Ориентир на малый бизнес

В начале 2000 года предприниматель Александр вместе со своим партнером основал юридическую консультацию. Компания развивалась, росло число клиентов, увеличивался штат. «В конце 2006 года мы осознали, что нам необходим качественный офис. И начали его поиск, – рассказывает Александр. – Однако наши усилия оказались тщетными, за год с лишним мы так и не смогли подобрать помещение в 100–120 кв. м хотя бы в бизнес-центре класса В+. Предлагались в лучшем случае площади от 200 кв. м, но и такие предложения были большой редкостью».

До кризиса подобные ситуации были распространены на рынке. Из-за дефицита качественных офисных площадей девелоперы тщательно отбирали арендаторов, предъявляя к ним высокие требования. В таких обстоятельствах малым предпринимателям не приходилось рассчитывать на офис в бизнес-центре класса А. «Наша компания начала активную работу за месяц до разгара кризиса, поэтому мы не успели оценить все трудности поиска небольшого помещения в «докризисный» период, – говорит Виталия, владелица агентства по продвижению объектов и компаний на рынке коммерческой недвижимости. – В то же время нам доподлинно известно, что до кризиса с подобными проблемами сталкивались почти все небольшие компании».

Однако в сложившихся экономических условиях, когда доля вакантных площадей растет, а на рынок продолжают выходить новые объекты, девелоперы согласны на многое, в том числе сдавать маленькие площади. «Мы начали получать предложения от собственников и за несколько месяцев смогли подобрать себе помещение в 100 кв. м, – делится Александр. – И хотя наши доходы, как и у большинства компаний, сократились, мы решили воспользоваться возможностью и арендовать новый офис. Впрочем, по договору арендодатель может изменить ставку аренды через год – в соответствии с рыночной ситуацией».

По мнению экспертов, сегодняшняя лояльность девелоперов к представителям малого бизнеса – явление временное. Как только рынок начнет восстанавливаться, а крупные компании возобновят свое развитие, собственники снова могут «отвернуться» от небольших арендаторов. Ведь не случайно они стараются заключать краткосрочные договоры аренды, возможно, в дальнейшем они не захотят их продлевать с малыми предпринимателями. Впрочем, небольшие компании хотят воспользоваться шансом и арендовать небольшой офис в высококлассных бизнес-центрах, ведь через некоторое время, вероятно, эта возможность будет утрачена. «С увеличением штата нашей компании мы будем рассматривать предложения по переезду в качественный офис», – уверена Виталия.

Все на рынок

Если до кризиса собственники офисных зданий класса А старались сдавать в аренду преимущественно крупные блоки (размер средней сделки составлял около 2000 кв. м), то в сложных для рынка условиях, многие владельцы вынуждены предлагать небольшие помещения (в I полугодии 2009 года средняя сделка в классе А составляла немногим больше 500 кв. м). «Это справедливо абсолютно для всех зданий, а залогом успеха здесь является гибкость арендодателей и их готовность находить нестандартные решения для арендаторов. Если нужно разделить этаж, предоставить отделку под специальные требования арендатора, то в настоящий момент это происходит практически в любом здании», – отмечает Андрей Постников, директор по Европе, России и СНГ, услуги для корпоративных клиентов компании Jones Lang LaSalle.

C мнением г-на Постникова согласен и Александр Брылов, управляющий партнер, департамент коммерческой недвижимости Paul's Yard: «Практически все бизнес-центры класса А готовы предложить офисы малого метража, не говоря уже о бизнес-центрах класса B и особняках».

Впрочем, нельзя сказать, что все собст­венники безоглядно затевают перепланировку. Ведь дробление существующих помещений может привести к серьезным изменениям в инженерных системах здания. «В процессе сдачи и эксплуатации объекта делить минимальный офис на более мелкие части пробле матично, это нарушает нормальное функционирование всех систем здания (вентиляции, электричес­кой сети, кондиционирования), и качество предоставляемых услуг неизбежно падает, – рассказывает генеральный директор компании Placon property management Алексей Коноплев. – Конечно, в условиях кризиса и нам приходится делить офисные помещения, скажем, после съезда крупного арендатора, занимавшего целый этаж. Но в любом случае это куски не меньше тех, которые были заложены по проекту».

Безусловно, в настоящее время средний размер запрашиваемых площадей снизился. По данным компании Knight Frank, в I полугодии 2009 года средняя площадь арендуемого блока в бизнес-центрах класса А составила 600 кв. м, этот же показатель за аналогичный период 2008 года достигал 2200 кв. м. По данным компании Blackwood сегодня арендаторы запрашивают в среднем 150–800 кв. м. Как рассказала Ольга Ясько, региональный директор департамента аналитики Colliers International, как до кризиса, так и сейчас наибольшим спросом пользуются блоки площадью до 250 кв. м (более 30% от всего объема запросов). Однако если до кризиса количество заявок на такие площади поддерживалось ограниченностью предложения, то вовремя кризиса – реальным снижением запросов многих компаний.

Это обусловлено несколькими причинами, которые являются следствием экономического кризиса, а именно:

компании сократили персонал, и для размещения офиса требуется меньшая площадь;

компании строго контролируют расходы и в том числе изменили требования к рассадке (стараются уменьшить площадь на одно рабочее место), возможным дополнительным помещениям (например, меньше комнат для переговоров, помещений под зоны отдыха или вообще их отсутствие и т. д.);

компании арендуют ровно столько, сколько необходимо в настоящий момент, а не занимают площади «на вырост».

По данным экспертов, сегодня небольшие офисные блоки предлагаются в аренду в следующих бизнес-центрах: «Морской Дом», «Новинский Пассаж», «Легион», Nordstar Tower, Omega Plaza, W Plaza, «Японский дом», «Шереметьевский» и др. В «Москва-Сити» сдаются маленькие площади в комплексах «Федерация» и «Северная Башня».

Интересно отметить, что некоторые собственники, чьи здания проектировались в начале 2000-х годов, могут оказаться в выигрыше на данном этапе. «Эти объекты изначально строились в расчете на занимаемую арендатором среднюю площадь до 1000 кв. м, соответственным образом были организованы и этажи. В 2007–2008 годах владельцы столкнулись с тем, что этажи были не оптимальны для типовых арендаторов с запросами 2000–4000 кв. м и более. В настоящий момент такие планировки могут быть более эффективны, так как позволяют легко организовать пространство для небольших компаний и удобный, разделенный доступ к офисам. В качестве примера можно привести такие комплексы, как «Ситидел», «Легион 1», «SKY Варшавка», «Северная Башня» в «Москва-Сити» и другие», – говорит Андрей Постников.

Александр Брылов из недавних сделок по аренде небольших помещений называет аренду 200 кв. м иностранным инвестфондом в Midland Plaza, а также аренду помещения площадью 80 кв. м в особняке класса А на Арбатской компанией «Велти» (мобильные маркетинговые технологии). «Ранее эти объекты сдавались поэтажно от 900 кв. м», – подчеркивает г-н Брылов. Кроме того, как рассказала Ольга Збруева, руководитель отдела по работе с арендаторами и покупателями Astera в альянсе с Atisreal International, компания EVYAP арендует 160 кв. м в Riverside Towers, в настоящее время договор находится в стадии согласования.

То, что было практически невозможно еще год назад, стало вполне распространенным сейчас, ведь почти все собственники готовы сдавать вакантные площади и делить помещения в зависимости от требований клиентов, если это позволяют сделать инжиниринговые системы здания.