Инвест стратегия 2026
Новости
Компании
Назад
2 Октября 2009, 15:36
Обзор рынка торговых центров Москвы
Хотя девелоперы торговой недвижимости уже год не заявляют о новых проектах, строящихся сегодня торговых центров хватит, чтобы значительно увеличить существующее предложение. В то же время кризисные волнения с начала года немного улеглись, и ритейлеры снова готовы рассматривать помещения в торговых центрах. Но в ближайшее время на их внимание смогут рассчитывать только самые успешные торговые объекты.
Общая ситуация
С начала кризиса снижение оборотов торговли происходило не так быстро, как можно было ожидать – сказалась неуверенность населения в стабильности валюты, потребовавшая активного обмена денег на товары и услуги. Тем не менее темпы снижения товарооборота нарастали: по данным Росстата, в феврале 2009 года оборот розничной торговли в России снизился на 1,4%, в последующие месяцы этот показатель увеличился и в июле достиг 8,2%. По итогам января – июля 2009 года снижение оборота розничной торговли в России составило 3,8%, по Москве этот показатель достиг 5,7%. При этом важно отметить, что речь идет о падении показателей относительно исторического максимума, который был достигнут в 2008 году.
Среди недавних заметных событий рынка необходимо назвать закрытие Черкизовского рынка, которое, возможно, и не имеет прямого отношения к развитию рынка торговых центров – их аудитории почти не пересекаются. В то же время высвободившаяся территория открывает новые возможности для возведения торговых объектов, а китайские бизнесмены, активизировавшиеся в поисках новых площадок, формируют тем самым спрос на торговые объекты различного качества.
Из заметных выходов на российский рынок крупных западных ритейлеров можно назвать открытие мебельного гипермаркета Kika в торговом центре «Юни Молл» (Новорижское шоссе, 5 км от МКАД), универмагов шведской марки H&M в торговых центрах «Метрополис» и «Мега-Химки», магазина британского бренда River Island в том же «Метрополисе», долгожданное открытие гипермаркета Carrefour в ТЦ «Филион» и др. Готовятся к выходу на российский рынок марки Debenhams (сообщалось о планах открытия универмагов в строящемся ТЦ Mall of Russia и в проекте на месте гостиницы «Минск»), Harvey Nichols (ведутся поиски помещения), Game Group (сеть магазинов игр), Habitat (жилые интерьеры), японская одежная марка Uniqlo и многие другие.
Предложение
Общее предложение качественных торговых центров в Москве по итогам I полугодия 2009 года по данным Colliers International составило 4 млн 376 тыс.кв. м (GLA – 2 млн 258 тыс. кв. м).
С начала года было введено четыре высококачественных торговых центра общей площадью 414,4 тыс. кв. м и арендуемой 208 тыс. кв. м (данные компании «Магазин Магазинов» в ассоциации с CB Richard Ellis):
многофункцональный комплекс «Метрополис» на Ленинградском шоссе, девелопер – Capital Partners. Торговая площадь – 80 тыс. кв. м, среди основных арендаторов – «Карусель», Kalinka Stockmann, H&M, Marks & Spencer, «М.видео», «Спортмастер» и др.
ТЦ «Мегаполис» на проспекте Андропова, девелопер – «Мосрыбхоз». Общая площадь – 60 тыс. кв. м, GLA – 44 тыс. кв. м. Арендаторы – «Карусель», «Техносила», «Детский мир» и др.;
ТЦ «Спектр» на Новоясеневском проспекте, д. 1А инвестиционной группы
Z_Build. Общая площадь – 56,4 тыс. кв. м, арендуемая – 30 тыс. кв. м. Арендаторы – «Карусель», «М.видео» и др.;
торгово-развлекательный центр «Филион» на Багратионовском проезде, вл. 5. Девелопер – «Рубин Девелопмент», общая площадь – 83 тыс. кв. м, GLA – 54 тыс. кв. м. Среди арендаторов – Carrefour, «Детский мир», «Спортмастер», Decathlon, Marks & Spencer и др.
