Андрей Лушников: «Рынок находится в состоянии массового психоза»

– Группа компаний «БестЪ» занимается девелопментом, управлением объектами недвижимости, брокериджем, консалтингом. Кем вы себя сами в первую очередь считаете?

– У нас есть как минимум три компании, которые развиваются каждая самостоятельно. «БестЪ» – инвестиционная компания, где работа ведется с разными инвесторами, вместе с ними мы строим объекты. Второе направление – это «БестЪ. Коммерческая недвижимость», которая занимается брокериджем и консалтингом. И третье направление – «MТЛ. Эксплуатация недвижимости». Эта компания предоставляет полный комплекс услуг по эксплуатации коммерческой недвижимости.

Мы создавали MТЛ для нужд своих объектов, но компания оказалась востребована на рынке, и сейчас у нее чужих объектов в эксплуатации больше, чем своих, причем не только в Санкт-Петербурге, но и в регионах. МТЛ обслуживает около 50 объектов – например, отели Sokos, торговые и офисные центры, элитные жилые комплексы, новый аэропорт в Екатеринбурге и другие.

– Какое из направлений наиболее перспективное?

– Темпы развития каждого из направлений зависят от макро­экономической ситуации в стране. Направление девелопмента мы пока не планируем активно развивать. Положение нашей компании можно назвать стабильным из-за специфической модели развития. Крупные девелоперы, как правило, хотели все делать сами. Они занимали деньги, покупали участки, строили объекты и распоряжались ими. А мы во все проекты привлекаем инвесторов. Такая система дает нам определенные преимущества: снижаются риски, и долговой нагрузки в классическом понимании этого термина у нас нет. Займы брались на отдельные объекты с разной долей участия различных инвесторов. Под некоторые проекты мы создали уставной капитал, сейчас они себя окупили и приносят прибыль, помогая расплачиваться по долгам за те объекты, которые строились на кредитные деньги. И если на каком-то из наших объектов возникнут трудности, то пострадает только он, а не вся компания. Но об этом речь не идет, так как у компании достаточно собственных средств.

Сейчас активнее всего развивается направление эксплуатации недвижимости: увеличивается количество клиентов в Петербурге, мы открываем филиалы в других городах. Брокерско-консультационное направление также растет. Сейчас время перемен, и люди пытаются что-то поменять, несколько перестроить свой бизнес. Им требуется консалтинг. Конечно, предложение приходится адаптировать под сегодняшние условия – где-то снижаем цены, какие-то вещи вообще готовы делать бесплатно. Но взамен мы приобретаем перспективных и надежных партнеров. Брокеридж тоже более-менее востребован, потому что сейчас арендаторы переезжают с места на место. Конечно, обороты «БестЪ. Коммерческая недвижимость» несколько снизились, сейчас все отдельно договариваются со своими арендаторами, а на рынке нет единых механизмов и правил. Но когда рынок найдет свою правильную цену, все опять начнет работать в полную силу.

– А когда установится эта справедливая цена?

– Сейчас на рынке наблюдается затишье, и сложно сказать, в какую сторону качнется маятник. Цена скачет то в одну, то в другую сторону, арендаторы в массовом порядке хотят переехать, а девелоперы и управляющие – их удержать. Давать какие-то точные прогнозы сейчас очень сложно. Осенью картина должна более-менее проясниться.

Но рано или поздно справедливая цена установится, люди не могут жить без аренды, все равно они будут пользоваться качест­венными услугами и арендовать хорошие офисы. Тем более что в Петербурге по-прежнему ощущается нехватка приличных офисных помещений. Более того, уверен, что примерно через два-три года цена серьезно увеличится. Дело в том, что сегодня растет количество замороженных проектов. Значит, к моменту их ввода на рынке образуется дефицит предложения, из-за которого пойдут вверх и цены.

– Какой может быть размер справедливой цены?

