Ян Кэмпбелл: «Кризис – в мозгах людей, не готовых нести ответственность за свои решения»

– Вторым городом после Москвы, где появился филиал OKIN FACILITY, стал Екатеринбург. Почему именно Урал?

– Ответ простой. OKIN открыла филиал именно в Екатеринбурге в связи с получением контрактов на обслуживание ряда представительств банков, которые являются клиентами группы OKIN за рубежом и в Москве. Среди них Райффайзенбанк, Банк Сосьете Женераль Восток, Росбанк. Подготовка к выходу на уральский рынок велась задолго до начала финансового кризиса в России, и это событие никак не смогло изменить наших планов. И потом почти все, что происходит в Европе, копируется и позже происходит в России, а потому лично для меня не является неожиданностью.

Более того, я уверен, что кроме кризиса в банковской и финансовой сфере в России как такового кризиса нет. Прежде всего кризис – в мозгах людей, которые идеализировали или еще идеализируют действительность, копируют схемы работы и не готовы нести ответственность за свои поступки и решения. Сегодняшняя ситуация – это явление, связанное с этикой работы. Пока большинство действий будет основано только на материальной выгоде и не сопровождено общей идеей, которая требует ценить работу и человека, то, что в России называют «кризисом», будет продолжаться еще долго.

– Вы много ездите по России, планируете открытие филиалов в других городах-миллионниках. Могли бы назвать особенности уральского рынка недвижимости, возможно, сравнить его с каким-либо европейским городом?

– Сравнивать рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга с европейскими городами в принципе, как говорит радио «Ереван», можно. Но для этого необходимо определить критерии для сравнения. Иначе возникает очень много недоразумений и интерпретаций. Безусловно, Екатеринбург уступает Москве и Санкт-Петербургу по объему, активности игроков в области девелопмента, владения и управления недвижимостью и не в последнюю очередь более влиятельным присутствием иностранных инвесторов и УК. Вместе с тем рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга более развит в сравнении с другими центрами регионов России. Во многом это удалось достичь, мне лично кажется, за счет работы городских властей с управляющими компаниями и другими участниками рынка недвижимости, и это заслуживает похвалы. У меня уже есть предложения к администрации Екатеринбурга в рамках их работы с девелоперами и УК.

– Расскажите, пожалуйста, подробнее об этих предложениях.

– Одним из путей повышения эффективности работы городских властей и управляющих компаний было бы создание пилотного проекта на техническое обслуживание, например, муниципальной недвижимости. Проект можно организовать быстро, прозрачно, с применением SLA, с выгодами для городской админист­рации, рынка и общества. В проекте может участвовать и третий партнер, например, другая русская, но независимая управляющая компания. Результат работы можно предоставить заинтересованной публике к обсуждению. Если будет известно, что при управлении проектами и техническом обслуживании объектов в Екатеринбурге применяется профессиональный и прозрачный процесс, станет, несомненно, реальным увеличить заинтересованность зарубежного капитала, инвесторов в регионе и в том числе повлиять на поведение некоторых собственников, которые до сих пор предпочитают свои собственные УК. Более того, такой процесс позволит привлекать инвестиции в рамках государственно-частного парт­нерства.

– Оцените в целом уровень развития уральского рынка коммерческой недвижимости, его сегментов, в частности торговых центров, офисов, гостиниц, складских комплексов.

– Отдельные сегменты рынка коммерческой недвижимости находятся, по моей предварительной оценке, на разных уровнях развития. Торговых центров в Екатеринбурге слишком много, и из них довольно мало качественных. На мой взгляд, в ближайшей перспективе потребность в ТЦ будет расти, но, вероятнее всего, лишь в объектах с меньшей площадью и в меньших городах. Что касается офисной недвижимости, ситуация похожая. Перспективы развития бизнес-центров на ближайшие пять лет совсем малые. Это может быть, конечно, оспорено. Но уже существующие тренды не позволяют мне быть большим оптимистом. Гостиничный бизнес будет успешным тогда, когда качество и объем услуг будут отвечать цене, то есть покупательной способности. Думаю, будут востребованы гостиницы уровня 3*, то есть стоимостью не более 100–110 евро за сутки.

Склады и логистика должны пользоваться успехом. Будут, скорее всего, востребованы интегрированные малые и средние производства, сборочные предприятия, центры услуг с довольно близким местонахождением от аэропортов или железной дороги.

