Назад
30 Октября 2009, 9:15
Богатые тоже экономят
В начале осени продавцы элитной недвижимости отмечали праздник: количество сделок с нуля в начале года вернулось на докризисный уровень. Однако эксперты не торопятся утверждать, что этот факт свидетельствует об окончании кризиса, объясняя увеличение спроса сезонным фактором. Зато в элитной недвижимости наблюдается новый тренд – смещение спроса в сегмент более низкой ценовой категории.
Элитное жилье, как правило, более стойко переживает различные финансовые потрясения, однако снижение цен и в этом сегменте оказалось значительным. По сведениям компании Blackwood, на первичном рынке с начала разворачивания кризиса элитное жилье потеряло в цене около 19%, на вторичном – 15%. По другим данным цены упали на 30% и более. Так, Павел Здрадовский, генеральный директор Paul's Yard, считает, что элитное жилье с начала кризиса подешевело в среднем от 40 до 60%.
«Рынок элитной недвижимости очень неоднороден. В этом сегменте мало типовых вариантов, поэтому проследить общую тенденцию динамики цен сложно, – говорит Надежда Волохова, заместитель генерального директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». – Каждый объект эксклюзивен, и только от его уникальных характеристик зависит, насколько он подвержен влиянию кризиса. Например, квартира с видом на Кремль или храм Христа Спасителя, апартаменты с мансардой и выходом на крышу и другие редкие варианты фактически не потеряли в цене и держат докризисный уровень. Но даже в этом секторе можно условно выделить типовые объекты, уровень цен и спроса на которые отражает конъюнктуру рынка недвижимости».
По данным АН «Усадьба», стоимость одного квадратного метра в квартире без отделки в элитном жилом комплексе «Венский дом» в сентябре 2008 года составляла $25 тыс. В течение последующих десяти месяцев цена плавно понижалась, и к лету 2009 года достигла $15 тыс. Квартира с ремонтом высокого уровня до кризиса стоила $50 тыс./кв. м. В мае 2009 года эта квартира была реализована за $20 тыс./кв. м. Как отмечает Надежда Волохова, квартиры без отделки теряли в цене медленнее, чем квартиры с ремонтом.
Впрочем, тот факт, что количество заключенных сделок с дорогим жильем в августе – начале сентября достигло докризисного показателя в 30–40 квартир, еще не говорит о восстановлении рынка. В течение прошедшего года спрос на «штучные» (редкие) предложения не падал. Что касается увеличения количества сделок, то это вполне прогнозируемо для конца лета начала осени, так как именно в это время начинается сезон продажи квартир. «Действительно, покупатели, занимавшие после разворачивания кризиса выжидательную позицию, ощутив снижение цен, вернулись на рынок. Многие из них поняли, что качественные квартиры уходят с рынка достаточно быстро, и это послужило стимулом для поиска жилья», – говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.
Однако Павел Здрадовский не согласен с мнением, что уровень сделок вышел на докризисный уровень. «До кризиса существенную долю от общего количества числа сделок занимали продажи новостроек. Сегодня же продаж в новостройках мы не наблюдаем, – отмечает г-н Здрадовский, – спросом пользуются готовые квартиры, возможно без отделки, но в готовом доме с оформленными документами. Более того, решение о покупке квартиры клиент принимает не так быстро, как до кризиса».
Между тем, по данным компании Blackwood, по итогам сентября долларовые цены выросли на 1,8%, рублевые, в свою очередь, снизились на 3% (по сравнению с предыдущим месяцем). В сентябре 2009 года средняя долларовая цена на элитные новостройки составила $16,6 тыс./кв. м, рублевая – 499,7 тыс. руб./кв. м.
В целом на рынке отмечается тенденция сокращения вывода новых объектов на рынок. Однако за год кризиса количество предложения новых квартир выросло, это объясняется тем, что были достроены такие крупные проекты, как: ЖК «Садовые Кварталы», «4 Солнца» и «Итальянский квартал». В итоге объем предложении вырос с 719 до 1136 квартир.
