Инвест стратегия 2026
Новости
Компании
Назад
30 Октября 2009, 10:30
Омск. Бедный родственник
Несмотря на то что по числу жителей Омск является вторым городом Сибири (здесь проживает более 1,1 млн чел.) и занимает четвертое место в стране по объему промышленного производства, в семействе сибирских городов он считается бедным родственником. Здесь не обосновались региональные офисы крупных компаний, и, значит, не слишком востребована качественная офисная недвижимость. Нет сегодня потребности и в крупных логистических центрах. Единственный сегмент, который до кризиса развивался достаточно быстрыми темпами, – это торговая недвижимость.
Вместе с тем Омск является центром Омской области, концентрируя в себе около 70% объемов областного производства и потребления. Ключевые отрасли хозяйства Омска – оборонная, нефтеперерабатывающая и пищевая промышленность.
Среди всех крупных предприятий пищевой промышленности области и города лишь «Алкогольная сибирская группа» (ранее – «Омсквинпром») является самостоятельной компанией федерального уровня, остальные крупные заводы отрасли в городе принадлежат федеральным группам, головные офисы которых находятся за пределами Омска («Инмарко», «Сан ИнБев», «Вимм-Билль-Данн» и др.). Как правило, земля под строительство в Омске берется в аренду. Среднемесячный доход на душу населения жителей Омска составляет 15 395 руб.
«Сочетание «нестоличности» и сравнительной бедности сильно сужает потенциал развития рынка коммерческой недвижимости Омска, – говорит Сергей Дьячков, DSO Consulting. – Поэтому, начиная с конца 2007 г., многие девелоперы недвижимости избавляются от иллюзий, связанных с омским рынком. Все сегменты рынка коммерческой недвижимости Омска сегодня насыщены».
Офисный рынок
Суммарный объем офисных площадей в Омске, по оценке DSO Consulting, составляет около 1 млн кв. м. Среди этого объема пока нет офисных центров класса А. К классу В (в Омске нет своей классификации офисных объектов) можно отнести торгово-офисный центр «Флагман» (общая площадь – 28 000 кв. м, офисная – 9000 кв. м; введен в эксплуатацию в 2007 г., девелопер – «Арсенал-центр») и два введенных в 2006 г. бизнес-центра «Сибирской Промышленно-Энергетической компании» («СПЭК») (общие площади – 11 000 кв. м и 7500 кв. м соответственно). Примером качественных площадей, по данным компании Jones Lang LaSalle, могут служить офисный центр «Магистраль» (общая площадь – 3000 кв. м, 2008 г., девелопер – «Промсервис») и Бизнес-центр на улице Комарова (общая площадь – 6700 кв. м, построен в 2004 г., девелопер – OmskRealEstateGroup). Также классу В соответствуют офисы компаний «Трансибнефть», «Сбербанк», «Омсквинпром», «Омский бекон» и пр.
Суммарная общая площадь офисных объектов класса С в Омске составляет сейчас около 180 000 кв. м. Наиболее востребованными в Омске (а с кризисом эта востребованность возросла) являются перепрофилированные корпуса промышленных предприятий, институтов, административных зданий и переведенных из жилого фонда квартир, расположенных на главных магистралях города – ул. Красный путь и пр-те Маркса.
На 2008–2009 гг. было заявлено к вводу не менее четырех офисных объектов класса А, в том числе многофункциональный комплекс «Миллениум» общей площадью 40 000 кв. м (офисная площадь – 28 000 кв. м; девелопер – омская группа «Миллениум»), торгово-офисный комплекс «Омсквинпрома», расположенный на пересечении ул. 70 лет Октября и Конева (общая площадь – 25 000 кв. м, в том числе офисная – 15 000 кв. м), «Омск-Сити» на Мокринской наб. (24 000 кв. м. девелопер – «СПЭК»,) и «Олимп» (8500 кв. м, ЗАО ГК «Стройинвест»). Все эти объекты (за исключением «Омсквинпрома») предполагалось продать «в нарезку». Сегодня их ввод задерживается по причине перенасыщенности рынка. Та же судьба постигла сегодня проекты объектов класса В: объекты общей площадью не менее 50 000 кв. м со сроками ввода в 2008–2009 гг., строившиеся или планировавшиеся к строительству местными девелоперами, сегодня заморожены.