– А чего, на ваш взгляд, не хватает уральским девелоперам?

– Вопрос сложный, но рискну ответить. У местных девелоперов есть острая необходимость в получении финансов на разумных условиях. С другой стороны, многим следовало быть не столь жадными, заняться вопросами улучшения качества проектов с технической точки зрения, а именно это касается выбора качественных материалов, использования стройтехнологий, оптимизации интеграции инженерных сетей. Не многие игроки понимают сегодня, что первой должна быть создана инфраструктура проекта, то есть инженерные сети, дороги. Однако на Урале есть примеры и профессиональных девелоперов. Это обнадеживает.

– Возможно, в том числе и из-за обозначенных вами проблем на Урале за прошедший год произошло так много банкротств среди местных девелоперов. Среди них такие крупные компании, как «Кит-Кэпитал», ХК «Лидер», «Академ-Град», «Уралмедьстрой-1» и другие.

– Банкротства среди девелоперов происходят не только на Урале. Они везде, где я работал. Только в России все копируется и происходит позднее, чем на Западе. Этот факт для меня до сих пор является неожиданностью. Высоко спекулятивный девелоперский бизнес требует профессиональных коллективов и решений. В России, особенно в регионах, решения принимал и, скорее всего, еще принимает обычно один хозяин, занимающий деньги у своих знакомых банкиров. Долгое время в России спрос на недвижимость превышал предложение, поэтому спекулятивный девелопер получал деньги раньше проделанной работы и, таким образом, не чувствовал всей ответственности за свои действия. Как результат – все дешево, быстро, без гарантий. Поэтому посткризисный период будет требовать принципиально другого, более ответственного подхода к проектам как со стороны девелопера, так и со стороны архитекторов и инженеров, банков и инвесторов. И в этой цепочке будет играть важную роль независимая управляющая компания и техническое обслуживание.

– На Урале принято считать, что рынок управления недвижимостью находится в начальной стадии своей развития. Вы согласны с этим мнением?

– Рынок внешних управляющих компаний в Уральском регионе, по моей оценке, не развит. У девелоперов слишком много своих УК. Их работа зачастую непрофессиональна, характеризуется малой прозрачностью и отсутствием страхования услуг, а также включает в себя огромное число посредников. Об этом свидетельствует организация многих тендеров. Принимать в них участие – значит с великой вероятностью проиграть и предоставить бесплатно коммерческую информацию конкурентам. Процедуры оценки тендеров отменяются на ходу. Поэтому говорить о зрелом профессиональном рынке управления на Урале слишком преждевременно. Кстати, OKIN FACILITY активно принимает участие в процессе организации прозрачных тендеров и предлагает эту услугу отдельно за вознаграждение, без права на получение управления или технического обслуживания объекта.

– В таком случае насколько уральский рынок недвижимости созрел для услуг вашей компании? Не была ли преждевременной экспансия OKIN в регион?

– Трудно дать однозначный ответ на ваш вопрос. Предлагать услуги – это ведь искусство, особенный процесс, с которым нужно познакомиться и освоить его. В России мы находимся в начальной стадии развития, перед нами много работы и проблемных вопросов. Так, кто-то любит open book, другой хочет иметь «все включено», третий работает с «серыми схемами» и так далее. OKIN работает исключительно по так называемым «белым» схемам, а это кого-то может не устраивать. Есть и другие аспекты, которые я, к сожалению, не могу озвучить. Но в основном можно сказать, что российский рынок принял OKIN быстро. Большинство контрактов было получено по результатам участия в тендерах, предприняты первые попытки получить работу по результатам анализа объекта и последующих переговоров. На английском языке это называется negotiated contract. Готов ли уральский рынок к нашим услугам? Я не думаю, что да, – я знаю, что да.

– И все же можете сказать, с какими трудностями вам пришлось столкнуться на Урале?

– Один из недостатков местных игроков – малая готовность или вообще ее отсутствие добровольно отказаться от своих старых привычек. К тому же многие предпочитают делать предположения, а не работать с фактами. К минусам можно отнести и стремление ряда участников рабочего процесса вести бесконечные дискуссии, а не продуктивные разговоры. Многие очень образованные коллеги просто не понимают разницы между дискуссией и разговором. Дискуссия – это борьба за получение правды. Разговор в моем понимании – это поиск выхода из сложной, даже безвыходной ситуации. А этого и нужно добиваться в деловых переговорах.