Назад
30 Октября 2009, 14:18
Великая октябрьская революция
Октябрь – знаковый месяц для России, а для Петербурга – колыбели русской революции – особенно. В этом месяце обязательно что-нибудь да происходит. За год с начала экономического кризиса в октябре 2008 года сознание инвесторов, девелоперов и консультантов претерпело революционные изменения. Те, кто раньше был озабочен наращиванием объемов строительства, сегодня задумывается о том, как сохранить стратегические проекты, как правильно расставить приоритеты, что следует достроить, а что – отложить до лучших времен. Каждый находит свой ответ на эти вопросы. CRE Северо-Запад попытался обобщить опыт тех участников рынка, кто успешно пережил кризисный год.
По разным оценкам, за год, прошедший с октября 2008-го, от 30 до 50% проектов, инициированных до кризиса, было остановлено. «Объем предложения, заявленного к вводу до конца 2011 года, сократился в 4 раза», – констатирует старший аналитик отдела исследований компании Jones Lang LaSalle Вероника Лежнева. По данным директора по консалтингу GVA Sawyer SPb Ирины Солоновой, заморожено около 30% проектов, которые были инициированы девелоперами до кризиса. «Меньше всего пострадали компании, которые имели на начало кризиса заполненные объекты с длинными договорами и жесткими условиями выхода. Те же, кто осенью имел недозагруженные объекты или открыл их в этом году, испытывает сложности», – говорит генеральный директор Colliers International SPb Николай Казанский. Главной же тенденцией года стала разительная перемена в составе компаний, чьи проекты находятся в активной стадии реализации. По сути, на рынке остались те, кто реализует проекты на собственные средства.
Поймали волну
До кризиса так называемые «девелоперы новой волны», то есть компании, для которых девелопмент изначально не был профильным бизнесом, часто становились объектом критики профессионального сообщества. Их обвиняли в том, что они пришли снять сливки с рынка, где ведущие игроки работали не один год. Указывали на то, что они не умеют мыслить глобально, что проекты у них какие-то маленькие и расположены не в тех районах, где, по мнению консультантов, в ближайшие годы будет наблюдаться экономическая активность. Кредитная история таких компаний была недостаточно богата, банки отказывали им в кредитах, предпочитая поддерживать и без того закредитованных стратегических клиентов.
С началом экономического кризиса многие начинающие градостроители действительно ушли с рынка. А те, кто остались в сухом остатке, потеснили признанных лидеров. «Компании, оказывавшие ключевое влияние на формирование рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, сейчас ушли в тень и сосредоточились на качественном управлении и наполнении существующих объектов, поэтому на первый план выходят компании, реализующие в нашем городе один или два проекта», – подтверждает г-жа Лежнева. Реализация хорошо локализованных, небольших по площади проектов, созданных за счет собственных средств, заработанных в других отраслях, оказалась тем самым преимуществом, которое помогло им удержаться на плаву.
Отдельную группу девелоперов, чьи проекты не оказались заморожены, составляют западные компании, имеющие солидную финансовую подпитку головных офисов (для них кризис – удачное время, для того чтобы закрепиться на местном рынке), инвесторы, пользующиеся государственными преференциями и «дочки» отдельных федеральных холдингов. «Выжили в основном те проекты, которые поддерживаются государством или имеют очень мощных инвесторов, для которых текущий кризис не был столь сильным. Наименее всего пострадали от кризиса гостиничный и производственный сегмент: спрос на объекты под инвестирование или покупку готового бизнеса здесь стабильный», – отмечает Ирина Солонова.
В сегодняшних условиях девелоперам позволяет держаться на плаву тщательно продуманная концепция, обосновывающая его ликвидность в перспективе. Опрос девелоперов, продолжающих реализацию проектов, позволяет выделить основные составляющие предпринятого ими комплекса антикризисных мер.
