Уходящий год стал своего рода годом «показного оптимизма»: все участники рынка неизменно выражали на публике мнение «у нас все хорошо». При этом трудности для всех основных игроков рынка были очевидны: отсутствие доступа к приемлемому финансированию и спроса со стороны арендаторов, что и предопределило ключевые события 2009 года.

Даже на работающих складских комплексах возникло множество рисков операционной деятельности, таких как банкротство арендаторов и, как следствие, освобождение площадей, дебиторская задолженность, уменьшение дохода в связи с запросами от арендаторов по уменьшению арендных ставок, необходимость реструктуризации долговой нагрузки и общее снижение капитализаций компаний. У вновь введенных комплексов эти риски дополнились также пустующими площадями и в результате отсутствием какого-либо дохода. Несмотря на то что большая часть этих проблем присутствовала в 2009 году у всех девелоперов, степень их воздействия на результат деятельности компаний не была одинакова и определялась тем, насколько в той или организации было грамотно выстроено управление этими рисками.

Грамотно управляющие рисками компании смогут укрепить свои позиции в 2010 году, так как 2010 год – это год «объективного оптимизма» для тех организаций, которые имеют положительный денежный поток и умеют управлять своими доходами и активами. Для остальных – это год растущих рисков, банкротств и реструктуризации собственности когда-то принадлежащих им объектов; для их новых собственников – это год, определяющий будущее таких активов. Мы все надеемся, что в новом году возобновление сделок по приобретению объектов подтолкнет рынок к нормальному движению.

Одним словом, нас всех ждет еще один непростой год. При этом, как и в любом новом году, нам всем хочется, чтобы он принес побольше приятных сюрпризов. Надеюсь, что мы их сможем создать!

Уходящий год не баловал участников рынка большим количеством сделок. Однако на тенденции год был богат, несмотря на то что он был непростым для всего бизнес-сообщества. В минувшем году из-за кризиса многие девелоперы были вынуждены приостановить реализацию своих проектов. Тем же, кто продолжил строительство, пришлось скорректировать сроки ввода объектов в эксплуатацию. ГК «Эспро» также стояла перед таким выбором, и мы приняли решение продолжить реализацию проектов.

Существенно снизился спрос на спекулятивные складские помещения, вследствие чего произошло снижение ставок аренды. Ставки упали на 15–20%, существенно сократились сроки заключения договоров, минимальные арендуемые площади, распространилась практика предоставления арендных каникул и пр. Если до кризиса объекты сдавались на этапе реализации, то сегодня проекты зачастую выходят на рынок заполненными менее чем наполовину. При этом стоит отметить, что причина пустых помещений в первую очередь заключается либо в проблемах арендаторов, которые изменили планы своего дальнейшего развития, либо в выжидательной позиции, которую принимают многие компании, надеясь на еще более гибкие условия аренды. А спрос по-прежнему не удовлетворен. В результате сложившейся ситуации возникает высокий отложенный спрос. Таким образом, мы не сомневаемся, что наступит момент, когда все пустующие сегодня помещения заполнятся арендаторами. Уже начиная с осени 2009 года, когда ставки опустились до «дна», рынок стал оживать, начали совершаться сделки по аренде качественных складских площадей. Арендаторы, ранее занимавшие выжидательную позицию, во втором полугодии стали проявлять интерес к объектам, понимая, что заключить выгодные сделки по аренде в следующем году будет уже сложнее.

Возрос интерес к строительству складских комплексов по принципу built-to-suit, то есть под нужды конкретного заказчика. С одной стороны, такие проекты обойдутся будущему арендатору дешевле, чем аренда спекулятивной площади, с другой стороны, девелопер имеет гарантии по сдаче площадей в аренду. К примеру, в этом году мы начали строительство индустриального «А-парка» в Калуге, на территории, прилегающей к заводу Volkswagen. Проект реализуется по принципу built-to-suit и строится под нужды поставщиков и производителей автокомпонентов. При этом на территории «А-парка» имеются возможности построить здания для компаний, не связанных с автомобильным производством.

