Назад
26 Августа 2009, 12:30
Взлет и падение империи Mirax
Еще недавно казалось, что сердце на башне Mirax Plaza будет гореть всегда, башня «Восток» вот-вот догонит и перегонит башню «Запад» и будет гордо смотреть на столицу сверху вниз. И если 80% девелоперов умрут, то этот непременно останется, потому что он – горец, то есть Mirax, что в принципе почти одно и то же.
Любой человек, ступивший на территорию комплекса «Федерация», тут же получает sms: «Вас приветствует компания Mirax Group!». Попав в фойе, можно пройти по воде «аки посуху» и покататься на наклонном лифте – единственном в России: здесь любят удивлять. Фотографии на стенах с прошлогоднего тимбилдинга явно свидетельствуют о том, что командный дух воспитывается в сотрудниках в весьма суровых условиях. На экране огромного телевизора непрерывно крутится фильм о корпоративном новогоднем празднике, проходившем на арене цирка. Топ-менеждеры компании смело летают под его куполом и без страха входят в клетку к хищникам. В этой компании любят адреналин.
Сегодня в Mirax Group немноголюдно. 40% сотрудников (по словам Сергея Полонского) уволено, большая часть остальных – в неоплачиваемом отпуске до сентября.
Недавно руководство Mirax Group получило сильную дозу адреналина: «Альфа-Групп», приобретя у Credit Suisse долг компании в размере $200 млн, стала крупнейшим кредитором девелопера (теперь Mirax Group должна ей около $300 млн).
Стремительный взлет
Своей стартовой чертой компания Mirax Group считает 1994 год, когда ее нынешний президент Сергей Полонский, выпускник Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета, вместе с однокурсником Артуром Кириленко создали компанию «Строймонтаж». Сначала компания занималась отделочными работами, однако не прошло и года, как она вышла на рынок долевого строительства. «Строймонтаж» появился в эпоху перемен, во времена зарождения девелоперского рынка. Компания грамотно использовала возможности, предоставляемые временем, и к 1998 году в активе «Строймонтажа» были как новые объекты, так и реставрация известных исторических памятников Санкт-Петербурга, таких, например, как Ледяной зал Шереметьевского дворца и здание Национальной публичной библиотеки.
В 1999 году «Строймонтаж» становится инвестором всех своих объектов, в 2000-м – превращается в корпорацию, внутри которой создается целый ряд новых подразделений, включая архитектурно-строительное бюро. Корпорация выходит на рынок коммерческой недвижимости. «Строймонтаж» становится инициатором и генеральным проектировщиком создания бизнес-центра «Петровский форт».
В начале 2000 года «Строймонтаж» открывает филиал в Москве, а уже в октябре происходит закладка первого камня в фундамент жилого комплекса «Корона».
В следующем году компания начинает строительство первого объекта коммерческой недвижимости – 14-этажного бизнес-центра «Петровский форт» класса В+ площадью 50 тыс. кв. м.
К 2002 году компания стала крупным холдингом, работающим в системе замкнутого цикла. В ее активе уже 120 тыс. кв. м жилья в Санкт-Петербурге и 200 тыс. кв. м – в Москве. В том же 2002 году московская и петербургская части компании разделяются, образуя две самостоятельные организации.
Московский «Строймонтаж» начинает строительство бизнес-центра Europe-Building, ЖК «Золотые ключи – 2», а также приступает к разработке проекта самого высокого здания в Европе – комплекса «Федерация», в следующем году стартует разработка двух новых крупных объектов: жилого комплекса Mirax Park и бизнес-центра Pollars.
В 2004 году компания с целью диверсификации бизнеса (в структуру корпорации вошли две организации, деятельность которых напрямую не связана со строительством – это «МираксФарма» и MiraxSoft) проводит ребрендинг и получает новое название – Mirax Group. В октябре 2004 года вбита первая свая комплекса «Федерация». Самое высокое здание в Европе будет строиться со скоростью три этажа в месяц.
Вскоре Mirax Group приступила к реализации серии новых крупных проектов на территории Москвы. Среди них реконструкция района Фили-Давыдково, создание комплекса «Центр здоровья», строительство бизнес-центров «Адмирал» и «Поклонная, 11».
И целого мира мало!
Mirax Group любит большие проекты. «Громадье планов» компании, как и нескрываемое желание – «если быть, то быть лучшим» (а иначе зачем вообще быть?), неизменно вызывает восторг у простого обывателя и зависть многих игроков рынка, которые при появлении каждого нового проекта готовы были напомнить Mirax Group старую пословицу о том, что при «шагах саженьих» легко порвать нижнюю часть костюма.