Цены продаж площадей в новых качественных объектах в начале 2008 г. составляли 50 000–80 000 руб. за 1 кв. м, сегодня эти цены снизились на 20–40%, и теперь 1 кв. м можно купить за 30 000–50 000 руб. Снизились с начала года на 20–40% в Омске и средние ставки аренды офисов. Сейчас в лучших объектах города можно снять офис по цене 400–500 руб. за 1 кв. м в месяц (включая НДС).
Торговая недвижимость
Торговая недвижимость является в Омске наиболее развитым сектором. Суммарный объем торговых площадей составляет около 900 000 кв. м. Таким образом, обеспеченность омичей торговыми объектами составляет ныне более 1300 кв. м на 1000 жителей, или более 800 м торговых площадей на 1000 жителей. Рынок торговых площадей Омска уже более года насыщен.
Суммарная площадь качественных торговых площадей Омска составляет более 450 000 кв. м. Крупнейший торговый объект, введенный в 2008 г., – ТЦ «Континент-2» общей площадью 70 000 кв. м на ул. 70 лет Октября (девелопер – омская компания «АСК»). Всего же в 2008 г. в Омске введено около 100 000 кв. м площадей торговых объектов (для сравнения: в 2007 г. было введено около 220 000 кв. м). К вводу в 2008–2010 гг. было заявлено более 600 000 кв. м общей площади торговых и торгово-развлекательных комплексов.
В прошедшие годы почти все крупные торговые и торгово-развлекательные объекты Омска (за исключением ряда сетевых – таких как «Лента», Metro C&C, «Бауцентр» и «АЛПИ») возводились местными девелоперами. В 2009 г. в эксплуатацию пофазно вводится комплекс «Мега» компании IKEA на б-ре Архитекторов (общая площадь – 130 000 кв. м).
Почти все крупные торговые и торгово-развлекательные объекты, предполагавшиеся к возведению в Омске российскими федеральными девелоперами, на сегодняшний день заморожены. Например, приостановлено на неопределенный срок строительство комплекса «Торговый квартал» на ул. Конева (общая площадь – 123 000 кв. м), комплекса «Огни» на пересечении ул. Заозерной и пр-та Королева (80 000 кв. м; девелопер – StroinRos Group), комплекса «Июнь» на пересечении б-ра Архитекторов и ул. Крупской (114 000 кв. м, девелопер – «Регионы девелопмент»). Замедлилось строительство торгово-развлекательного комплекса Arena Mall общей площадью 135 000 кв. м (на ул. Лукашевича, около ледового стадиона «Арена Омск»; девелопер – Millhouse, заявленный срок сдачи – 2009 г.).
Ставки аренды первых этажей торговых помещений в главном торговом коридоре Омска (пр-т Маркса – ул. Красный Путь) летом 2008 г. находились в диапазоне 2500–3000 руб. за 1 кв. м в месяц (включая НДС), сегодня они составляют 1700–2300 руб. за 1 кв. м в месяц. Средние ставки аренды в торговых галереях крупных торговых центров города летом 2008 г. находились в пределах 1000 руб. за 1 кв. м в месяц (включая НДС), к этому лету они снизились на 15–30% и составляют 650–850 руб. за 1 кв. м. Продаются торговые помещения, по данным RID Analytics, в среднем за 45 200 руб. за 1 кв. м.
Складская недвижимость
Общая емкость складских площадей Омска ныне составляет, по оценке DSO Consulting, около 650 000 кв. м. В Омске существует всего четыре объекта класса В суммарной общей площадью 31 000 кв. м, два из этих объектов (склады «Шкуренко» и «Инмарко») используются их владельцами исключительно под собственный бизнес.
