Назад
26 Августа 2009, 13:01
Cкладские комплексы Московского региона
К моменту прихода кризиса в Россию складской рынок Московского региона приближался к насыщению. В то же время мировой опыт говорит о том, что с точки зрения долгосрочной перспективы российский рынок качественных логистических комплексов находится лишь в начальной стадии развития. Чтобы продолжить это развитие, ему не хватает сегодня самой малости – стабильной экономической ситуации.
Общая ситуация
В середине этого лета Минэкономразвития обнародовало свой прогноз развития экономики страны на ближайшие годы, который оказался умеренно оптимистичным. Министерство ожидает улучшения ситуации в экономике, восстановления производства и роста ВВП, а также видит предпосылки для роста инвестиций в основной капитал уже в 2010 году. Все это позволяет надеяться на некоторую стабильность, однако прогноз основан на показателях, поведение которых не всегда поддается прогнозированию, – например, ценах на нефть, поэтому не исключены и иные сценарии развития событий.
Для рынка складской недвижимости, находящегося в прямой зависимости от потребительского рынка, стабильность в экономике крайне важна. В конце 2008 года участники рынка выражали надежду, что к концу первого полугодия 2009 года ситуация прояснится, однако сегодня рынок продолжает находиться в состоянии осторожного выжидания. Достраиваются начатые ранее объекты, новое строительство не планируется. Сделки на рынке складских площадей весьма редки: по итогам I полугодия эксперты Knight Frank насчитывают около 20 сделок в складских комплексах класса А, включая сделки субаренды. Несколько лучше ситуация в сегменте помещений класса B и ниже: их владельцы более оперативно реагируют на снижение спроса, предлагая арендаторам различные уступки.
Ожидается, что Московский регион, логистические мощности которого обслуживают значительную часть России, первым начнет восстановление. При этом затишье, которое, предположительно, продлится 1–2 года, может быть использовано как пользователями складских помещений для оптимизации своих логистических процессов, так и девелоперами – чтобы обдумать стратегию развития и собраться с силами перед новым подъемом рынка.
Предложение
Объем высококачественного предложения складских площадей (класс А) в Московском регионе на середину 2009 года составил от 2,3 млн кв. м (Colliers International) до 3 млн 965 тыс. кв. м (Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko). По сведениям последней, общая площадь качественных складских объектов Московского региона достигла 6 млн 47 тыс. кв. м.
Сокращение темпов ввода складских площадей началось во II полугодии 2008 года: ряд девелоперов перенесли сроки ввода своих объектов на 2009 год, в результате прирост предложения в 2008 году составил около 400 тыс. кв. м – менее половины показателя 2007 года (по различным данным 1–1,2 млн кв. м качественных складских площадей). Таким образом, более половины запланированных на прошлый год объектов достраивается в этом году. В I полугодии 2009 года, по данным CB Richard Ellis, было введено в эксплуатацию 374 тыс. кв. м качественных складских площадей, из которых 218 тыс. кв. м пришлось на I квартал, 156 тыс. кв. м – на II квартал года.
По прогнозам аналитиков Praedium Oncor International, несмотря на негативные ожидания относительно ввода в эксплуатацию качественных складских помещений, большинство объектов, заявленных к вводу в 2009 году, будут построены, в результате общий объем нового предложения по итогам 2009 года составит 735 тыс. кв. м. Среди ожидаемых к вводу складских комплексов – индустриальный парк South Gate (Giffels Management Russia, 30 км от МКАД по Каширскому ш., площадь 1-й очереди – 75 тыс. кв. м), многотемпературный складской комплекс «Агротерминал» (Accent Real Estate Investment Managers, 33 км от МКАД по Симферопольскому ш., площадь комплекса – 56 тыс. кв. м), «Трилоджи Парк Томилино» («Инвестиционный Траст», Новорязанское ш, 7 км от МКАД, площадь комплекса – 107 тыс. кв. м), «SLT-Южный Логистический Терминал» (Raven Russia / «Феликс», площадь 1-й очереди – 53 тыс. кв. м) и др.
Рынок доступных для аренды складских площадей пополняется также за счет значительной доли площадей, предлагаемых компаниями в субаренду: по оценкам Colliers International, в субаренду предлагается около 15% складских площадей. Таким образом, компании, арендовавшие на пике рынка площади «на вырост», стремятся минимизировать свои издержки по аренде.