Имперским размахом отличаются почти все проекты компании. Если башня –то самая высокая в Европе: высота «Федерации» вместе со шпилем составляет 506 м. Если офисный комплекс – то лучший в мире: в этом году башня «Запад» делового комплекса «Федерация» стала победителем всемирного конкурса Prix d'Exellence FIABCI в категории «Офисная недвижимость». И даже фундаментная плита в основании башни делового комплекса удостоилась строк в Книге рекордов Гиннесса – как самая большая в Европе –14 тыс. куб. м.
Целый микрорайон должен представлять собой и комплекс Mirax Plaza, завершить который компания планировала в 2012 году. Здесь на площади 368 тыс. кв. м планируется разместить 4 корпуса: два 10-этажных здания и две башни переменной этажности (41 и 47 этажей). Помимо офисных зданий в комплексе будут расположены апартаменты и торговые галереи, кафе и рестораны.
В 2007 году компания начала строительство многофункционального комплекса Mirax Plaza Украина – самого высокого делового центра в Украине. Общая площадь объекта составит 300 тыс. кв. м, высота комплекса – 192 м.
Жилые комплексы Mirax Group, будь то «Кутузовская миля», «Корона», Mirax Park или «Рублевская Ривьера», всегда отличали все тот же имперский размах, оригинальная архитектура и хорошее местоположение.
«Мне кажется, что компания Mirax Group, безусловно, заслуживает уважения за объем и масштабы реализуемых проектов, – говорит Владимир Пинаев, управляющий директор компании Jones Lang LaSalle Россия и СНГ, услуги корпоративным клиентам и собственникам. –Примеров по темпу роста, подобных Mirax Group, на рынке нет. Хотя, как любая успешная компания на рынке, думаю, что Mirax Group вызывает у участников рынка противоречивые мнения».
2007 год в компании считают знаковым: Mirax Group выходит на рынок дальнего зарубежья. Компания заявила о намерении построить в Черногории гостинично-жилой комплекс Astra Montenegro, который будет представлять собой оригинальный формат недвижимости – город-клуб. Комплекс будет включать в себя гостиничный комплекс, высотное жилое здание, виллы премиум-класса, фитнес-центр, SPA-центр, пристань для яхт, магазины, зоны отдыха и фешенебельный курорт. Для реализации проекта компания приобрела 9 га между городами Будва и Бечичи за $40 млн (по оценкам экспертов).
Разумеется, Astra Montenegro должен стать самым большим комплексом на Балканах. Предполагалось, что объем инвестиций в проект составит около $1,5 млрд.
Компания приобретает у американской корпорации Dacra Development долю в проекте Aqua, предусматривающем застройку элитной недвижимостью района Allison Island в Майами-бич. Сумма сделки не разглашалась. Известно, что Mirax Group планировала инвестировать более $90 млн в достройку 13 дизайнерских вилл в Майами. Эксперты отметили, что это приобретение очень удачно: при средней стоимости стандартной виллы на курорте $6–7 млн люксовые дома продаются по $13–15 млн.
Кроме этого акционеры Mirax Group приобретают за 340 млн евро турецкий отель Sungate Port Royal и презентуют проект строительства горнолыжного курорта в Швейцарии. В 2008 году Mirax Group покупает МФК в Лондоне по цене $160 млн, что считается практически «льготным билетом» для входа на рынок Великобритании.
«Mirax Group никогда не строила плохих объектов, – говорит Сергей Гоголев, генеральный директор TriGranit Development Russia. – К примеру, когда у Сергея Полонского спросили: «Почему вы не идете в регионы России?», он ответил: «Мы пришли, посмотрели – это не наше». Они пошли в Америку, Швейцарию, Черногорию, планируя и реализуя только суперкачественные объекты премиум-класса. Рентабельность же их проектов сейчас оценивать очень сложно, так как рынок недвижимости сегодня претерпел очень сильные изменения и они еще продолжаются».
Помимо логичной стратегии выхода на европейский рынок, начало активного строительства за пределами России можно объяснить и понятным желанием вывести часть активов компании за границу.
Обыкновенная история
Понимая, что масштабные проекты требуют серьезных инвестиций, а обязательным условием для их привлечения является финансовая прозрачность деятельности компании, Mirax Group стал первым из российских девелоперов, который перевел свою финансовую отчетность на международный стандарт US GAAP.
Агентство «Эксперт РА» присвоило компании рейтинг кредитоспособности В++. В этом же году Mirax Group выпустила на рынок свой дебютный облигационный заем и вышла на рынок закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости.
Затем корпорация провела выпуск кредитных нот (CLN). Организатором выпуска выступил банк «Зенит», соорганизатором –Альфа-Банк, банком-эмитентом – Dresdner Bank.