– Сейчас об этом сказать сложно, на нее будет влиять много факторов, предусмотреть которые мы просто не в силах. Очень многое будет зависеть от действий нашего правительства. Но могу сказать точно, что сегодняшнее положение дел нас абсолютно не устраивает, потому что не позволяет нам планировать развитие компании. Сегодняшняя стоимость аренды офисов позволяет только выживать, обслуживая кредиты, проценты по кредитам. Но строить и рассчитывать сроки окупаемости мы не можем. Поэтому начинать строительство новых проектов мы пока не будем.

– Вы упомянули, что девелоперы с помощью различных условий пытаются удержать арендаторов. Как меняются условия работы с арендаторами?

– Сейчас наиболее важным вопросом является формирование качественной базы арендаторов. Если у кого-то из клиентов серьезные проблемы, мы предпочитаем разойтись с ним по-хорошему. Мы обязаны отстаивать интересы нашей компании и не допускать, чтобы у нее копились долги по аренде.

А что касается арендаторов, которых действительно может поддержать снижение ставок, как правило, мы идем им навстречу. Снижаем ставки, предлагаем некоторые дополнительные услуги. Хотя такие бонусы, как дополнительные парковочные места или какие-то новые услуги, не очень интересны арендаторам, ведь они не улучшают их показатели. Все хотят, чтобы им снизили арендную плату.

– Насколько у вас снизилась стоимость аренды и насколько уменьшилась прибыль, которую приносит это направление?

– Давайте посчитаем. В долларах по отношению к рублю примерно на 30%. При этом стоимость эксплуатации осталась той же. Раньше в условном бизнес-центре класса А арендная ставка доходила до 2500 рублей в месяц при стоимости эксплуатации в 300–350 рублей. После уплаты налогов прибыль составляла 1100 рублей, то есть около $45–46 по курсу годичной давности. Сегодня стоимость аренды – 1500–1800 рублей в месяц, стоимость эксплуатации – те же 300–350 рублей. После уплаты налогов у нас остается около $17–18. То есть доходы девелоперов от сдачи в аренду помещений упали больше чем в два раза.

Зато работать стало интереснее. В последние годы девелоперские компании напоминали какой-то конвейер. Сегодня же видно, что компании, у которых была разработана стратегия развития, проекты были продуманы, качество объектов и предоставляемых услуг постоянно повышалось, именно эти компании занимают устойчивые позиции на рынке недвижимости.

Когда рынок будет жить в условии дефицита предложения, спрос на недвижимость будет гарантированным.

– Кризис ударил не только по девелоперам, но и по арендаторам. Их становится меньше, они стараются оптимизировать свои расходы. Насколько этот процесс сказывается на вашей компании?

– Многое в этом вопросе зависит от макроэкономической ситуации. Если экономика страны растет, растут и компании сектора b2b. Сейчас мы практически год находимся в состоянии нестабильности. Впрочем, за год структурных изменений в нашей экономике не произошло, пока не видно каких-то эффективных шагов государства по исправлению сложившейся ситуации. Мы также остались в зависимости от сырьевого фактора. В таком положении рынок недвижимости серьезно сократился. Кроме того, на нем усиливается конкуренция: компании активно борются за оставшихся клиентов.

Хотя, с другой стороны, игроки, у которых нет серьезной долговой нагрузки, находятся в привилегированном положении. Они могут в хороших для себя условиях реализовывать проекты. А сдаваться они будут уже в условиях дефицита предложения, которое породил кризис и многочисленная заморозка проектов.

– Будет ли спрос на эти объекты?

– Когда найдется баланс цены и рынок будет жить в условиях дефицита предложения, спрос не просто будет, он будет гарантированным.

– Как изменился состав арендаторов бизнес-центров класса А?

– У нас ротация колеблется в пределах 10%, как и у других крупных бизнес-центров класса А. Съезжают в основном небольшие компании, а крупные арендаторы предпочитают оставаться. Есть и новые арендаторы, например, в бизнес-центре «Авеню» арендовали офисы кипрские компании, а наши крупные арендаторы взяли дополнительные площади.

– В связи с этим возникает вопрос: не логичнее ли то, что сейчас называется классом А позиционировать как B+?