Расставить приоритеты
Большинству участников рынка пришлось решать, на достройку каких проектов бросить силы в первую очередь. Торговая и складская функция сегодня наименее востребованны, уверены участники рынка.
«Одной из наиболее распространенных антикризисных мер стала заморозка объектов на ранних стадиях», – замечает Вероника Лежнева. «Сейчас у нас два объекта в активной стадии строительства – это большой фитнес-центр и бизнес-центр «Марбел» класса Б на ул. Седова. Правда, на время кризиса нам пришлось остановить проект строительства торговых комплексов в городах-стотысячниках, но мы от него не отказываемся и не пересматриваем. Он у нас упакован, готов на низком старте. Я думаю, этот проект пойдет, но чуть позже», – подтверждает Андрей Лушников, председатель совета директоров группы компаний «БестЪ».
Компания AVIELEN A.G. (МФК «Аэропортсити») сделала выбор в пользу гостиничной и офисной функций. «Строительство было начато нами в ноябре 2007 года, и к октябрю 2008-го мы подошли, подняв бетонные каркасы зданий проекта до отметки 6-го этажа, что соответствовало половине от заявленной высоты. Были полностью оформлены и даже частично выполнены технические условия на подключение электроснабжения, газа и воды. Договор об управлении отелем был заключен с известным международным гостиничным оператором Intercontinental Hotels Group. Сейчас идет работа по изготовлению окон гостиницы и элементов фасада для бизнес-центров», – говорит генеральный директор AVIELEN A.G. Андрей Канивец.
УК «Морской фасад» решила не намывать пока деловой остров. «Мы сделаем это тогда, когда это будет необходимо. На юге мы тоже намыли определенный кусок и пока остановились. Это перераспределение усилий позволило существенно сократить затраты», – констатирует президент УК «Морской фасад» Шафкат Кары-Ниязов.
Те из девелоперов, кто пришел в коммерческую недвижимость с жилищного рынка, предпочли сосредоточиться на основной деятельности. Например, так поступил «ЮИТ Лентек» и многие другие. Это соответствует общероссийскому тренду. Президент «Ренова СтройГруп» Вениамин Голубицкий вообще видит залог успеха рынка коммерческой недвижимости в развитии жилищного строительства. «Сегодня отдача от встроенно-пристроенных помещений в жилых комплексах, как это ни парадоксально, в разы выше, чем от отдельно строящих зданий. Торговый центр должен появиться, когда у вас в квартале не меньше 200 тыс. кв. м заселенного жилья. Сначала заселяются люди, потом за ними следует коммерческая недвижимость. А если кто-то входит в конкурентную среду и начинает очередной торговый центр «забабахивать», когда два стоят напротив, а три – рядом, конечно, такие проекты сегодня находятся в агонии», – отмечает г-н Голубицкий.
Увеличить объем собственных средств
Сделав выбор в пользу того ли иного проекта, все увеличили в них долю собственных средств. Шафкат Кары-Ниязов считает, что главное в сегодняшней непростой ситуации – не нарушать правила игры: «На наш взгляд, не зависимо от того, как реализуется проект, сколько в нем кредитных средств, важнее всего во время кризиса – исполнять все свои обязательства. Если для этого надо увеличить объем собственных средств, значит, мы их увеличиваем. А параллельно можем вести переговоры с банком: "Смотрите, мы ведь выполняем все свои обязательства, так давайте мы еще покредитуемся"».
Холдинг RBI решил снизить кредитную нагрузку, которая в начале года составляла около $52 млн со сроками погашения в 2010–2011 годах. В течение 2009 года компания проводила работу по оптимизации кредитного портфеля, замещая валютные кредиты (они составляли до 80%) рублевыми средствами. «Часть кредитов мы погасили досрочно, – сообщил президент компании Эдуард Тиктинский, – и сейчас долговая нагрузка компании составляет $10–12 млн, что придает устойчивость нашему бизнесу».
