Проекты редкой высоты

Девелоперы Петербурга ждали этого решения, поскольку кризис рано или поздно закончится, а дефицит земли в популярных деловых районах останется. Количество прорабатываемых проектов строительства офисных башен в 30 и более этажей уже исчисляется десятками. Далеко не все проекты будут реализованы, но некоторые, пусть и с опозданием все-таки выйдут на рынок. Насколько экономически целесообразны высотные проекты в Санкт-Петербурге?

Отвечая на поставленный нами вопрос, стоит начать с повторения азов: спрос на качественные офисные площади в Петербурге сосредоточен в центральных районах города и прилегающих к ним зонах. Ставшие очевидными в 2008–2009 годах проблемы с заполнением проектов в зоне Пулково‑3 и других отдаленных районах города еще раз подтвердили, что децентрализация спроса происходит достаточно медленно и постепенно. Основными районами спроса вне исторического центра являются набережные (Выборгская, Петроградская, Свердловская, Обводного канала) и Выборгский район (Большой Сампсониевский пр.), определенной популярностью также пользуются проспекты Московский и Стачек. Но, как и центр, эти зоны подпадают под регулирование высотности застройки, соответственно, здесь не проектируются и не строятся высотные здания. Офисные башни проектируются дальше – в глубине Приморского и Невского районов, у отдаленных станций метро, в середине промышленных зон, то есть там, где и сегодня большого спроса на современные качественные (читай, дорогие) офисы не существует. Учитывая, что офисная высотка – это одномоментный выброс на рынок больших площадей, это замечание становится особенно актуальным. Строить офисную башню на периферии сегодня – огромный риск, ведь заполнение может существенно затянуться, а то и вовсе не состояться.

Тем более что у арендаторов есть выбор – в центральных и прилегающих районах существует большой запас недвижимости, пригодной под офисную функцию, – это здания научных, лечебных учреждений, предприятий, социальных объектов. Огромные промышленные территории на Выборгской и Свердловской наб., вдоль Обводного канала, в Цент­ральном, Петроградском и Выборгском районах, позволяют построить миллионы квадратных метров высококлассных офисов в непосредственной близости от цент­ра города без нарушения высотного регламента.

Еще одним аргументом против массового высотного строительства является сравнительно небольшие, по меркам мировых столиц, запросы петербургских арендаторов. Например, банк ВТБ Северо-Запад ограничился зданием в 6 тыс. кв. м, то есть весьма средним даже для Москвы размером офиса. Зато эти квадратные метры представляют собой обособленное здание, а перспектива арендовать его целиком куда более соответствует питерскому менталитету. Учитывая, что местные компании в среднесрочной перспективе останутся основными потребителями офисных помещений, предложение относительно небольших офисных зданий в бывших промзонах будет отвечать спросу значительно лучше, чем многоэтажные «муравейники».

Наконец, профиль арендаторов также накладывает свои ограничения: мировой опыт показывает, что потребителями офисных небоскребов становятся почти исключительно крупные международные корпорации и компании финансовой отрасли и сферы консалтинговых и юридических услуг. Им, несомненно, чрезвычайно важны имиджевая составляющая и нахождение в окружении множества потенциальных клиентов, в чем и состоит исключительное преимущество высоток. Но таких компаний в Петербурге не слишком много, ведь Северная столица остается городом промышленным и научным. А компании этих отраслей не столь чувствительны к внешним элементам имиджа и предпочтут офис класса B или даже C сверкающему сталью и стеклом небоскребу.

К тому же строительство офисных высоток предполагает появление большого количества арендаторов, для которых требуется дополнительная инфраструктура: начиная от кафе и стандартного набора бизнес-услуг, до организации дополнительного транспорта и благоустройства дорожной сети. В состав одного здания включать все сопутствующие затраты совсем не выгодно. Также если территория небольшая, то необходимо предусмотреть многоуровневый или подземный паркинг, что опять же снижает доходность проекта. Все проблемы можно решить, объединив несколько офисных зданий в один «бизнес-сити», то есть деловой квартал. Это подтверждает и мировой опыт – отдельно стоящих высоток не так много, в основном такие здания строятся в составе деловых кварталов. Распределив затраты на парковку, возможно, дополнительную станцию метро, благоустройство дорог, социально-бытовую инфраструктуру между несколькими собственниками или девелоперами объектов, проект можно сделать более рентабельным.

Но, опять же, деловые «сити» будут востребованы не везде, а только в зонах, прилегающих к историческому центру города. Москва-Сити, Canary Wharf, La Defense – все эти деловые районы находятся в пределах получасовой транспортной доступности от исторического центра. Тот же La Defense располагается в 8 километрах от Триумфальной арки, в Петербурге этому расстоянию от центра соответствует зона Московского проспекта от Московских ворот до ст. м. «Московская».

В общем, с какой стороны ни посмотри – офисные высотки в Петербурге если и имеет смысл строить, то только в центре либо рядом с ним – там, где есть спрос, там, где есть виды, инфраструктура, где уже сложился деловой центр. К сожалению, именно это, за редкими исключениями, запрещено генеральным планом Санкт-Петербурга. Именно в силу своей редкости исключения, подобные «Охта центру», и имеют шанс быть востребованными у арендаторов.