Пока в столице сохраняется довольно высокий темп ввода торговых площадей: ожидаемый прирост предложения в 2009 году должен превысить аналогичный показатель 2008 года, который составил, по различным оценкам, около 600 тыс. кв. м. Среди объектов, ожидаемых к вводу до конца текущего года, эксперты Colliers International отмечают торговый центр «Золотой Вавилон Ростокино» (проспект Мира, вл. 211, общая площадь – 241 тыс. кв. м). Ожидается также открытие окружного торгового центра «Речной Вокзал» (станция метро «Речной вокзал», общая площадь 1-й очереди – 26 тыс. кв. м) и нескольких объектов районного масштаба, таких как ТЦ «Маркос» (Алтуфьевское шоссе, вл. 70, общая площадь – 41,8 тыс. кв. м), ТЦ «Ключевой» (улица Борисовские Пруды, общая площадь – 26,6 тыс. кв. м). В компании Crocus Group подтвердили планы по открытию этой осенью двух объектов в Москве: «Твой Дом Мебель» на территории «Крокус Сити» (57 тыс. кв. м) и торгово-развлекательного комплекса Vegas на 24-м км МКАД в Ленинском районе (общая площадь – 400 тыс. кв. м, среди арендаторов – Auchan, «М.видео», «Люксор», Inditex и др.). ГК «Ташир» планирует до конца года открыть специализированный мебельный центр «РИО» на Ленинградском шоссе, 25 (29 тыс. кв. м) и ТРЦ «РИО» в Реутове, 2-й км МКАД (175 тыс. кв. м., арендаторы – «Наш Гипермаркет», «Спортмастер», «Наш Дом», «Модный Альянс» и др.).
По данным Knight Frank, согласно заявлениям девелоперов до конца года предложение качественных торговых центров Москвы должно увеличиться на 1 млн 444 тыс. кв. м. (GLA около 858 тыс.кв. м). Впрочем, как отмечают в компании, ожидать своевременного открытия всех заявленных проектов не приходится: уже есть информация о перенесении сроков ввода ряда проектов на 2010 год.
По оценкам аналитиков компании «Магазин Магазинов» в ассоциации с CB Richard Ellis, общая площадь проектов торговых центров в Москве, которые выведены на строительную стадию, составляет около 2,4 млн кв. м, а совокупная торговая – около 1,2 млн кв. м. Однако прогнозировать сроки выхода этих проектов на рынок сегодня крайне сложно. Как отмечают в Colliers International, на сроки строительства влияет наличие или отсутствие достаточного финансирования, кроме того, открытие может задержать неправильное прогнозирование объемов и сроков строительных и отделочных работ, трудности с поиском арендаторов. Также выход объекта на рынок может быть отложен в связи с задержкой выхода арендаторов на отделку и срыв сроков ее окончания.
Что касается ожидаемой тенденции реконцепции существующих торговых центров, то, по наблюдениям экспертов Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, пока реконцепция носит косметический характер. Для полной реконцепции функционирующих объектов время еще не настало, так как параметры потребительского рынка на будущие годы пока не ясны – идет активная трансформация. Поэтому пока лучше ограничиться адаптацией существующих концепций, отмечают в компании.
Спрос
Говоря о спросе на торговые площади, необходимо отметить, что с ухудшением экономической ситуации увеличился разрыв в показателях высококачественных торговых центров и менее качественных и продуманных объектов. Участники рынка отмечают увеличение ротации в успешных торговых проектах («Атриум», «Европейский», «Метрополис» и др.), которая, однако, не приводит к существенному снижению арендного дохода. В то же время собственники менее успешных проектов сталкиваются со значительным повышением количества вакантных площадей и вынуждены идти на серьезные уступки арендаторам по уровню арендной ставки.
По наблюдениям экспертов Colliers International, в посткризисный период выход на рынок торговых проектов сопровождался задержкой в открытии якорных операторов и арендаторов торговой галереи – в момент ввода объекта на рынок часто открыто не более 50–60% магазинов торговой галереи.