О наблюдающемся на рынке росте цен говорит и Надежда Волохова, которая отмечает, что некоторые мотивированные на продажу продавцы по-прежнему дают дисконты, но незначительные, не более 5–10%. «С началом кризиса из-за панических настроений дисконт в некоторых случаях доходил до 75%. Сегодня максимальный дисконт составляет 60% относительно докризисных цен», – считает Павел Здрадовский. По мнению Константина Ковалева в начале 2009 года, когда многие застройщики нуждались в финансировании, многие сделки проходили с существенным дисконтом: размер скидок достигал 30–40% от заявленной цены. Заявленная цена на такие квартиры была на докризисном уровне. Сегодня квартиры выставляются уже по сниженным ценам, соответственно, скидки предоставляются в значительно меньших объемах – в пределах 5–10%.
«Важным изменением в связи с развернувшимся финансовым кризисом стала переориентация спроса на готовое жилье, что связано с возможными рисками «долгостроя» или заморозки строящихся проектов, которые могут коснуться даже традиционно менее зависимых от кредитных ресурсов элитных объектов, – рассказывает Константин Ковалев. – Однако уже к концу I полугодия 2009 года наблюдалось возобновление интереса покупателей к новостройкам. Если в конце 2008 года сделок на первичном рынке практически не было, то к концу II квартала 2009 года они стали заключаться довольно часто. Очевидно, что этот спрос был обусловлен достаточно большими скидками, предоставляемыми застройщиками».
Несмотря на снижение объемов спроса, требования покупателей оставались высокими. «Наличие подземного паркинга, огороженной территории, охраны и хорошие видовые характеристики стали обязательным условием. Если покупатели выбирают объекты с ремонтом, то очень тщательно рассматривают его качество», – говорит Надежда Волохова.
Среди основных изменений в структуре спроса на рынке элитного жилья – значительное снижение бюджета. «Так, если год назад почти 30% всего объема спроса в компании Blackwood приходилось на бюджеты более $3 млн, то в I полугодии 2009 года был заметен переход покупателей в более низкие бюджеты: в сегменте до $2 млн было сосредоточено более 65% всех запросов», – говорит Константин Ковалев. Вместе с тем эксперт отмечает, что география спроса существенных изменений не претерпела. Это связано с тем, что покупатели элитного жилья предпочитают снижать бюджет покупки, но не местоположение и качество объекта. Наоборот, эти факторы сейчас приобретают более существенное значение: покупатели в условиях высоких объемов предложения становятся максимально требовательными. По-прежнему популярными районами в пределах ЦАО остаются Хамовники, Пресненский и Тверской. За пределами центра популярными оставались районы наиболее экологически благоприятного Западного округа.
«Рынок элитной недвижимости очень неоднороден. В этом сегменте мало типовых вариантов, поэтому проследить общую тенденцию динамики цен сложно, – говорит Надежда Волохова, заместитель генерального директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». – Каждый объект эксклюзивен, и только от его уникальных характеристик зависит, насколько он подвержен влиянию кризиса. Например, квартира с видом на Кремль или храм Христа Спасителя, апартаменты с мансардой и выходом на крышу и другие редкие варианты фактически не потеряли в цене и держат докризисный уровень. Но даже в этом секторе можно условно выделить типовые объекты, уровень цен и спроса на которые отражает конъюнктуру рынка недвижимости».
По данным АН «Усадьба», стоимость одного квадратного метра в квартире без отделки в элитном жилом комплексе «Венский дом» в сентябре 2008 года составляла $25 тыс. В течение последующих десяти месяцев цена плавно понижалась, и к лету 2009 года достигла $15 тыс. Квартира с ремонтом высокого уровня до кризиса стоила $50 тыс./кв. м. В мае 2009 года эта квартира была реализована за $20 тыс./кв. м. Как отмечает Надежда Волохова, квартиры без отделки теряли в цене медленнее, чем квартиры с ремонтом.
Впрочем, тот факт, что количество заключенных сделок с дорогим жильем в августе – начале сентября достигло докризисного показателя в 30–40 квартир, еще не говорит о восстановлении рынка. В течение прошедшего года спрос на «штучные» (редкие) предложения не падал. Что касается увеличения количества сделок, то это вполне прогнозируемо для конца лета начала осени, так как именно в это время начинается сезон продажи квартир. «Действительно, покупатели, занимавшие после разворачивания кризиса выжидательную позицию, ощутив снижение цен, вернулись на рынок. Многие из них поняли, что качественные квартиры уходят с рынка достаточно быстро, и это послужило стимулом для поиска жилья», – говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.
