Офисный рынок прибрел европейские черты

Уже в IV квартале 2008 года рынок столкнулся с резким падением спроса: арендаторы стали сокращать площади, часть компаний ушла с рынка. Заметив это, управляющие начали снижать ставки. По словам Евгении Васильевой, заместителя директора департамента консалтинга Colliers International, основное падение ставок пришлось именно на I–II квартал 2009 года. Как сообщила Вероника Лежнева, старший аналитик отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle, с октября 2008 по январь 2009 года ставки упали на 20%. Сильное снижение как в рублях, так и в долларах наблюдалось в I квартале 2009 года (30% в долларовом исчислении), далее ставки падали на 6–7% в квартал в долларах (8–10% в рублях).

Многие участники рынка в начале года еще делали вид, что ничего не происходит. И проиграли. Сегодня об этой ошибке говорят все эксперты. Валерий Хламкин, директор по развитию «ВМБ-Траст», отмечает, что далеко не все смогли в новых кризисных условиях быстро перестроиться, так как год назад непонятна была глубина и длительность постигшего нас бедствия. «Как можно извлечь какие-то уроки из этой ситуации!? – восклицает глава компании «Теорема» Игорь Водопьянов. – Это все равно, как бегуну думать, какие уроки ему извлечь из того, что он сломал ногу. При этом бегая не на стадионе. Такого кризиса никто не ожидал».

Переселение народов

К весне все арендаторы заметили падение ставок и начали торговаться со своими «хозяевами». Одновременно офисные «магнаты» осознали неизбежность снижения ставок и, опомнившись, начали активную кампанию по переманиваю клиентов. Это лишь усилило падение цен, так как, выяснив, какую ставку предлагает бизнес-центр новым клиентам, арендаторы шли к управляющим и угрожали отъездом. По словам Андрея Пушкарского, коммерческого директора холдинговой компании «Империя» (БЦ «Сенатор»), в целом около 80% всех компаний Петербурга в 2009 году изучали возможность переезда, ведя переговоры сразу с несколькими бизнес-центрами. В итоге около 30–40% арендаторов сменили расположение офисов. Остальные добились существенного снижения арендных ставок.

Весна и начало лета – период наиболее активного перемещения арендаторов. Такого количества переездов не наблюдалось уже несколько лет. «Всего в этом году мы заключили договоров на 32 тыс. кв. м, но эта общая цифра, которая включает и продление контрактов, – говорит Андрей Пушкарский. – Новых арендаторов – примерно на 20 тыс. кв. м. Они более-менее компенсировали тех, кто нас покинул». По его словам, наиболее крупные сделки по аренде в «Сенаторе» были с ТНК-BP и «Кристалл-Сервис» – по 1,5 тыс. кв. м.

Как отмечают в Colliers Inter­national, основной объем закрытых сделок в этом году произошел за счет ротации. «Новых» арендаторов в этом году практически не было. По словам Вероники Лежневой из Jones Lang LaSalle, 90 из 100 сделок – это переезды, а прирост новых арендаторов составил всего 5 тыс. кв. м. Самый крупный переезд совершил WiMAX – оператор «Скартел» (торговая марка Yota), который перебрался из «Сенатора» на Васильевском острове в «Атлантик Сити» на Савушкина. Компания арендовала на пять лет 7,8 тыс. кв. м, заняв девять из 27 этажей БЦ. «Для кризиса – это просто рекордно крупная сделка, – отмечает Сергей Федоров, исполнительный директор Praktis СВ. – Крупных сделок за год было несколько, но что характерно: почти все они проходили без посредников. Вероятно, владельцы бизнес-центров шли на очень серьезные скидки по арендной плате, чтобы заполучить таких клиентов».

Петербургский рынок офисной недвижимости впервые за много лет из рынка арендодателя превратился в рынок арендатора, со всеми вытекающими последствиями. Согласно опросу Praktis, вакантные площади есть в 97% объектов. Средний уровень вакантных площадей – 16,1% от арендопригодной площади объекта. Ради привлечения арендаторов управляющие не только снизили ставки и перевели их в рубли, но и стали включать в цену гораздо более широкий перечень услуг. По словам Лилии Еременко, координатора по работе с арендаторами ЕКЕ (Pulkovo Sky), теперь в ставку включаются эксплуатационные расходы.

Новые – в бой

По данным компании Praktis, к началу году объем арендопригодных площадей в Петербурге составлял около 920 тыс. кв. м. Проекты на ранней стадии были отложены. Если за 9 месяцев заявлялся ввод 836 тыс. кв. м, то реально запустилась лишь 321 тыс. кв. м. Более 300 тыс. кв. м, ввод которых ожидался в 2008 году, так и не увидели свет. Однако объекты, готовые на 50–80%, оказалось легче ввести, чем законсервировать. Таким образом, за 9 месяцев 2009 года объем предложения увеличился на 23% (до 1,16 млн кв. м, по оценке Praktis). Это усугубило конкуренцию на рынке и повлияло на падение ставок. По оценкам аналитиков, прирост офисных площадей в 2009 году может превысить 260 тыс. кв. м, притом что объем завершенных сделок аренды офисных помещений класса А и В за 2009 год составляет всего 90 тыс. кв. м (данные Colliers International).