Как отмечают в Knight Frank, в более уязвимом с точки зрения пустующих площадей положении оказались не только проекты, не отличающиеся удачным местоположением или обладающие концептуальными недостатками, но и качественные проекты, недавно вышедшие на рынок. В среднем по рынку Москвы доля вакантных площадей, по данным компании, составляет 8,2%. Для проектов с отличным местоположением и качественной концепцией, функционирующих более года, доля свободных помещений не превышает 5%, а для аналогичных новых проектов этот показатель составляет 15–27%. Что касается менее удачных проектов, то те из них, которые успели «закрепиться» на рынке до начала кризиса, пустуют на 5–19%, а в новых проектах этой категории доля пустующих площадей может превышать 35%.
Что касается конечного потребителя торговых площадей – посетителей торговых центров, то, по данным мониторинга, проводимого компанией «Ватком», однозначно говорить о снижении их активности не приходится (см. график). Ритейлеры отмечают не столько снижение посещаемости, сколько уменьшение количества посетителей, решающихся на совершение покупки. Кроме того, заметно снижение размера среднего чека.
По данным DTZ, наиболее значительное снижение расходов потребителей коснулось сегментов электроники и бытовой техники, а также одежды и развлечений (80% и 65% потребителей соответственно снизили расходы на товары и услуги из этих категорий). 54% потребителей снизили расходы на компьютеры и мобильные телефоны, а 42% вынуждены экономить на продуктах питания.
По данным компании, самым распространенным способом сократить расходы является переход на менее дорогие марки продуктов питания (44%) и алкоголя (33%). В целом потребление товаров премиум-класса сократилось в каждом сегменте.
На ритейлерах снижение потребительского спроса отразилось следующим образом: по данным компании «Магазин Магазинов» в ассоциации с CB Richard Ellis, наиболее пострадавшими от кризиса являются одежные ритейлеры, сети по продаже бытовой техники и электроники и сегмент DIY – снижение оборотов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года для некоторых магазинов достигает 20–30%. Более уверенно себя чувствуют продуктовые сети – здесь снижение выручки не превышает 5–10%.
Как уже отмечалось, успешные торговые объекты не испытывают заметного снижения спроса со стороны арендаторов. Собственники же менее удачных с точки зрения расположения и концепции или просто новых для рынка объектов для привлечения арендаторов прибегают к снижению арендных ставок (как правило, на короткий период времени с возможностью дальнейшего пересмотра), снижению размеров страхового депозита (или в некоторых случаях к его отмене), переходу на ставку аренды в рублях, а также на процент от оборота в качестве арендной платы.
По наблюдениям экспертов DTZ, все эти и многие другие меры применяются и являются эффективными при правильном и взвешенном использовании их в индивидуальном порядке.
Как отмечают в группе компаний «Ташир», арендаторы платят не за квадратные метры в том или ином объекте, а за хороший трафик. Задача собственника – привлечь посетителей, для чего необходимо устраивать различные акции и мероприятия, разрабатывать программы лояльности для посетителей ТЦ и так далее.
Что касается практики предварительных соглашений об аренде, то для успешных торговых центров она сохраняется. Так, в компании «Мэлон Фэшн Груп» (торговые сети Zarina, Befree, Love Republic) рассказали, что компания уже подписала договоры и оплатила депозиты в интересующих ее строящихся торговых центрах. «Все равно все развиваются, хоть и разными темпами, и в знаковые места хотят встать все», – отмечают в компании.
В группе компаний «Детский мир» подчеркивают, что грамотно построенная сеть должна заранее планировать свой рост, ведь от этого зависит множество бизнес-процессов, начиная с закупки товара и набора персонала и заканчивая инвестиционным привлечением. Только подготовительный процесс открытия занимает от трех месяцев до полугода, поэтому чем раньше обозначаются планы девелопера, тем удобнее работать. «Жаль только, что многие из девелоперов слишком легко относятся к корректировке своих планов, – отмечают в компании. – Поэтому мы сегодня крайне осторожно даем гарантии своего участия в проекте, начиная с протокола о намерениях. О финансовых гарантиях в период кризиса говорить еще сложнее».
