19 ноября в Торгово-промышленной палате состоялась встреча за круглым столом, посвященная тенденциям и перспективам развития рынка коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода. Нижегородская гильдия сертифицированных риелторов пригласила для участия в нем ведущие девелоперские, риелторские, финансово-кредитные компании и аналитиков рынка коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода. Среди них «Нижегородский центр научной экспертизы», ГК «Электроника», «Магазин готового бизнеса», «Банк готового бизнеса», NERS, «Центр коммерческой недвижимости», ЗАО «Орион», «Нижегородский центр недвижимости», ГК «Триумф», ООО «Агентство "Выбор-Недвижимость"», ГК «Столица Нижний» и другие.

По данным, которые ежемесячно собирает Нижегородский центр научной экспертизы, с начала года произошло снижение арендной ставки во встроенных помещениях на 50% (речь о Нижегородском районе). В бутиках на территории торговых центров средняя стоимость арендной ставки за III квартал составила 1,5 тыс. рублей в Заречной части и 1720 руб. – в Нагорной. У якорного арендатора ставки еще ниже.

Информацию Татьяны Романчевой, директора Нижегородского центра научной экспертизы, подтвердил Игорь Червяков, руководитель интернет-портала NERS: «Реальная цена аренды упала на 50%. Мы давно не встречали арендной ставки в 1720 руб., чаще 1200». По мнению экспертов, прежних доходов у владельцев торговых центров не будет никогда. Хотя ситуация на рынке стабилизировалась, предпосылок для роста нет.

Тем не менее есть товары и услуги, которые востребованы и в кризис. Достаточно хорошо себя чувствуют аптеки, фирмы, предоставляющие услуги (косметические, оздоровительные и прочие), развлекательные центры, кинотеатры. По словам Александра Кузнецова, генерального директора ГК «Электроника», кинотеатры и бильярдные заполнены. Хуже идет торговля. Раньше предпочтение отдавалось высокодоходной торговле одеждой, золотом и ювелирными изделиями. Теперь обращают внимание и на бизнес, который приносит гораздо меньше дохода, например на торговлю мебелью. Производство же пострадало от кризиса больше всего.

В этих условиях арендодатель готов к уступкам. Пример – магазин на площади Горького, бывшая «Европа». Изначально за него выставили безумную цену – 6 тыс. руб./кв. м. За год экспозиции цена упала более чем вдвое. Владимир Васильков, директор «Банка готового бизнеса», уточняет: «Начинали с 6 тыс., потом снизили до 4,5 тыс. В итоге снять торговые площади можно даже дешевле, чем 1,8 тыс./ кв. м».

Готовность к уступкам зависит от того, насколько долго пустует помещение. Цена может быть снижена и больше, чем на 50%, а владелец помещений вдобавок предложит арендатору различные бонусы, такие как включение коммунальных платежей в стоимость аренды.

«Переполненность города торговыми центрами привела к тому, что некоторые застройщики перепрофилируют недостроенные ТЦ в рынки, – говорит Татьяна Романчева. – В Нижнем сейчас открылись два новых рынка – Нижегородский (на Комсомольском шоссе, где изначально задумывался автосалон) и в Верхних Печерах. Застройщики рассчитывают: если строить рынок из легких конструкций, себестоимость будет маленькой, а окупаемость быстрой. А через три года, если ситуация изменится, можно будет возвести на этом месте что-нибудь приличное».

«Конечно, такие решения принимаются не от хорошей жизни, – комментирует Андрей Колобов, генеральный директор «Столица Нижний-Риэлти». – С другой стороны, в этом проявляется гибкость рынка. Любой владелец бизнеса ищет свободные ниши. А рынки пока востребованы. Есть поколение, которое на рынках выросло, им комфортно в этой среде, они считают, что здесь можно поторговаться и сэкономить. Хотя мне кажется, что это фикция: в супермаркетах и цены приемлемые, и более правильные технологии продаж применяются. Молодежь, мне кажется, предпочтет современные торговые центры. И в будущем останутся, как антиквариат, как местный колорит, только исторически сложившиеся рынки: Канавинский, Мытный, Средной, Сормовский...»

