Рейтинг торговых центров Новосибирска

С приходом кризиса всё изменилось, возникла нормальная рыночная ситуация и вполне здоровая конкуренция. Благодаря этому мы смогли более четко сформулировать критерии и методы оценки торговых центров. Для того чтобы более наглядно понять ситуацию в коммерческой недвижимости, мы выводим на регулярною основу (с периодичностью выхода один раз в полгода) рейтинг торговых центров г. Новосибирска. В следующем году планируем охватить другие крупные города Сибирского Федерального округа. Основная цель создания данного рейтинга – формирование независимой оценки действующих торговых центров г. Новосибирска (площадью от 1500 кв. м).

При разработке методологии мы учитывали интересы следующего круга заинтересованных сторон:

инвесторов (соинвесторы) – оценка рис­ков жизнеспособности объекта недвижимости как продукта в краткосрочный и среднесрочный период и возврата/окупаемости вложенных инвестиций.

собственников торговых центров – для понимания текущего состояния и возможных последствий существования объекта недвижимости как рыночного продукта с целью повышения его капитализации, методом устранения возникший негативных оценок.

арендаторов – оценка текущих конкурентных преимуществ объекта и оценка стратегических рисков при принятии решения о заключении среднесрочных и долгосрочных договоров аренды. Для формирования общей оценки по каждому объекту мы рассматривали совокупность пяти основных групп критериев.

Оценка объекта. Отражает анализ (преимущества и недостатки) месторасположения объекта, транспортных и пешеходных потоков, конкурентной среды, удобства подъезда к объекту автомобилистов и доступа пешеходов, оформление и архитектурные решения фасада.

Маркетинг и реклама. В этом критерии разносторонне оценивается наличие и соблюдение маркетинговой концепции объекта; маркетинговая и рекламная поддержка/сопровождение, ее соответствие концепции, эффективность для арендаторов, соответствие целевой аудитории.

Оценка арендаторов. Оценивается совокупность основных важных факторов построения торгового центра, в том числе подбор арендаторов согласно концепции объекта, зонирование, логичность расположения, наполняемость помещений; эффективность работы якорных арендаторов, синергетический эффект различных групп арендаторов.

Управление объектом. Оценка качества управления объектом: начиная от уборки прилегающей территории и внутренних помещений, через эффективность взаимодействия с арендаторами и заканчивая проведением капитальных работ.

Оценка потребителей – это завершающий критерий. По суди, ради потребителей и строятся торговые центры. Здесь мы оцениваем, насколько комфортно покупателям добираться до ТЦ, подъехать и припарковаться; присутствует ли в ТЦ дополнительный сервис, насколько покупателям безопасно находиться в ТЦ, комфортный ли температурный режим, есть ли и какое количество мест отдыха и т. д.

Система рейтинга построена так, что максимально возможная оценка каждого критерия не может превышать 20 баллов, общая сумма – не более 100. При этом представить ТЦ с максимальной оценкой 100 баллов просто невозможно, это из области фантастики. По нашему рейтингу лучшие ТЦ должны иметь оценку 82–92 балла.

В целях удобства нами используется общепринятое деление на группы A, B, C, D. Каждая группа внутри делится на три уточняющих подгруппы: положительная, нейтральная, отрицательная. Чтобы лучше понять классификацию, приведу пример: ТЦ, набравший итоговый рейтинг D, мы расцениваем как объект с абсолютным риском (фактический дефолт объекта). Это значит, что объект имеет проблемы с организацией и управлением, наличием построенных арендаторов, обеспечением постоянного денежного потока, узнаваемостью среди покупателей. Его улучшение потребует значительных инвестиций.

Полученный рейтинг наглядно показал, что в Новосибирске не более 10 торговых центров, на которые можно сделать ставку. Остальные – с некоторыми недостатками: в управлении, в отношениях с покупателями, в маркетинге и рекламе. Это неудивительно, т. к. все объекты управляются самими собственниками. Кризис показал, насколько такой подход к управлению в нормальной рыночной ситуации неэффективен. Банкротство торгового центра «Гранд Сити» лишь доказывает это. В ближайшие месяцы мы ожидаем еще закрытие нескольких торговых центров. Мы надеемся, что данный рейтинг будет интересен и полезен всем заинтересованным сторонам. Возможно, в нем есть какие-либо неточности или недочеты, но мы намерены в дальнейшем постоянно совершенствовать полученную методику оценки.