«Кредитная политика Mirax Group была рассчитана на безостановочный рост и постоянное неограниченное заимствование с целью инвестирования в новые проекты, – считает Сергей Гоголев. – Сегодняшняя ситуация показала, что такая политика не самый лучший вариант. Mirax Group до недавнего времени был одним из самых успешных девелоперов на нашем рынке. Просто кредитная политика, основанная на пирамидальности, оказалась очень опасной. Думаю, это послужит для многих уроком».
В сентябре 2008 года глава корпорации Сергей Полонский объявил, что «в ближайший год Mirax Group не будет ничего покупать либо начинать строительство новых проектов». Было сказано и о замораживании проектов, которые находятся в стадии разработки. «Мы планируем сосредоточить весь свой финансовый ресурс на объектах, которые уже строятся, –сказал г-н Полонский. –Этот ресурс составляет по построенным объектам $2,1 млрд, а также $1 млрд, который нам должны заплатить по заключенным контрактам».
Казалось бы, компания своевременно и грамотно отреагировала на кризис. Однако практика строить на заемные средства, более чем успешная в «мирное время», во время кризиса для девелоперской империи моментально превратилась в особо опасную.
Безусловно, г-н Полонский понимал, что кризис неминуем, и именно поэтому, как он рассказал в интервью газете «Ведомости», компания за 2008 год не купила ни одного нового проекта (за исключением Лондонского МФК). «Мы не думали, что кризис будет такого масштаба. Иначе собрали бы миллиард кэша», –сказал Сергей Полонский.
«У Mirax Group всегда были хорошие проекты, качество которых не вызывало сомнений, – считает Омар Гаджиев, управляющий партнер компании Panorama Estate. – На росте рынка многие крупные игроки работали по следующей схеме: строили 2–3 объекта, одновременно набирали много разных бумажных проектов и перепродавали их втридорога. Так делали все, и этот бизнес был успешен до поры до времени. Особенно если у компании был административный ресурс, с помощью которого она могла себе позволить застолбить самые интересные площадки, согласовывать без проблем документацию и потом продавать проект. Таким образом, свой бизнес они вели в основном за счет перепродажи бумажных проектов, а не их реализации, то есть строительства. Это позволяло получать огромные прибыли. Вложив в проект $1 млн, они с него выручали $5 млн. Этими деньгами они покрывали затраты на текущую стройку, а прибыль с готовых объектов выводили. Фактически они проедали не только доходы, но и расходы будущих периодов».
Но это нельзя назвать стратегической ошибкой Mirax Group, считает Омар Гаджиев. Так жил весь рынок. И в этом нет ничего криминального, но только вот эта схема не имеет никакого отношения к настоящему девелопменту, где главное – построить, а не просто взять, упаковать и продать. Но кризис все расставил по своим местам, «схлопнув» этот пузырь. Сейчас такие проекты если и продаются, то по их реальной цене – с целью строительства, а не дальнейшей перепродажи. В результате такие компании, как Mirax, остались с огромным багажом бумажных проектов и практически нулевым балансом.
«Альфа» + Mirax = ?
В 2009 год компания вошла с долгом в $779,1 млн. Антикризисные меры –сокращение штата, замораживание объектов, пересмотр отношений с подрядчиками, переход на постоплату и прочее – позволили сократить долг до $600 млрд. Пресс-служба Mirax Group регулярно информировала общественность о реструктуризации среднесрочных кредитов. Поэтому сообщение о приобретении «Альфа-Групп» долгов Mirax Group стало неожиданностью не только для самой корпорации.
«Почему банки продают долговые обязательства? Потому что не могут их взыскать, отсюда образуется дисконт. А те, кто их покупает, делает это по двум причинам, – говорит Омар Гаджиев. – Первая заключается в том, что такие обязательства можно купить дешевле, при этом у покупателя есть возможность подождать, пока будет реализована процедура взыскания, и в полном объеме получить деньги. Дисконт в 60% – это приличная прибыль. Второй причиной является интерес в получении каких-либо объектов должника, которые они могли бы обменять взамен на долговые обязательства. Можно предположить, что у «Альфы-Групп» есть и тот и другой интерес. Это устойчивая структура, которая, скорее всего, начнет предпринимать активные действия по взысканию и добьется получения своей доли прибыли в полном объеме через определенный промежуток времени. В результате осуществления процедур по взысканию «Альфа-Групп» может претендовать на контроль за деятельностью Mirax Group. Это может быть контроль и над управлением компанией, и над какими-то объектами. В том числе не исключена и передача объектов в качестве отступного. Девелоперский бизнес интересен «Альфа-Групп», так как она и сама является опосредованно через аффилированные структуры участником этого рынка».
