Офисный рынок: клиент скорее жив

Ключевой вопрос, который волнует сейчас всех: есть ли спрос на новые площади и каков он? Так вот, спрос есть: по нашим данным, за первые шесть месяцев 2009 года объем сделок аренды офисов класса А и В составил около 40 тыс. кв. м – это примерно одна треть от площади вновь введенных высококлассных офисных центров. Понятно, что основной объем закрытых сделок произошел не за счет роста или выхода новых компаний на наш рынок, а за счет ротации – сработала стратегия переманивания арендаторов. Наш анализ показал, что большая часть помещений арендована в БЦ, владельцы которых вели агрессивную ценовую политику: снизили ставки на 30–50%, увеличили срок арендных каникул до трех, а иногда и более месяцев, исключили депозит, включили ремонт и отделку помещений в собственные затраты, уменьшили нарезку предлагаемых помещений до 100-200 кв. м. Именно гибкая ценовая политика позволила конкретным БЦ увеличить коэффициент загрузки площадей, несмотря на то что рынок сжался в три раза по сравнению с прошлым годом.

Что есть справедливая ставка?

Вакансия более 10% для действующего бизнес-центра должна являться уже «тревожным звоночком», предупреждющим, что владельцу пора менять стратегию и политику арендных ставок. Но до сих пор на рынке разброс цен составляет более 1000 рублей даже в БЦ, работающих в одном сегменте. Например, для офисов представительского класса с похожими характеристиками в зоне prime-location диапазон ставок варьируется от 1200 до 2500 руб./кв. м в месяц, все включено. Соответственно, показатели заполняемости обратно пропорциональны: ближе к 98% в тех зданиях, где ставка на уровне нижней границы, и минимальный показатель – 22% , где ставка держится у верхнего порога.

Казалось бы, офисы с престижным адресом в цент­ре города, прекрасными видовыми характеристиками более предпочтительны и востребованы рынком. Но в первом полугодии не зафиксировано ни одной сделки в этом сегменте. Этот пример показывает, что многие владельцы БЦ используют далеко не все возможности, чтобы удерживать или привлекать новых арендаторов. Так уже было в 1998 году, когда бизнес-центр «Белые ночи» из-за слишком консервативной политики и нежелания снизить ставку простоял пустым более двух лет. Но даже ставка 1200 руб./кв. м (все включено) не способна сдвинуть рынок и стимулировать спрос, который сейчас высоко эластичен по цене. Владельцы должны искать резервы для дополнительной коррекции. На наш взгляд, ставка 950 руб./кв. м в месяц, все включено, для бизнес-центров с prime-location более адекватна в сегодняшних условиях и будет способствовать увеличению заполняемости. Но в этой связи хочется вспомнить другой пример из того же 98-го года и предупредить о другой крайности, в которую угодили владельцы «Атриума» на Невском, 25. Испугавшись экономического спада, они подписали договоры аренды с якорными арендаторами на 7 лет, зафиксировав тогда ставку на уровне менее $400/кв. м в год. Они получили хороших арендаторов, но, когда возобновился рост ставок, оказались в проигрыше.

У кого есть повод для оптимизма

Мысль о том, что в конце 2008 года мы были на пороге перепроизводства офисов, разделяет уже большинство игроков рынка. Высокие темпы ввода новых площадей, набранные за последние два года, сильно опережали спрос и в любом случае спровоцировали бы некоторую коррекцию. Но даже на пике роста офисной недвижимости в 2008 году, когда сток увеличился на 60%, количество БЦ представительского класса осталось практически на прежнем уровне. Доля таких офисов в общем объеме предложения сегодня составляет меньше 10%, или около 70 тыс. кв. м. Учитывая дефицит «пятен» под застройку в историческом цент­ре в перспективе двух лет доля этих БЦ практически не увеличится и будет по-прежнему составлять около 7%. Эксклюзивность центра сохранится в средней и долгосрочной перспективе, поскольку в ближайшее время здесь будет введено всего четыре новых проекта – «Невский Плаза», «Стокманн Невский Центр», Quattro Corti и «ФОСП» на наб. реки Мойки. Таким образом, добавив к уникальному местоположению гибкую ценовую политику, владельцы БЦ в центре города имеют возможность привлечь новых арендаторов и получить более хорошие коммерческие результаты даже на общем негативном фоне экономики.

Резюме

Все перечисленные показатели и примеры дейст­вительны для бизнес-центров с центральным расположением в районе «золотого треугольника» и Невского проспекта. Но выводы о необходимости оперативно реагировать на условия рынка и корректировать ставки применимы ко всем сегментам рынка недвижимости без исключения. Более активные шаги арендодателей помогли бы раскачать рынок и способствовать миграции арендаторов из менее качественных зданий. Все это позволяет относительно оптимистично смотреть в будущее и надеяться, что качественные офисные помещения с грамотной стратегией развития найдут своего арендатора и будут в итоге успешны.