Строящийся объект как вклад в уставный капитал

В 1998 году Высший Арбитражный суд Российской Федерации (ВАС РФ) разъяснил, что не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, являются недвижимым имуществом. В этой статье мы попытаемся разобраться с объектами, строительство которых продолжается, и будем называть такие объекты «строящимися». Можно ли вносить строящиеся объекты в уставные капиталы хозяйственных обществ?

На первый взгляд, ответ на этот вопрос должен быть отрицательным по следующим причинам. Строящийся объект, как нечто прочно связанное с землей, чье перемещение невозможно без причинения ему несоразмерного ущерба, мы рассматриваем как объект недвижимого имущества. В соответствии с Гражданским кодексом право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее госрегистрации, возникает с момента такой регистрации. А поскольку зарегистрировать право собственности на строящийся объект недвижимого имущества в настоящее время не представляется возможным с практической точки зрения (учитывая разъяснения ВАС, сделанные в 2001 году), то и какая-либо сделка с таким имуществом, в том числе и его внесение в уставный капитал хозяйственного общества, может быть признана недействительной. Российские суды последовательно применяют на практике правило о невозможности совершения сделок с объектами недвижимого имущества до госрегистрации права собственности на них.

Однако недавние судебные решения некоторых федеральных арбитражных судов (ФАС) заставляют иначе взглянуть на поставленный вопрос.

Постановление ФАС Поволжского округа № А55-19534/2008, принятое 9 июля 2009 года, примечательно тем, что ФАС попытался обосновать принципиальную возможность совершения сделок со строящимися объектами. Этим постановлением было отменено решение Арбитражного суда Самарской области, который отказал акционерному обществу в иске к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области о признании незаконным отказа осуществить государственную регистрацию права собственности истца на строившийся объект, переданный учредителем в качестве оплаты акций истца.

ФАС Поволжского округа отметил, ссылаясь на упомянутую выше позицию ВАС РФ, что объект незавершенного строительства становится недвижимостью лишь после прекращения договора подряда. При действующем же договоре подряда строящийся объект, хотя и отвечает всем объективным признакам недвижимости, недвижимостью не является. А значит, по мнению ФАС, отсутствие на момент создания акционерного общества госрегист­рации права собственности учредителя на строящийся объект не свидетельствует об отсутствии у него прав по распоряжению этим объектом, следовательно, такой объект возможно вносить в уставный капитал акционерного общества.

С указанными выше выводами ФАС Поволжского округа, по нашему мнению, нельзя согласиться по следующим причинам. Во-первых, вывод о том, что строящийся объект «хотя и отвечает всем объективным признакам недвижимости», но не является таковым, не соответствует дейст­вующему законодательству. Российское гражданское право исходит из того, что имущество может быть либо недвижимым, либо движимым, и не допус­кает существования объектов, которые не являлись бы ни тем, ни другим. Характеризуя в своем постановлении строящийся объект как «не являющийся недвижимостью», ФАС тем не менее не относит его и к движимым вещам из-за, как мы полагаем, очевидно присущих такому объекту признаков недвижимости.

Во-вторых, попытка обосновать такой подход к строящимся объектам ссылками на позицию ВАС РФ, высказанную в 1998 году применительно к объектам незавершенного строительства, представляется не вполне корректной. Несмотря на отсутствие в постановлении ВАС РФ 1998 года указания о том, что строящиеся объекты не относятся к недвижимому имуществу, арбитражные суды на практике придерживаются именно такого подхода, расширительно толкуя разъяснение ВАС РФ.

В-третьих, данное разъяснение ВАС РФ, сделанное в 1998 году, интерпретируют в отрыве от действовавших норм права. Более 10 лет спустя, предположение, что обязательным условием отнесения объекта незавершенного строительства к недвижимому имуществу является прекращение договора строительного подряда, не основано на нормах действующего законодательства: ни Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ни иные нормативные акты, в том числе Методические рекомендации о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества (утвержденные приказом Федеральной регистрационной службы от 8 июня 2007 года № 113), не предусматривают, что для госрегистрации объекта незавершенного строительства должны быть представлены документы, подтверждающие прекращение договора подряда.

В-четвертых, следуя логике ФАС Поволжского округа, признающего возможность совершения сделок со строящимися объектами, можно предположить, что такие объекты могут быть предметом и иных сделок (например, купли-продажи, аренды, залога), в то время как ФАС Северо-Западного округа в одном из своих постановлений отметил, что при необходимости отчуждения соответствующего объекта как объекта обязательственных отношений, основанных на договоре строительного подряда, замена сторон обязательства возможна только по правилам, установленным ГК РФ о перемене лиц в обязательстве.

Мы полагаем, что строящиеся объекты следует рассматривать как объекты недвижимого имущества, и, следовательно, внесение строящихся объектов в уставные капиталы хозяйственных обществ, а также осуществление каких-либо иных сделок с такими объектами влечет риск применения к таким сделкам последствий их недействительности.

Что касается складывающейся судебной практики, то остается надеяться, что ВАС РФ скоро вернется к проблеме отнесения строящегося объекта к недвижимому имуществу и возможности совершения с таким имуществом сделок (в том числе внесения в уставные капиталы юридических лиц) и даст четкие разъяснения на этот счет.