Михаил Уринсон, управляющий директор ИДК «АЛУР», считает, что факт наличия у Mirax Group задолженности перед самой «Альфы-Групп» стал ключевой причиной того, что именно «Альфа-Групп» предстоит заняться реструктуризацией проблемной задолженности компании. «По имеющейся у нас от участников сделки информации ее нельзя считать сделкой по приобретению долга (тем более недружественному поглощению в трактовке топ-менеджемента Mirax Group), – говорит Михаил Уринсон. – Текущие договоренности и стадия больше напоминает этап экспертизы, в ходе которой «Альфа-Групп» предстоит комплексно оценить реальную ситуацию с активами и долговыми обязательствами компании, сформировать видение в отношении справедливой стоимости, определить объемы требований, формы обеспечений и альтернативные пути урегулирования проблемной задолженности, провести предварительные переговоры со всеми кредиторами компании (возможно, не только финансовыми, но и крупными поставщиками). По результатам данной экспертизы и выходу на конкретные договоренности с кредиторами и заемщиком «Альфа-Групп» будет принимать окончательное решение и делать вовлеченным сторонам (собственникам, кредиторам) предложение о возможных вариантах и условиях реструктуризации, наиболее вероятно, путем входа в капитал компании, списания части существующей задолженности, пролонгации оставшейся с предоставлением нового фондирования».
По мнению Сергея Гоголева, у «Альфа-Групп» есть два варианта. Первый: она может забрать проекты Mirax Group за долги, но заберет она их только в том случае, если их можно будет реализовать по устраивающей банк цене. Второй (если невозможно будет продать проекты и тем самым покрыть долги): банк постарается реструктуризировать задолженность и позволить девелоперу выйти из существующей сложной ситуации.
Все зависит от того, насколько «Альфа-Групп» удастся реструктуризировать портфель проектов или продать активы Mirax Group. Если реструктуризация не удастся, то в ближайшее время у «Альфа-Групп» накопится огромное количество неработающих активов, и не только от Mirax Group, с которыми в текущей ситуации неопределенности неизвестно что делать. Имея такое количество активов, банк должен очень эффективно ими управлять, в противном случае ситуация с проектами может стать еще хуже, соответственно, их стоимость будет еще меньше. Исходя из этого, одним из вариантов развития отношений может стать привлечение Mirax Group в качестве управляющей компании своих бывших проектов, собственником которых будет выступать «Альфа-Групп».
Очевидно, что Mirax Group находится в начале тяжелого процесса реструктуризации проблемной задолженности, которую сама себе создала. Одним из возможных результатов такой реструктуризации, скорее всего, станет переход значительного пакета акций в компании (не менее 50% группы) к кредитором и инвесторам. Такие примеры уже есть на рынке (ВТБ и «Система-Галс», Сбербанк и «Мосмарт», Сбербанк и «Капитал Групп» по проекту «Город Столиц» и т. д.). Эксперты сходятся во мнении о том, что в ближайшие 12–18 месяцев рынку еще предстоит пройти немало подобных реструктуризаций.
Можно предположить, что, так как «Альфа-Групп» принимает на себя ответственность перед существующими инвесторами и кредиторами, обязательства по предоставлению компании дополнительного фондирования и пролонгации существующей задолженности, безусловно, оперативное управление компанией Mirax Group будет поставлено под жесткий контроль. Есть вероятность того, что после завершения реструктуризации часть акции Mirax Group уйдут «Альфа-Групп» и другим кредитором и инвестором, за счет чего будет списана часть обязательств, остальные пролонгированы, предоставлено новое финансирование в различных формах. Данные меры позволят нормализовать ситуацию с денежными потоками в компании, высвободить инвестиции, необходимые для последующего развития. Сегодня топ-менеджменту Mirax Group придется подтверждать свой высокий уровень профессионализма и компетенции, только в этом случае они останутся у руля компании.
«Mirax Group, как и многие другие крупные участники рынка, испытывает проблемы с одновременным значительным падением стоимости активов и ограниченной ликвидностью на финансовых рынках, –считает Михаил Уринсон. – Текущие проблемы компании связаны в первую очередь с агрессивным финансовым планированием, основанным на источниках стороннего, в первую очередь заемного финансирования в предыдущие периоды, в значительной степени раздутым и переоцененным портфелем проектов, который оказался для компании неподъемным в связи со значительным ухудшением макроэкономической ситуации в стране и мире. В среднесрочной – долгосрочной перспективе 5–7–10 лет, по мере освоения имеющегося в наличии земельного банка, Mirax Group превзойдет прежние рубежи по капитализации, рассчитается со всеми имеющимися долгами, привлечет новые и будет их успешно обслуживать, а существующие кредиторы не только вернут вложенные средства, но и заработают хороший (по среднерыночным меркам) уровень доходности. Указанные достижения станут возможными только при условии грамотного и конструктивного подхода всех вовлеченных в процесс реструктуризации сторон, последовательной и согласованной реализации мероприятий, которые уже в краткосрочной перспективе 12–18 месяцев позволят нормализовать финансово-хозяйственную деятельность компании».
