Паевые товарищи

По мнению Михаила Муна, ди - ректора департамента нестандартных проектов ЗАО «ИК "Энергокапитал"», ЗПИФ пока «явно недооценены инвесторами». Однако ситуация постепенно меняется. В конце 2007 года, с вступлением в силу новой редакции Федерального закона о рынке ценных бумаг, на российском фондовом рынке появилось понятие «квалифицированный инвестор». Отраслью, первой отозвавшейся на появление нового класса инвесторов, стали коллективные ин - вестиции. «Квалифицированными инвесторами являются физические и юридические лица, имеющие большой опыт инвестиционной деятельности в различных областях, способные оценивать риски, связанные с принятием инвестиционных решений и брать на себя ответственность за такие решения», – поясняет генеральный директор Megapolis Asset Management Татьяна Поклонская. Отличие закрытых фондов недвижимости, паи которых предназначены для квалифицированных инвесторов, от «обычных ПИФов» заключается в расширении инвестиционных возможностей. Именно фонды для квалифицированных инвесторов впервые получили возможность привлекать заемное финансирование под залог имущества фонда и выдавать займы за счет собственных средств. Остальные ЗПИФН лишены такой возможности, что призвано увеличить их финансовую устойчивость. Кроме того, пайщики фондов для квалифицированных инвесторов могут жестко контролировать действия УК. «В связи с этим такие ЗПИФН эффективны при реализации строительных проектов, рассчитанных на получение высокой доходности. Однако необходимо помнить, что зависимость «большая доходность – больший риск» на финансовом рынке пока никто не отменил», – уточняет г-жа Поклонская.

О растущей популярности ЗПИФН свидетельствует появление новых фондов на рынке. Так, по данным Investfunds, на 30 сентября 2008 года в России было зарегистрировано 355 фондов, а на начало ноября 2009 года их число достигло 459. «На данный момент зарегистрировано 438 фондов недвижимости и 28 рентных с активами в 150 млрд рублей. Имущество фондов вложено в наиболее доходные активы, а именно в недвижимость Москвы и Санкт-Петербурга», – говорит заместитель гендиректора ООО УК «ДоходЪ» Ольга Дуденкова. В частности, в Санкт-Петербурге сейчас зарегистрированы правила 34 ЗПИФН. «При низком уровне доступности кредитов строительные ЗПИФ остаются актуальной альтернативой в привлечении средств», – рассуждает Максим Клягин, аналитик УК «Финам менеджмент».

«Применение механизма ЗПИФ наиболее актуально в сфере коммерческой недвижимости, поскольку в условиях кризиса остро встает вопрос оптимизации расходов по содержанию и эксплуатации объектов, а ЗПИФ позволяет, не прибегая к сложным схемам, выстроить понятную и оптимальную модель для собственника», – полагает Константин Михайлов, специалист отдела по развитию закрытых фондов «КИТ Фортис Инвестментс». «Многими инвесторами предпринимаются попытки создания ЗПИФН для привлечения инвестиций в свои проекты», – отмечает Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН.

«Если до кризиса с ростом фондового рынка увеличивалась популярность ПИФов акций, то теперь крупные инвесторы ищут другие способы вложения средств, в частности, переориентируются на более перспективные, закрытые фонды», – рассуждает Ольга Дуденкова. «Львиную долю закрытых паевых инвестиционных фондов, как по численности, так и по сумме стоимости чистых активов, сейчас составляют ЗПИФ недвижимости и ЗПИФ акций. Первых в несколько раз больше, чем вторых. Таким образом, при грубом обобщении, можно утверждать, что рынок закрытых фондов – это рынок закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости», – считает г-жа Дуденкова.

Доходная история

В зависимости от типа ЗПИФН инвестор может получать доход от рентного потока, от роста стоимости объекта недвижимости и от других инвестиций (облигаций, акций, долей обществ, депозитов). «Доходность как изменение стоимости пая зависит от динамики стоимости активов фонда, которую определяет независимый оценщик», – говорит Максим Клягин.

Ирина Гранова, вице-президент по управлению закрытыми паевыми инвестиционными фондами ЗАО «УК "Энергокапитал"» считает, что доходность вложений в паевой фонд может многократно превысить ставку по банковским депозитам. «Дополнительная доходность возникает за счет структурирования активов, льготного налогообложения, более эффективной и открытой системы управления активами», – говорит она. Однако надо учитывать, что доходность фонда зависит от динамики рынка недвижимости и, конечно, от состояния проектов, реализуемых с его помощью.

