Кризис переживаем спокойно

Кризис скорректировал если и не планы Бекмамбетова, то планы строительства Mall of Russia – компания AFI Development объявила, что сроки сдачи объекта сдвинулись и теперь объект планируется ввести в строй в марте. Будет справедливым отметить, что Mall of Russia – едва ли не единственный объект «Москва-Сити», строительство которого и во время кризиса не только не прекратилось, но ведется достаточно интенсивно. Как, впрочем, и других стратегически важных объектов компании. «У нас все в норме, кризис мы переживаем спокойно, – говорит Александр Халдей, генеральный директор и соучредитель компании AFI Development. – Компания живет полно­ценной жизнью».

От палат Муравьевых до квартала на Патриарших

Компания AFI Development (до апреля 2007 года называлась Donkamil Holding Limited) была создана в 2001 году для управления российскими активами международного холдинга Africa Israel Investments в недвижимости.

Africa Israel Investments Ltd – международный инвестиционный холдинг со штаб-квартирой в Израиле, основанный в 1934 году. В активе у холдинга – 70 лет работы в сфере девелопмента, сеть гостиниц и моллов, которые находятся под его управлением, а также десятки тысяч жилых зданий по всему миру, в том числе в США, Африке и Европе. Операционной компанией AFI Development в России стала «Стройинком-К». Среди проектов, реализованных компанией «Стройинком-К» в Москве, можно назвать возведение одного из первых элитных жилых комплексов «Палаты Муравьевых»; реконструкцию бывшего доходного дома на Малой Молчановке, построенного по проекту архитектора Кондратьева в 1913–1914 годах, строительство в рамках «Квартала на Патриарших» новых элитных домов по индивидуальному проекту с учетом историко-архитектурного контекста застройки.

Рассказывая об истории компании, в AFI Development отмечают, что при работе над сложными проектами – реконструкцией и возведением новых зданий в историческом центре Москвы – использовались такие технологические и архитектурные решения, которые не разрушали бы облик исторических районов города. В качестве примера приводится масштабная реконструкция трех кварталов в районе Патриарших прудов (пять элитных малоквартирных жилых домов общей площадью 27 тыс. кв. м) и реконструкция территории филиала Краснохолмского камвольного комбината на Озерковской набережной.

Компания AFI Development специализируется на полном девелоперском цикле, занимается реализацией жилья и коммерческой недвижимости – бизнес-центров, торговых центров, отелей, многофункциональных комплексов. Стратегия компании – продавать готовые жилые объекты и оставлять за собой готовые объекты коммерческой недвижимости, за исключением случаев их продажи на исключительно выгодных условиях. 71% акций компании принадлежит Africa Israel Льва Леваева, 10% – Nirro Group Александра Халдея, 19% – в свободном обращении на LSE. Капитализация – $4,578 млрд. Портфель проектов – около 4,7 млн кв. м.

«Тверская застава» и другие

Своим основным стратегическим направлением компания называет девелопмент крупномасштабных комплексных проектов и четко придерживается этой стратегии.

В портфеле компании – 34 проекта жилой и коммерческой недвижимости, а также многофункциональные объекты в 20 точках России и стран СНГ. Общая площадь объектов – 3,8 млн кв. м. Среди реализуемых проектов – офисы, торговые центры, отели, многофункциональные комплексы, жилые объекты. Помимо Москвы и Санкт-Петербурга у компании есть объекты в Кисловодске, Перми, Волгограде, Железноводске и Киеве.

Из объектов коммерческой недвижимости, сданных в эксплуатацию, нужно назвать офисный центр «Четыре ветра» на Большой Грузинской. «Если говорить об офисной составляющей данного многофункционального комплекса, это один из лучших офисных проектов в Москве, реализованный AFI Девелопмент совместно с компанией «Снегири» (ранее компания называлась ST Group), – считает Максим Гасиев, управляющий директор Colliers International. – Компания Colliers International выступала консультантом данного проекта. Совместно с командой девелопера нам удалось привлечь в этот проект крупные международные компании. Арендаторами комплекса стали Moody’s, Morgan Stanley, Total, Barclays Capital и др.». Общая площадь комплекса – 28 308 кв. м, сдаваемая в аренду – 21 267 кв. м, из них под офисы отведено 17 556 кв. м, площадь торговых помещений составляет 3416 кв. м.