– Если покупателю кто-то пытается продать одно под видом другого, это как минимум его разозлит и негативно скажется на репутации продавца. Самое главное – называть вещи своими именами. Если класс С назвать классом А, то смотреть его придут люди, которые никогда не арендуют там площади.

– С классом С понятно, но четких критериев различий между классом A и B, тем более если речь идет о B+, насколько я понимаю, нет.

– Расхождения заключаются лишь в нюансах. «Авеню» мы изначально планировали позиционировать как бизнес-центр класса B+. Но потом оказалось, что у нас все же класс А: расширилась зона, где могут располагаться такие объекты.

– Возможно ли строительство объектов класса А вне исторического центра?

– Сейчас возможно. В Москве вообще все объекты называются классом А, даже в Бутово. В Петербурге бизнес-центры на Петроградской стороне или на набережных точно могут считаться классом А. Хотя стоит признать, что вся эта классификация – определенная игра, в которой арендаторам нужно ориентироваться на мнение брокеров, которые практически никогда не искажают информацию об объекте.

– Насколько сейчас уменьшился рынок аренды офисных поме­щений?

– Пока оценить это сложно, должно пройти еще некоторое время. Но определенные тренды выделить можно. Арендаторы в основной своей массе перестали заботиться о развитии своего бизнеса и стараются его сохранить. Они перестали заполнять новые бизнес-центры. А девелоперам, которые вводят новые объекты, нужно их заполнить, и они переманивают клиентов. В результате рынок находится в состоянии массового психоза. Но рынок есть, есть машина. Может, пока она ездит не идеально, но на ней можно передвигаться. Экономику не нужно отстраивать заново, как это было после 1998 года. Рано или поздно рынок будет расти, просто сменятся игроки, изменятся стратегии, улучшится экономическая политика города. Об этом говорит уже то, что город начал разбивать лоты на относительно небольшие участки. Это свидетельствует о желании Смольного сделать более серьезную ставку на среднее предпринимательство, что должно диверсифицировать экономику Петербурга.

В экономике всегда работает политическая и психологическая составляющая. Бывает, что аналитики, ориентируясь на расчеты уровня спроса и предложения, прог­нозируют одно развитие событий, а ситуация развивается совсем в другом ключе из-за психологической составляющей или политики, которая очень важна в строительном бизнесе. Именно государство сыграло первоочередную роль в повышении цен на недвижимость. Оно продавало землю по таким ценам, что жилье и коммерческая недвижимость не могли не расти.

– Справедливости ради, не только государство поднимало цены. Думаю, что в этом процессе не последнюю роль сыграли и сами девелоперы.

– Давайте возьмем для примера конкретную ситуацию. Год назад застройщики покупали на торгах участки по цене от $420 за квад­ратный метр в будущей площади. То есть в проекте была заложена как минимум эта сумма. Они будут продавать жилье по 50 тыс. рублей за квадратный метр только в самом крайнем случае. Строительство – очень рискованный и длинный бизнес. Никто не будет им заниматься без учета рисков. За три года, пока ты строишь объект, все может поменяться. Поэтому жадность девелоперов – это миф.

– Как сейчас развивается рынок продажи офисных помещений? Год или полтора года назад к Петер­бургу присматривалось множество инвестиционных фондов.

– Я никогда не видел этих фондов. Фактически на рынке их не было, а сделки можно было пересчитать по пальцам. Это скорее напоминало не рынок, а базар. Сейчас покупателей мало, но остались госкорпорации или компании, которые плотно работают с государством. Объект площадью 10 тыс. квадратных метров всегда найдет своего покупателя или арендатора. Например, мы хотим продать бизнес-центр «Марбелл» после окончания его строительства (сдача объекта к концу лета). И есть уверенность, что это у нас получится. Нужно лишь предложить рынку оптимальную цену.

– Насколько снизилась стоимость зданий при продаже?

– Собственники хотят продать объекты в пределах 60–80 тыс. рублей за квадратный метр. Это нижний порог цены.

