От децентрализации к централизации?

Дефицит площадок в центре города естественным образом подталкивал девелоперов к тому, чтобы разворачивать активность за пределами цент­ральных районов Москвы. Арендаторов нехватка помещений заставляла жертвовать престижным местоположение в пользу разумной стоимости аренды. «Центр города – это всегда некая ограниченная территория, которая по объективным причинам заметно дороже, ведь физически возможности для девелопмента ограничены, – говорит Андрей Постников, директор по Европе, России и СНГ, услуги для корпоративных клиентов Jones Lang LaSalle. – Такая ситуация приводила к тому, что на фоне растущего спроса рынок сильно децентрализовывался – девелоперы строили вне центра, арендаторы были, в свою очередь, в этом заинтересованы». Сначала бизнес начал переезжать в новые проекты в районе Третьего транспортного кольца, апофеозом же тенденции децентрализации стало появление первых офисных комплексов формата бизнес-парк вблизи МКАД, в которые с готовностью стали заселяться крупные международные арендаторы, показывая пример местным компаниям. Так, арендаторами построенного в 2005 году компаниями Millhouse Capital и CMI Development бизнес-парка «Крылатские Холмы» еще за год до его открытия стали компании Microsoft, SUN Interbrewl, British American Tobacco, Huawei, Jonson & Jonson и другие. В «Химки бизнес-парк», два здания которого компания «ИКЕА» возвела в 2007 и 2008 году, сразу обосновались Ford Motor Company, Schuco, DHL, Renault и др.

Финансовый аспект

К началу кризиса московский рынок офисов находился в фазе активного роста – количество и размеры строящихся объектов были огромны. Когда же в 4-м квартале 2008 года спрос практически сошел на нет, офисный рынок в течение нескольких месяцев из высокодефицитного превратился в супернасыщенный рынок с огромным количеством свободных площадей. «Собственники крупных проектов – как децентрализованных, так и находящихся близко к центру, столкнулись с одной и той же проблемой: доля вакантных площадей в среднем возросла с 2–3% до 20–23%, – рассказывает заместитель директора отдела корпоративных клиентов Knight Frank Михаил Иоаннесянц. – Другое дело, что объектам, которые были заселены до начала кризиса, легче – у них есть постоянный арендный поток, проще найти замену съезжающему арендатору, чем запустить новый объект, который стоит почти пустым».

В такой ситуации арендодателю только и остается, что снижать стоимость аренды. В результате с конца прошлого года арендные ставки в Москве снизились более чем в два раза. При этом заметно сократился разброс ставок, характерный для докризисного рынка столичных офисов. «Раньше аренда качественного офиса, который находился далеко от центра, могла быть более чем в два раза ниже, чем аналогичного центрально расположенного офиса, сейчас же, к примеру, в сегменте офисов класса В+ ставки находятся в диапазоне $350–400/кв. м в год, то есть сегодня разница между цент­ром и периферией в абсолютных деньгах уже не так значительна, – рассказывает Андрей Постников. – Офисы класса А в центре раньше были также заметно дороже децентрализованных».

Столь большая дифференциация цен объяснялась не только разницей спроса. «Нужно учитывать, что очень дорогих и суперкачественных зданий на МКАДе никто не строил – объекты были проще, ориентировались на стандарты бизнес-парков, – говорит Постников. – При этом в центре столицы и в «Москва-Сити» строили и строят только высококачественные, самые дорогие объекты – это также объясняет большой разброс цен». Сегодня же диапазон ставок значительно сузился – переоцененные объекты центра города заметно подешевели, а бизнес-парки, где ставки и так были невысоки, не обладают значительными возможностями для снижения стоимости аренды. И если раньше для арендатора основной причиной желания покинуть центр города была возможность сэкономить на аренде, то сегодня рынок предлагает варианты вблизи ТТК по такой ставке, о которой не могли раньше мечтать и арендаторы офисов у МКАД.

Нецентральным труднее

В результате снижения спроса офисы за пределами центра города сегодня оказались в более уязвимом положении, чем центрально расположенные деловые комплексы. Более остро встали проблемы, которые не являлись критичными в светлое докризисное время. Бизнес-паркам сейчас сложнее, чем центральным зданиям, потому что в них больше свободных помещений, их труднее рекламировать, потому что они, как правило, расположены не на виду. «Строящееся на Садовом кольце здание рекламирует себя само – все его видят, потенциальные арендаторы мимо него ездят и думают, не перевести ли сюда офис, – говорит Михаил Иоаннесянц. – Здания в заметных точках Москвы сообщают о себе рынку сами, в то время как бизнес-парки в районе МКАД, как правило, не видны широкой публике – по МКАД водители едут быстро и не успевают рассмотреть окрестности, некоторые объекты скрыты за деревьями или расположены на незагруженной улице».