Новым объектам, которые вводились уже в кризис, было сложнее всего заполнить площади. Так, по словам Ольги Мицеловской, гендиректора ООО «Менеджмент компания БФА», найти арендаторов для БЦ «Линкор» на Петроградской наб. удалось только благодаря гибкой ценовой политике, которую компания начала еще в конце 2008 года, спрогнозировав ухудшение ситуации в 2009 году, – это позволило с лета по ноябрь заключить договоров аренды примерно на 10 тыс. кв. м. «В 2009 году мы получили новый рынок коммерческой недвижимости, на котором предложение значительно превышает спрос, цены сделок по аренде ниже на 30–40%, объемы сделок меньше на 50–60% – одним словом, это рынок арендатора», – отмечает Ольга Мицеловская.

Согласно отчету LCMC, практически все объекты, введенные в 2009 году, – класс А или В. В сегменте класса С из новых объектов представлен только БЦ «Невская мануфактура» площадью 8 тыс. кв. м, что составляет менее 5% от введенных офисных площадей за период январь – сентябрь 2009 года. Тем не менее именно этот объект добился практически 100% заполняемости за счет сочетания низких арендных ставок и удачной локации. «Этот факт характеризует общее состояние рынка: арендаторы офисных площадей в данный момент уделяют максимальное внимание соотношению «цена-качество» и часто готовы поступиться классом бизнес-центра ради более выгодного предложения», – отмечают специалисты LCMC.

«Есть арендаторы, которые хотели бы использовать текущую ситуацию, чтобы повысить классность своего офиса, сохранив или даже снизив свои затраты на аренду. Для этой группы найти предложение. Примерно половина офисных площадей, построенных в 2008–2009 годах, расположена в удалении от центра города, куда готовы ехать далеко не все компании», – отмечает Евгения Васильева, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International.

Полина Макаренко, руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank SPb, отмечает, что крупным объектам на периферии приходится заключать сделки по очень низким ставкам. «Такого никогда раньше не было, – отмечает Анна Романова, начальник отдела по работе с владельцами офисных помещений Jones Lang LaSalle. – Сейчас в некоторых случаях арендные ставки в классе А, В и С могут одновременно составлять по 600 руб./кв. м в месяц».

«Не понимаю, какой смысл сейчас людям ездить в офис в Пулково-3, если полно пустых бизнес-центров стоит по набережным, – отмечает Сергей Игонин, управляющий партнер «Ай Би Групп». – Сейчас востребованы бизнес-центры, расположенные близко от метро и с хорошей парковкой». Однако в компании LCMC обращают внимание на то, что вместе с низкими ценами на периферию смешается и качество: новые «Атлантик-Сити» и «Пулково-Скай» вполне способны составить конкуренцию качественным БЦ «золотого треугольника». «Мы считаем наше расположение удачным и перспективным, – уверена Лилия Еременко, координатор по работе с арендаторами ЕКЕ («Пулково-Скай»). – Есть много компаний, которым совершенно не нужно находиться в центре города. Например, инжиниринговые или логистические фирмы. И эти компании не так сильно пострадали от кризиса, как отрасли, связанные с финансами, строительством».

Осеннее успокоение

К осени 2009 года участники рынка стали проводить более взвешенную политику. В III квартале даже наметилась тенденция стабилизации ставок. По данным «БТК-Девелопмент», несмотря на то что в целом уровень спроса на офисную недвижимость остался на невысоком уровне, падение ставок прекратилось, а в сентябре был зафиксирован рост на 1%. Об улучшении ситуации говорят и в Colliers International: «Начиная с III квартала и по настоящее время, по нашим наблюдениям, на рынке офисной недвижимости наблюдается стабилизация. Если позвонить сейчас в любой из бизнес-центров класса А в центре, они стандартно озвучат ставку 1500 руб./кв. м в месяц. Более выгодную ставку и другие условия они смогут предложить, после того как увидят и «пощупают» конкретного арендатора». По данным Валерия Хламкина, сегодня арендные ставки колеблются около 600–1200 руб./кв. м в зависимости от класса. «Теперь необходимо думать о будущем, оглядываясь на прошлое», – полагает Сергей Игонин. Владельцы бизнес-центров и консультанты указывают, что европейские страны уже много лет имеют такие арендные ставки. «В Европе с такими ставками живут уже 15–20 лет, – говорит Андрей Пушкарский. – Может быть, только стали меньше покупать «Майбахов» и вертолетов. Развитие начнется, как только банкиры успокоятся и приведут свои аппетиты в соответствие с рынком».

Многие говорят, что падение ставок было бы неизбежным и без кризиса в результате перепроизводства: заявленные на ближайшие годы проекты были слишком масштабными. Этот кризис насыщения и привел давным-давно рынки стран Западной Европы к тем ставкам, которые сейчас устанавливаются в Петербурге.

Показательно и то, что практически никто из игроков не ушел с рынка. Исключение составляет разве что компания «Строймонтаж», которая подала заявление о банкротстве. Однако эксперты не исключают, что причина тому – обилие у компании жилищных проектов. Несмотря на «закредитованность» отдельных игроков, распродажи объектов ожидать не приходится. Андрей Пушкарский сомневается и в появлении хороших предложений по покупке: «Несмотря на падение ставок, сам рынок-то не подешевел. Поэтому предлагаемая западным покупателям цена чаще всего неадекватна для наших собственников».

Прогнозы

То, что до кризиса ставка было существенно выше эксплуатационных затрат, говорит о недостаточном предложении. Это дает надежду на во­зобновление строительства и подъем ставок. Однако это возможно только при условии восстановления спроса. И здесь участники рынка снова единодушны: спрос может вырасти только одновременно с экономикой. «Если будет делаться ставка на IT-технологии, телекоммуникации и т. п., количество офисных работников увеличится, а значит, и спрос на офисные площади тоже», – делают вывод эксперты.