Однако Павел Здрадовский не согласен с мнением, что уровень сделок вышел на докризисный уровень. «До кризиса существенную долю от общего количества числа сделок занимали продажи новостроек. Сегодня же продаж в новостройках мы не наблюдаем, – отмечает г-н Здрадовский, – спросом пользуются готовые квартиры, возможно без отделки, но в готовом доме с оформленными документами. Более того, решение о покупке квартиры клиент принимает не так быстро, как до кризиса».
Между тем, по данным компании Blackwood, по итогам сентября долларовые цены выросли на 1,8%, рублевые, в свою очередь, снизились на 3% (по сравнению с предыдущим месяцем). В сентябре 2009 года средняя долларовая цена на элитные новостройки составила $16,6 тыс./кв. м, рублевая – 499,7 тыс. руб./кв. м.
В целом на рынке отмечается тенденция сокращения вывода новых объектов на рынок. Однако за год кризиса количество предложения новых квартир выросло, это объясняется тем, что были достроены такие крупные проекты, как: ЖК «Садовые Кварталы», «4 Солнца» и «Итальянский квартал». В итоге объем предложении вырос с 719 до 1136 квартир.
О наблюдающемся на рынке росте цен говорит и Надежда Волохова, которая отмечает, что некоторые мотивированные на продажу продавцы по-прежнему дают дисконты, но незначительные, не более 5–10%. «С началом кризиса из-за панических настроений дисконт в некоторых случаях доходил до 75%. Сегодня максимальный дисконт составляет 60% относительно докризисных цен», – считает Павел Здрадовский. По мнению Константина Ковалева в начале 2009 года, когда многие застройщики нуждались в финансировании, многие сделки проходили с существенным дисконтом: размер скидок достигал 30–40% от заявленной цены. Заявленная цена на такие квартиры была на докризисном уровне. Сегодня квартиры выставляются уже по сниженным ценам, соответственно, скидки предоставляются в значительно меньших объемах – в пределах 5–10%.
«Важным изменением в связи с развернувшимся финансовым кризисом стала переориентация спроса на готовое жилье, что связано с возможными рисками «долгостроя» или заморозки строящихся проектов, которые могут коснуться даже традиционно менее зависимых от кредитных ресурсов элитных объектов, – рассказывает Константин Ковалев. – Однако уже к концу I полугодия 2009 года наблюдалось возобновление интереса покупателей к новостройкам. Если в конце 2008 года сделок на первичном рынке практически не было, то к концу II квартала 2009 года они стали заключаться довольно часто. Очевидно, что этот спрос был обусловлен достаточно большими скидками, предоставляемыми застройщиками».
Несмотря на снижение объемов спроса, требования покупателей оставались высокими. «Наличие подземного паркинга, огороженной территории, охраны и хорошие видовые характеристики стали обязательным условием. Если покупатели выбирают объекты с ремонтом, то очень тщательно рассматривают его качество», – говорит Надежда Волохова.
Среди основных изменений в структуре спроса на рынке элитного жилья – значительное снижение бюджета. «Так, если год назад почти 30% всего объема спроса в компании Blackwood приходилось на бюджеты более $3 млн, то в I полугодии 2009 года был заметен переход покупателей в более низкие бюджеты: в сегменте до $2 млн было сосредоточено более 65% всех запросов», – говорит Константин Ковалев. Вместе с тем эксперт отмечает, что география спроса существенных изменений не претерпела. Это связано с тем, что покупатели элитного жилья предпочитают снижать бюджет покупки, но не местоположение и качество объекта. Наоборот, эти факторы сейчас приобретают более существенное значение: покупатели в условиях высоких объемов предложения становятся максимально требовательными. По-прежнему популярными районами в пределах ЦАО остаются Хамовники, Пресненский и Тверской. За пределами центра популярными оставались районы наиболее экологически благоприятного Западного округа.
Назад
Загрузка...