Сегодня в Mirax Group немноголюдно. 40% сотрудников (по словам Сергея Полонского) уволено, большая часть остальных – в неоплачиваемом отпуске до сентября.
Недавно руководство Mirax Group получило сильную дозу адреналина: «Альфа-Групп», приобретя у Credit Suisse долг компании в размере $200 млн, стала крупнейшим кредитором девелопера (теперь Mirax Group должна ей около $300 млн).
Стремительный взлет
Своей стартовой чертой компания Mirax Group считает 1994 год, когда ее нынешний президент Сергей Полонский, выпускник Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета, вместе с однокурсником Артуром Кириленко создали компанию «Строймонтаж». Сначала компания занималась отделочными работами, однако не прошло и года, как она вышла на рынок долевого строительства. «Строймонтаж» появился в эпоху перемен, во времена зарождения девелоперского рынка. Компания грамотно использовала возможности, предоставляемые временем, и к 1998 году в активе «Строймонтажа» были как новые объекты, так и реставрация известных исторических памятников Санкт-Петербурга, таких, например, как Ледяной зал Шереметьевского дворца и здание Национальной публичной библиотеки.
В 1999 году «Строймонтаж» становится инвестором всех своих объектов, в 2000-м – превращается в корпорацию, внутри которой создается целый ряд новых подразделений, включая архитектурно-строительное бюро. Корпорация выходит на рынок коммерческой недвижимости. «Строймонтаж» становится инициатором и генеральным проектировщиком создания бизнес-центра «Петровский форт».
В начале 2000 года «Строймонтаж» открывает филиал в Москве, а уже в октябре происходит закладка первого камня в фундамент жилого комплекса «Корона».
В следующем году компания начинает строительство первого объекта коммерческой недвижимости – 14-этажного бизнес-центра «Петровский форт» класса В+ площадью 50 тыс. кв. м.
К 2002 году компания стала крупным холдингом, работающим в системе замкнутого цикла. В ее активе уже 120 тыс. кв. м жилья в Санкт-Петербурге и 200 тыс. кв. м – в Москве. В том же 2002 году московская и петербургская части компании разделяются, образуя две самостоятельные организации.
Московский «Строймонтаж» начинает строительство бизнес-центра Europe-Building, ЖК «Золотые ключи – 2», а также приступает к разработке проекта самого высокого здания в Европе – комплекса «Федерация», в следующем году стартует разработка двух новых крупных объектов: жилого комплекса Mirax Park и бизнес-центра Pollars.
В 2004 году компания с целью диверсификации бизнеса (в структуру корпорации вошли две организации, деятельность которых напрямую не связана со строительством – это «МираксФарма» и MiraxSoft) проводит ребрендинг и получает новое название – Mirax Group. В октябре 2004 года вбита первая свая комплекса «Федерация». Самое высокое здание в Европе будет строиться со скоростью три этажа в месяц.
Вскоре Mirax Group приступила к реализации серии новых крупных проектов на территории Москвы. Среди них реконструкция района Фили-Давыдково, создание комплекса «Центр здоровья», строительство бизнес-центров «Адмирал» и «Поклонная, 11».
И целого мира мало!
Mirax Group любит большие проекты. «Громадье планов» компании, как и нескрываемое желание – «если быть, то быть лучшим» (а иначе зачем вообще быть?), неизменно вызывает восторг у простого обывателя и зависть многих игроков рынка, которые при появлении каждого нового проекта готовы были напомнить Mirax Group старую пословицу о том, что при «шагах саженьих» легко порвать нижнюю часть костюма.
Имперским размахом отличаются почти все проекты компании. Если башня –то самая высокая в Европе: высота «Федерации» вместе со шпилем составляет 506 м. Если офисный комплекс – то лучший в мире: в этом году башня «Запад» делового комплекса «Федерация» стала победителем всемирного конкурса Prix d'Exellence FIABCI в категории «Офисная недвижимость». И даже фундаментная плита в основании башни делового комплекса удостоилась строк в Книге рекордов Гиннесса – как самая большая в Европе –14 тыс. куб. м.