Реализована первая фаза бизнес-цент­ра класс В+ (общая площадь 12 000 кв. м) на Бережковской набережной, между Садовым кольцом и Третьим транспортным кольцом. Вторая фаза общей площадью 90 260 кв. м находится в стадии разработки и будет включать офисные помещения с торговой составляющей и подземной парковкой на 810 машино-мест. Окончание строительства запланировано на конец 2012 года.

Также компанией реализованы деловой центр класса В+ Espace общей площадью 111 770 кв. м в Вешняках, БЦ H2O на Павелецкой (общая площадь 10 698 кв. м), spa-отель «Плаза» (25 000 кв. м) в Кисловодске.

Проект на Озерковской набережной представляет собой МФК общей площадью 155 578 кв. м. Первой фазой проекта было офисное здание класса А общей площадью 12 788 кв. м, проданное в 2005 году. Вторая фаза общей площадью 49 258 кв. м включает апартаменты, 4-звездочную гостиницу, а также 9-этажный офисный комплекс «Аквамарин II» общей площадью 16 372 кв. м с подземной парковкой на 112 мест. В третью фазу общей площадью 75500 кв. м будут входить офисный комплекс класса А и апартаменты. В рамках четвертой фазы планируется редевелопмент административного здания в офисный центр класса А общей площадью 30 820 кв. м. Окончание строительства запланировано на 2012 год.

Один из важнейших проектов AFI Development – реконструкция площади Тверской Заставы. «Мы считаем этот проект одним из самых интересных и значимых. Здесь полным ходом идет стройка. Мы рассчитываем сдать объект до конца 2011 года», – говорит Александр Халдей.

Всего возле Белорусского вокзала AFI Development возведет около 574,3 тыс. кв. м офисной, жилой и торговой недвижимости, стоимость которой к окончанию проекта, как предполагалось экспертами до кризиса, могла бы достичь $10,5 млрд. В состав проекта входят апартаменты класса люкс и гостиница 5*на 300 но­меров.

AFI Development планирует полностью воссоздать исторический облик площади Тверской Заставы. Обещано, что на площади будут восстановлены два здания кордегардий (помещений для караула при въезде в город) и две стелы, которые когда-то украшали въезд в столицу с петербургского тракта. Но главное, AFI Development обязуется за свой счет сделать систему дорожных развязок, позволяющую существенно повысить пропускную способность транспорта в районе Белорусского вокзала. Компания обещает перераспределить транспортные потоки, увеличив пропускную способность участка и облегчив доступ к центру Москвы через 1-ю Тверскую-Ямскую ул., Белорусский вокзал и две основные трассы, ведущие к аэропорту Шереметьево. Планируется построить семь подземных пешеходных переходов, причем несколько из них будут выходить непосредственно к подземному торговому центру.

«Тверская застава» – один из немногих торговых объектов, которые реализуются в центре Москвы, – говорит Максим Гасиев. – Близость ТРЦ к станции метро, вокзалу и улице Тверская является определяющим критерием для его успешности. Можно с уверенностью говорить, что проект интересен для каждого ритейлера, работающего в Москве».

В последнее время достаточно широко обсуждается проект «Азия», который, судя по пестрым заголовкам журнальных публикаций, якобы заменит Черкизовский рынок. Центр торгового и культурного сотрудничества (площадь 124 тыс. кв. м), совместное строительство которого об­­суждалось AFI Development и китайской строительной корпорацией «Гуанда», должен был появиться на востоке МКАД. Однако, как пояснили в AFI Development, на деле об этом проекте говорить пока рано, «Азия» обсуждалась лишь как один из возможных совместных проектов. «Мы подписали предварительный меморандум о сотрудничестве с китайской корпорацией «Гуанда» о совместной работе над проектами в сфере девелопмента, – пояснил Александр Халдей. – Меморандум является предварительным соглашением об общих интересах в данной сфере, пока переговоры находятся на ранней стадии, однако мы надеемся, что они перерастут в плодотворное сотрудничество».

