Хранилища воздуха

Спрос и на уже введенные складские площади существенно сни­зился из-за сокращения оборотов логистических операторов, грузооборота петербургского порта, железнодорожных и автотранспортных перевозок, уменьшения объемов производства и ритейла и т. д. По итогам 2008 года было введено, по разным оценкам, лишь 30–40% заявленных СК класса А и В. Тем не менее предложение качественных складов увеличилось более чем на 400 тыс. кв. м (в 1,5 раза к уровню 2007 года). Тенденция к снижению объемов вводимых складских площадей сохранилась и в 2009 году. Как отмечает руководитель направления складской и индустриальной недвижимости компании Knight Frank SPb Венера Лаухина, общий объем ввода не превысит 210 тыс. кв. м (хотя до начала кризиса девелоперы заявляли о выводе на рынок в 2009 году около 1 млн кв. м складских площадей). Специалисты Colliers International зафиксировали за III квартал 2009 года ввод СК площадью 135 тыс. кв. м. По данным же руководителя отдела индустриальной недвижимости Astera SPb Веры Бойковой, могут считаться сданными только около 90 тыс. кв. м (все они введены в первом полугодии). Между тем девелоперы в I квартале 2009 года уже с учетом кризисной корректировки планов заявляли о сдаче до конца 2009 года 550 тыс. кв. м качественных складских площадей, а затем эти обещания были сокращены до 163 тыс. кв. м. В конечном счете общий объем качественных складских площадей составил в регионе на конец 2009 года около 1,7 млн кв. м, увеличившись за год примерно на 15%.

Запас на вырост

«Заморожено», по оценкам Knight Frank SPb, более 300 тыс. кв. м складских проектов, находящихся на стадии строительства, и свыше 1 млн кв. м – в состоянии проектирования и разработки концепции. В числе «замороженных» строящихся проектов специалисты Colliers International и Astera SPb называет практически готовую 1-ю очередь индустриального парка «Колпино» компании «Евразия логистик» (205 тыс. кв. м), логистический комплекс Optima Logistics Park компании Hanner (104 тыс. кв. м), комплекс «Пантеон» в Уткиной Заводи (18 тыс. кв. м), складские комплексы компаний «Агроинвест» в поселке Янино (15 тыс. кв. м) и «УИМП» в Кудрово (11 тыс. кв. м). Помимо временно приостановленных есть ряд крупных проектов, от реализации которых девелоперы отказались. Как напоминает консультант отдела консалтинга и оценки компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis Наталья Киреева, компания White days Investement планировала построить 170 тыс. кв. м складской недвижимости в Янино, Hermitage Construction & Management – 164 тыс. кв. м в Шушарах, «М-Индустрия» – 95 тыс. кв. м в Уткиной заводи. Кроме того, пока находятся в разряде «замороженных» масштабные проекты MLP и Immo Industry Group в Шушарах, компании «Пантикапей» в районе Юкков.

До появления явных признаков стабилизации экономики и повышения спроса на складские площади девелоперы не собираются достраивать «замороженные» объекты, а также расширять уже реализуемые проекты. Управляющий партнер УК «Теорема» Игорь Водопьянов говорит, что пока не собирается завершать строительство 3-й очереди СК «Теорема – Терминал» в Обухово, ввод которой планировался на 2009 год: «На 80% третья очередь уже готова, но достраивать ее сейчас не имеет смысла. Мы же видим, что за прошедший год на рынке недвижимости ничего не изменилось в лучшую сторону». Неопределенны перспективы продолжения строительства масштабного СК АКМ Logistics в Шушарах (признанного победителем в номинации «Складской комплекс» на Ежегодной премии в области коммерческой недвижимости CRE St. Petersburg Awards 2009). «Нами была проведена серьезная подгото­вительная работа по созданию кон­­цепции 2-й и 3-й очередей комп­лекса, и в этом году должно было начаться активное строительство 2-й очереди, – поясняет менеджер по логистике ООО «АКМ Лоджистикс» Андрей Осипов. – Но по ряду вполне объективных причин этого не произошло. Безусловно, застройка участка будет иметь продолжение, вопрос только в выборе формата».

Эксперты затрудняются прогнозировать будущие объемы ввода СК, при этом сходятся во мнении, что в 2010 году на рынке появится еще меньше складских помещений, чем в 2009 году. «При восстановлении активности со стороны арендаторов и увеличении объемов спроса девелоперы могут вернуться к реализации ряда проектов. Но в среднесрочной перспективе не стоит ожидать таких рекордных объемов ввода, как в 2008 году», – считает Венера Лаухина. Специалисты Astera SPb полагают, что в 2010 году может быть введено около 170 тыс. кв. м. Всего же на активном этапе строительства, по оценкам Maris Properties in association with CB Richard Ellis, сейчас находится около 650 тыс. кв. м (с планируемыми сроками ввода до 2011 года).