Целый микрорайон должен представлять собой и комплекс Mirax Plaza, завершить который компания планировала в 2012 году. Здесь на площади 368 тыс. кв. м планируется разместить 4 корпуса: два 10-этажных здания и две башни переменной этажности (41 и 47 этажей). Помимо офисных зданий в комплексе будут расположены апартаменты и торговые галереи, кафе и рестораны.
В 2007 году компания начала строительство многофункционального комплекса Mirax Plaza Украина – самого высокого делового центра в Украине. Общая площадь объекта составит 300 тыс. кв. м, высота комплекса – 192 м.
Жилые комплексы Mirax Group, будь то «Кутузовская миля», «Корона», Mirax Park или «Рублевская Ривьера», всегда отличали все тот же имперский размах, оригинальная архитектура и хорошее местоположение.
«Мне кажется, что компания Mirax Group, безусловно, заслуживает уважения за объем и масштабы реализуемых проектов, – говорит Владимир Пинаев, управляющий директор компании Jones Lang LaSalle Россия и СНГ, услуги корпоративным клиентам и собственникам. –Примеров по темпу роста, подобных Mirax Group, на рынке нет. Хотя, как любая успешная компания на рынке, думаю, что Mirax Group вызывает у участников рынка противоречивые мнения».
2007 год в компании считают знаковым: Mirax Group выходит на рынок дальнего зарубежья. Компания заявила о намерении построить в Черногории гостинично-жилой комплекс Astra Montenegro, который будет представлять собой оригинальный формат недвижимости – город-клуб. Комплекс будет включать в себя гостиничный комплекс, высотное жилое здание, виллы премиум-класса, фитнес-центр, SPA-центр, пристань для яхт, магазины, зоны отдыха и фешенебельный курорт. Для реализации проекта компания приобрела 9 га между городами Будва и Бечичи за $40 млн (по оценкам экспертов).
Разумеется, Astra Montenegro должен стать самым большим комплексом на Балканах. Предполагалось, что объем инвестиций в проект составит около $1,5 млрд.
Компания приобретает у американской корпорации Dacra Development долю в проекте Aqua, предусматривающем застройку элитной недвижимостью района Allison Island в Майами-бич. Сумма сделки не разглашалась. Известно, что Mirax Group планировала инвестировать более $90 млн в достройку 13 дизайнерских вилл в Майами. Эксперты отметили, что это приобретение очень удачно: при средней стоимости стандартной виллы на курорте $6–7 млн люксовые дома продаются по $13–15 млн.
Кроме этого акционеры Mirax Group приобретают за 340 млн евро турецкий отель Sungate Port Royal и презентуют проект строительства горнолыжного курорта в Швейцарии. В 2008 году Mirax Group покупает МФК в Лондоне по цене $160 млн, что считается практически «льготным билетом» для входа на рынок Великобритании.
«Mirax Group никогда не строила плохих объектов, – говорит Сергей Гоголев, генеральный директор TriGranit Development Russia. – К примеру, когда у Сергея Полонского спросили: «Почему вы не идете в регионы России?», он ответил: «Мы пришли, посмотрели – это не наше». Они пошли в Америку, Швейцарию, Черногорию, планируя и реализуя только суперкачественные объекты премиум-класса. Рентабельность же их проектов сейчас оценивать очень сложно, так как рынок недвижимости сегодня претерпел очень сильные изменения и они еще продолжаются».
Помимо логичной стратегии выхода на европейский рынок, начало активного строительства за пределами России можно объяснить и понятным желанием вывести часть активов компании за границу.
Обыкновенная история
Понимая, что масштабные проекты требуют серьезных инвестиций, а обязательным условием для их привлечения является финансовая прозрачность деятельности компании, Mirax Group стал первым из российских девелоперов, который перевел свою финансовую отчетность на международный стандарт US GAAP.
Агентство «Эксперт РА» присвоило компании рейтинг кредитоспособности В++. В этом же году Mirax Group выпустила на рынок свой дебютный облигационный заем и вышла на рынок закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости.
Затем корпорация провела выпуск кредитных нот (CLN). Организатором выпуска выступил банк «Зенит», соорганизатором –Альфа-Банк, банком-эмитентом – Dresdner Bank.
«Кредитная политика Mirax Group была рассчитана на безостановочный рост и постоянное неограниченное заимствование с целью инвестирования в новые проекты, – считает Сергей Гоголев. – Сегодняшняя ситуация показала, что такая политика не самый лучший вариант. Mirax Group до недавнего времени был одним из самых успешных девелоперов на нашем рынке. Просто кредитная политика, основанная на пирамидальности, оказалась очень опасной. Думаю, это послужит для многих уроком».
