Торговый сегмент: «скорее жив, чем мертв»

Текущий экономический кризис в значительной степени повлиял на инвестиционную активность на рынке. Прекращение развития многих ритейловых сетей – традиционных и надежных арендаторов концептуальных торговых цент­ров – привело к тому, что будущее арендного бизнеса в новых проектах оказалось весьма туманным. Параллельно в поисках свободных средств собственники стали активно выставлять на продажу крупные готовые объекты, а также инвестиционные проекты и торговые центры в стадии строительства. Понятно, что в данной ситуации интерес инвесторов в значительной степени сократился.

Тем не менее ряд серьезных сделок в сегменте торговой недвижимости все же прошел. В этом году ГК «Ташир» приобрела у Avenue Group ТЦ «Тряпка» на Ленинградском шоссе (площадь 22 тыс. кв. м) и долю в ТРЦ «Шоколад» в подмос­ковном Реутове (продавец – «Седьмой Континент»). А «Нафта Ко» выкупила у группы АСТ 99,58% «Военторга». Помимо этого известно о продаже компанией AFI Development бизнес-центра «Косинская плаза» площадью 112 тыс. кв. м, который, по последним данным, будет переоборудован под торговлю китайскими товарами.

На продажу выставлено еще несколько объектов, но пока информации о совершенных сделках нет. Так, зимой 2009 года компания «Дон-cтрой» выставила на продажу торгово-развлекательный центр «Щука», недавно стало известно о желании ИПГ «Евразия» продать строящийся торговый центр на площади Павелецкого вокзала. Кроме того, продается множество менее значимых небольших московских и подмосковных объектов и проектов. Активно предлагаются на рынке проекты строительства торгово-развлекательных центров в различной степени готовности, но спроса со стороны потенциальных инвесторов на них пока практически нет. В качестве исключения можно отметить заявленное намерение китайской ИГ «Цзиньюань» участвовать в проекте «Эрмитаж» на 41-м км МКАД. Предполагается, что китайская сторона возьмет на себя 50% стоимости проекта и в результате получит половину площадей в готовом объекте. Скорее речь идет о торговых ассоциациях, нуждающихся в расширении рынков сбыта после снижения покупательского спроса в странах Европы и Америки. Возможно, основываясь на опыте Черкизовского рынка, китайцы хотят получить дополнительные площадки сбыта в таком мегаполисе, как Москва. А ситуация с закрытием «Черкизона» лишь подстегнула их активность.

Как правило, на открытом рынке крупные объекты не предлагаются, и зачастую информация о сделке становится открытой только после ее окончания.

Среди инвесторов, которые в настоящее время рассматривают московские объекты для инвестирования, можно назвать Heitman, Sun Group, East Capital, Marshal Capital Partners, HCMG, Marbleton Property Fund, RWM Capital и другие. Каждая компания имеет свои инвестиционные критерии, но в приоритете – стабильные активы по привлекательной цене.

В связи с тем что многие проекты в нулевой и начальной стадии реализации в настоящее время не могут найти инвесторов, а также из-за того что стало гораздо сложнее привлечь проектное финансирование у банков, мы прогнозируем, что реализация большинства проектов будет отложена как минимум на год-два, а некоторые из них вообще не будут проданы.

«Голубые фишки» коммерческой недвижимости

В отличие от инвестиционного спроса на крупные объекты, сегмент стрит-ритейла переживает далеко не худшие времена. По крайней мере на фоне общей стагнации можно говорить о повышенном интересе со стороны частных инвесторов. Именно объекты стрит-ритейла, расположенные в так называемых топовых местах, многие рассматривают в качестве тех самых «возможностей», которые предоставляет кризис. Это могут быть вложения в приносящую доход недвижимость (арендный бизнес) либо стремление сохранить свои средства. Возможностей для инвесторов в этом сегменте гораздо больше хотя бы по причине небольшой общей суммы сделки. Ведь формат стрит-ритейла подразумевает небольшие помещения (преимущественно 50–500 кв. м), соответственно, и общая стоимость такого объекта на сегодняшний день составляет $1–5 млн, даже в топовых локациях.