По данным экспертов рынка, значительная часть складских проектов пустует, и, чтобы их заполнить, собственники вынуждены идти навстречу пожеланиям арендаторов. Среди уступок, помимо снижения ставок, эксперты Praedium Oncor International называют включение операционных расходов в базовую арендную ставку, сокращение сроков договоров аренды, изменение условий индексации арендной ставки и др. В компании Giffels Management Russia отмечают, что готовы освобождать арендаторов от уплаты аренды на время, достаточное для проведение отделочных работ, в то время как раньше срок арендных каникул не превышал одного месяца.
Спрос
Собственники складских комплексов не готовы делиться своими проблемами, сохраняя оптимистичный настрой и сообщая о многочисленных переговорах с потенциальными арендаторами. Консультанты также отмечают повышение активности арендаторов складских комплексов. Хотя завершенные сделки по аренде достаточно редки. Среди крупных сделок можно отметить следующие.
первым арендатором проекта «SLT-Южный Логистический Терминал» стала российская компания «Градиент», получившая в долгосрочную аренду свыше 18 тыс. кв. м складских площадей класса А сроком на 7 лет.
крупнейший российский ритейлер Х5 Retail Group арендовал 23 тыс. кв. м в проекте «PNK-Чехов», разместив там федеральный распределительный центр.
компания Mitsui сдала в субаренду 8,5 тыс. кв. м складских площадей в проекте «МЛП-Ленинградский терминал». Субарендатором стала компания «Мерседес-Бенц РУС», срок договора аренды составил 3 года.
По данным Knight Frank, по итогам I полугодия 2009 года спрос на складские площади сократился на 40% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года. По наблюдениям экспертов компании, сегодня потенциальные арендаторы исходят из коммерческих условий и удаленности объекта, а такие факторы, как местоположение и класс склада, отошли на второй план. В Praedium Oncor International отмечают, что в результате стремления компаний снизить расходы, в том числе и на логистику, заметно вырос спрос на низкокачественные складские площади классов С и ниже.
В результате сокращения компаниями площади занимаемых складов уровень вакантных помещений продолжает расти. По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, суммарная площадь свободных складских площадей в складах класса А на конец I полугодия 2009 года составила около 450 тыс. кв. м, или 11,25% от суммы всех площадей класса А, а до конца года доля вакантных площадей возрастет до 16%.
По оценкам аналитиков CB Richard Ellis, спрос на качественные складские помещения в I квартале 2009 года был крайне слабым, во II квартале ситуация несколько улучшилась. Всего, по их данным, в I полугодии 2009 года было арендовано 123 тыс. кв. м складских помещений (без учета субаренды), около 63 тыс. кв. м пришлось на класс А, оставшиеся 60 тыс. кв. м – на класс B и ниже.
Эксперты рынка отмечают снижение минимальных сроков аренды качественных складских помещений: если раньше договоры заключались на 5–7 лет, то сейчас распространенным стало заключение договора сроком на 1–3 года. Популярная ранее практика предварительной аренды сегодня практически потеряла свою актуальность. Как отмечают в компании Giffels Management Russia, сегодня, когда выбор свободных складских помещений достаточно широк, арендаторы не готовы входить в недостроенный объект, учитывая возможные риски задержек строительства.
В компании Giffels Management Russia выделяют две различные стратегии арендаторов: для кого-то основным приоритетом является снижение расходов – в этом случае компании готовы пожертвовать эффективностью хранения в пользу низких арендных ставок. Другая категория арендаторов стремится воспользоваться ситуацией, чтобы повысить эффективность деятельности, и рассматривает складские комплексы класса А с хорошей транспортной доступностью, принадлежащие зарекомендовавшему себя собственнику. В ТЛК «Томилино» отмечают возросшую с начала лета активность потенциальных арендаторов: «Для большинства компаний сложившаяся ситуация является как минимум возможностью провести анализ текущего положения и правильно ориентировать дальнейшее развитие, благо за период более 6 месяцев накоплено достаточно информации».