В сентябре 2008 года глава корпорации Сергей Полонский объявил, что «в ближайший год Mirax Group не будет ничего покупать либо начинать строительство новых проектов». Было сказано и о замораживании проектов, которые находятся в стадии разработки. «Мы планируем сосредоточить весь свой финансовый ресурс на объектах, которые уже строятся, –сказал г-н Полонский. –Этот ресурс составляет по построенным объектам $2,1 млрд, а также $1 млрд, который нам должны заплатить по заключенным контрактам».
Казалось бы, компания своевременно и грамотно отреагировала на кризис. Однако практика строить на заемные средства, более чем успешная в «мирное время», во время кризиса для девелоперской империи моментально превратилась в особо опасную.
Безусловно, г-н Полонский понимал, что кризис неминуем, и именно поэтому, как он рассказал в интервью газете «Ведомости», компания за 2008 год не купила ни одного нового проекта (за исключением Лондонского МФК). «Мы не думали, что кризис будет такого масштаба. Иначе собрали бы миллиард кэша», –сказал Сергей Полонский.
«У Mirax Group всегда были хорошие проекты, качество которых не вызывало сомнений, – считает Омар Гаджиев, управляющий партнер компании Panorama Estate. – На росте рынка многие крупные игроки работали по следующей схеме: строили 2–3 объекта, одновременно набирали много разных бумажных проектов и перепродавали их втридорога. Так делали все, и этот бизнес был успешен до поры до времени. Особенно если у компании был административный ресурс, с помощью которого она могла себе позволить застолбить самые интересные площадки, согласовывать без проблем документацию и потом продавать проект. Таким образом, свой бизнес они вели в основном за счет перепродажи бумажных проектов, а не их реализации, то есть строительства. Это позволяло получать огромные прибыли. Вложив в проект $1 млн, они с него выручали $5 млн. Этими деньгами они покрывали затраты на текущую стройку, а прибыль с готовых объектов выводили. Фактически они проедали не только доходы, но и расходы будущих периодов».
Но это нельзя назвать стратегической ошибкой Mirax Group, считает Омар Гаджиев. Так жил весь рынок. И в этом нет ничего криминального, но только вот эта схема не имеет никакого отношения к настоящему девелопменту, где главное – построить, а не просто взять, упаковать и продать. Но кризис все расставил по своим местам, «схлопнув» этот пузырь. Сейчас такие проекты если и продаются, то по их реальной цене – с целью строительства, а не дальнейшей перепродажи. В результате такие компании, как Mirax, остались с огромным багажом бумажных проектов и практически нулевым балансом.
«Альфа» + Mirax = ?
В 2009 год компания вошла с долгом в $779,1 млн. Антикризисные меры –сокращение штата, замораживание объектов, пересмотр отношений с подрядчиками, переход на постоплату и прочее – позволили сократить долг до $600 млрд. Пресс-служба Mirax Group регулярно информировала общественность о реструктуризации среднесрочных кредитов. Поэтому сообщение о приобретении «Альфа-Групп» долгов Mirax Group стало неожиданностью не только для самой корпорации.
«Почему банки продают долговые обязательства? Потому что не могут их взыскать, отсюда образуется дисконт. А те, кто их покупает, делает это по двум причинам, – говорит Омар Гаджиев. – Первая заключается в том, что такие обязательства можно купить дешевле, при этом у покупателя есть возможность подождать, пока будет реализована процедура взыскания, и в полном объеме получить деньги. Дисконт в 60% – это приличная прибыль. Второй причиной является интерес в получении каких-либо объектов должника, которые они могли бы обменять взамен на долговые обязательства. Можно предположить, что у «Альфы-Групп» есть и тот и другой интерес. Это устойчивая структура, которая, скорее всего, начнет предпринимать активные действия по взысканию и добьется получения своей доли прибыли в полном объеме через определенный промежуток времени. В результате осуществления процедур по взысканию «Альфа-Групп» может претендовать на контроль за деятельностью Mirax Group. Это может быть контроль и над управлением компанией, и над какими-то объектами. В том числе не исключена и передача объектов в качестве отступного. Девелоперский бизнес интересен «Альфа-Групп», так как она и сама является опосредованно через аффилированные структуры участником этого рынка».