Проблема доставки сотрудников до места работы также не прибавляет периферийным офисам плюсов в глазах арендаторов. Если офис находится не просто за пределами центра, а еще и в удалении от станций метро, управляющая компания или сам арендатор организовывают доставку сотрудников от метро до бизнес-парка и обратно. «Но это все равно далеко от возможности дойти пешком от метро или хотя бы добраться регулярным наземным транспортом», – отмечает Андрей Постников. По его словам, сегодня вопрос транспортной инфраструктуры для бизнес-парков является еще более болезненным, чем раньше: «Если раньше было много разговоров о скором открытии метро, торговых центров, других объектов инфраструктуры поблизости от офисного центра, то сейчас развитие крупных инфраструктурных проектов отложилось или значительно замедлилось». В результате проектируемая инфраструктура, на которую делали ставку многие девелоперы децентрализованных офисов, будет развиваться медленнее.

Если говорить о «житейской» инфраструктуре – магазинах, аптеках, банках и других «удобствах», важных для офисных работников, то большинство качественных бизнес-парков предусматривают так называемый support-retail. Тем не менее обитатели некоторых периферийных офисов признаются, что их возможности по выполнению каких-то повседневных дел в обеденный перерыв или после работы значительно ограничены по сравнению с центральными районами. Вдобавок, если вдруг возникает необходимость срочно уехать без машины, могут возникнуть проблемы с поиском транспорта. «Даже если транспорт найдется – личный или шатл-бас – можно застрять в пробке, – жалуется один из обитателей загородного офиса. – Все-таки метро в этом смысле надежнее».

Кроме того, при переезде компании из центра города на периферию работодатель неизбежно оказывается в ситуации, когда значительной части сотрудников необходимо ежедневно пересекать весь город. Это может быть чревато потерей кадров. С другой стороны, как отмечает Михаил Зотов, генеральный директор «Нашего радио», офис которого недавно переехал из делового комплекса, расположенного внутри ТТК, в бизнес-парк Riga Land, «если вы при переезде теряете человека, то вряд ли он был для вас ценным сотрудником – это была бомба замедленного действия, человек бы вскоре нашел другой повод для увольнения».

«Все-таки восприятие работы на «окраине» для кого-то из сотрудников является довольно сложной психологической проблемой, – констатирует Сергей Караулов, вице-президент ОАО «ЭМАльянс» по внешним связям (компания недавно переехала из БЦ «Новосущевский» в проект Annino Plaza вблизи МКАД). – У кого-то есть проблемы с затратами времени на передвижение, ведь далеко не все пользуются личным автомобилем. Но проблемы есть всегда и везде. Их надо просто решать».

В целом, учитывая, что с сокращением разрыва в ставках центральных и периферийных офисных комплексов финансовый выигрыш при выезде из центра города стал менее ощутим, собственники удаленных от центра объектов сталкиваются со значительными трудностями при поиске арендаторов. Особенно сложно заполнить новые объекты. «Одна из проблем бизнес-парков в том, что им, как и любым крупным комплексам, для нормального функционирования нужен якорный арендатор, который должен занимать хотя бы 20–25% арендуемой площади комплекса, – считает Михаил Иоаннесянц. – Бизнес-парки – большие, соответственно, и якорный арендатор должен быть большим. Получается, что новым бизнес-паркам сложно найти якорных арендаторов, потому что крупных компаний, да еще готовых переезжать к МКАД, мало, что в условиях кризиса вполне естественно».

На работу как на пикник

Преимуществ для арендаторов у периферийных проектов тоже хватает. «Главная радость – и утром и вечером едем против потока, – делится сотрудница загородного офиса. – На машине добираюсь быстрее, да и в метро давки нет». Впрочем, добавляет она, при этом важно не жить на противоположном от офиса конце Москвы.

Безусловно, при принятии решения о переезде необходимо проанализировать, где живут сотрудники, в том числе руководство. «Мы общались с директором представительства автомобильной компании, которая в принципе не хочет выезжать дальше 10 км вглубь за МКАД, чтобы не тратить время на стояние в пробках», – рассказывает Михаил Иоаннесянц.