Преимущественно в городе представлены склады, которые в лучшем случае можно отнести к классу С. Логистический сегмент не имеет серьезных перспектив развития в ближайшие годы, так как, во-первых, Омск не является центром распределения окружного масштаба и, во-вторых, у ритейла пока нет потребности в современных логистических центрах. Это в свое время поняли и крупные девелоперы, планировавшие строительство в Омске складских комплексов класса А. В частности, Raven Russia и «Евразия логистик» отказались от своих проектов. Вслед за ними свернул план строительства комплекса класса А общей площадью 62 000 кв. м и местный девелопер ООО ТД «Шкуренко» (крупный дистрибьютор продуктов питания).
Ставки аренды составляют 150–400 руб. за 1 кв. м в месяц. Стоимость складских помещений – 14 000 руб. за 1 кв. м.
Гостиницы
На рынке Омска сегодня, по данным DSO Consulting, работает около 40 гостиниц общим фондом около 1600 номеров, из них четыре имеют категорию «3 звезды» – «Турист» (180 номеров, крупнейшая гостиница города), «Омск» (146 номеров), «Иртыш» (140 номеров) и «Молодежная» (117 номеров). Гостиниц более высоких категорий в городе пока нет.
В последние годы о грядущем «входе» на омский рынок гостиниц заявлял целый ряд мировых операторов – в частности, Accor Group (Novotel), Hilton, Park Hyatt, Holiday Inn. В частности, французская Accor Group в 2008 г. заявила о строительстве в Омске трех гостиничных комплексов. Планировалось, что инвестиции в их строительство составят 1,75 млрд руб. Сейчас в Омске компания «Основа Холдинг» реализует совместно с Accor Group проект по строительству и оснащению трехзвездочной гостиницы Ibis Sibir на базе гостиницы «Сибирь» на 150 номеров. К концу 2010 г. в Омске планируется трехзвездочная гостиница All seasons на 150 номеров. Проект предполагает реконструкцию здания существующей гостиницы «Омск» на Иртышской набережной. Помимо этого, в центре Омска планировалось возвести четырехзвездочный отель Novotel. Проектируемая емкость гостиницы составит 250 номеров, включая номера класса люкс. Инвестиции в проект составят 750 млн руб. Московские и французские партнеры собирались приступить к строительству в 2009 г. Теперь срок начала строительства перенесен. Можно предположить, что планы по строительству четырехзвездочных гостиниц в городе будут пересмотрены по причине невостребованности данной категории в Омске.
Таким образом, можно сказать, что кризис избавил рынок от масштабных и не вполне оправданных проектов, все сегменты омского рынка коммерческой недвижимости сегодня насыщены, оживления рынка в 2009 г. и, вероятнее всего, и в следующем, не предвидится.
Среди всех крупных предприятий пищевой промышленности области и города лишь «Алкогольная сибирская группа» (ранее – «Омсквинпром») является самостоятельной компанией федерального уровня, остальные крупные заводы отрасли в городе принадлежат федеральным группам, головные офисы которых находятся за пределами Омска («Инмарко», «Сан ИнБев», «Вимм-Билль-Данн» и др.). Как правило, земля под строительство в Омске берется в аренду. Среднемесячный доход на душу населения жителей Омска составляет 15 395 руб.
«Сочетание «нестоличности» и сравнительной бедности сильно сужает потенциал развития рынка коммерческой недвижимости Омска, – говорит Сергей Дьячков, DSO Consulting. – Поэтому, начиная с конца 2007 г., многие девелоперы недвижимости избавляются от иллюзий, связанных с омским рынком. Все сегменты рынка коммерческой недвижимости Омска сегодня насыщены».
Офисный рынок
Суммарный объем офисных площадей в Омске, по оценке DSO Consulting, составляет около 1 млн кв. м. Среди этого объема пока нет офисных центров класса А. К классу В (в Омске нет своей классификации офисных объектов) можно отнести торгово-офисный центр «Флагман» (общая площадь – 28 000 кв. м, офисная – 9000 кв. м; введен в эксплуатацию в 2007 г., девелопер – «Арсенал-центр») и два введенных в 2006 г. бизнес-центра «Сибирской Промышленно-Энергетической компании» («СПЭК») (общие площади – 11 000 кв. м и 7500 кв. м соответственно). Примером качественных площадей, по данным компании Jones Lang LaSalle, могут служить офисный центр «Магистраль» (общая площадь – 3000 кв. м, 2008 г., девелопер – «Промсервис») и Бизнес-центр на улице Комарова (общая площадь – 6700 кв. м, построен в 2004 г., девелопер – OmskRealEstateGroup). Также классу В соответствуют офисы компаний «Трансибнефть», «Сбербанк», «Омсквинпром», «Омский бекон» и пр.