В уходящем году на рынке складской недвижимости было заключено несколько значимых сделок. Так, компания X5 Retail Group арендовала площади в логистическом комплексе «PNK-Чехов», наша компания подписала соглашение с John Deere об аренде площадей на территории индустриального парка «Южные врата». Одна компания – российская, вторая – международная, но обе они – лидеры в своих областях и имеют интенсивные грузопотоки. В этом случае мы наблюдали, как арендаторы такого высокого профессионального уровня осознали, что кризис является отличной возможностью для того, чтобы надолго обеспечить себя качественной инфраструктурой для организации эффективной цепи поставок на очень привлекательных условиях. Эти сделки были заключены вовремя. Поскольку на рынке в России впервые появился излишек качественных складских площадей, тенденция для арендаторов сейчас – тщательно анализировать предложения рынка и выбирать между тем, что имеет высокое качество и стопроцентно работает при адекватной цене, и тем, что требует значительных компромиссов по эффективности и рискам, но стоит намного меньше.

Светлана Ярова, руководитель отдела по работе с собственниками компании Astera в альянсе с Atisreal International

В первой половине 2009 года наблюдалось резкое падение спроса на складские помещения, в том числе и со стороны логистических операторов – основных потребителей складских площадей.
Тем не менее в III квартале в складском сегменте наметились положительные изменения, был заключен ряд знаковых сделок по аренде качественных складских помещений. Так, компания John Deere арендовала 45 тыс. кв. м площадей в первой фазе индустриального парка «Южные врата»; компания МЛП заключила договор аренды с логистическим оператором «ПРВ Групп», арендовавшим 30 тыс. кв. м в первой фазе складского комплекса «МЛП-Подольск»; в ПЛК «Северное Домодедово» компания «Новый импульс» арендовала 23,5 тыс. кв. м; X5 Retail Group взяла в аренду 23 тыс. кв. м площадей в складском комплексе «ПНК-Чехов».

Хотелось бы отметить, что практически все игроки рынка сосредотачивают свои усилия на реализации проектов в Московском регионе, поскольку этот район обладает наибольшим потенциалом и восстановится после кризиса одним из первых.

В целях удержания арендаторов собственники складских объектов идут на различные уступки: уменьшение сроков аренды, возвращение депозитов, гибкую систему арендных ставок. Кроме того, арендодатели готовы предоставить дополнительные услуги, например услуги по ответственному хранению, отделке помещений.

Помимо этого в 2009 году у арендаторов появилась возможность занять освобождающиеся площадки, расположенные в 15–20 км от Москвы по значительно сниженным арендным ставкам. В III квартале 2009 года наступила стабилизация ставок на уровне $100–110/кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов).

Вячеслав Холопов, директор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли Knight Frank

Уходящий год был непростым для большинства участников рынка. Одной из ключевых тенденций стало резкое сокращение объемов строительства складской недвижимости по всей стране. Отсутствие доступного финансирования наряду со снижением спроса со стороны арендаторов с начала кризиса – конца 2008 года – повлияло прежде всего на развитие крупномасштабных спекулятивных проектов, рассчитанных на продажу конечным инвесторам. Завершалось строительство ранее начатых комплексов, однако новые объекты не были заявлены.
Еще одной важной тенденцией этого года можно назвать значительные уступки арендаторам. С конца 2008 года по середину 2009 года предлагаемые ставки аренды на высококлассные складские комплексы в московском регионе снизились на 30%, в ряде случаев стало возможно заключение договоров на короткие сроки (от 1 года) и фиксация ставки аренды в рублях на ближайший год-два.

Однако в случае сохранения текущей макроэкономической ситуации и спроса на складские помещения можно ожидать, что уже в конце 2010 года на рынке московской области будет ощущаться дефицит качественных складских площадей, что приведет к изменению коммерческих условий и росту арендных ставок во второй половине 2010 года.

Впервые за все время существования рынка складской недвижимости в России наблюдается превалирование предложения над спросом. Также произошла консервация рынка. Достраиваются только те объекты, которые находятся в высокой степени готовности. Планирование и проектирование новых проектов заморожено. Спрос со стороны арендаторов на потенциальные проекты резко упал, компании отдают предпочтение только реализованным объектам. Кроме того, сильно изменилась структура спроса на аренду складских помещений. В этой связи основными арендаторами складских площадей являются производственные компании и торговые операторы.

Кризис показал, что индустриальный сегмент рынка оказывает непосредственное влияние на деятельность компаний-арендаторов и «оживать» этот сегмент начал раньше других сегментов коммерческой недвижимости.

