Время философов наступает тогда, когда обычные механизмы утрачивают свое действие. Что и произошло за последний год. Поэтому выступления многих участников PROEstate 2009 носили философский оттенок. Тон этих дискуссий задал в ходе пленарного заседания президент Urban Land Institute (США) Уильям Кистлер. Оказывается, американцы уже давно пытаются переосмыслить будущее и даже готовы поделиться опытом с развивающимися рынками. Господин Кистлер нарисовал картину все расширяющегося человечества. С 50-х городов прошлого столетия население Земли увеличилось вдвое и более 50% этого населения - это жители городов, среди которых растет число миллионников. В ближайшие 25 лет, по подсчетам ученых ULI, население вырастет еще на 6-9 млрд. человек, из них в городах будет проживать уже 70%.

Хаотично развиваясь, города быстро поглощают землю - примерно 40 тыс. квадратных километров в год, сокращая количество сельхозугодий. Окрестности городов застроены типовыми торговыми комплексами, до которых можно доехать только на автомобиле, в то время как запасы углеводородов на планете подходят к концу. Таким развитие рынка недвижимости видится из космоса. В то время как среди жителей земли нет согласия. «В глазах государственной власти и обывателей девелоперы представляются свиньями у корыта, озабоченных только своим коммерческим успехом», - сообщил Уильям Кистлер собравшимся участникам рынка, проиллюстрировав свои слова соответствующим слайдом. В свою очередь, государство ассоциируется у девелоперов с туповатым мэром из сериала «Симпсоны». Все это приводит к тому, что города развиваются хаотично, без какой-либо идеи поглощая все новые и новые участки земли и природные ресурсы. Впрочем, в поисках выхода из этой ситуации ученые IRA вовсе не открыли Америку. По мнению господина Кистлера, он заключается в том, чтобы наладить более тесные связи между девелоперами и представителями власти - чтобы они могли обсуждать перспективы и заглядывать дальше, чем расположены решения сиюминутных задач.

Час спустя в конференц-зале чиновники и бизнесмены попытались осуществить это на практике в рамках панельной дискуссии под названием «Будущее городов - время переосмысления». Открывая ее председатель Совета национальной гильдии градостроителей Юрий Перелыгин отметил, что доклад о будущем всегда затрагивает философские проблемы, поэтому не бывает облегченного представления о том, что такое будущее города. Однако одной философией проблему развития городов не решить. «Петербург прошел большой путь в области стратегического планирования, - отметил генеральный директор Colliers SPb Борис Юшенков. - Но ни концепция социально-экономического развития до 2025 года, ни Генплан не являются настольными книгами девелоперов. Потому что мы не верим, что заявленные планы будут реализованы. Проекты финансируются выборочно - например, Западный скоростной диаметр. Но ответов на вопросы - что вообще будет с городом, будет ли он промышленным центром, транспортным хабом, туристическим центром - как не было, так и нет. Чтобы снизить риски, девелоперы упрощают проекты, идя по пути минимизации издержек на случай, если приоритеты государства вдруг поменяются. Нам потом будет стыдно за эти здания и мы их будем сносить».

Заместитель главы Екатеринбурга Александр Высокинский считает, что истоки проблемы следует искать на федеральном уровне: «Не у всех стратегических планов есть такой раздел, как механизм реализации. Сегодня разрабатывать стратегию развития крупного города невозможно без понимания стратегии развития РФ». Генеральный директор Национального градостроительного института Александр Кривов отмечает, что термин территориального планирования, введенный новым Градостроительным кодексом, не имеет отношения к градостроительству, а предполагает всего лишь фиксацию изменений. «Все генеральные планы рассматривают города в рамках муниципальных границ, которые подразумевают развитие в рамках той градостроительной структуры, которая сложилась. Проектировщикам не выйти из этого коридора. Они находятся в ситуации полного идеалогического разброда, хаоса и шатания», - уверен он.

Мэр города Ульяновска Сергей Ермаков, считает, что залог развития городов - в возрождении градообразующих предприятий, которые потянут за собой жилые и деловые районы. «Мы любого инвестора привлекаем для того, чтобы он не только свое предприятие создал и решил свою узкую проблему - мы ему предоставляем преференции в обмен на нагрузку по развитию городской инфраструктуры. И инвесторы на это идут, влияя на развитие города», - отмечает господин Ульянов.
Однако, по мнению директора Фонда «Центр стратегических разработок «Северо-Запад» Владмира Княгинина, процесс переосмысления будущего городов предполагает более широкий взгляд на вещи. «Кризис дал нам время проектировать будущее. Занимаясь этим надо учитывать, что после поколения беби-бумеров, на рынок выходит "поколение Y" или эхо-бумеры. Это люди, которым сейчас примерно от 11 до 29 лет. С 2010 года беби-бумеры перестают быть активными покупателями недвижимости. Короли рынка будущего - это эхо-бумеры и «миллениумы», которые придут за ними. В следующее 10-летие изменится не только состав игроков. Поменяется и мир вещей. Становится все больше и больше умных вещей, они замыкаются в системы. Появляются умные автомобильные дороги, умные дома. Природа перестает давать нам ресурсы и города вынуждены становиться из потребителей производителями ресурсов. Это означает как минимум децентрализацию большинства сетей и инженерных коммуникаций», - считает Владимир Княгинин. Менталитет эхо-бумеров заставляет господина Княгинина опасаться за будущее индустриальных городов.

Региональные чиновники попытались прервать полет фантазии господина Княгинина. «Для того, чтобы сегодня рассуждать об умных домах, нам нужно с 15 числа дать тепло в дома Екатеринбурга. Безусловно, нужно говорить о постиндустриальных городах. Но в современных городах у нас много проблем и в ближайшие 50-70 лет мы будем в них жить. Наша задача сегодня обеспечить нормальный уровень жизни по всей стране», - считает Александр Высокинский. Таким образом, мнения ученых и чиновников кардинально разошлись.

Генеральный директор ЗАО «ЮИТ Лентек» Михаил Возиянов сформулировал ключевой вопрос дискуссии: «Кто именно является агентом изменений и кто будет формировать представление о будущем?». «Каждый должен заниматься своим делом. Государство - формировать идеалогию развития города, девелоперы, изучая стратегию развития города, тщательно прорабатывать свой бизнес-план, а человек - жить в той среде, которая построена по нормальным правилам», - полагает заместитель генерального директора «ВТБ-Девелопмент» Надежда Винник. «В моем понимании городская власть не может быть агентом развития. Агентом должна быть бизнес-элита, верхушка общества, решения которой должны поддерживаться властью», - считает в свою очередь Борис Юшенков. Но большинство участников дискуссии пришли к той же мысли, что и ученые ULI - агентами развития являются четыре силы - бизнес, общественность, наука и власть. И переосмыслить будущее городов удастся только тогда, когда они договорятся между собой.