Курортный отель

Из региональных проектов одними из наиболее интересных компания считает реализацию отелей в районе Кавказских Минеральных Вод, строительство отелей компания продолжает и во время кризиса. Среди них – два отеля в Кисловодске: 3-звездочный Park Plaza вместимостью 500 номеров и 5-звездочный SPA Versailles вместимостью 53 номера. Один 3-звездочный отель «Калинина» вместимостью 175 номеров компания планирует построить в Железноводске. Оператором всех отелей станет Africa Israel Hotels, в управлении которой уже находится принадлежащий AFI Development Plaza Spa Hotel в Кисловодске. Сегодня наполняемость этого отеля, как рассказали в AFI Development, составляет 100%, лист ожидания в среднем занимает два месяца.

«Это достаточно доходный бизнес, – говорит Александр Халдей. – Люди сейчас лучше считают деньги, чем раньше, и сегодня дешевле поехать отдохнуть в Кисловодск, чем в Турцию. Поэтому мы продолжаем развивать наши санатории и spa-отели в Кисловодске. У нас сложились отношения с администрацией края, которая понимает важность наших проектов и поддерживает их. Помимо этого мы работаем над проектом spa-отеля на 500 номеров в Рузе. У нашей управляющей компании есть большой опыт в сфере управления гостиничными и курортными объектами. Думается, что наш проект будет востребованным, так как в Подмосковье подобных отелей практически нет».

Марина Смирнова, старший вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels, считает положительным факт, что в районе Кавказских Минеральных Вод начинают строить отели. Хорошо, что девелоперы обратили внимание на этот сегмент, строительство отелей будет способствовать развитию региона. «Такие объекты будут успешны с точки зрения потребительского спроса: Пятигорск – это бренд, люди всегда ездили сюда лечиться и будут ездить, – отмечает Марина Смирнова. – Более того, на работу отелей в районе КМВ не будет влиять фактор сезонности. Успешным может оказаться проект и с точки зрения диверсификации бизнеса. С другой стороны, рассматривать проекты такого рода как инвестиционные будет весьма проблематично. Насколько успешным будет проект spa-отеля в Подмосковье, можно прогнозировать, зная, сколько стоит земля, во сколько обойдется проведение коммуникаций, строительство, оборудование лечебных блоков. Полноценное оснащение spa-отеля обойдется достаточно дорого».

Встречаемся в Mall of Russia

Один из самых масштабных проектов компании – проект, в который вложено много сил и средств (общий объем инвестиций AFI Development в проекты Mall of Russia и Tverskaya Mall, по данным компании, составил $1 млрд). Пятиуровневый комплекс Mall of Russia будет иметь общую площадь 179 тыс. кв. м, в состав комплекса войдут все востребованные форматы якорных арендаторов, торговая галерея с широким спектром всемирно известных брендов: более 450 магазинов, включая компании, ранее не представленные в России. Проектом предусмотрена трехуровневая парковка на 2700 машино-мест.

Сильный акцент в ТРЦ сделан на развлекательную зону. В Mall of Russia будет ультрасовременный многозальный кинотеатр (11 залов) с 4D- и 5D-технологиями, ледовый каток, развлекательный центр для детей и взрослых площадью около 3 тыс. кв. м, более 50 ресторанов и кафе. Особенностью проекта станет многофункциональный киноконцертный зал, рассчитанный на 5500 мест. Помимо современных технологий ТРЦ намерен удивлять посетителей различными аттракционами. Например, в одном из атриумов расположится фонтан, который будет каждые несколько минут выбрасывать струю воды вверх от первого до пятого этажа. Потом эта струя в свободном падении будет лететь вниз – наблюдать за этим завораживающим зрелищем можно будет с любого из пяти уровней комплекса. Проектом предусмотрен огромный каток площадью 900 кв. м, окруженный атриумом из различных развлекательных зон (по аналогии с Рокфеллер-центром в Америке), галерея кафе под стеклянным куполом площадью 10 тыс. кв. м.