Но главное – уверенность инвесторов, что подобные объекты обладают наибольшим потенциалом роста и высокой ликвидностью. Помещения на центральных улицах Москвы с хорошей рекламной составляющей до кризиса были в дефиците, и нет никаких сомнений, что по окончании кризиса ситуация повторится. А рекламная составляющая, которая на время несколько снизилась в цене квад­ратного метра на основных московских улицах и магистралях, постепенно вернется и принесет владельцам недвижимости дополнительный доход. Так что топовый стрит-ритейл заслуженно можно отнести к «голубым фишкам» коммерческой недвижимости вообще.

Стоит отметить, что наблюдается высокий интерес частных инвесторов к торговым помещениям стрит-ритейла на фоне значительного снижения цен. Из 10 сделок по приобретению объектов стрит-ритейла, совершенных компанией RRG во II квартале текущего года, только один покупатель был конечным потребителем.

Динамика торгового сегмента

Сегодня, когда многие объекты коммерческой недвижимости «ушли» с открытого рынка и предлагаются кулуарно, говорить о каких-либо объективных данных рынка достаточно сложно. К тому же фактическая цена сделки может отличаться от предложения на 20–30%.

Хотелось бы отметить и серьезное влияние структурных изменений на рынке на статистические ценовые показатели. Во-первых, рынок купли-продажи крайне узкий, особенно в торговом сегменте, в среднем в квартал на рынок выставляется около 400–500 объектов. Во-вторых, разброс цен на торговую недвижимость может составлять два порядка, в докризисный период диапазон цен составлял $2–100 тыс./кв. м. По этой причине появление крупного «дорогого» или «дешевого» объекта в мегакластере может существенно изменить ценовые статистические пока­затели.

Тем не менее данные, основанные на мониторинге предложения открытого рынка, позволяют достаточно точно отмечать основные тенденции и их изменения, а также колебания рынка в относительных величинах.

По результатам мониторинга RRG, на московском рынке торговой недвижимости устойчивое падение цен началось с конца III квартала 2008 года. В целом по Москве средневзвешенная цена предложения на конец III квартала 2008 года составляла $8807/кв. м. По результатам II квартала 2009 года средневзвешенная цена по отношению к III кварталу 2008 года снизилась на 33%. А по результатам III квартала падение за год составило 37%, то есть однозначно говорить о стабилизации на рынке пока рано.

Если же говорить об отдельных районах, то, несмотря на общие тенденции, снижение цен происходило по-разному. Раньше всех негативные ценовые тенденции на рынке начались в Центральном и Кутузовском мегакластерах. Именно в них в большей степени снизился спрос арендаторов в первую очередь. Ведь зачастую стоимость торговых объектов, расположенных в центре и на основных магистралях, определяется не столько исходя из того, какой оборот они могут генерировать, сколько престижностью места и рекламной составляющей. С началом кризиса рекламные издержки многих компаний сократились, и при выборе месторасположения ритейлеры ориентируются в первую очередь на потенциальную выручку торговой точки. В IV квартале 2008 года торговая недвижимость в цент­ре подешевела на 15,5%, в Кутузовском мегакластере – на 13,4%.

В некоторых мегакластерах падение началось несколько позже – с начала 2009 года. В Волгоградском, Ленинском, Каширском, Шоссе Энтузиастов, Ленин­градском и Волоколамском в IV квартале 2008 года еще наблюдался рост цен. Что же касается остальных районов, то в конце 2008 года торговые площади подешевели максимум на 9%. Таким образом, основные «события» стали разворачиваться уже в текущем 2009 году.

Кризисные потери

Если сравнивать сегодняшние цены с III кварталом прошлого года, когда в большинстве районов они были пиковыми, Центральный и Ленинградский мегакластеры потеряли в цене почти 43%. При этом наивысшая стоимость квадратного метра в Ленинградском была в IV квартале 2008 года. Соответственно, если рассматривать снижение цен от максимума, то рекордсменом удешевления торговой недвижимости окажется Ленинградский (45%), а вовсе не центр столицы. Это продиктовано в первую очередь более чем двукратным ростом средней площади объекта в мегакластере. Аналогичная ситуация наблюдалась и Кутузовском мегакластере.

Немногим меньше потеряли Кутузов­ский, Дмитровский, Шоссе Энтузиастов. В этих районах торговую недвижимость сегодня предлагают примерно на 35% дешевле, чем до кризиса.