Относительно произошедших событий уходящего года хотелось бы сделать акцент, на мой взгляд, на одно из самых ожидаемых «антисобытий», ожидания по которому не оправдались: ни один крупный объект складской недвижимости не перешел в собственность банка, а, следовательно, ни один крупный девелопер не обанкротился.

Уходящий год стал испытанием на прочность как для экономики страны в целом, так и для каждого предприятия и его коллектива в частности. Исчезла некоторая расслабленность в ведении бизнеса, присущая периоду роста. На смену ей пришла необходимость собраться, перераспределить силы и поменять приоритеты. Складская недвижимость претерпела падение спроса, хотя и меньшее по сравнению с офисным сегментом. Лето ознаменовалось пустующими складскими площадями и падением оборотов логистических операторов. Попытка оптимизировать расходы обернулась сокращением расходов, в том числе на эксплуатацию и обслуживание объектов. Такая ситуация стала катализатором роста конкурентной борьбы между УК: сокращение бюджета не должно сказаться на качестве оказываемых услуг – и это условие выживания на рынке. Цивилизованное решение – в поиске действенных точек экономии и внедрении высоких технологий. Эта тенденция на постоянное улучшение качества сохранится и в будущем году. В условиях текущей экономической ситуации собственники и инвесторы заняли выжидательную позицию. Однако с появлением первых признаков восстановления экономики на рынке появятся новые проекты, а некоторые «замороженные» проекты вновь получат свое развитие. В 2010 году на рынке складской недвижимости Московского региона будет наблюдаться постепенный рост объема сделок по аренде складских помещений класса А.

Арендодатели рынка складской недвижимости испытали не меньшее давление со стороны арендаторов в отношении изменения условий конкретных сделок, чем арендодатели на рынке офисной недвижимости. Наибольшее беспокойство у собственников вызывали сделки по незарегистрированным складским объектам, оформленные с помощью предварительных договоров аренды. Тем не менее, в отличие от рынка офисной недвижимости, на котором имел место целый ряд отказов крупных арендаторов от сделок, оформленных с помощью предварительных договоров, аналогичных по масштабу отказов от сделок на рынке складской недвижимости замечено не было.

Одна из наметившихся тенденций – соглашения об альтернативных механизмах расчета арендной платы, в рамках которых арендодатели принимают во внимание оборот конкретного складского оператора-арендатора. Также мы отмечаем рост предложений о выкупе складских объектов под собственные логистические нужды арендаторами или сторонними покупателями – в основном компаниями, занимающимися торговыми операциями. С другой стороны, арендодатели стали гораздо более внимательно относиться к включению в договоры аренды положений, обязывающих арендаторов оперативно раскрывать информацию о собственном финансовом положении. Несмотря на то что (а быть может, именно благодаря тому) предусмотреть договорные последствия ухудшения финансового положения арендатора крайне затруднительно (как с коммерческой, так и юридической точек зрения), арендаторы в целом позитивно относятся к таким дополнительным обязанностям, так как в обмен на раскрытие информации арендодателю они получают неплохой неформальный аргумент, обосновывающий предложения по корректировке структуры арендных ставок в случае ухудшения собственного финансового положения.

Ограниченные возможности привлечения банковского финансирования, остановка девелоперских проектов, сокращение производства, снижение потребительского спроса, неуверенность в будущих продажах – все это определяло развитие российского рынка недвижимости, и рынка складской недвижимости в частности. Перечисленные факторы скорректировали стратегии участников рынка, региональная экспансия была остановлена или замедлена. Среди основных тенденций этого года – увеличение предложения готовых к въезду помещений, сокращение сроков договоров аренды, пересмотр условий аренды с целью удержать арендаторов. Кроме того, мы наблюдаем стремление компаний оптимизировать хранение товаров, в связи с чем многие рассматривают перемещение хранения в складские комплексы более высокого класса, а также возможность приобретения площадей.

Несмотря на трудности, на рынке достаточно проектов, успешно строящихся и сдающихся. В этом году успешно прошла госкомиссию первая фаза нашего проекта Q-Park (83,5 тыс. кв. м арендуемой площади). Это складской комплекс класса А в Казани. Успех проекта уже подкреплен присутствием в нем таких известных международных компаний, как Schneider Electric и Rulog.

