическую эффективность каждого антикризисного мероприятия, сравнивая затраты на его выполнение, с тем эффектом, которое оно оказывает на стоимость объекта. Если, к примеру, объект находится в центре крупного города, стоимость земли составляет около 60% стоимости всего объекта и при этом стоимость земли в данном районе города не снизилась, то даже потеря 30% доходов от аренды снижает рыночную стоимость всего объекта незначительно.