А в проекте технопарка «Пулково», например, девелопер, финский Technopolis, владеющий 1,5 млн кв. м технологических и научных парков в Северной Европе, и вовсе обошелся без кредитных средств. Выйдя на стройплощадку в октябре 2008 года, компания к октябрю 2009-го подвела проект под крышу.
Точно так же поступили австрийские акционеры AVIELEN A.G. – Warimpex, UBM и CA IMMO. «С первого дня проект финансировался за счет собственных средств. Общий объем инвестиций составляет 117 млн евро, и к моменту начала кризиса было освоено около 35% бюджета. Дальше планировалось заключение кредитных договоров с некоторыми европейским банками, и тут грянул кризис. В итоге мы приняли решение продолжать переговоры с банками и финансировать проект за счет собственных средств акционеров», – рассказывает Андрей Канивец.
«Нам удалось снизить издержки по строительным проектам, проведя переговоры с поставщиками и подрядчиками. В течение этого года мы не запускали новые проекты, но произвели увеличение уставного капитала на 100 млн евро с целевым использованием на достройку жилищных проектов. Те проекты, которые есть у компании сейчас, обладают хорошей финансовой устойчивостью. В конце первого квартала мы, наверное, уже будем запускать новые», – в свою очередь говорит Михаил Возиянов, генеральный директор ЗАО «ЮИТ Лентек».
Найти партнеров и снизить темпы
Одновременно девелоперы изо всех сил замедляют темпы реализации проектов, с тем чтобы и консервировать готовый объект не пришлось и, если ситуация изменится, закончить его в самые короткие сроки. Благо городские власти пока сквозь пальцы смотрят на затягивание сроков строительства. «Развитие порта идет опережающими темпами, хотя у нас, конечно, замедлилось развитие девелоперской части – и жилой, и коммерческой. В первую очередь мы замедлили процесс образования территории. Если в прошлом году намыли около 80 га, то в этом году – около 20 га», – признает Шавкат Кары-Ниязов.
Поскольку банки практически полностью заморозили программы проектного финансирования, еще одним способом повышения устойчивости бизнеса стал поиск инвестиционных партнеров. Кое-кто преуспел в этом еще до кризиса. Например, ГК «БестЪ». «Мы всегда «упаковываем» проект и пытаемся уговорить какого-то инвестора участвовать в нем вместе с нами. При этом мы меньше 30% в проекте никогда не берем, но и больше чем на 50% не претендуем. Это своеобразная страховка. Ведь если мы не можем никого уговорить на этот проект, может быть, он просто неинтересный. Второй принцип: если наша обязанность – построить что-то, запустить, сдать, довести до конца, то обязанность второй стороны – в случае чего финансово поддержать проект. Мы всегда делим эти функции. На каждом этапе мы общаемся и описываем все риски, это исключает эффект черного ящика. При таком подходе у бизнеса не такая высокая прибыльность, но зато устойчивость больше», – делится опытом Андрей Лушников.
Кто-то только сейчас оценил преимущества такого подхода. «По коммерческой недвижимости мы поменяли стратегию. Участки, которые были куплены, у нас остаются, но мы решили не вкладывать в них собственные средства, а продолжить поиск инвесторов», – говорит Михаил Возиянов.
Многие девелоперы возлагают надежды на то, чтобы привлечь в партнеры государство. Именно сейчас город разрабатывает механизм, который позволит ему разделять риски не только крупных, но и средних участников рынка, реализующих социально значимые проекты.
Нанять хорошего брокера
В условиях, когда на рынке происходит настоящий передел, судебные тяжбы стали самым распространенным явлением, а консультанты с радостью отмечают рост заказов на брокеридж и предброкеридж проектов. Поэтому все, кто готовится ввести свои объекты или сделал это накануне кризиса, усилили маркетинговые подразделения и юридические службы. Так, управляющий партнер УК «Теорема» Игорь Водопьянов отмечает, что если раньше у компании было в среднем 5–6 арбитражей в год, то с октября 2008 года их прошло уже 10, а юридический отдел стал единственным, где не проводились сокращения и даже повысились зарплаты. Кроме того, УК «Теорема» усилила отдел аренды девушками модельной внешности, что, по мнению г-на Водопьянова, значительно облегчает переговоры с потенциальными арендаторами, которые сейчас в большом дефиците.