Ставки
С осени 2008 года средние ставки аренды стали снижаться. В то же время участники рынка отмечают значительную дифференциацию падения ставок в зависимости от успешности объекта. По данным Knight Frank, падение ставок по сравнению с первым полугодием 2008 года составило в среднем по рынку 40–60% – стоимость аренды достигла уровня 2001–2003 годов. В то же время, к примеру, Crocus Group в своих объектах («Крокус Сити Молл», «Твой дом») провела краткосрочное сокращение арендных платежей в среднем на 15% в целях сохранения сбалансированности поступлений, но уже сейчас постепенно включается механизм ежемесячной индексации льготных условий, и уже к февралю 2010 года предполагается постепенно вернуть размер ставки на прежний уровень. В ГК «Ташир» в начале 2009 года выборочно слегка откорректировали ставки, а сейчас, когда рынок, по наблюдениям специалистов компании, стабилизируется, все скидки планируется упразднить.
По наблюдениям специалистов ГК «Детский мир», в целом уровень ставок для крупных операторов в 2009 году существенно снизился как по новым, так и по существующим объектам.
Что касается ставок доходности торговой недвижимости, то, по оценкам экспертов компании «Магазин Магазинов» в ассоциации с CB Richard Ellis в условиях экономической нестабильности целевым показателем ставки доходности объектов торговой недвижимости для девелоперов и инвесторов может оказаться 20%, при этом реальные ставки доходности находятся в диапазоне 13–15%.
Тенденции
В результате снижения арендных ставок и увеличения доступного предложения площадей российский рынок стал более доступным для иностранных ритейлеров.
Продолжающееся снижение арендных ставок и увеличение уровня вакантных площадей касается в наибольшей степени торговых объектов с просчетами в концепции или неудачно расположенных.
Потребительский спрос смещается в сторону демократичных торговых марок.
Найти замену выехавшему арендатору торгового центра сегодня несколько проще, чем в начале 2009 года.
Продолжается традиция переноса срока ввода объектов в эксплуатацию.
Прогноз
Несмотря на некоторую стабилизацию на рынке ритейла, прогнозируется дальнейшее снижение арендных ставок на торговые площади. Ожидаемый ввод значительного количества новых торговых объектов послужит еще одной причиной дальнейшего увеличения средней доли вакантных площадей.
В среднесрочной же перспективе (2–3 года), вследствие того что сегодня отсутствуют проекты нового строительства, существующие и достраиваимые сегодня площади будут поглощены. В результате рост ставок возобновится, как и планирование девелоперами строительства новых торговых комплексов.
Однако этот прогноз сбудется только при условии сохранения относительной стабильности в экономике – в случае очередных потрясений, которых сегодня нельзя исключить, все прогнозы и планы в очередной раз потребуют пересмотра.
С начала кризиса снижение оборотов торговли происходило не так быстро, как можно было ожидать – сказалась неуверенность населения в стабильности валюты, потребовавшая активного обмена денег на товары и услуги. Тем не менее темпы снижения товарооборота нарастали: по данным Росстата, в феврале 2009 года оборот розничной торговли в России снизился на 1,4%, в последующие месяцы этот показатель увеличился и в июле достиг 8,2%. По итогам января – июля 2009 года снижение оборота розничной торговли в России составило 3,8%, по Москве этот показатель достиг 5,7%. При этом важно отметить, что речь идет о падении показателей относительно исторического максимума, который был достигнут в 2008 году.
Среди недавних заметных событий рынка необходимо назвать закрытие Черкизовского рынка, которое, возможно, и не имеет прямого отношения к развитию рынка торговых центров – их аудитории почти не пересекаются. В то же время высвободившаяся территория открывает новые возможности для возведения торговых объектов, а китайские бизнесмены, активизировавшиеся в поисках новых площадок, формируют тем самым спрос на торговые объекты различного качества.
Из заметных выходов на российский рынок крупных западных ритейлеров можно назвать открытие мебельного гипермаркета Kika в торговом центре «Юни Молл» (Новорижское шоссе, 5 км от МКАД), универмагов шведской марки H&M в торговых центрах «Метрополис» и «Мега-Химки», магазина британского бренда River Island в том же «Метрополисе», долгожданное открытие гипермаркета Carrefour в ТЦ «Филион» и др. Готовятся к выходу на российский рынок марки Debenhams (сообщалось о планах открытия универмагов в строящемся ТЦ Mall of Russia и в проекте на месте гостиницы «Минск»), Harvey Nichols (ведутся поиски помещения), Game Group (сеть магазинов игр), Habitat (жилые интерьеры), японская одежная марка Uniqlo и многие другие.
