Пожалуй, из всех сегментов коммерческой недвижимости в результате кризиса больше всего пострадал офисный сектор. Резкое сокращение спроса, стремительное падение арендных ставок, увеличение доли вакантных площадей, невозможность выполнять свои кредитные обязательства привели к тому, что часть проектов была заморожена, а многие объекты перешли в собственность банков. К примеру, Сбербанк стал совладельцем проекта «Город столиц», который строит на территории «Москва-Сити» компания Capital Group. ВТБ стал владельцем 51% акций девелоперской компании «Система-Галс», торгового комплекса «Детский мир», а также получил 75% минус 1 акция УК «Динамо», которой принадлежит проект строительства стадиона и нескольких офисно-торговых центров в Петровском парке. К Внешэкономбанку перешли все недвижимые активы банка «Глобэкс» общей площадью около 700 тыс. кв. м, а Альфа-Банк получил два БЦ, ранее принадлежавших Kopernik Group. Для управления полученными активами банки начали создавать специализированные структуры. Так, Сбербанк создал подразделение «Сбербанк-Капитал», ВТБ – «ВТБ Капитал», ВЭБ – «ВЭБ-инвест». К моменту прихода кризиса в Россию на стадии активного строительства находилось большое количество офисных проектов. Осознав новую экономическую ситуацию, девелоперы скорректировали свои планы, замедлили темпы строительства и перенесли сроки открытия объектов на 2009 и 2010 годы – эти проекты и составили основную долю вводимых офисных площадей в этом году. По данным аналитиков компании CB Richard Ellis, в течение первых трех кварталов 2009 года было введено около 1,4 млн кв. м офисных площадей, в IV квартале ожидается ввод еще около 300 тыс. кв. м, что стало очередным рекордом по объему строительства. Общий объем офисных помещений Москвы к концу года может достичь 11 млн кв. м. Из объектов, выходящих на рынок в этом году, многие оказываются заполненными менее чем наполовину, девелоперы вынуждены проявлять достаточную гибкость в отношениях с арендаторами. Как рассказали эксперты Colliers International, в настоящее время на практике применяются две стратегии: либо ставка аренды формируется под конкретного клиента, в зависимости от значимости компании и арендуемой площади, либо дается низкая ставка на первый год аренды, а далее более высокая. Кроме того, многие собственники предлагают помещения с готовой отделкой и небольшими блоками. К слову, по результатам анализа заявок, поступивших в компанию Blackwood в течение 2009 года, треть всех обращений приходилась на блоки до 200 кв. м. Среди других уступок арендаторов аналитики CB Richard Ellis называют: предоставление арендных каникул, отсутствие индексации аренды, снижение размера депозита (ранее в среднем размер депозита составлял 3 месяца, сейчас – 1–2 месяца), подписание краткосрочных договоров аренды (в классе В большая часть договоров аренды подписывается на 11 месяцев). Что касается доли вакантных площадей, то в III квартале 2009 года она продолжила свой рост и, по данным Jones Lang LaSalle, достигла 18,9% к концу квартала. Свободные помещения в основном представлены новыми проектами, а также менее конкурентоспособными зданиями. Также существенный объем офисных помещений предлагается в субаренду в связи с уменьшением потребности арендаторов в площадях. По сведениям Jones Lang LaSalle, доля площадей. предлагаемых в субаренду, в настоящее время составляет около 95 тыс. кв. м. Между тем спрос на офисные помещения начал стабилизироваться во второй половине года. Так, по данным CB Richard Ellis, в течение III квартала наблюдался рост совокупного объема сделок, который составил 420 тыс. кв. м, что значительно превышает результаты показателей первого полугодия. Увеличение совокупного объема сделок на рынке обусловлено, с одной стороны, тем, что многие девелоперы и владельцы помещений ввиду роста объемов свободных площадей на рынке готовы идти на серьезные уступки по ставкам аренды и условиям договоров. С другой стороны, многие крупные арендаторы, которые в начале года ждали серьезного падения ставок, приняли решения по подписанию договоров аренды. Эксперты Jones Lang LaSalle отмечают, что меняется тип арендаторов. Если в 2008 году наиболее активными в офисном сегменте были международные производственные компании, банки и финансовые организации, то в условиях кризиса госкомпании расширили свое присутствие на рынке. Доля российских арендаторов в III квартале составила 62%, иностранных – 38%. Как сообщают аналитики Blackwood, ставка аренды на офисные площади класса А составляет $350–700/кв. м в год, в классе B – $200–500/кв. м в год, цены на покупку помещений в классе А – $3–5 тыс./кв. м, в классе В – $1,5–2,5 тыс./кв. м. Если общий экономический фон не будет ухудшаться, рынок офисной недвижимости сохранит положительную динамику: спрос, в том числе инвестиционный, продолжит восстанавливаться, объем поглощения будет расти, а доля вакантного предложения – снижаться. Будем надеяться на лучшее! С Новым годом!

Деловой центр «Белая площадь»

В ноябре уходящего года был открыт деловой центр класса А «Белая площадь». Девелоперами и инвесторами проекта являются ГК Coalco и AIG/Lincoln Russia. Архитекторами выступают ABD architects и APA Wojciechovski. Строительство осуществляла турецкая компания Enka. Консультанты объекта – Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko и Jones Lang LaSalle. Компания по технической эксплуатации – ХСГ «Цандер Рус».

Комплекс находится в 3 км от Кремля, на пересечении 1-й Тверской-Ямской улицы, Ленинградского проспекта и улицы Бутырский Вал, рядом со станцией метро «Белорусская». Его общая площадь составляет около 104 тыс. кв. м, арендуемая – около 71 тыс. кв. м.