«Преимуществ много – меньше пробок, проще парковка, больше площади, современнее пространство и, безусловно, ниже арендная плата, что в настоящее время немаловажно», – констатирует Виталий Вотолевский, генеральный директор ЗАО «Желдорипотека» (компания недавно переехала с Садовнической улицы в технопарк «Синтез» на Дубровке). – Настоящее месторасположение нашего офиса – не самый центр Москвы, но, впрочем, и не МКАД. С нашей точки зрения, локация по отношению к центру и транспортная доступность офиса оптимальна».

Одним из конкурентных преимуществ децентрализованных офисных комплексов в сравнении с центральными офисами, по словам Евгении Власовой, управляющего директора Sawatzky Property Management, является продуманная и развитая инфраструктура, которая может включать наличие банковских отделений, кафе, ресторанов, химчисток, гостиничных и жилых комплексов, развлекательной части и магазинов. Тем не менее, как уже отмечалось, многие собственники развитие сопутствующих функций успели только запланировать, но в результате кризиса пришлось отложить реализацию планов. Впрочем, ряд девелоперов заявляют о продолжении строительства. «По большому счету планы строительства «Кантри Парк – 2» из-за кризиса не были скорректированы, все идет по плану, – рассказывает Леонид Лопатин, основатель «Кантри Парка», глава BPS International. – Кроме того, в текущем году на территории бизнес-парка был открыт ресторан, также в планах строительство «Кантри Парка – 3», которое должно начаться уже этой осенью, а также возведение гостиницы 4* на 110 номеров».

В компании CMI Development, реализовавшей бизнес-парк «Крылатские Холмы», кроме развитой инфраструктуры называют такие неценовые преимущества децентрализованных качественных бизнес-парков, как обеспеченность парковочными местами, высокий уровень сервиса управляющей компании, планировочные и инженерные решения и т. д. Кроме того, удаленность от центра города и близость к «центрам притяжения» – например, аэропорту, – для некоторых компаний является преимуществом.

На работе приходится проводить почти полжизни, и хочется провести это время хорошо. Настоящие загородные бизнес-парки предлагают действительно красивую и здоровую среду обитания. «Для меня очень важен фактор хорошей экологии местности, в которой находится офис – мне кажется очень важным задуматься над тем, чем ты дышишь, – делится Михаил Зотов, чей офис разместился в Riga Land. – Но, конечно, не для всех это момент актуальный». А изюминкой проекта Western Gate является яблоневый сад, в котором комфортно не только работать, но и отдыхать.

Представители многих покинувших центр компаний отмечают, что экономия на аренде не была первостепенной причиной переезда, тем не менее снижение затрат на аренду в большинстве случаев вполне ощутимо. «В нашем случае экономия в результате переезда достигает миллиона долларов в год, и при этом мы располагаем дополнительной площадью примерно в 500 квадратных метров», – рассказывает Сергей Караулов.

Что касается долгого пути на работу для значительной части сотрудников, то заботливый работодатель найдет решение. «Мы купили собственный транспорт, который забирает людей в центре и минут за 20 доставляет до БЦ, что очень удобно и быстро, – рассказывает Михаил Зотов. – Более того, нужно было сделать так, чтобы никого этот переезд не пугал, поэтому мы изменили рабочие часы – пошли даже на небольшое сокращение рабочего дня: если раньше он длился с 10.00 до 19.00, то сейчас работа начинается в 9.30 и заканчивается в 18.00. Может быть, нужно чуть раньше встать, но зато можно существенно раньше уйти с работы и домой приехать вовремя, а то и раньше».

Броуновское движение

С приходом кризиса многие компании пересмотрели свои приоритеты и приняли решение о смене офиса. Однако речь не идет о массовом бегстве из децентрализованных проектов или, наоборот, из цент­ра города. Каждый арендатор принимает решение, оптимальное для своей ситуации. «Величина арендной ставки – вещь, безусловно, важная, но высококлассные офисы в центре и на окраине привлекают разные группы арендаторов, – говорит Леонид Лопатин. – Это то же самое, что решить для себя купить квартиру в центре или коттедж в непосредственной близости от МКАД. Деньги можно вложить одинаковые, а жить будете очень по-разному».