Суммарная общая площадь офисных объектов класса С в Омске составляет сейчас около 180 000 кв. м. Наиболее востребованными в Омске (а с кризисом эта востребованность возросла) являются перепрофилированные корпуса промышленных предприятий, институтов, административных зданий и переведенных из жилого фонда квартир, расположенных на главных магистралях города – ул. Красный путь и пр-те Маркса.
На 2008–2009 гг. было заявлено к вводу не менее четырех офисных объектов класса А, в том числе многофункциональный комплекс «Миллениум» общей площадью 40 000 кв. м (офисная площадь – 28 000 кв. м; девелопер – омская группа «Миллениум»), торгово-офисный комплекс «Омсквинпрома», расположенный на пересечении ул. 70 лет Октября и Конева (общая площадь – 25 000 кв. м, в том числе офисная – 15 000 кв. м), «Омск-Сити» на Мокринской наб. (24 000 кв. м. девелопер – «СПЭК»,) и «Олимп» (8500 кв. м, ЗАО ГК «Стройинвест»). Все эти объекты (за исключением «Омсквинпрома») предполагалось продать «в нарезку». Сегодня их ввод задерживается по причине перенасыщенности рынка. Та же судьба постигла сегодня проекты объектов класса В: объекты общей площадью не менее 50 000 кв. м со сроками ввода в 2008–2009 гг., строившиеся или планировавшиеся к строительству местными девелоперами, сегодня заморожены.
Цены продаж площадей в новых качественных объектах в начале 2008 г. составляли 50 000–80 000 руб. за 1 кв. м, сегодня эти цены снизились на 20–40%, и теперь 1 кв. м можно купить за 30 000–50 000 руб. Снизились с начала года на 20–40% в Омске и средние ставки аренды офисов. Сейчас в лучших объектах города можно снять офис по цене 400–500 руб. за 1 кв. м в месяц (включая НДС).
Торговая недвижимость
Торговая недвижимость является в Омске наиболее развитым сектором. Суммарный объем торговых площадей составляет около 900 000 кв. м. Таким образом, обеспеченность омичей торговыми объектами составляет ныне более 1300 кв. м на 1000 жителей, или более 800 м торговых площадей на 1000 жителей. Рынок торговых площадей Омска уже более года насыщен.
Суммарная площадь качественных торговых площадей Омска составляет более 450 000 кв. м. Крупнейший торговый объект, введенный в 2008 г., – ТЦ «Континент-2» общей площадью 70 000 кв. м на ул. 70 лет Октября (девелопер – омская компания «АСК»). Всего же в 2008 г. в Омске введено около 100 000 кв. м площадей торговых объектов (для сравнения: в 2007 г. было введено около 220 000 кв. м). К вводу в 2008–2010 гг. было заявлено более 600 000 кв. м общей площади торговых и торгово-развлекательных комплексов.
В прошедшие годы почти все крупные торговые и торгово-развлекательные объекты Омска (за исключением ряда сетевых – таких как «Лента», Metro C&C, «Бауцентр» и «АЛПИ») возводились местными девелоперами. В 2009 г. в эксплуатацию пофазно вводится комплекс «Мега» компании IKEA на б-ре Архитекторов (общая площадь – 130 000 кв. м).
Почти все крупные торговые и торгово-развлекательные объекты, предполагавшиеся к возведению в Омске российскими федеральными девелоперами, на сегодняшний день заморожены. Например, приостановлено на неопределенный срок строительство комплекса «Торговый квартал» на ул. Конева (общая площадь – 123 000 кв. м), комплекса «Огни» на пересечении ул. Заозерной и пр-та Королева (80 000 кв. м; девелопер – StroinRos Group), комплекса «Июнь» на пересечении б-ра Архитекторов и ул. Крупской (114 000 кв. м, девелопер – «Регионы девелопмент»). Замедлилось строительство торгово-развлекательного комплекса Arena Mall общей площадью 135 000 кв. м (на ул. Лукашевича, около ледового стадиона «Арена Омск»; девелопер – Millhouse, заявленный срок сдачи – 2009 г.).