Предложение
Общее предложение качественных торговых центров в Москве по итогам I полугодия 2009 года по данным Colliers International составило 4 млн 376 тыс.кв. м (GLA – 2 млн 258 тыс. кв. м).
С начала года было введено четыре высококачественных торговых центра общей площадью 414,4 тыс. кв. м и арендуемой 208 тыс. кв. м (данные компании «Магазин Магазинов» в ассоциации с CB Richard Ellis):
многофункцональный комплекс «Метрополис» на Ленинградском шоссе, девелопер – Capital Partners. Торговая площадь – 80 тыс. кв. м, среди основных арендаторов – «Карусель», Kalinka Stockmann, H&M, Marks & Spencer, «М.видео», «Спортмастер» и др.
ТЦ «Мегаполис» на проспекте Андропова, девелопер – «Мосрыбхоз». Общая площадь – 60 тыс. кв. м, GLA – 44 тыс. кв. м. Арендаторы – «Карусель», «Техносила», «Детский мир» и др.;
ТЦ «Спектр» на Новоясеневском проспекте, д. 1А инвестиционной группы
Z_Build. Общая площадь – 56,4 тыс. кв. м, арендуемая – 30 тыс. кв. м. Арендаторы – «Карусель», «М.видео» и др.;
торгово-развлекательный центр «Филион» на Багратионовском проезде, вл. 5. Девелопер – «Рубин Девелопмент», общая площадь – 83 тыс. кв. м, GLA – 54 тыс. кв. м. Среди арендаторов – Carrefour, «Детский мир», «Спортмастер», Decathlon, Marks & Spencer и др.
Пока в столице сохраняется довольно высокий темп ввода торговых площадей: ожидаемый прирост предложения в 2009 году должен превысить аналогичный показатель 2008 года, который составил, по различным оценкам, около 600 тыс. кв. м. Среди объектов, ожидаемых к вводу до конца текущего года, эксперты Colliers International отмечают торговый центр «Золотой Вавилон Ростокино» (проспект Мира, вл. 211, общая площадь – 241 тыс. кв. м). Ожидается также открытие окружного торгового центра «Речной Вокзал» (станция метро «Речной вокзал», общая площадь 1-й очереди – 26 тыс. кв. м) и нескольких объектов районного масштаба, таких как ТЦ «Маркос» (Алтуфьевское шоссе, вл. 70, общая площадь – 41,8 тыс. кв. м), ТЦ «Ключевой» (улица Борисовские Пруды, общая площадь – 26,6 тыс. кв. м). В компании Crocus Group подтвердили планы по открытию этой осенью двух объектов в Москве: «Твой Дом Мебель» на территории «Крокус Сити» (57 тыс. кв. м) и торгово-развлекательного комплекса Vegas на 24-м км МКАД в Ленинском районе (общая площадь – 400 тыс. кв. м, среди арендаторов – Auchan, «М.видео», «Люксор», Inditex и др.). ГК «Ташир» планирует до конца года открыть специализированный мебельный центр «РИО» на Ленинградском шоссе, 25 (29 тыс. кв. м) и ТРЦ «РИО» в Реутове, 2-й км МКАД (175 тыс. кв. м., арендаторы – «Наш Гипермаркет», «Спортмастер», «Наш Дом», «Модный Альянс» и др.).
По данным Knight Frank, согласно заявлениям девелоперов до конца года предложение качественных торговых центров Москвы должно увеличиться на 1 млн 444 тыс. кв. м. (GLA около 858 тыс.кв. м). Впрочем, как отмечают в компании, ожидать своевременного открытия всех заявленных проектов не приходится: уже есть информация о перенесении сроков ввода ряда проектов на 2010 год.
По оценкам аналитиков компании «Магазин Магазинов» в ассоциации с CB Richard Ellis, общая площадь проектов торговых центров в Москве, которые выведены на строительную стадию, составляет около 2,4 млн кв. м, а совокупная торговая – около 1,2 млн кв. м. Однако прогнозировать сроки выхода этих проектов на рынок сегодня крайне сложно. Как отмечают в Colliers International, на сроки строительства влияет наличие или отсутствие достаточного финансирования, кроме того, открытие может задержать неправильное прогнозирование объемов и сроков строительных и отделочных работ, трудности с поиском арендаторов. Также выход объекта на рынок может быть отложен в связи с задержкой выхода арендаторов на отделку и срыв сроков ее окончания.