Да и эта цена позволяет сейчас лишь вернуть затраты, ведь затраты на землю и строительство осуществлялись в точках роста этих рынков. Мы ставим перед собой цель – вернуть затраты, чтобы на падающем рынке что-то дешевле купить. При цене 60 тыс. за квадратный метр мне, как инвестору, хочется выйти из проекта и посмотреть, что будет дальше. Хотя аренда уже не позволяет в условиях этих цен говорить о какой-то адекватной окупаемости проектов. Мы уже выяснили, что прибыль с одного метра составляет около $18 в месяц. Раньше инвесторы ориентировались на сроки окупаемости 10–12 лет. При месячной прибыли с квадратного метра почти $50 – в год получалась прибыль в $600. На 10 лет – $6000 за метр. Сегодня у нас есть $18 и ставка капитализации, о которой все говорят, – в среднем 6 лет. Получается $1200. Но собственники не очень хотят продавать качественные объекты по этой цене.

Кроме того, в такой ситуации банки начали требовать пересмотра условий кредитов. Они выделяют кредит в 30–40% от оценочной стоимости здания, которая теперь упала.

– Тяжело ли договариваться об изменении условий кредитов?

– Если у компании есть рыночные перспективы, то все реально. Для нас повысились ставки, но не очень сильно, в среднем на 3%. Мы кредитовались под 12% годовых, теперь будем выплачивать примерно 15%. Но новых кредитов мы брать не будем, в этом нет сегодня смысла. 20% годовых, которые предлагают банки, – это нереальные условия. Возможно, вообще сможем обойтись без банков и сконцентрируемся на работе с инвесторами, которые хотят надежно разместить свои деньги.

– Разве количество потенциальных инвесторов в недвижимость не уменьшилось?

– На самом деле количество желающих не уменьшилось. Увеличился страх инвестировать, люди просто сидят на деньгах. Но это тоже достаточно опасно, потому что сегодня нет ни одной стабильной мировой валюты. Если составить список самых устойчивых инвестиций, то на первом месте будут стоять инвестиции в детей, в их знания, а на втором – инвестиции в недвижимость. И только потом вложения в государственные ценные бумаги и так далее. Пусть бизнес-центр стоит сейчас $1200 за квад­ратный метр. Но через год-два он опять вырастет в цене до $5 тыс.

– Как развивается ваш проект строительства торговых центров в регионах, в малых городах?

– В прошлом году мы провели достаточно большое road-show, купили несколько участков и выполнили по ним инвестиционные условия. У нас готов проект универсального торгового комплекса. Мы выбирали города по телефонному трафику, по средней зарплате, по наличию как минимум двух крупных предприятий. И таких городов около 200 по России. Представьте только: ни в одном из них нет торгового комплекса современного формата.

Идея проекта заключается в том, что рынок торговых помещений и земли в городах-миллионниках сильно перегрет. Мы обратили внимание на города с населением в 100 тыс. жителей. Доходы там иногда выше, чем в среднем по Петербургу – от 15 тыс. рублей на члена семьи. Есть закрытые города, которые больше напоминают маленькие финские городки, приличные машины у домов, яхты на озере, а инфраструктура лучше, чем в Пушкине или Сестрорецке, – например, Новоуральск в Сверд­ловской области. Но люди вынуждены ездить за продуктами в более крупные населенные пункты. Ритейлерам эти рынки очень интересны, но они туда не идут, потому что там нет нормальных площадей. У нас уже очень много заявок от потенциальных арендаторов.

– Где располагаются участки, которые вы уже взяли в аренду?

– Это несколько небольших городов в Свердловской области, с населением от 50 до 100 тыс. жителей. Там мы заключили длительные договоры аренды. Но сейчас проект пока заморожен.

– Почему?

– Один или два объекта строить нет смысла, нам нужно $500 млн, чтобы построить сразу 50 таких комплексов. Будем искать эти деньги, что сейчас очень сложно. Может, из-за понижения стоимости строительства он будет стоить не $10 млн, а $7 млн. Но сегодня $7 млн дороже, чем $10 млн год назад.