Ставки
Стоимость аренды складских помещений продолжает снижаться. По данным CB Richard Ellis, если в середине 2008 года средние арендные ставки находились на уровне $145, то сегодня арендные ставки в большинстве современных проектов находятся в диапазоне $90–110/кв. м в год без НДС и эксплуатационных расходов. Впрочем, это не предел: окончательная стоимость аренды формируется в процессе переговоров, в которых собственники вынуждены занимать гибкую позицию и идти на значительные уступки, чтобы заполнить пустующие площади.
Наиболее значительное падение арендной ставки – по различным оценкам, 30–50% – коснулось помещений классов В и С, что связано как с тем, что такие склады были значительно переоценены до кризиса, так и с большей гибкостью собственников в новых условиях. По наблюдениям специалистов Knight Frank, владельцы подобных объектов готовы предлагать краткосрочные договоры со ставками аренды в рублях и отказываются от системы расчетов triple net: ряд владельцев включают в ставку НДС и операционные расходы, а в ряде предложений – и коммунальные расходы. Для клиентов такой расчет арендных ставок означает возможность четкого планирования расходов на складскую логистику на ближайшие один-два года.
Что касается операционных расходов, то они в результате кризиса не претерпели значительных изменений. По данным Colliers International, ставка операционных расходов находится в диапазоне $30–40/кв. м в год. Эта ставка включает в себя три основных составляющих: эксплуатационные расходы, возмещение налога на имущество и налога на землю, а также вознаграждение управляющей компании.
Тенденции
Несмотря на оптимизм экспертов и участников рынка, в текущем году увеличение спроса на площади в современных складских проектах не прогнозируется. Увеличение доли вакантных площадей продолжится и к концу года, по различным оценкам, может превысить 20%. Необходимость заполнять арендаторами вводимые и освобождаемые складские площади будет способствовать дальнейшему снижению ставок аренды, а также поиску собственниками различных схем и приемов для привлечения арендаторов. В среднесрочной перспективе (2–4 года), при условии относительно стабильной экономической ситуации, спрос восстановится, подогреваемый возобновлением активности ритейлеров и производственных компаний, а также ограниченным новым предложением качественных складов.
В середине этого лета Минэкономразвития обнародовало свой прогноз развития экономики страны на ближайшие годы, который оказался умеренно оптимистичным. Министерство ожидает улучшения ситуации в экономике, восстановления производства и роста ВВП, а также видит предпосылки для роста инвестиций в основной капитал уже в 2010 году. Все это позволяет надеяться на некоторую стабильность, однако прогноз основан на показателях, поведение которых не всегда поддается прогнозированию, – например, ценах на нефть, поэтому не исключены и иные сценарии развития событий.
Для рынка складской недвижимости, находящегося в прямой зависимости от потребительского рынка, стабильность в экономике крайне важна. В конце 2008 года участники рынка выражали надежду, что к концу первого полугодия 2009 года ситуация прояснится, однако сегодня рынок продолжает находиться в состоянии осторожного выжидания. Достраиваются начатые ранее объекты, новое строительство не планируется. Сделки на рынке складских площадей весьма редки: по итогам I полугодия эксперты Knight Frank насчитывают около 20 сделок в складских комплексах класса А, включая сделки субаренды. Несколько лучше ситуация в сегменте помещений класса B и ниже: их владельцы более оперативно реагируют на снижение спроса, предлагая арендаторам различные уступки.
Ожидается, что Московский регион, логистические мощности которого обслуживают значительную часть России, первым начнет восстановление. При этом затишье, которое, предположительно, продлится 1–2 года, может быть использовано как пользователями складских помещений для оптимизации своих логистических процессов, так и девелоперами – чтобы обдумать стратегию развития и собраться с силами перед новым подъемом рынка.
Предложение
Объем высококачественного предложения складских площадей (класс А) в Московском регионе на середину 2009 года составил от 2,3 млн кв. м (Colliers International) до 3 млн 965 тыс. кв. м (Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko). По сведениям последней, общая площадь качественных складских объектов Московского региона достигла 6 млн 47 тыс. кв. м.