Ставки аренды первых этажей торговых помещений в главном торговом коридоре Омска (пр-т Маркса – ул. Красный Путь) летом 2008 г. находились в диапазоне 2500–3000 руб. за 1 кв. м в месяц (включая НДС), сегодня они составляют 1700–2300 руб. за 1 кв. м в месяц. Средние ставки аренды в торговых галереях крупных торговых центров города летом 2008 г. находились в пределах 1000 руб. за 1 кв. м в месяц (включая НДС), к этому лету они снизились на 15–30% и составляют 650–850 руб. за 1 кв. м. Продаются торговые помещения, по данным RID Analytics, в среднем за 45 200 руб. за 1 кв. м.
Складская недвижимость
Общая емкость складских площадей Омска ныне составляет, по оценке DSO Consulting, около 650 000 кв. м. В Омске существует всего четыре объекта класса В суммарной общей площадью 31 000 кв. м, два из этих объектов (склады «Шкуренко» и «Инмарко») используются их владельцами исключительно под собственный бизнес.
Преимущественно в городе представлены склады, которые в лучшем случае можно отнести к классу С. Логистический сегмент не имеет серьезных перспектив развития в ближайшие годы, так как, во-первых, Омск не является центром распределения окружного масштаба и, во-вторых, у ритейла пока нет потребности в современных логистических центрах. Это в свое время поняли и крупные девелоперы, планировавшие строительство в Омске складских комплексов класса А. В частности, Raven Russia и «Евразия логистик» отказались от своих проектов. Вслед за ними свернул план строительства комплекса класса А общей площадью 62 000 кв. м и местный девелопер ООО ТД «Шкуренко» (крупный дистрибьютор продуктов питания).
Ставки аренды составляют 150–400 руб. за 1 кв. м в месяц. Стоимость складских помещений – 14 000 руб. за 1 кв. м.
Гостиницы
На рынке Омска сегодня, по данным DSO Consulting, работает около 40 гостиниц общим фондом около 1600 номеров, из них четыре имеют категорию «3 звезды» – «Турист» (180 номеров, крупнейшая гостиница города), «Омск» (146 номеров), «Иртыш» (140 номеров) и «Молодежная» (117 номеров). Гостиниц более высоких категорий в городе пока нет.
В последние годы о грядущем «входе» на омский рынок гостиниц заявлял целый ряд мировых операторов – в частности, Accor Group (Novotel), Hilton, Park Hyatt, Holiday Inn. В частности, французская Accor Group в 2008 г. заявила о строительстве в Омске трех гостиничных комплексов. Планировалось, что инвестиции в их строительство составят 1,75 млрд руб. Сейчас в Омске компания «Основа Холдинг» реализует совместно с Accor Group проект по строительству и оснащению трехзвездочной гостиницы Ibis Sibir на базе гостиницы «Сибирь» на 150 номеров. К концу 2010 г. в Омске планируется трехзвездочная гостиница All seasons на 150 номеров. Проект предполагает реконструкцию здания существующей гостиницы «Омск» на Иртышской набережной. Помимо этого, в центре Омска планировалось возвести четырехзвездочный отель Novotel. Проектируемая емкость гостиницы составит 250 номеров, включая номера класса люкс. Инвестиции в проект составят 750 млн руб. Московские и французские партнеры собирались приступить к строительству в 2009 г. Теперь срок начала строительства перенесен. Можно предположить, что планы по строительству четырехзвездочных гостиниц в городе будут пересмотрены по причине невостребованности данной категории в Омске.
Таким образом, можно сказать, что кризис избавил рынок от масштабных и не вполне оправданных проектов, все сегменты омского рынка коммерческой недвижимости сегодня насыщены, оживления рынка в 2009 г. и, вероятнее всего, и в следующем, не предвидится.
Назад
Загрузка...