Кое-кто уже кинул силы на пополнение земельного банка. Например, об этом заявил холдинг RBI. По словам Эдуарда Тиктинского, бюджет компании на покупку земли в 2009–2010 годах составляет $100 млн. «Нам интересны небольшие участки под массовую жилую застройку, за которые мы готовы платить по $150 на кв. м будущих улучшений. Именно такая стоимость, на наш взгляд, адекватна для сегодняшнего рынка. Также мы рассматриваем и земельные участки под элитное строительство», – заявил г-н Тиктинский.
Секрет Полишинеля
«Секрет проектов, которые продолжаются держаться на плаву, – наличие финансирования, – говорит Николай Казанский. – С точки зрения объекта, его физических характеристик нет разницы в том, на какие деньги он строится – на собственные, заемные (или полученные другим способом). Но с точки зрения экономики классический девелопмент предполагает строительство с учетом заемных средств». Девелопер должен снижать риски и в то же время повышать свою доходность. Если, например, стоимость кредитных денег составляет 10%, а доходность проекта – 20%, то доходность девелопера может быть 30% и выше. «Сейчас же мы видим, что доходная составляющая резко просела, а стоимость заемных средств резко возросла. В таких условиях, конечно, нет смысла брать кредит и развивать проект. Девелопмент активизируется, если либо снизится стоимость денег, либо возрастет уровень доходности объектов недвижимости. Если же сейчас некоторые девелоперы и начинают строить на собственные средства, то в расчете на будущее рефинансирование», – считает эксперт.
По сути, для России текущий кризис является кризисом доступности проектного финансирования, добавляет вице-президент УК «Морской фасад» Лев Пукшанский. Это означает, что возобновление таких программ позволит вернуть рынку активность в сжатые сроки. Общий же итог развития рынка за последний год выразил председатель совета директоров GVA Sawyer Камерон Сойер во время одной из дискуссий, состоявшихся в рамках ProEstate-2009: «Кризис очень полезен для развития нашей индустрии. Он очень вовремя пришел. Россияне еще не успели научиться жить в кредит. Рынок еще не перенасыщен. Мы еще не успели привыкнуть к неправильным ценностям. Проекты, которые существовали благодаря наличию дешевых и глупых денег, ушли. Ушла мегамания, остается дефицит качественных офисных и торговых площадей. Мы находимся сейчас не в самой худшей ситуации».
Поймали волну
До кризиса так называемые «девелоперы новой волны», то есть компании, для которых девелопмент изначально не был профильным бизнесом, часто становились объектом критики профессионального сообщества. Их обвиняли в том, что они пришли снять сливки с рынка, где ведущие игроки работали не один год. Указывали на то, что они не умеют мыслить глобально, что проекты у них какие-то маленькие и расположены не в тех районах, где, по мнению консультантов, в ближайшие годы будет наблюдаться экономическая активность. Кредитная история таких компаний была недостаточно богата, банки отказывали им в кредитах, предпочитая поддерживать и без того закредитованных стратегических клиентов.
С началом экономического кризиса многие начинающие градостроители действительно ушли с рынка. А те, кто остались в сухом остатке, потеснили признанных лидеров. «Компании, оказывавшие ключевое влияние на формирование рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, сейчас ушли в тень и сосредоточились на качественном управлении и наполнении существующих объектов, поэтому на первый план выходят компании, реализующие в нашем городе один или два проекта», – подтверждает г-жа Лежнева. Реализация хорошо локализованных, небольших по площади проектов, созданных за счет собственных средств, заработанных в других отраслях, оказалась тем самым преимуществом, которое помогло им удержаться на плаву.