Нечего хранить

Рекордно низкая заполняемость качественных складов сохранялась в течение всего 2009 года. По оценкам Knight Frank SPb, средний уровень вакантных площадей в СК класса А составляет 39%, а класса В – 15% (накануне кризиса он оценивался в 1–3%). По данным Astera SPb, в среднем по рынку качественных СК свободно 43% площадей. В наиболее сложном положении оказались новые высококлассные объекты, вышедшие на рынок уже во время кризиса. Они столкнулись с резким падением спроса, которое усугубило ожидание арендаторами сущест­венного снижения ставок. Сейчас новые склады класса А сданы лишь на 20–30%.

«Если ориентироваться на процент заполнения (объект заполнен на треть), то ситуацию можно оценить как удовлетворительную, – говорит Андрей Осипов о ситуации с привлечением арендаторов в комплекс АКМ Logistics в Шушарах, введенный в конце 2008 года. – Но если оценивать качество наших арендаторов, то это – твердая пятерка». В частности, первым арендатором комплекса стала Кондитерская фабрика им. Н. К. Крупской, заключившая в январе 2009 года семилетний договор аренды складских и офисно-бы­товых помещений площадью 6,3 тыс. кв. м, а в июне увеличившая занимаемую площадь вдвое.

Оценивая ситуацию с заполнением комплекса Gorigo (на территории индустриально-логистического парка в промзоне «Горелово»), менеджер по управлению коммерческой недвижимостью компании «Амплион Ассет Менеджмент» Алексей Лазутин отмечает: «У нас ситуация лучше, чем у аналогичных комплексов с подобной историей. Мы вышли на рынок в апреле 2009 года, в разгар кризиса, когда оказалась уже наиболее пострадавшей наша целевая аудитория – бизнес в сфере перевозок. Однако нам удалось согласовать с руководством нашего инвестиционного фонда более гибкую арендную политику – фактически мы кардинально изменили ее в пользу максимального благоприятствования бизнесу. Суть подхода состоит в том, что в первые годы мы с помощью более низкой арендной ставки помогаем бизнесу наших арендаторов, с которыми выстраиваем долгосрочные отношения, рассчитывая, в свою очередь, на помощь нашему бизнесу после их выхода из кризиса».

Формулы компромиссов

Арендные ставки снизились за год в долларовом эквиваленте на 20–30%. При этом, как подчеркивают эксперты, условия аренды прорабатываются с каждым арендатором очень индивидуально, с учетом объема требуемых площадей, срока заключаемого договора и т. п. «Ставки снизились с конца 2008 года в среднем на 25–35%, в зависимости от класса и индивидуальных характеристик каждого объекта, хотя к III кварталу отмечалось некоторое «торможение» процесса снижения ставок, а по отдельным объектам даже небольшое повышение, – говорит Вера Бойкова. – Безусловно, ситуация для каждого объекта разная. Есть объекты, на которые существует высокий спрос, несмотря на значительное превышение предложения над спросом. Есть менее удачные объекты, достраивающиеся или только что введенные, которые испытывают серьезные сложности со сдачей площадей в аренду, и их собст­венники вынуждены идти навстречу требованиям арендаторов».

Дальнейшего существенного снижения ставок эксперты не ожидают. Заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Евгения Васильева поясняет: «Средняя ставка на качественные складские объекты – $90 (без НДС). Логичнее в таком случае просто «заморозить» проекты и не вводить склады. Для действующих же комплексов может еще остаться возможность демпинговать». В некоторых новых складских комплексах, как уверяют представители собственников, в течение 2009 года ставки не снижались. «Говоря о реальных условиях сделок, можно констатировать, что величина арендных ставок на нашем объекте за 2009 год не изменилась вовсе, – отмечает Андрей Осипов. – Финансовые условия контракта, заключенного в начале года, и контракта, подписанного в конце года, сопоставимы». По заверениям Игоря Водопьянова, царит стабильность и во взаимоотношениях собственников и арендаторов двух первых очередей СК «Теорема – Терминал»: «Я не снижал ставок. Кто сел у нас до августа 2008 года – все остались. Одна секция была у нас не занята – она и остается сво­бодной».

Основной простор для поиска компромисса между потенциальными арендаторами и собственниками складов дает обсуждение коммерческих условий договоров. Позиция владельцев и управляющих СК стала гораздо более гибкой. Сокращаются возможные сроки договоров – вместо 3–5 лет получили распространение договоры на 11 месяцев. Депозитные платежи могут заметно сокращаться (с 3–6 ставок до 1). Арендаторам предоставляются арендные каникулы или значительные льготы на первый год. Долларовая ставка фиксируется в валютном коридоре. Более того, как замечает Вера Бойкова, предметом переговоров становится включение в сумму арендной ставки эксплуатационных и коммунальных расходов, возможность предоставления в качестве бонуса дополнительных услуг и т. д.