Михаил Уринсон, управляющий директор ИДК «АЛУР», считает, что факт наличия у Mirax Group задолженности перед самой «Альфы-Групп» стал ключевой причиной того, что именно «Альфа-Групп» предстоит заняться реструктуризацией проблемной задолженности компании. «По имеющейся у нас от участников сделки информации ее нельзя считать сделкой по приобретению долга (тем более недружественному поглощению в трактовке топ-менеджемента Mirax Group), – говорит Михаил Уринсон. – Текущие договоренности и стадия больше напоминает этап экспертизы, в ходе которой «Альфа-Групп» предстоит комплексно оценить реальную ситуацию с активами и долговыми обязательствами компании, сформировать видение в отношении справедливой стоимости, определить объемы требований, формы обеспечений и альтернативные пути урегулирования проблемной задолженности, провести предварительные переговоры со всеми кредиторами компании (возможно, не только финансовыми, но и крупными поставщиками). По результатам данной экспертизы и выходу на конкретные договоренности с кредиторами и заемщиком «Альфа-Групп» будет принимать окончательное решение и делать вовлеченным сторонам (собственникам, кредиторам) предложение о возможных вариантах и условиях реструктуризации, наиболее вероятно, путем входа в капитал компании, списания части существующей задолженности, пролонгации оставшейся с предоставлением нового фондирования».
По мнению Сергея Гоголева, у «Альфа-Групп» есть два варианта. Первый: она может забрать проекты Mirax Group за долги, но заберет она их только в том случае, если их можно будет реализовать по устраивающей банк цене. Второй (если невозможно будет продать проекты и тем самым покрыть долги): банк постарается реструктуризировать задолженность и позволить девелоперу выйти из существующей сложной ситуации.
Все зависит от того, насколько «Альфа-Групп» удастся реструктуризировать портфель проектов или продать активы Mirax Group. Если реструктуризация не удастся, то в ближайшее время у «Альфа-Групп» накопится огромное количество неработающих активов, и не только от Mirax Group, с которыми в текущей ситуации неопределенности неизвестно что делать. Имея такое количество активов, банк должен очень эффективно ими управлять, в противном случае ситуация с проектами может стать еще хуже, соответственно, их стоимость будет еще меньше. Исходя из этого, одним из вариантов развития отношений может стать привлечение Mirax Group в качестве управляющей компании своих бывших проектов, собственником которых будет выступать «Альфа-Групп».
Очевидно, что Mirax Group находится в начале тяжелого процесса реструктуризации проблемной задолженности, которую сама себе создала. Одним из возможных результатов такой реструктуризации, скорее всего, станет переход значительного пакета акций в компании (не менее 50% группы) к кредитором и инвесторам. Такие примеры уже есть на рынке (ВТБ и «Система-Галс», Сбербанк и «Мосмарт», Сбербанк и «Капитал Групп» по проекту «Город Столиц» и т. д.). Эксперты сходятся во мнении о том, что в ближайшие 12–18 месяцев рынку еще предстоит пройти немало подобных реструктуризаций.
Можно предположить, что, так как «Альфа-Групп» принимает на себя ответственность перед существующими инвесторами и кредиторами, обязательства по предоставлению компании дополнительного фондирования и пролонгации существующей задолженности, безусловно, оперативное управление компанией Mirax Group будет поставлено под жесткий контроль. Есть вероятность того, что после завершения реструктуризации часть акции Mirax Group уйдут «Альфа-Групп» и другим кредитором и инвестором, за счет чего будет списана часть обязательств, остальные пролонгированы, предоставлено новое финансирование в различных формах. Данные меры позволят нормализовать ситуацию с денежными потоками в компании, высвободить инвестиции, необходимые для последующего развития. Сегодня топ-менеджменту Mirax Group придется подтверждать свой высокий уровень профессионализма и компетенции, только в этом случае они останутся у руля компании.
«Mirax Group, как и многие другие крупные участники рынка, испытывает проблемы с одновременным значительным падением стоимости активов и ограниченной ликвидностью на финансовых рынках, –считает Михаил Уринсон. – Текущие проблемы компании связаны в первую очередь с агрессивным финансовым планированием, основанным на источниках стороннего, в первую очередь заемного финансирования в предыдущие периоды, в значительной степени раздутым и переоцененным портфелем проектов, который оказался для компании неподъемным в связи со значительным ухудшением макроэкономической ситуации в стране и мире. В среднесрочной – долгосрочной перспективе 5–7–10 лет, по мере освоения имеющегося в наличии земельного банка, Mirax Group превзойдет прежние рубежи по капитализации, рассчитается со всеми имеющимися долгами, привлечет новые и будет их успешно обслуживать, а существующие кредиторы не только вернут вложенные средства, но и заработают хороший (по среднерыночным меркам) уровень доходности. Указанные достижения станут возможными только при условии грамотного и конструктивного подхода всех вовлеченных в процесс реструктуризации сторон, последовательной и согласованной реализации мероприятий, которые уже в краткосрочной перспективе 12–18 месяцев позволят нормализовать финансово-хозяйственную деятельность компании».
Назад
Загрузка...