Отдельную группу девелоперов, чьи проекты не оказались заморожены, составляют западные компании, имеющие солидную финансовую подпитку головных офисов (для них кризис – удачное время, для того чтобы закрепиться на местном рынке), инвесторы, пользующиеся государственными преференциями и «дочки» отдельных федеральных холдингов. «Выжили в основном те проекты, которые поддерживаются государством или имеют очень мощных инвесторов, для которых текущий кризис не был столь сильным. Наименее всего пострадали от кризиса гостиничный и производственный сегмент: спрос на объекты под инвестирование или покупку готового бизнеса здесь стабильный», – отмечает Ирина Солонова.
В сегодняшних условиях девелоперам позволяет держаться на плаву тщательно продуманная концепция, обосновывающая его ликвидность в перспективе. Опрос девелоперов, продолжающих реализацию проектов, позволяет выделить основные составляющие предпринятого ими комплекса антикризисных мер.
Расставить приоритеты
Большинству участников рынка пришлось решать, на достройку каких проектов бросить силы в первую очередь. Торговая и складская функция сегодня наименее востребованны, уверены участники рынка.
«Одной из наиболее распространенных антикризисных мер стала заморозка объектов на ранних стадиях», – замечает Вероника Лежнева. «Сейчас у нас два объекта в активной стадии строительства – это большой фитнес-центр и бизнес-центр «Марбел» класса Б на ул. Седова. Правда, на время кризиса нам пришлось остановить проект строительства торговых комплексов в городах-стотысячниках, но мы от него не отказываемся и не пересматриваем. Он у нас упакован, готов на низком старте. Я думаю, этот проект пойдет, но чуть позже», – подтверждает Андрей Лушников, председатель совета директоров группы компаний «БестЪ».
Компания AVIELEN A.G. (МФК «Аэропортсити») сделала выбор в пользу гостиничной и офисной функций. «Строительство было начато нами в ноябре 2007 года, и к октябрю 2008-го мы подошли, подняв бетонные каркасы зданий проекта до отметки 6-го этажа, что соответствовало половине от заявленной высоты. Были полностью оформлены и даже частично выполнены технические условия на подключение электроснабжения, газа и воды. Договор об управлении отелем был заключен с известным международным гостиничным оператором Intercontinental Hotels Group. Сейчас идет работа по изготовлению окон гостиницы и элементов фасада для бизнес-центров», – говорит генеральный директор AVIELEN A.G. Андрей Канивец.
УК «Морской фасад» решила не намывать пока деловой остров. «Мы сделаем это тогда, когда это будет необходимо. На юге мы тоже намыли определенный кусок и пока остановились. Это перераспределение усилий позволило существенно сократить затраты», – констатирует президент УК «Морской фасад» Шафкат Кары-Ниязов.
Те из девелоперов, кто пришел в коммерческую недвижимость с жилищного рынка, предпочли сосредоточиться на основной деятельности. Например, так поступил «ЮИТ Лентек» и многие другие. Это соответствует общероссийскому тренду. Президент «Ренова СтройГруп» Вениамин Голубицкий вообще видит залог успеха рынка коммерческой недвижимости в развитии жилищного строительства. «Сегодня отдача от встроенно-пристроенных помещений в жилых комплексах, как это ни парадоксально, в разы выше, чем от отдельно строящих зданий. Торговый центр должен появиться, когда у вас в квартале не меньше 200 тыс. кв. м заселенного жилья. Сначала заселяются люди, потом за ними следует коммерческая недвижимость. А если кто-то входит в конкурентную среду и начинает очередной торговый центр «забабахивать», когда два стоят напротив, а три – рядом, конечно, такие проекты сегодня находятся в агонии», – отмечает г-н Голубицкий.