Важнейший шаг навстречу запросам клиентов – уменьшение «нарезки» блоков, которые собственники СК готовы сдавать в аренду. До кризиса в высококачественных складах предлагались, как правило, блоки минимум по 5 тыс. кв. м, хотя и тогда значительный спрос арендаторов составляли площади по 1–3 тыс. кв. м. Теперь владельцы СК готовы сдавать в аренду площади небольшими блоками (0,5–2 тыс. кв. м). «Собственники заинтересованы в реализации потребностей клиентов, – говорит Венера Лаухина. – Но, к примеру, если минимальный блок делится еще пополам, то возникают вопросы: удобно ли это будет самому арендатору, а главное – какие дополнительные расходы упадут на него и окажутся ли эти условия интересными».

Примечательно, что не оправдались высказывавшиеся в начале кризиса ожидания весьма массовых переездов арендаторов из качественных СК в объекты класса С и ниже. Напротив, скорее появляются признаки вымывания арендаторов из некачественных складов. «Ставки в комплексах класса А и В стали более доступны арендаторам – небольшим компаниям. Часть из них, сумев сохранить свой бизнес, теперь может за те же деньги арендовать более качественные и удобные площади», – подчеркивает Евгения Васильева.

Антикризисное конструирование

Перспективной формой реализации производственно-складских проектов в условиях кризиса эксперты считают схему built-to-suit. Строительство логистических объектов согласно требованиям заказчика, как считает Венера Лаухина, может стать одной из значимых тенденций рынка: «Многие предприниматели начинают все более серьезно задумываться: аренда складских площадей обходится во столько-то, компания хорошо стоит на ногах, понимая перспективу своего развития, и не целесообразно ли именно сегодня построить логистический комплекс для собственных нужд? Сейчас мы занимаемся возможными схемами таких проектов. Допустим, если есть проект производственно-складского комплекса, но отсутствуют денежные средства, то профессиональные консультанты готовы привлечь девелопера, инвестора, подобрать участок для строительства и т. д. – вплоть до строительства объекта под ключ».

Девелоперы согласны, что схема built-to-suit в ближайшее время может получить развитие. «Одно из главных отличий таких проектов от спекулятивного строительства состоит в том, что девелоперу не приходится заниматься поиском арендаторов на объект, – поясняет Андрей Осипов. – В условиях кризиса это существенное обстоятельство, способное заставить многих девелоперов пересмотреть свое отношение к built-to-suit». На взгляд г-на Осипова, важным преимуществом такой схемы является возможность при грамотном подходе минимизировать риски обеих сторон – и девелопера, и арендатора: «Арендатор получает склад, максимально приспособленный к его требованиям, а девелопер – проект с гарантированной доходностью. Привлечь финансирование под такой проект проще, ввиду того что большинство банков вполне охотно согласится финансировать built-to-suit. При использовании такой схемы складывается идеальная ситуация, позволяющая не только минимизировать риски девелопера, но и максимально защитить вложенные в проект инвестиции». Алексей Лазутин также считает перспективными проекты built-to-suit: «Сейчас у нас есть несколько запросов от заинтересованных компаний, и мы готовы представлять их на рассмотрение инвесторам». Впрочем, практика реализации таких проектов пока не сложилась: в частности, инвесторы должны обозначить свое представление по ожидаемой ими доходности.

Некоторые складские проекты, как проектируемые, так и уже построенные, могут подвергнуться реконцепции. В этой связи показателен, по мнению Венеры Лаухиной, проект СК «Интертерминал – Маркет» в промзоне Предпортовая: «Подстраиваясь под характеристики основного спроса (уменьшение арендуемого блока, развитие сегмента специализированных складов), компания спроектировала свой новый складской формат. Это один из редких примеров нового строительства СК, не относящегося к классу А, с минимальным автономным блоком 1,5 тыс. кв. м, пандусом для погрузо-разгрузочных работ, с возможностью регулирования температурного режима и т. д.»

Однако особенно позитивной антикризисной мерой представляется включение в складские проекты производственной функции – прежде всего для размещения light industrial. Перспективным и востребованным направлением реконцепции может стать создание объектов промышленно-складского назначения. По словам Веры Бойковой, один из немногих пока примеров такой трансформации – логистический комплекс Optima Logistics Park: «Объект, изначально запланированный как складской и логистический терминал, сейчас преобразовывается в индустриальный парк: увеличиваются производственные мощности, предусматриваются технические возможности для размещения производственных площадок различного профиля». Таким образом, возможно, кризис подтолкнет и решение чрезвычайно актуальной проблемы дефицита современных инженерно подготовленных производственных площадок – благодаря вынужденной реконцепции складских проектов и их трансформации в индустриальные парки.