Что касается ожидаемой тенденции реконцепции существующих торговых центров, то, по наблюдениям экспертов Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, пока реконцепция носит косметический характер. Для полной реконцепции функционирующих объектов время еще не настало, так как параметры потребительского рынка на будущие годы пока не ясны – идет активная трансформация. Поэтому пока лучше ограничиться адаптацией существующих концепций, отмечают в компании.
Спрос
Говоря о спросе на торговые площади, необходимо отметить, что с ухудшением экономической ситуации увеличился разрыв в показателях высококачественных торговых центров и менее качественных и продуманных объектов. Участники рынка отмечают увеличение ротации в успешных торговых проектах («Атриум», «Европейский», «Метрополис» и др.), которая, однако, не приводит к существенному снижению арендного дохода. В то же время собственники менее успешных проектов сталкиваются со значительным повышением количества вакантных площадей и вынуждены идти на серьезные уступки арендаторам по уровню арендной ставки.
По наблюдениям экспертов Colliers International, в посткризисный период выход на рынок торговых проектов сопровождался задержкой в открытии якорных операторов и арендаторов торговой галереи – в момент ввода объекта на рынок часто открыто не более 50–60% магазинов торговой галереи.
Как отмечают в Knight Frank, в более уязвимом с точки зрения пустующих площадей положении оказались не только проекты, не отличающиеся удачным местоположением или обладающие концептуальными недостатками, но и качественные проекты, недавно вышедшие на рынок. В среднем по рынку Москвы доля вакантных площадей, по данным компании, составляет 8,2%. Для проектов с отличным местоположением и качественной концепцией, функционирующих более года, доля свободных помещений не превышает 5%, а для аналогичных новых проектов этот показатель составляет 15–27%. Что касается менее удачных проектов, то те из них, которые успели «закрепиться» на рынке до начала кризиса, пустуют на 5–19%, а в новых проектах этой категории доля пустующих площадей может превышать 35%.
Что касается конечного потребителя торговых площадей – посетителей торговых центров, то, по данным мониторинга, проводимого компанией «Ватком», однозначно говорить о снижении их активности не приходится (см. график). Ритейлеры отмечают не столько снижение посещаемости, сколько уменьшение количества посетителей, решающихся на совершение покупки. Кроме того, заметно снижение размера среднего чека.
По данным DTZ, наиболее значительное снижение расходов потребителей коснулось сегментов электроники и бытовой техники, а также одежды и развлечений (80% и 65% потребителей соответственно снизили расходы на товары и услуги из этих категорий). 54% потребителей снизили расходы на компьютеры и мобильные телефоны, а 42% вынуждены экономить на продуктах питания.
По данным компании, самым распространенным способом сократить расходы является переход на менее дорогие марки продуктов питания (44%) и алкоголя (33%). В целом потребление товаров премиум-класса сократилось в каждом сегменте.
На ритейлерах снижение потребительского спроса отразилось следующим образом: по данным компании «Магазин Магазинов» в ассоциации с CB Richard Ellis, наиболее пострадавшими от кризиса являются одежные ритейлеры, сети по продаже бытовой техники и электроники и сегмент DIY – снижение оборотов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года для некоторых магазинов достигает 20–30%. Более уверенно себя чувствуют продуктовые сети – здесь снижение выручки не превышает 5–10%.
Как уже отмечалось, успешные торговые объекты не испытывают заметного снижения спроса со стороны арендаторов. Собственники же менее удачных с точки зрения расположения и концепции или просто новых для рынка объектов для привлечения арендаторов прибегают к снижению арендных ставок (как правило, на короткий период времени с возможностью дальнейшего пересмотра), снижению размеров страхового депозита (или в некоторых случаях к его отмене), переходу на ставку аренды в рублях, а также на процент от оборота в качестве арендной платы.
По наблюдениям экспертов DTZ, все эти и многие другие меры применяются и являются эффективными при правильном и взвешенном использовании их в индивидуальном порядке.