Нестабильность в мировой экономике и на финансовых рынках повлияла на развитие качественной складской недвижимости в России. Лишь немногие компании, арендующие складские площади, в сложившихся условиях продолжили курс на расширение бизнеса. В результате на рынке складов класса А за короткое время кардинально изменились условия бизнеса: резко сократился спрос на качественные помещения, а ставки аренды стали корректироваться. Сейчас при росте доли вакантных качественных площадей, которая составляет около 14–16%, склады класса С заполнены на 100%, а их владельцы всерьез обдумывают приобретение складов класса А для развития бизнеса после восстановления экономики.

Основные тренды: увеличение сроков строительства и ввода объектов в эксплуатацию, замораживание реализации новых объектов, отказ некоторых компаний от ранее арендованных площадей, рост доли вакантных площадей, снижение арендных ставок и тарифов на складские услуги.

Несмотря на непростую ситуацию в экономике, продолжился ввод в эксплуатацию объектов, строительство которых было начато ранее, при этом новых объектов практически не заявлено. Наблюдающийся рост доли вакантных площадей связан не только с падением спроса, но и с вводом большого количества новых высококачественных складских площадей, которые будут постепенно поглощаться рынком. Если не произойдет серьезных экономических потрясений, имеющееся на рынке избыточное предложение будет постепенно поглощено спросом в течение конца 2009–2010 годов, а к 2011 году в условиях отсутствия новых вводимых объектов на рынке вновь возникнет дефицит, который приведет к росту ставок, упавших до уровня $80–90/кв. м в год (triple net).

Егор Дорофеев, директор отдела складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko

В III квартале 2009 года в Московском регионе заметно активизировался спрос на современные складские помещения. Более 200 тыс. кв. м складских площадей класса А было сдано в аренду в этом квартале, что суммарно превышает общий объем сделок за первое полугодие. Это связано со стабильностью, которая была присуща рынку в последнее время. Кроме того, многие арендаторы решили воспользоваться благоприятной рыночной ситуацией и стараются арендовать качественные площади на выгодных условиях, зафиксировав их на длительный срок.
Логистические операторы перестали быть не только лидерами по объему арендуемых площадей, но и вообще практически перестали генерировать какой-либо спрос. Основные арендаторы складских проектов сейчас – производственные компании, дистрибьюторы, торговые сети.

Нового строительства практически не ведется, а незанятые площади в существующих логистических парках достаточно динамично поглощаются рынком. В такой ситуации при продолжении положительной динамики спроса (и поглощении около 200 тыс. кв. м в квартал) предложение качественных складских площадей существенно сократится к середине-концу 2010 года и спрос превысит предложение, вернув рынок в состояние 2007 – первой половины 2008 года. Цикл девелопмента складского объекта составляет 1,5–2 года, соответственно, новых объектов мы можем ожидать не ранее первой половины 2011 года.

Рынок складской недвижимости является самым молодым сектором коммерческой недвижимости в России, и до кризиса он был очень далек от насыщения, что создает предпосылки к тому, что этот сегмент выйдет из кризиса первым.

Анна Макдоналд, партнер, соглава российской практики Salans в области недвижимости

В 2009 году существенно сократилось количество сделок по сдаче готовых складских помещений в аренду. Владельцы складов испытывали сложности с нахождением арендаторов для своих проектов. Часто компании, подписавшие предварительные договоры аренды в ходе строительства складского комплекса, отказывались от исполнения своих обязательств по заключению основного договора. Многие существующие арендаторы складских помещений, особенно транспортно-логистические компании, попали в положение «между молотом и наковальней». C одной стороны, они столкнулись с существенным сокращением объемов собственного бизнеса. C другой стороны, продолжали оставаться в силе положения так называемых «институциональных» договоров аренды, заключенных арендаторами в эпоху экономического подъема на долгий срок (часто 7–10 лет) и предусматривающих практически неограниченные обязательства арендатора по уплате операционных расходов по эксплуатации складского комплекса. В прошлые годы такие расходы удавалось покрывать за счет непрерывного роста собственного бизнеса, но в нынешнем году это стало практически невозможным. Как следствие, в 2009 году мы наблюдаем большой объем сделок по реструктуризации существующих договоров аренды в сторону уменьшения арендной платы и смягчения их условий в пользу арендаторов. А уменьшение доходного потока приводило к реструктуризации кредиторской задолженности владельцев складов перед банками-кредиторами.

Загрузка...