Сокращение темпов ввода складских площадей началось во II полугодии 2008 года: ряд девелоперов перенесли сроки ввода своих объектов на 2009 год, в результате прирост предложения в 2008 году составил около 400 тыс. кв. м – менее половины показателя 2007 года (по различным данным 1–1,2 млн кв. м качественных складских площадей). Таким образом, более половины запланированных на прошлый год объектов достраивается в этом году. В I полугодии 2009 года, по данным CB Richard Ellis, было введено в эксплуатацию 374 тыс. кв. м качественных складских площадей, из которых 218 тыс. кв. м пришлось на I квартал, 156 тыс. кв. м – на II квартал года.
По прогнозам аналитиков Praedium Oncor International, несмотря на негативные ожидания относительно ввода в эксплуатацию качественных складских помещений, большинство объектов, заявленных к вводу в 2009 году, будут построены, в результате общий объем нового предложения по итогам 2009 года составит 735 тыс. кв. м. Среди ожидаемых к вводу складских комплексов – индустриальный парк South Gate (Giffels Management Russia, 30 км от МКАД по Каширскому ш., площадь 1-й очереди – 75 тыс. кв. м), многотемпературный складской комплекс «Агротерминал» (Accent Real Estate Investment Managers, 33 км от МКАД по Симферопольскому ш., площадь комплекса – 56 тыс. кв. м), «Трилоджи Парк Томилино» («Инвестиционный Траст», Новорязанское ш, 7 км от МКАД, площадь комплекса – 107 тыс. кв. м), «SLT-Южный Логистический Терминал» (Raven Russia / «Феликс», площадь 1-й очереди – 53 тыс. кв. м) и др.
Рынок доступных для аренды складских площадей пополняется также за счет значительной доли площадей, предлагаемых компаниями в субаренду: по оценкам Colliers International, в субаренду предлагается около 15% складских площадей. Таким образом, компании, арендовавшие на пике рынка площади «на вырост», стремятся минимизировать свои издержки по аренде.
По данным экспертов рынка, значительная часть складских проектов пустует, и, чтобы их заполнить, собственники вынуждены идти навстречу пожеланиям арендаторов. Среди уступок, помимо снижения ставок, эксперты Praedium Oncor International называют включение операционных расходов в базовую арендную ставку, сокращение сроков договоров аренды, изменение условий индексации арендной ставки и др. В компании Giffels Management Russia отмечают, что готовы освобождать арендаторов от уплаты аренды на время, достаточное для проведение отделочных работ, в то время как раньше срок арендных каникул не превышал одного месяца.
Спрос
Собственники складских комплексов не готовы делиться своими проблемами, сохраняя оптимистичный настрой и сообщая о многочисленных переговорах с потенциальными арендаторами. Консультанты также отмечают повышение активности арендаторов складских комплексов. Хотя завершенные сделки по аренде достаточно редки. Среди крупных сделок можно отметить следующие.
первым арендатором проекта «SLT-Южный Логистический Терминал» стала российская компания «Градиент», получившая в долгосрочную аренду свыше 18 тыс. кв. м складских площадей класса А сроком на 7 лет.
крупнейший российский ритейлер Х5 Retail Group арендовал 23 тыс. кв. м в проекте «PNK-Чехов», разместив там федеральный распределительный центр.
компания Mitsui сдала в субаренду 8,5 тыс. кв. м складских площадей в проекте «МЛП-Ленинградский терминал». Субарендатором стала компания «Мерседес-Бенц РУС», срок договора аренды составил 3 года.
По данным Knight Frank, по итогам I полугодия 2009 года спрос на складские площади сократился на 40% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года. По наблюдениям экспертов компании, сегодня потенциальные арендаторы исходят из коммерческих условий и удаленности объекта, а такие факторы, как местоположение и класс склада, отошли на второй план. В Praedium Oncor International отмечают, что в результате стремления компаний снизить расходы, в том числе и на логистику, заметно вырос спрос на низкокачественные складские площади классов С и ниже.
В результате сокращения компаниями площади занимаемых складов уровень вакантных помещений продолжает расти. По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, суммарная площадь свободных складских площадей в складах класса А на конец I полугодия 2009 года составила около 450 тыс. кв. м, или 11,25% от суммы всех площадей класса А, а до конца года доля вакантных площадей возрастет до 16%.
По оценкам аналитиков CB Richard Ellis, спрос на качественные складские помещения в I квартале 2009 года был крайне слабым, во II квартале ситуация несколько улучшилась. Всего, по их данным, в I полугодии 2009 года было арендовано 123 тыс. кв. м складских помещений (без учета субаренды), около 63 тыс. кв. м пришлось на класс А, оставшиеся 60 тыс. кв. м – на класс B и ниже.
