Земля со сроком годности

Явление немассового характера

Известно, что стоимость прав на земельный участок в Москве составляет значительную часть стоимости самого проекта и лишь успешная реализация последнего способна покрыть столь высокие издержки девелопера. Поэтому в случае срыва сроков строительства девелоперы, как правило, стремятся всеми силами сохранить права на землю и в конечном счете завершить начатые проекты. С началом строительства инвесторы стараются не затягивать, ведь договариваться с властями о продлении договора аренды можно, если на участке присутствуют объекты незавершенного строительства или инженерные коммуникации. Все это было стандартной схемой в докризисный период, сейчас же ситуация несколько иная: многие свои проекты девелоперы не в состоянии завершить по объективным причинам – пока нет денег. Зато есть земельный участок, получение которого стоило недюжинных усилий, и права на него, прописанные в договоре. Срок аренды на земельный участок соответствует сроку, на который выдано разрешение на строительство (обычно он составляет 3 года) – и это тот период, в течение которого девелопер обязуется построить объект. Другое обязательство девелопера как арендатора земельного участка – вовремя вносить за него арендную плату.

Чтобы расторгнуть договор аренды участка, нужен ряд условий. Наиболее типичное: проект не развивается и участок, соответственно, не застраивается. «Однако нельзя сказать, что прекращение договоров аренды участков в Москве имеет массовый характер, – говорит Виталий Можаровский, партнер юридической фирмы Goltsblat BLP. – Аренду прекратить легко, если на то есть согласие девелопера. Если же такого согласия нет, то вопрос с отчуждением земли нужно решать в суде, и не факт, что такой судебный процесс закончится в пользу властей. Отсутствие на участке котлована и недостроенного здания вовсе не означает, что на участке ничего не происходит». Ведь по правилам, прежде чем строить, нужно подготовить проектную документацию, получить все согласования и технические условия и только потом можно начинать «копать землю». В то время как огороженный участок пустеет, активная работа по его освоению может разворачиваться, например, в Москомархитектуре или Мосводоканале. Поэтому все претензии властей девелопер может легко оспорить в суде, придя туда заключением госэкспертизы, техусловиями на подсоединение на воду, на электричество и т. п. «Такие документы и будут доказательством тому, что работа на земельном участке ведется», – говорит г-н Можаровский.

То, что отчуждение земли нельзя назвать трендом, подтверждает и Максим Кузне­ченков, партнер Baker & McKenzie. По его словам, изъятие земельных участков в результате прекращения договоров аренды сегодня случается крайне редко. Как правило, это происходит в отношении земельных участков незначительной стоимости или в отношении девелоперов, для которых данный проект является первым или неосновным. «Изъятие земельных участков, предоставленных для строительства, является крайней мерой, реализация которой связана с большими сложностями и которая вовсе не гарантирует успешное освоение земельного участка новым девелопером, – говорит Максим Кузнеченков. – На наш взгляд, лишение застройщиков прав на землю в связи с нарушением ими сроков строительства может стать трендом лишь в сегменте жилой недвижимости».

Однако случаи расторжения договора аренды земельных участков под коммерческую недвижимость уже имели место. Так, распоряжением правительства Москвы от 22.05.2009 № 1019-РП был расторгнут инвестконтракт и договор аренды с ООО «Квадро-Инвест». Причина – длительная нереализация проекта торгового комплекса с подземной стоянкой по адресу: Ковров пер., вл. 17. За невыполнение условий контакта к девелоперу будут применены штрафные санкции, но в то же время будет осуществлена компенсация его затрат.

Дорога с двухсторонним движением

Одно из слабых мест девелопера – это сроки. По словам руководителя Департамента зе­­мельных ресурсов города Москвы Виктора Дамурчиева, «частый срыв сроков строительства являлся застарелой болезнью строительной отрасти и в более благополучные времена». Однако в вопросе соблюдения сроков есть один нюанс. «Девелопмент – это все-таки дорога с двухсторонним движением, – говорит Виталий Можаровский. – Чтобы проект сдавался вовремя, нужно, чтобы своевременно проводились экспертизы, выдавались соответствующие разрешения, то есть очень многое зависит от властей. На практике же этого не происходит, и, даже если по регламенту какое-нибудь заявление должно рассматриваться не более 30 дней, бывают случаи, когда этот процесс затягивается на полгода. Так что у нашего девелопера фактически нет никаких прав». По мнению г-на Можаровского, с девелопера можно было бы требовать четкого соблюдения сроков, если бы наш разрешительный порядок был бы такой, как, скажем, в Германии, где все временные рубежи рассчитать очень просто. Зная дату подачи заявления на аренду земли, можно с точностью до дня рассчитать, когда будет получено разрешение на строительство, а затем и разрешение на ввод в эксплуатацию. В отличие от нашей системы, немецкая действует по умолчанию: если в течение определенного срока инвестор не получает отрицательного заключения, значит, его заявление считается акцептованным. Как говорится, то, что не запрещено, то разрешено.