Изменение экономической ситуации, по словам опрошенных нами арендаторов, не является прямой причиной переезда. «Сразу скажу, переезд не был антикризисной мерой – он значился в плане развития компании задолго до начала проблем в мировой экономике, – рассказывает Виталий Вотолевский. – Причин для этого было несколько. Во-первых, в течение нескольких лет департаменты головного офиса работали в разных районах Москвы, что крайне усложняло коммуникацию. Во-вторых, помещений, которые мы занимали, нам не хватало по площади, да и их удобство оставляло желать лучшего». «Наше Радио» также планировало переезд еще до начала кризиса. «Среди причин – не очень эффективно используемая площадь. Мы занимали около 1300 кв. м, из них эффективно использовали до 800–900 кв. м. Сейчас мы занимаем 1100 кв. м и используем их все очень эффективно», – рассказывает Михаил Зотов. Но в данном случае падение арендных ставок на офисы послужило стимулом к принятию окончательного решения о переезде: «У нас была очень неудачная договоренность – арендная ставка была в евро, и арендодатель так и не пошел на перевод ставки в рубли. Так что, когда осенью прошлого года рынок аренды упал процентов на тридцать, а курс евро на столько же вырос, выбора не осталось», – говорит Зотов.

В компании «ЭМАльянс» при принятии решения о переезде стремились сократить расходы на аренду при сохранении операционной эффективности деятельности офиса и определенных условий комфорта и сервиса для сотрудников компании. «В современных условиях и при современном уровне развития коммуникаций «географическая привязка» является далеко не определяющим фактором для развития компании с точки зрения бизнеса, – считает Сергей Караулов. – Возможно, есть некий элемент престижа в конкретном местоположении офиса, но мне кажется, что в условиях кризиса многие компании этот элемент оценивают более рацио­нально».

В результате кризиса многие компании отказались от запланированного переезда. Среди них – компания IBS, расторгнувшая соглашение о переезде в бизнес-центр Nordstar Tower, «Видео Интернешнл», которая передумала переезжать в новый офис в бизнес-парке Riga Land на Новорижском шоссе, TNK-BP, отказавшаяся от офисов (около 50 тыс.кв. м) в бизнес-парке «Западные ворота», «Уралсиб», которая приостановила сделку по аренде значительных площадей в бизнес-парке «Гринвуд». Это, пожалуй, самые громкие и крупные случаи отказа – полный список гораздо длиннее. «Сейчас многие компании не полностью понимают свои долгосрочные планы, возможности бизнес-планирования сегодня ограниченны, – объясняет Андрей Постников. – Кроме того, большинство бизнесов почувствовали себя финансово менее комфортно по объективным причинам, а для любого большого арендатора переезд – это многомиллионные затраты на отделку помещений. Когда произошел кризис, затраты в 30–40 миллионов долларов стали неподъемны – многие предпочли отказаться от переезда и потратить деньги на решение других проблем».

Что дальше

Итак, после долгих рассуждений неизбежно приходим к выводу, что каждый арендатор принимает решение в соответствии со своей индивидуальной ситуацией. В пользу как центральных, так и периферийных проектов можно привести множество аргументов. Предложение центральных офисов, особенно в пределах Садового кольца, весьма ограниченно – запрет на строительство офисов в центре делает существующие площади дефицитными по определению. Бизнес-парки же всегда будут доступны – площадки для них всегда найдутся, кроме того, они строятся легче за счет отсутствия подземных соору­жений.

В целом, перспектива децентрализации сохраняется. «Кризис рано или поздно закончится, и крупные блоки офисных помещений в центре города тоже, да и транспортные возможности центра города небезграничны, – говорит Михаил Иоаннесянц. – Поэтому спрос на децентрализованные площади никуда не денется. Тем более что тенденция размещения офиса за пределами большого города принята многими европейскими компаниями, которые рекомендуют и своим филиалам в Москве также располагаться вдали от шума мегаполиса». При этом пригородные просторы дейст­вительно дают девелоперам возможность повышать качество помещений и услуг для арендаторов, не ограничиваясь лишь ценовой конкуренцией. «Если посмотреть на развитые западные рынки, то офисный рынок Москвы все еще проигрывает – с точки зрения качества продукта и услуг управляющих компаний, готовности и способности собственников искать решения для арендаторов, – считает Андрей Постников. – Я уверен в том, что есть огромные возможности для улучшения – как качества самого продукта, инфраструктуры в рамках комплекса, так и взаимодействия с арендатором и обслуживания здания». Таким образом, развитие рынка нецентральных офисов будет зависеть от того, смогут ли девелоперы найти пути к сердцу арендатора и предложить ему то, что невозможно получить внутри Садового кольца.