На сегодняшний день в ТРЦ Mall of Russia сдано 53% площадей. Среди арендаторов – H&M, Zara, Massimo Dutti, Bershka, Pull & Bear, Stradivarius, Oysho, сеть кинотеатров «Формула кино», фирменный магазин «Союз», модные марки Fabi, Baldinini, No One, Karen Millen, Oasis, Van Laack. Как рассказала Натали Шмурин, директор департамента маркетинга и продаж AFI Development, только в первую неделю августа компания подписала договоры аренды с девятью известными марками. Свои магазины в Mall of Russia разместят сети одежды «Снежная Королева» (компания займет 1250 кв. м), спортивных товаров «Профи спорт» (1150 кв. м), Waggon, сеть парфюмерии и косметики – Douglas (750 кв. м), магазин косметики Yves Rocher, кожгалантерея бизнес-класса Dr. Koffer, Piquadro, а также два ресторана – вьетнамской кухни Viet Cafе и итальянский Beluce, каждый займет площадь по 350 кв. м.

Первоначально открытие Mall of Russia было запланировано на ноябрь 2009 года. Однако кризис несколько подкорректировал планы компании. «Мы планируем в марте открыть ТРК. Все работы, которые зависят от нас, выполнены, – говорит Александр Халдей. – Остались подъездные пути, электричество – то, что без города мы сделать не можем».

AFI Development рассчитывает стать инфраструктурным центром нового делового кластера столицы. Для этого разработана целая стратегия: сообщение между башнями будет проходить через Mall of Russia. Комплекс спроецирован так, что из одной башни в другую можно будет перейти только через ТРЦ.

Однако нужно отметить, что к марту «Москва-Сити» не только не заполнится арендаторами, но и не достроится до конца. Насколько успешно может функционировать ТРЦ, концепция которого основана на синергии с «Москва-Сити», отдельно от «Большого Брата»?

«Mall of Russia находится рядом со станцией метро и с Третьим транспортным кольцом, – говорит Максим Гасиев. – Его размер позволяет говорить о том, что проект должен хорошо работать даже без учета синергии с Сити. Хотя, конечно, коммерческие площади Сити дадут для проекта большой прирост посетителей с доходом выше среднего».

Александр Халдей считает, что у ТРЦ есть все основания для успешной работы и до того, как все объекты «Москва-Сити» будут введены в эксплуатацию.

«Выходы из станций метро «Меж­дународная» и «Деловой центр» расположены непосредственно в торговом комплексе. К Mall of Russia будет вести свободный подъезд со стороны Кутузовского проспекта, – говорит Александр Халдей. – Mall of Russia позиционируется как самый крупный торгово-развлекательный центр в Европе, и, думаю, что люди специально будут приезжать сюда, чтобы отдохнуть, развлечься и сделать покупки. Кроме того, перед Mall of Russia будет сооружена самая большая в Москве площадь для народных гуляний, и все массовые мероприятия, которые будут проводиться в городе, тоже станут своеобразным «якорем» и для ТРЦ». Таким образом, у компании AFI Development есть веские основания рассчитывать на успех проекта.

По мнению Ильи Шуравина, партнера S. A. Ricci, Mall of Russia – проект непростой, построен в самом ядре Сити в окружении большого количества офисных небоскребов, и конечно же с парковкой на улице вопрос по определению закрыт. Тем не менее десятки тысяч офисных сотрудников, которые находятся в шаговой доступности, является также потенциальной целевой аудиторией торгового центра, и именно поэтому в будущем стоит ожидать снижения арендных ставок сопутствующих торговых зон уже открытых офисных зданий. Кроме того, объект находится между двумя станциями метро, поэтому доступность объекта для туристов вполне очевидна. Конечно, определенные сложности могут быть с загрузкой товара – проект предусматривает большое количество арендаторов, включая якорных. И ряду арендаторов потребуется возможность доставки товара в течение дня (особенно важным будет этот вопрос, если среди прочих «якорей» в проекте появится категория «мебель и товары для дома»).