Даже если участок осваивается с нарушением сроков, но при этом других желающих осваивать эту землю нет, городу невыгодно сурово наказывать девелопера. «Забирая участок и не передавая его никому другому, власти лишают город пусть небольшого, но все-таки дохода, – говорит Виталий Можаровский. – Расторгать договор аренды можно при наличии более интересного инвестиционного предложения, либо если существует огромная просрочка по арендной плате и абсолютно ясно, что этих денег в городской бюджет не поступит. Тогда разум­нее не накапливать этот долг, а изъять учас­ток и предложить его кому-то другому».

Если же есть нарушение сроков, но в отношении проекта в целом есть перспективы, тогда властям выгоднее продлить договор аренды – к трем годам добавить еще год. Законодательство не содержит ограничений по количеству раз продления, последнее как раз и носит массовый характер. К существующему договору аренды подписывается дополнительное соглашение № 1, потом № 2 и иногда даже № 3. «Редко, кто укладывается в сроки – ткни на любой объект, и будет 50% вероятности, что там уже имело место продление сроков», – уверяет Виталий Можаровский.

Срок действия разрешения на строительство может быть продлен по заявлению застройщика, поданному не позднее чем за 60 дней до истечения срока его действия. Серьезным, если не сказать единственным основанием для отказа в продлении будет ситуация, когда строительство объекта не начато до истечения срока подачи заявления о продлении, то есть если за 60 дней до планируемого завершения строительства объекта на участке еще растет бурьян.

Хотя Земельный кодекс прямо не запрещает собственнику продлевать договоры аренды на участки под строительство, однако более сложная ситуация наблюдается с договорами, заключенными по итогам аукционов, при проведении которых срок аренды указывался в качестве существенного условия. «В таких случаях правомерность продления срока аренды городом может быть поставлена под сомнение, так как такое продление означало бы нарушение прав других участников аукциона, которые при определении цены арендной платы на аукционе исходили из того, что срок аренды в дальнейшем пересматриваться не будет», – считает Максим Кузнеченков.

В Москве, помимо продления срока аренды земельного участка, необходимо также продление срока действия инвестконтракта, регулирующего отношения между инвестором и городом в связи со строительством объекта недвижимости. Обычно продление инвестконтракта происходит с изменением ряда условий. Надо сказать, что инвестиционными контрактами изначально предусматриваются серьезные штрафные санкции за срыв сроков реализации проекта, но по опыту Максима Кузнеченкова применение данных санкций остается на усмотрение властей. Как правило, за пролонгацию срока аренды и контракта девелоперу приходится предоставлять что-то взамен – например, строить парковку или трансформаторную подстанцию. «Естественно, это предмет торга: власти вовсе не обязаны продлевать срок аренды», – поясняет Можаровский.

Позиция властей

В связи с кризисом ряд инвесторов испытывает трудности во взаиморасчетах с городом по платежам за право на заключение договоров аренды земли. По оценке Виктора Дамурчиева, сумма соответствующей задолженности сегодня составляет около 5 млрд рублей. Но власти не спешат отчуждать «просроченные» участки, сначала пытаясь договориться с должниками: в условиях резкого падения сборов основных бюджетообразующих доходов (например, налога на прибыль и налога на доходы физических лиц) доходы от управления городским имуществом играют все более существенную роль. Для девелоперов, которые уже ведут работы на участке и начали выполнять обязательства по оплате, правительство Москвы предлагает рассрочку сроком до двух лет с оплатой не менее 20% от стоимости права аренды. Стоимость такой рассрочки – 1/2 ставки рефинансирования Банка России. «Кому-то эти условия могут показаться тяжелыми, однако правительство Москвы считает их компромиссом, позволяющим оказать поддержку тем, кто продолжает свою деятельность в сложных экономических условиях при цене кредита около 20% годовых, и одновременно отсекает инвесторов, которые не имеют каких-либо перспектив для продолжения работы в связи с полным отсутствием средств либо прикрываются кризисными явлениями, для того чтобы задержать расчеты с городским бюджетом», – говорит Дамурчиев.