Как отмечают в группе компаний «Ташир», арендаторы платят не за квадратные метры в том или ином объекте, а за хороший трафик. Задача собственника – привлечь посетителей, для чего необходимо устраивать различные акции и мероприятия, разрабатывать программы лояльности для посетителей ТЦ и так далее.
Что касается практики предварительных соглашений об аренде, то для успешных торговых центров она сохраняется. Так, в компании «Мэлон Фэшн Груп» (торговые сети Zarina, Befree, Love Republic) рассказали, что компания уже подписала договоры и оплатила депозиты в интересующих ее строящихся торговых центрах. «Все равно все развиваются, хоть и разными темпами, и в знаковые места хотят встать все», – отмечают в компании.
В группе компаний «Детский мир» подчеркивают, что грамотно построенная сеть должна заранее планировать свой рост, ведь от этого зависит множество бизнес-процессов, начиная с закупки товара и набора персонала и заканчивая инвестиционным привлечением. Только подготовительный процесс открытия занимает от трех месяцев до полугода, поэтому чем раньше обозначаются планы девелопера, тем удобнее работать. «Жаль только, что многие из девелоперов слишком легко относятся к корректировке своих планов, – отмечают в компании. – Поэтому мы сегодня крайне осторожно даем гарантии своего участия в проекте, начиная с протокола о намерениях. О финансовых гарантиях в период кризиса говорить еще сложнее».
Ставки
С осени 2008 года средние ставки аренды стали снижаться. В то же время участники рынка отмечают значительную дифференциацию падения ставок в зависимости от успешности объекта. По данным Knight Frank, падение ставок по сравнению с первым полугодием 2008 года составило в среднем по рынку 40–60% – стоимость аренды достигла уровня 2001–2003 годов. В то же время, к примеру, Crocus Group в своих объектах («Крокус Сити Молл», «Твой дом») провела краткосрочное сокращение арендных платежей в среднем на 15% в целях сохранения сбалансированности поступлений, но уже сейчас постепенно включается механизм ежемесячной индексации льготных условий, и уже к февралю 2010 года предполагается постепенно вернуть размер ставки на прежний уровень. В ГК «Ташир» в начале 2009 года выборочно слегка откорректировали ставки, а сейчас, когда рынок, по наблюдениям специалистов компании, стабилизируется, все скидки планируется упразднить.
По наблюдениям специалистов ГК «Детский мир», в целом уровень ставок для крупных операторов в 2009 году существенно снизился как по новым, так и по существующим объектам.
Что касается ставок доходности торговой недвижимости, то, по оценкам экспертов компании «Магазин Магазинов» в ассоциации с CB Richard Ellis в условиях экономической нестабильности целевым показателем ставки доходности объектов торговой недвижимости для девелоперов и инвесторов может оказаться 20%, при этом реальные ставки доходности находятся в диапазоне 13–15%.
Тенденции
В результате снижения арендных ставок и увеличения доступного предложения площадей российский рынок стал более доступным для иностранных ритейлеров.
Продолжающееся снижение арендных ставок и увеличение уровня вакантных площадей касается в наибольшей степени торговых объектов с просчетами в концепции или неудачно расположенных.
Потребительский спрос смещается в сторону демократичных торговых марок.
Найти замену выехавшему арендатору торгового центра сегодня несколько проще, чем в начале 2009 года.
Продолжается традиция переноса срока ввода объектов в эксплуатацию.
Прогноз
Несмотря на некоторую стабилизацию на рынке ритейла, прогнозируется дальнейшее снижение арендных ставок на торговые площади. Ожидаемый ввод значительного количества новых торговых объектов послужит еще одной причиной дальнейшего увеличения средней доли вакантных площадей.
В среднесрочной же перспективе (2–3 года), вследствие того что сегодня отсутствуют проекты нового строительства, существующие и достраиваимые сегодня площади будут поглощены. В результате рост ставок возобновится, как и планирование девелоперами строительства новых торговых комплексов.
Однако этот прогноз сбудется только при условии сохранения относительной стабильности в экономике – в случае очередных потрясений, которых сегодня нельзя исключить, все прогнозы и планы в очередной раз потребуют пересмотра.
Назад
Загрузка...