Ему оппонировали Александр Кузнецов, заметивший, что на Западе рынки живут до сих пор, и Владимир Васильков, считающий, что торговый центр – тот же рынок, только более цивилизованный и обустроенный.

По мнению экспертов круглого стола, цены на рынках и в торговых центрах почти не различаются. Александр Кузнецов рассказал, что в SPAR (ТЦ «Золотая миля») на продукты первой необходимости наценка составляет не больше 3–5%. Уравновешивается прибыль за счет элитной продукции. По его утверждению, цены в ТЦ практически не отличаются от рыночных, конкуренция со стороны Сормовского рынка почти не ощущается: «Мы терпим два месяца летом, когда на рынках продуктов больше и они дешевле, а потом все возвращается на круги своя».

На рынке офисной недвижимости цены упали ниже, чем на рынке торговой недвижимости. Центр «Арго» на Рождественской, к примеру, сдает офисы по 600 руб./кв. м. Причины – низкий спрос и отсутствие удобных подъездов. В то же время старые офисные центры с небольшой арендной ставкой (можно найти и за 200 руб./кв. м) заполняются едва ли не за сутки-двое. Наибольшим спросом пользуются помещения площадью в 20–50 кв. м. Новые офисные центры: «Лобачевский Plaza», центр на улице Семашко – тоже не пустуют. Когда арендная ставка составляет 1800–800 руб., желающие снять современный офис класса А находятся. Сложнее ситуация с ЦМТ (Центр международной торговли) на Ковалихе. Здесь сплелись несколько факторов: высокие требования к арендаторам (престиж, сегмент рынка, финансовая состоятельность, бренд) и выбор основного брокера.

Татьяну Романчеву удивляет, почему заполнением ЦМТ на Ковалихе занимается московская консалтинговая фирма. Люди из другого города не знают местных особенностей, а потому делают грубые ошибки. Одна иллюстрация: в ответ на вопрос о том, как будут люди парковаться, ведь места для машин рядом с новым зданием не очень много, услышали: «У вас же скоро откроется станция метро «Горьковская».

Вопрос о том, когда начнется рост на рынке, вызвал некоторое разногласие. Если одни эксперты заявили, что идет оживление на рынке недвижимости, то другие оценили это как «предновогоднюю судорогу».

Александр Кузнецов утверждает, что каждый месяц наблюдает 5–10% роста: «Люди ходят в кино, бильярдные забиты. Фрукты раскупают». По мнению Григория Рябченко, коммерческого директора компании «Магазин готового бизнеса», шевеление на рынке началось потому, что людям просто надоело ждать: «Но это скорее имитация бурной деятельности. И покупка коммерческой недвижимости является, пожалуй, исключением из правил».

Всерьез же рынок начнет подниматься, когда сложатся два условия, то есть когда стоимость недвижимости перестанет падать и когда появятся деньги, в том числе в банках. Впрочем, от долгосрочных прогнозов воздержались все.

В кризисной ситуации «волшебной таблетки» быть не может, уверены участники круглого стола. Пригодятся все способы продвижения объектов недвижимости: и Интернет, и личные продажи, и растяжки…

Продажи с помощью Интернета пока не являются основными. Игорь Червяков рассказал об инертности нижегородских застройщиков: «Мы предлагали тестовое бесплатное размещение информации на сайте. 8 из 10 либо не отреагировали, либо отказались». По мнению одних экспертов, интернет-порталы «убьют» брокеров. «После появления в США хороших интернет-порталов брокеры заплакали, так как потребители стали ближе к собственнику», – поделился Александр Кузнецов. На что Владимир Лашманов, коммерческий директор ООО «Центр коммерческой недвижимости», отреагировал вполне оптимистично: «Больше порталов хороших и разных. И тогда в этом болоте не разберется никто. Кроме хорошего брокера».

Спецвыпуск: инвестиции