Следует отметить, что в целом торговая недвижимость в Москве подешевела достаточно равномерно. За исключением лидеров – Центрального и Ленинград­ского – цена во всех районах снизилась примерно на 30–35%. В некоторых районах пик цен пришелся не на III, а на IV квар­тал 2008 года. Так, в Ленинском и Волгоградском снижение цен по сравнению с III кварталом прошлого года составило 22% и 19% соответственно. А вот падение стоимости по сравнению с пиковой в IV квартале также составило почти 30% Аналогичная ситуация и в Волоколамском мегакластере: здесь снижение стоимости «квадрата» с III квартала 2008 года составило всего 4%. При этом очень серьезный рост наблюдался еще в IV квартале прошлого года, так что реальное снижение цен за первую половину 2009 года также оказалось на уровне 30%.

К концу весны – началу лета можно было говорить о некоторой стабилизации ситуации в торговом сегменте, особенно в менее престижных районах. Сыграло свою роль смещение потребительского спроса в сегмент эконом и, как следствие, востребованность торговых площадей в «проходных» местах на окраинах го­рода.

При этом в отдельных районах во II квартале 2009 года было отмечено даже некоторое подорожание. Правда, эти изменения являются скорее структурными. Так, если в I квартале текущего года стоимость торговых помещений в Щелковском составляла в среднем $4040/кв. м, то уже во II квартале средневзвешенная цена выросла до $4279/кв. м и продолжает расти. Это стало реакцией на резкое падение объемов предложения и изменение структуры рынка мегакластера в I квартале. (В продаже было несколько крупных объектов, например ТЦ «Первомайский» площадью около 40 тыс. кв. м, который продавался с арендаторами, и торговая часть «Дома в Сокольниках» торговой площадью около 13 тыс. кв. м.)

Аналогичная ситуация сложилась в Варшавском мегакластере, где в начале года на рынок было выставлено несколько очень привлекательных по стоимости предложения, например ТЦ площадью около 13 тыс. кв. м и помещение на Варшавском шоссе площадью 2,4 тыс. кв. м.

Что почем?

С точки зрения распределения цен на торговую недвижимость закономерности остались докризисными. По высокой цене торговые площади предлагаются в традиционно престижных районах, где есть prime location. Естественно, самые дорогие объекты – в центре, который помимо выгодного расположения для крупных ТЦ обладает многочисленными торговыми коридорами: улицы Тверская, 1-я Тверская-Ямская, Мясницкая и т. д. В Центральном мегакластере средневзвешенная цена квадратного метра, по данным RRG, составляет $10 581, притом что максимальные цены сделок были достаточно высоки: к примеру, на Тверской метр «купили» по цене $50 тыс. По-прежнему дорогими являются мегакластеры юго-западного направления – Ленинский и Кутузовский, – где «квадрат» торговой площади предлагается сегодня в среднем по $6595 и $6415 соответственно. Чуть дешевле северо-западные районы – Ленинградский и Волоколамский, – преимуществом которых при прочих равных условиях является трасса в Шереметьево и загородные поселки Новорижского направления. В этих мегакластерах за квадратный метр торгового назначения в среднем просят $5355 и $4647 соответственно. Далее следуют Ярославский – $4386, Щелковский – $4279, Каширский – $4003, Дмитровский – $3965 и Шоссе Энтузиастов – $3803. Наконец, самые дешевые торговые площади предлагаются в Волгоградском и Варшавском мегакластерах, где цена одного квадратного метра составляет $3732 и $3521 соответственно.

В итоге…

Можно с уверенностью говорить, что рынок купли-продажи торговой недвижимости пострадал в меньшей степени, чем офисный. Об этом говорит и размер коррекции, и отсутствие серьезного роста предложения торговых площадей. Оборот розничной торговли корректировался в Москве незначительно, что свидетельствует о достаточно высоком уровне доходов основной группы ритейлеров. Объем запаса денег у населения в столице весьма существенный, и если в бизнесе люди стали экономить, то личные расходы на товары повседневной необходимости практически не изменились, что подтверждает более уверенное положение торгового сегмента по сравнению с другими типами коммерческой недвижимости.