Увеличить объем собственных средств
Сделав выбор в пользу того ли иного проекта, все увеличили в них долю собственных средств. Шафкат Кары-Ниязов считает, что главное в сегодняшней непростой ситуации – не нарушать правила игры: «На наш взгляд, не зависимо от того, как реализуется проект, сколько в нем кредитных средств, важнее всего во время кризиса – исполнять все свои обязательства. Если для этого надо увеличить объем собственных средств, значит, мы их увеличиваем. А параллельно можем вести переговоры с банком: "Смотрите, мы ведь выполняем все свои обязательства, так давайте мы еще покредитуемся"».
Холдинг RBI решил снизить кредитную нагрузку, которая в начале года составляла около $52 млн со сроками погашения в 2010–2011 годах. В течение 2009 года компания проводила работу по оптимизации кредитного портфеля, замещая валютные кредиты (они составляли до 80%) рублевыми средствами. «Часть кредитов мы погасили досрочно, – сообщил президент компании Эдуард Тиктинский, – и сейчас долговая нагрузка компании составляет $10–12 млн, что придает устойчивость нашему бизнесу».
А в проекте технопарка «Пулково», например, девелопер, финский Technopolis, владеющий 1,5 млн кв. м технологических и научных парков в Северной Европе, и вовсе обошелся без кредитных средств. Выйдя на стройплощадку в октябре 2008 года, компания к октябрю 2009-го подвела проект под крышу.
Точно так же поступили австрийские акционеры AVIELEN A.G. – Warimpex, UBM и CA IMMO. «С первого дня проект финансировался за счет собственных средств. Общий объем инвестиций составляет 117 млн евро, и к моменту начала кризиса было освоено около 35% бюджета. Дальше планировалось заключение кредитных договоров с некоторыми европейским банками, и тут грянул кризис. В итоге мы приняли решение продолжать переговоры с банками и финансировать проект за счет собственных средств акционеров», – рассказывает Андрей Канивец.
«Нам удалось снизить издержки по строительным проектам, проведя переговоры с поставщиками и подрядчиками. В течение этого года мы не запускали новые проекты, но произвели увеличение уставного капитала на 100 млн евро с целевым использованием на достройку жилищных проектов. Те проекты, которые есть у компании сейчас, обладают хорошей финансовой устойчивостью. В конце первого квартала мы, наверное, уже будем запускать новые», – в свою очередь говорит Михаил Возиянов, генеральный директор ЗАО «ЮИТ Лентек».
Найти партнеров и снизить темпы
Одновременно девелоперы изо всех сил замедляют темпы реализации проектов, с тем чтобы и консервировать готовый объект не пришлось и, если ситуация изменится, закончить его в самые короткие сроки. Благо городские власти пока сквозь пальцы смотрят на затягивание сроков строительства. «Развитие порта идет опережающими темпами, хотя у нас, конечно, замедлилось развитие девелоперской части – и жилой, и коммерческой. В первую очередь мы замедлили процесс образования территории. Если в прошлом году намыли около 80 га, то в этом году – около 20 га», – признает Шавкат Кары-Ниязов.
Поскольку банки практически полностью заморозили программы проектного финансирования, еще одним способом повышения устойчивости бизнеса стал поиск инвестиционных партнеров. Кое-кто преуспел в этом еще до кризиса. Например, ГК «БестЪ». «Мы всегда «упаковываем» проект и пытаемся уговорить какого-то инвестора участвовать в нем вместе с нами. При этом мы меньше 30% в проекте никогда не берем, но и больше чем на 50% не претендуем. Это своеобразная страховка. Ведь если мы не можем никого уговорить на этот проект, может быть, он просто неинтересный. Второй принцип: если наша обязанность – построить что-то, запустить, сдать, довести до конца, то обязанность второй стороны – в случае чего финансово поддержать проект. Мы всегда делим эти функции. На каждом этапе мы общаемся и описываем все риски, это исключает эффект черного ящика. При таком подходе у бизнеса не такая высокая прибыльность, но зато устойчивость больше», – делится опытом Андрей Лушников.
