Управление портфелем недвижимости

В докризисные времена эта тема занимала умы некоторых менеджеров российских девелоперских компаний и собственников недвижимости. Основными причинами этого были следующие:

«Что со всем этим делать дальше?» – вопрос, который поднимался в результате быстрого приобретения большого количества недвижимости на стремительно растущем рынке;

«Хватит ли у вас ресурсов и навыков на содержание/реализацию такого большого портфеля недвижимости?», – беспокоились новые акционеры компании, инвесторы, кредиторы и регуляторы рынка недвижимости;

«Что вы планируете с ними делать в будущем и какие будут результаты?», – интересовались акционеры компании;

«Почему именно эти объекты были куплены или проданы?» – вопрос, относившийся к обоснованию и документированию принятия инвестиционного решения;

«Почему именно такая структура у вашего портфеля?» – показатель стратегии развития компании, влиявший на результативность инвестиционной деятельности.

Шаткое начало

Сейчас, когда на рынке недвижимости наблюдается кризис, начинают проявляться негативные стороны сформированных ранее портфелей недвижимости. Мечты участников рынка превратились в их кошмары, а слабые игроки покидают его. Происходит перераспределение активов, передел рынка, появление новых владельцев недвижимости, и даже лучшие девелоперы осуществляют свою деятельность под продолжающимся давлением со стороны кредиторов. Управление портфелем недвижимости является полезным инструментом, способным помочь:

новым собственникам недвижимости (банкирам, инвесторам), мало знакомым со стратегией работы с объектами, полученными в счет оплаты выданных ранее кредитов;

существующим девелоперам и собст­венникам недвижимости максимально эффективно реструктурировать свои портфели с целью снизить долговую нагрузку и заложить основу для последующего роста.

Формирование портфелей

По нашему мнению, лучшим определением понятия «управление портфелем недвижимости» будет следующее. Управление портфелем недвижимости – это комплекс мер по формированию и управлению определенной группы недвижимости (определенного портфеля недвижимости), которая бы в наибольшей степени отвечала ожиданиям собственника. К сожалению, единой и унифицированной системы управления портфелем недвижимости нет и не может быть, так как каждая компания обладает разными возможностями на рынке, имеет разный набор активов и цели, так же, как и каждый портфель имеет свои преимущества и недостатки. Поэтому данная система разрабатывается в индивидуальном порядке с учетом многих факторов, таких как:

ключевые параметры стратегии развития компании;

возможности организации как на текущий момент, так и в перспективе – финансовые, административные, конкурентные;

размер и структура существующего портфеля недвижимости;

ситуация на рынке недвижимости и наблюдаемые на нем тренды по каждому его сегменту;

конкуренция на рынке недвижимости.

В зависимости от объема учитываемых факторов и их сложности системы управления портфелем недвижимости могут быть как очень простыми (базовыми), так сложными. Кроме того, степень сложности дополнительно будет определяться потребностью собственника недвижимости и пользователя этой системы.

Принципы построения портфеля

Простая система управления портфелем недвижимости базируется на использовании методики оценки недвижимости. Чтобы определить результаты сформированного портфеля и внести в него необходимые изменения, управляющий портфелем должен периодически анализировать следующие показатели: а) внутреннюю норму доходности; б) чистую приведенную стоимость; в) рентабельность; с) срок окупаемости и другие полезные индикаторы. Эти индикаторы периодически сопоставляются с ключевыми параметрами стратегии развития компании. Результат – появление списка тех объектов недвижимости, присутствующих в портфеле, в которые необходимо внести изменения или продать. По мере усложнения системы управления портфелем недвижимости к базовой модели добавляются такие надстройки, как:

финансовые: планируемые доходы от операционной и/или инвестиционной деятельности; предполагаемые дополнительные инвестиции (расходы на строительство); расходы на приобретение новых активов (земельных участков, девелоперских проектов, готовых объектов недвижимости).

управленческие (стратегические): минимальное значение желаемой годовой прибыли; минимальный уровень стоимости портфеля недвижимости к концу года; присутствие в определенных сегментах рынка (жилье, офисы, торговля); географическое распреде­ление (Москва, определенные регионы, страны СНГ); минимальный объем портфеля (в площадях, в денежном выражении).

Это не полный перечень, а только то, что включается в типичный инструмент управления портфелем недвижимости. На практике используются следующие этапы по созданию одной из базовых систем управления портфелем недвижимости.

Этап 1. Ознакомление с утвержденной стратегией развития компании, а в случае ее отсутствия интервьюирование топ-менедж­мента и акционеров с целью выявления ключевых показателей их ожиданий. Очень важно понять их цели с самого начала – уровень доходности портфеля недвижимости или продолжительность получения дохода; быстрая продажа актива после завершения его строительства/реконструкции или увеличение денежного потока; уровень допустимого риска, который можно сократить за счет диверсификации портфеля.

Этап 2. Анализ текущего портфеля недвижимости и установление его соответствия утвержденной стратегии развития компании и/или ожиданиям акционеров, определенных на предыдущем этапе. Например, анализ информации, имеющейся в распоряжении структурных подразделений исследуемой организации на предмет ее разумности и соответствия рынку. Данный анализ должен быть объективным и критичным, так как многие участники рынка недвижимости придерживаются слишком оптимистического сценария развития, завышая прогнозные показатели доходов с одновременным занижением будущих затрат. К чему привели результаты такого подхода, мы можем наблюдать в настоящее время.

Этап 3. Моделирование различных сценариев развития портфеля недвижимости в зависимости от финансовых и административных возможностей компании, рыночной конъюнктуры, трендов на рынке недвижимости и иных факторов. Данный этап помогает определить тот вариант развития портфеля, который в наибольшей степени будет удовлетворять требованиям акционеров.

Этап 4. Мониторинг портфеля на периодической основе. В период кризиса – ежеквартально или один раз в полгода. При стабильной экономической ситуации или росте рынка – один раз в полгода или ежегодно.

Выгоды

Время кризиса заставляет нас концентрироваться на решении срочных вопросов, например: «Рынок падает, мне нужны деньги для продолжения бизнеса». Но такой подход ведет к краху, так как направлен на решение сиюминутных проблем и не предотвратит их появления в последующем. Лучшее время, чтобы подготовиться к успеху в будущем, – это сейчас. Внедрение передовой системы управления портфелем недвижимости поможет избежать будущих трудностей и непреодолимых финансовых проблем. Помните слоган из рекламы: «Заплати налоги и спи спокойно»? Если применить это к инвестициям в недвижимость – являетесь ли вы инвестором, банкиром, пользователем, – то это будет звучать так: «Подготовься к проблемам заранее и чувствуй себя уверенно».