Деловой центр состоит из трех зданий (15, 15 и 6 этажей), оборудованных современными инженерными системами и трехуровневой подземной парковой на 840 машино-мест. Внешний вид зданий напоминает крылья бабочки: образованные ими улочки формируют уютную пешеходную зону. По задумкам архитекторов, центром экспозиции стал уникальный храм Николая Чудотворца. В храме были проведены масштабные реставрационные работы, сейчас заканчивается монтаж подсветки.

В проекте много интересных дизайнерских решений. Так, например, можно отметить работу компании Crystal Fountains – специалиста в области создания фонтанов. На площади перед офисными зданиями расположился облицованный черным гранитом фонтан с цветной динамической подсветкой. Вопреки московской традиции, фонтан не будет закрываться на зимние месяцы, правда, в холодное время будет работать только динамическое освещение, создавая строгую рабочую атмосферу днем и праздничную – в вечерние часы.

Договоры аренды на все офисные площади комплекса были подписаны до начала строительства. Среди арендаторов – крупнейшие международные компании PricewaterhouseCoopers, Deloitte & Touche, McKinsey и Microsoft. Средний срок аренды составляет 11 лет.

Помимо современных офисных помещений в комплексе расположены многочисленные рестораны и магазины. Среди арендаторов – кофейня «Старбакс», ресторан «Торро Гриль», суши-бар «Йо!Суши», пекарня «Хлеб Насущный», магазин «Био-Маркет», «Барклайс Банк» и «Кофемания».

Инвестиции в проект оцениваются в $400 млн.

Бизнес-центр «Павловский»

В июле 2009 года была введена в эксплуатацию вторая очередь бизнес-центра «Павловский». Девелопер проекта – Central Properties. Архитектор второй очереди – АРС ЗАО «Моспромстрой», генеральный подрядчик – ЗАО «Моспромстрой», УК – «Мой Дом Управляющая компания».

БЦ «Павловский» – это офисный комплекс, состоящий из двух зданий. Общая площадь проекта – около 30 тыс. кв. м. Строительство первой фазы завершилось в 2006 году. Реализация второй очереди началась в 2007 году. Инвестиции в проект составили около $60 млн. Финансирование осуществлялось за счет кредита ОАО «Банк ЗЕНИТ» (примерно 70% от общей суммы инвестиций комплекса) и собственных средств инвесторов (примерно 30%).

Вторая очередь БЦ «Павловский» определяет архитектурный облик комплекса. Новое здание класса А площадью около 21 тыс. кв. м имеет 10 наземных и 3 подземных этажа. Трехуровневая уровневая подземная парковка рассчитана на 175 машино-мест.

Бизнес-центр расположен в сформировавшейся деловой зоне, в непосредственной близости от Замоскворечья, на первой линии улицы Павловской, д. 7, ближайшие станции метро – «Серпуховская» и «Добрынинская» – находятся в 7 минутах ходьбы. Расположение «Павловского» обеспечивает удобную транспортную доступность общественным и личным транспортом: от Садового (менее 1 км) и Бульварного кольца (менее 3 км), от ТТК (1,2 км). Особенность комплекса – прилегающий парк, предоставляющий арендаторам отличную зону для отдыха.

Первая очередь комплекса была полностью сдана в аренду командой CB Richard Ellis. Среди арендаторов такие компании, как Energy Consulting, JDSU, Staffwell и Central Properties. В настоящий момент вторая очередь «Павловского» – в стадии активной сдачи в аренду: ведутся переговоры с потенциальными западными компаниями-арендаторами на более чем 50% площадей. Срок договоров аренды составит от 7 лет, ожидаемые средние базовые ставки аренды – на уровне $600–700/кв. м в год. Агенты по сдаче в аренду второй очереди – CB Richard Ellis, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, DTZ, GVA Sawyer, Jones Lang LaSalle, Knight Frank и другие ведущие консалтинговые компании.

Бизнес-центр Nordstar Tower

В уходящем году был введен в эксплуатацию бизнес-центр класса А Nordstar Tower. Девелопер проекта – «ДС Девелопмент», архитектурно-проектное бюро – компания «Тромос», генеральный подрядчик – Enka.

Строительство бизнес-центра началось в феврале 2007 года. 42-этажный небоскреб расположен на Хорошевском шоссе, 2-20 В, в 3 минутах ходьбы от станции метро «Беговая». Близость крупных автомагистралей – Третьего транспортного кольца, Хорошевского шоссе, Кутузовского и Ленинградского проспектов, строящегося скоростного Звенигородского проспекта – обеспечивает хорошую транспортную доступность. Общая площадь проекта – 147 тыс. кв. м, арендуемая – 80 тыс. кв. м. Парковка рассчитана на 1,2 тыс. автомобилей.

Консультантом и эксклюзивным агентом по реализации проекта до конца 2008 года была компания S.A.Ricci/King Sturge, которая к тому моменту сдала в аренду по предварительным договорам аренды 86% офисных площадей. В то время были подписаны договоры с такими компаниями, как IBS, «Евразия логистик», «Рен Тв», Nvidia Corporation, Halliburton, «Альфа-Капитал», High Raised Floor. На сегодняшний день из этих арендаторов в проекте никого не осталось: с началом кризиса все компании серьезно пересмотрели свои планы по развитию и расторгли заключенные предварительные договоры с Nordstar Tower.

В настоящий момент подписан ряд договоров о предварительной аренде с несколькими новыми арендаторами, однако в «ДС Девелопмент» их не называют. Запрашиваемые арендные ставки в этом проекте составляют $550/кв. м в год без учета эксплуатационных расходов и НДС. Договоры заключаются на срок от 3 лет.

Спецвыпуск: инвестиции