Мастер-план, или Сказка для инвестора

Мастер-план – это модель дальнейшего развития проекта, один из инструментов привлечения инвестиций. По сути, это реализованная идея девелопера с техническими и экономическими расчетами, планировочными решениями и 3D-моделями с привязкой к определенному земельному участку. Он необходим прежде всего для приведения ваших мыслей в порядок, дабы в достойном виде представить проект на суд инвестора. По российскому законодательству мас­тер-план не является обязательным документом. Чаще всего его заказывают для больших проектов со сложной внутренней логистикой, где нужны не только архитектурно-строительное решения, но и расчет по техническим и технологическим показателям, где необходимо вписаться в окружающее пространство, рассчитать транспортные потоки. Комплексное освоение территории – вот суть мастер-плана. Процесс работы над мастер-планом условно делится на два этапа: разработка концепции и детальное проектирование. Начинать стоит с описания маркетинговой концепции, причем уже подготовленной – самостоятельно или вашими консультантами. Кроме того, необходимо провести анализ рынка и местоположения объекта, определиться с экономическими и техническими требованиями. Четкое описание ваших пожеланий с учетом всех ограничений – первый шаг к успешной и продуктивной работе с архитекторами. Затем следуют несколько предварительных вариантов планировочных решений, на основе одного из которых и происходит переход к детальной проработке функциональных зон, технических коридоров, внутренних схем зданий и сооружений. В идеале после каждого из этапов нужен тайм-аут для принятия окончательного решения и внесения всех корректировок. Не пытайтесь договориться обо всем на встрече, возьмите время подумать.

Ни один грамотно составленный мастер-план не обойдется без инженерной и транспортной составляющих. Стоит задуматься о системах энергосбережения и экологическом аспекте. В России им уделяется гораздо меньше внимания, чем на Западе. Даже незначительные характеристики планировки и ландшафтного дизайна способны повысить ценность проекта и сэкономить будущие затраты на содержание. На наш взгляд, минимальное, что может сделать девелопер, – это повысить процент озеленения территории, не поскупиться на зону отдыха и пешеходную дорожную сеть. Если у проекта есть ресурсы подключения к существующим сетям, не стоит «городить» собственные подстанции и бурить скважины – это лишние затраты и нагрузка на экологию. Рассчитывайте инженерную концепцию с первого этапа мастер-плана, рассмотрите все возможные варианты подключения, хорошенько проработайте схему организации движения с учетом российских климатических условий и ментальности. То, что успешно работает в Европе или США, необязательно будет работать в России. Рассмотрите несколько вариантов развития. Возможно, стоит предусмотреть поэтапную систему строительства с возможностью последующей доработки в условиях изменяющегося рынка.

Мастер-план можно сделать внутренними ресурсами, для чего необходимо иметь в своем штате опытных профессионалов. Прежде всего вам понадобится архитектор, инженер, дизайнер, проектировщик, аналитик. Однако если вы сомневаетесь в своем опыте, нанимайте профессиональных консультантов, в портфеле которых уже есть не один подобный проект. Выбор финансовой составляющей остается за вами – от именитых архитектурных школ до частных проектировщиков российского происхождения. В существующих условиях лучше всего проводить тендер среди компаний. Пусть вас не пугает изначальная цена коммерческого предложения, еще раз перечитайте контракт и убедитесь, что прорисовка, например, бизнес-парка, действительно необходима именно с пяти ракурсов и никак не меньше. Мастер-план – дело хлопотное и требует максимальной концентрации всей команды. Но при грамотной работе окупит все вложенные средства и позволит сэкономить на последующих проектных работах.