«Думаю, что все в руках собственника, и проект обладает всеми возможностями сделать сбалансированный tenant-mix, – считает Илья Шуравин. – Выделение как минимум половины этажа под детские товары и столько же исключительно под мужскую одежду будет очень верным решением и сможет привлечь не только бизнес-аудиторию в рабочее время. Мне кажется, что во многом привлекательность всего проекта будет обусловлена тем, насколько успешно будет реализована концепция освоения 4–5 уровней. Банальный мультиплекс может не создать нужной синергии. Если же на верхнем этаже, там, где в концепции изначально был запланирован большой зимний сад, реализовать яркий и продуманный рекреационно-развлекательный проект с возможностью круглосуточной работы, думаю, это сделает проект более успешным». Кстати, как рассказали в AFI Development , вместо зимнего сада на 5-м этаже будет один из развлекательных форматов, в России пока не представ­ленный.

Умеренный консерватизм

С первых дней существования AFI Development использует в своей деятельности международные стандарты финансовой отчетности. Весной 2007 года компания провела первичное размещение собст­венных акций на Лондонской фондовой бирже. 3 мая AFI Development разместила на LSE глобальные депозитарные расписки на акции в рамках IPO по верхней границе ценового диапазона – $14 за ценную бумагу. Разместив 100 млн GDR на новые акции, AFI Development привлекла $1,4 млрд (без учета опциона банков-организаторов). Капитализация девелопера по итогам IPO составила $7,3 млрд. Размещение акций проходило на фоне высокого спроса со стороны инвесторов. Организаторы размещения – Goldman Sachs, Deutsche Bank, Citigroup и Morgan Stanley.

На время кризиса компания заморозила все региональные проекты (за исключением строительства отелей в районе Кавказских Минеральных Вод) и сосредоточилась на строящихся московских объектах: ТЦ «Тверская Застава», Mall of Russia в ММДЦ «Москва-Сити» и проекте на Озерковской набережной.

Финансовую политику компании можно охарактеризовать как умеренно консервативную: у компании никогда не было гигантского объема кредитов. По словам генерального директора компании, кредиты (у компании – кредитная линия в Сбербанке на строительство «Тверской Заставы» и кредит ВТБ на сумму $270 млн на окончание строительства Mall of Russia) для компании необременительны. «Во-первых, они взяты под хорошие проценты. Во-вторых, нам есть чем покрывать этот кредит, – говорит Александр Халдей. – В-третьих, наша компания – одна из немногих, которая не сидит в долговой яме. Наша долговая нагрузка меньше, чем имеющийся у нас кэш».

До кризиса AFI Development по максимуму старалась строить за свои деньги, кредитов брали немного, это и позволило компании сегодня нормально функционировать.

«Мы не экономим на скрепках, – говорит Александр Халдей. – Сегодня мы более детально рассматриваем тендеры, которые проводим среди подрядчиков, внимательнее анализируем, какие работы нужно сделать сегодня, а какие можно отложить до завтра». Как и многим другим девелоперским компаниям, AFI Development пришлось сократить расходы, штат был урезан на 35%. Однако зарплату сотрудникам не уменьшали.

«Думается, что дно кризиса, когда никакие объекты не продавались, уже пройдено. Сегодня мы видим, что ситуация нормализуется, – говорит Александр Халдей. – Кризис мы переживаем достаточно спокойно. Наши объекты – как квартиры, так и офисы – реализуются. Необходимости демпинговать у нас нет. Мы продаем квартиры на Озерковской набережной в среднем по $12 тыс./кв. м, офисы продаются по не меньшей цене. Позволяет удерживать цены качество объектов и комплексная застройка с развитой инфраструктурой, которая ценится гораздо выше, чем точечная застройка. Я считаю, что хотя наше положение и несколько хуже того, в котором мы были до кризиса, но тем не менее мы находимся в очень неплохой ситуации».