Кто-то только сейчас оценил преимущества такого подхода. «По коммерческой недвижимости мы поменяли стратегию. Участки, которые были куплены, у нас остаются, но мы решили не вкладывать в них собственные средства, а продолжить поиск инвесторов», – говорит Михаил Возиянов.
Многие девелоперы возлагают надежды на то, чтобы привлечь в партнеры государство. Именно сейчас город разрабатывает механизм, который позволит ему разделять риски не только крупных, но и средних участников рынка, реализующих социально значимые проекты.
Нанять хорошего брокера
В условиях, когда на рынке происходит настоящий передел, судебные тяжбы стали самым распространенным явлением, а консультанты с радостью отмечают рост заказов на брокеридж и предброкеридж проектов. Поэтому все, кто готовится ввести свои объекты или сделал это накануне кризиса, усилили маркетинговые подразделения и юридические службы. Так, управляющий партнер УК «Теорема» Игорь Водопьянов отмечает, что если раньше у компании было в среднем 5–6 арбитражей в год, то с октября 2008 года их прошло уже 10, а юридический отдел стал единственным, где не проводились сокращения и даже повысились зарплаты. Кроме того, УК «Теорема» усилила отдел аренды девушками модельной внешности, что, по мнению г-на Водопьянова, значительно облегчает переговоры с потенциальными арендаторами, которые сейчас в большом дефиците.
Кое-кто уже кинул силы на пополнение земельного банка. Например, об этом заявил холдинг RBI. По словам Эдуарда Тиктинского, бюджет компании на покупку земли в 2009–2010 годах составляет $100 млн. «Нам интересны небольшие участки под массовую жилую застройку, за которые мы готовы платить по $150 на кв. м будущих улучшений. Именно такая стоимость, на наш взгляд, адекватна для сегодняшнего рынка. Также мы рассматриваем и земельные участки под элитное строительство», – заявил г-н Тиктинский.
Секрет Полишинеля
«Секрет проектов, которые продолжаются держаться на плаву, – наличие финансирования, – говорит Николай Казанский. – С точки зрения объекта, его физических характеристик нет разницы в том, на какие деньги он строится – на собственные, заемные (или полученные другим способом). Но с точки зрения экономики классический девелопмент предполагает строительство с учетом заемных средств». Девелопер должен снижать риски и в то же время повышать свою доходность. Если, например, стоимость кредитных денег составляет 10%, а доходность проекта – 20%, то доходность девелопера может быть 30% и выше. «Сейчас же мы видим, что доходная составляющая резко просела, а стоимость заемных средств резко возросла. В таких условиях, конечно, нет смысла брать кредит и развивать проект. Девелопмент активизируется, если либо снизится стоимость денег, либо возрастет уровень доходности объектов недвижимости. Если же сейчас некоторые девелоперы и начинают строить на собственные средства, то в расчете на будущее рефинансирование», – считает эксперт.
По сути, для России текущий кризис является кризисом доступности проектного финансирования, добавляет вице-президент УК «Морской фасад» Лев Пукшанский. Это означает, что возобновление таких программ позволит вернуть рынку активность в сжатые сроки. Общий же итог развития рынка за последний год выразил председатель совета директоров GVA Sawyer Камерон Сойер во время одной из дискуссий, состоявшихся в рамках ProEstate-2009: «Кризис очень полезен для развития нашей индустрии. Он очень вовремя пришел. Россияне еще не успели научиться жить в кредит. Рынок еще не перенасыщен. Мы еще не успели привыкнуть к неправильным ценностям. Проекты, которые существовали благодаря наличию дешевых и глупых денег, ушли. Ушла мегамания, остается дефицит качественных офисных и торговых площадей. Мы находимся сейчас не в самой худшей ситуации».
Назад
Загрузка...