В настоящее время в связи с неоплатой стоимости права на заключение договоров аренды предполагается отменить 8 распорядительных документов правительства Москвы о реализации инвестпроектов – в соответствии с ними в городской бюджет должно было поступить около 3 млрд рублей. На следующем этапе будет решаться дальнейшая судьба этих инвестпроектов: либо отчуждение участков с последующей их реализацией на конкурсной основе, либо смена инвесторов на более платежеспособных в результате гражданско-правовых сделок между ними. Власти заверяют, что все решения по отчуждению участков будут приниматься в строгом соответствии с порядком, утвержденном постановлением правительства Москвы от 27.03.2007 № 196-ПП.

А будет ли компенсация?

«Инвестиционный договор, как правило, предусматривает право городских властей расторгнуть его в одностороннем порядке. А с прекращением инвестдоговора власти прекращают также и договор аренды земли. Так что отчуждение земельных участков не является каким-то произволом со стороны властей, – отмечает Владислав Сурков, парт­нер юридической фирмы CMS International B.V. – Другое дело, что могут быть усложняющие моменты: если девелопер начал строительство, но потом его заморозил, то просто забирать у него и проект, и землю без каких-либо компенсаций, будет незаконно».

Проект, в который были вложены миллионы долларов, в том числе и на разработку проектно-строительной документации, нельзя прекратить просто так без неблагоприятных последствий для всех участников проекта. Такая практика привела бы к череде затяжных судебных споров – в первую очередь по определению размеров компенсаций. При этом нужно учитывать, что расходы на подобные компенсации в бюджет города не заложены.

По мнению Виталия Можаровского, компенсация за участок должна быть разумной и обязательно подтверждена документально: «Если девелопер уверяет, что он проинвестировал в проект $800 млн, это не значит, что на всю эту сумму у него есть документы». Есть и более тонкие моменты. Допустим, девелопер уже вырыл котлован, но разрешения на строительства на руки пока не получил, власти могут отказаться платить, сведя все к незаконному строительству, а оно, как известно, компенсации не подлежит. Но чаще этот вопрос решается полюбовно: московский рынок не такой большой, и игроков на нем не так много. «Однако ясно, что в большинстве случаев всей суммы, на которую первоначально рассчитывает девелопер, он не получит никогда», – отмечает Можаровский.

По словам Владислава Суркова, московские власти гораздо охотнее идут на отсрочки и продление сроков реализации проекта и аренды земли, нежели на разрыв отношений с инвестором. Особенно с таким, у которого в послужном списке имеется 15 законченных объектов. «В предыдущие годы часть участков под застройку оказалась в руках у достаточно слабых компаний, не имевших ни необходимого опыта девелопмента, ни возможностей для финансирования всего проекта, – говорит Сурков. – С наступлением кризиса их надежды на привлечение достаточного финансирования лопнули, и в результате мы видим обнесенные заборами пустыри, на которых даже не начаты работы нулевого цикла строительства. Нужно провести грань между серьезными, добросовестными компаниями, находящимися в затруднительном, но нефатальном положении, и слабыми девелоперами. В последние месяцы активно обсуждается создание московскими властями компании «Мосземсинтез». Предполагается, что с созданием данной структуры процесс прекращения инвестконт­рактов с недобросовестными девелоперами пойдет активнее. Надеюсь, что в этом случае и процедуры выплаты соответствующих компенсаций станут более определенными и понятными».

Вопрос с компенсацией может решаться еще и в зависимости от того, какие права имеет девелопер по отношению к участку (является ли эта земля собственностью девелопера, либо она ему предоставлена по договору аренды). «В случае собственности законной процедурой изъятия земельного участка будет только продажа с публичных торгов, – считает Максим Кузнеченков. – Следовательно, размер компенсации определится по результатам публичных торгов». Во втором случае застройщик при прекращении договора аренды должен по общим правилам вернуть участок собственнику в том состоянии, в котором он его получил. «Возможность выплаты компенсации застройщику, как и ее размер, будут определяться многочисленными обстоятельствами, так что универсального ответа на вопрос о компенсации не существует», – говорит г-н Кузнеченков.