Эксперты рынка отмечают снижение минимальных сроков аренды качественных складских помещений: если раньше договоры заключались на 5–7 лет, то сейчас распространенным стало заключение договора сроком на 1–3 года. Популярная ранее практика предварительной аренды сегодня практически потеряла свою актуальность. Как отмечают в компании Giffels Management Russia, сегодня, когда выбор свободных складских помещений достаточно широк, арендаторы не готовы входить в недостроенный объект, учитывая возможные риски задержек строительства.
В компании Giffels Management Russia выделяют две различные стратегии арендаторов: для кого-то основным приоритетом является снижение расходов – в этом случае компании готовы пожертвовать эффективностью хранения в пользу низких арендных ставок. Другая категория арендаторов стремится воспользоваться ситуацией, чтобы повысить эффективность деятельности, и рассматривает складские комплексы класса А с хорошей транспортной доступностью, принадлежащие зарекомендовавшему себя собственнику. В ТЛК «Томилино» отмечают возросшую с начала лета активность потенциальных арендаторов: «Для большинства компаний сложившаяся ситуация является как минимум возможностью провести анализ текущего положения и правильно ориентировать дальнейшее развитие, благо за период более 6 месяцев накоплено достаточно информации».
Ставки
Стоимость аренды складских помещений продолжает снижаться. По данным CB Richard Ellis, если в середине 2008 года средние арендные ставки находились на уровне $145, то сегодня арендные ставки в большинстве современных проектов находятся в диапазоне $90–110/кв. м в год без НДС и эксплуатационных расходов. Впрочем, это не предел: окончательная стоимость аренды формируется в процессе переговоров, в которых собственники вынуждены занимать гибкую позицию и идти на значительные уступки, чтобы заполнить пустующие площади.
Наиболее значительное падение арендной ставки – по различным оценкам, 30–50% – коснулось помещений классов В и С, что связано как с тем, что такие склады были значительно переоценены до кризиса, так и с большей гибкостью собственников в новых условиях. По наблюдениям специалистов Knight Frank, владельцы подобных объектов готовы предлагать краткосрочные договоры со ставками аренды в рублях и отказываются от системы расчетов triple net: ряд владельцев включают в ставку НДС и операционные расходы, а в ряде предложений – и коммунальные расходы. Для клиентов такой расчет арендных ставок означает возможность четкого планирования расходов на складскую логистику на ближайшие один-два года.
Что касается операционных расходов, то они в результате кризиса не претерпели значительных изменений. По данным Colliers International, ставка операционных расходов находится в диапазоне $30–40/кв. м в год. Эта ставка включает в себя три основных составляющих: эксплуатационные расходы, возмещение налога на имущество и налога на землю, а также вознаграждение управляющей компании.
Тенденции
-
Перенос сроков ввода в эксплуатацию складских объектов, связанный в том числе с отсутствием спроса.
- Увеличение доли вакантных площадей как за счет ввода новых складских объектов, так и за счет освобождения помещений вторичного рынка.
- Снижение средней площади запрашиваемых складских помещений.
- Снижение спроса на услуги логистических операторов и, как следствие, появление большого количества не используемых ими площадей, которые предлагаются в субаренду.
- Пересмотр существующих договоров аренды по инициативе арендатора, включающий снижение арендной ставки, а также в ряде случаев изменение валюты договора.
Несмотря на оптимизм экспертов и участников рынка, в текущем году увеличение спроса на площади в современных складских проектах не прогнозируется. Увеличение доли вакантных площадей продолжится и к концу года, по различным оценкам, может превысить 20%. Необходимость заполнять арендаторами вводимые и освобождаемые складские площади будет способствовать дальнейшему снижению ставок аренды, а также поиску собственниками различных схем и приемов для привлечения арендаторов. В среднесрочной перспективе (2–4 года), при условии относительно стабильной экономической ситуации, спрос восстановится, подогреваемый возобновлением активности ритейлеров и производственных компаний, а также ограниченным новым предложением качественных складов.
Назад
Спецвыпуск
Склады, логистика и индустриальная недвижимость
При поддержке
Загрузка...