Как показал ренкинг ЗПИФ по доходности от Investfunds, сейчас такие фонды не могут похвастаться высокой доходностью: средний прирост стоимости пая составил 6,58%. При этом лидеру ренкинга – ЗПИФ «Ключ» (УК «Русь-Капитал») удалось заработать 1268,64%, а наихудший результат показал фонд «Рент Инвест» (УК «Неофитус»), паи которого просели на 93,99%. «Рынок ЗПИФН показывает доходность, соответствующую текущему состоянию рынка коммерческой недвижимости», – отмечает г-жа Захарова. Следуя за тенденциями рынка, по данным Национальной лиги управляющих, стоимость чистых активов паевых фондов недвижимости за 2009 год снизилась на 22,5 млрд рублей, а по рентным фондам выросла на 21,3 млрд рублей, констатирует г-жа Гранова.

По словам Ивана Кабулаева, старшего ассоциата отдела фондов недвижимости УК «Тройка Диалог», за год стоимость чистых активов российских ЗПИФН сократилась примерно на 9% – до 178 млрд рублей. «На фоне роста количества фондов на 27% «средний вес» одного ЗПИФН упал с 0,5 млрд рублей до 0,36 млрд рублей, или на 28%. Мы связываем эту динамику со снижением стоимости недвижимости. Однако существует и «скрытая часть рынка» в виде фондов для квалифицированных инвесторов, информации по которым нет», – замечает г-н Кабулаев.

Снижение доходности ЗПИФН лишь на время вызвало охлаждение к ним инвесторов. Так, если в 2007 году было зарегистрировано 130 новых ЗПИФ недвижимости, то в 2008 – только 74, говорит Андрей Никитченко, исполнительный директор УК «БФА». При этом, по его словам, с начала 2009 года Федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР) уже было зарегистрировано 108 ЗПИФН, что свидетельствует о восстановлении интереса бизнеса к данному инструменту. «За последний год на фоне снижения рыночной стоимости недвижимости доходность большинства ЗПИФН оказалась отрицательной, что, однако, не смущает инвесторов, рассчитывающих получить прибыль в долгосрочном периоде и уверенных в восстановлении и выходе на новый уровень цен на недвижимость», – комментирует г-н Никитченко.

Без банкротств

По сути, сейчас ЗПИФН чаще всего создаются для упаковки активов компаний, вложившихся в недвижимость до кризиса. «Большинство фондов являются чисто инфраструктурными проектами, и, соответственно, кризис затронул их в меньшей степени. В то же время тяжелая экономическая ситуация заставляет многих собственников коммерческой недвижимости задуматься об оптимизации расходов. В этом плане можно сказать даже, что кризис оказывает положительное воздействие на развитие ЗПИФН», – считает г-н Мун.

Одна из причин, по которой девелоперы активно упаковывают активы в ЗПИФН, – это возможность избежать публичного банкротства. «Долги ЗПИФН – вещь экзотическая, поскольку до недавнего времени брать займы и кредиты ПИФам было нельзя. Учитывая закрытый характер ЗПИФН, примеры банкротства неизвестны. При закрытии ЗПИФН (в случае прекращения работы ЗПИФН) имущество фонда распродается и распределяется между пайщиками», – говорит Иван Кабулаев.

Партнер юрфирмы «Дювернуа лигал» Игорь Гущев отмечает, что юридически процедура банкротства не может быть применена к ЗПИФН, так как ЗПИФ – это имущественный комплекс, а не юридическое лицо. Обанкротиться может лишь управляющая компания ЗПИФН. В этом случае право управления имуществом фонда может быть передано другой УК, причем для этого даже необязательно проводить процедуру торгов, отмечает юрист.

«По долгам управляющей компании средства из фонда выплачиваться ни при каких обстоятельствах не могут. ЗПИФН – это попросту «ме - шок с деньгами», к которому сложно применить понятие банкротства. Пайщик несет убытки только в случае уменьшения рыночной стоимости объектов инвестирования», – говорит один из представителей рынка.

По словам Андрея Никитченко, фонд может быть прекращен по инициативе пайщиков фонда либо по решению УК, а также в ряде других случаев. «Операции по прекращению фонда будет осуществлять назначенное для этого лицо. Порядок прекращения ЗПИФ осуществляется согласно действующему законодательству. Все имущество фонда в процессе прекращения должно быть реализовано, погашена задолженность перед кредиторами фонда, а оставшиеся денежные средства переданы пайщикам пропорционально количеству принадлежавших им паев. Если доходность к моменту закрытия ЗПИФН была отрицательной, то для пайщиков будет зафиксирован убыток.

Рынок идет на поправку

Константин Михайлов считает, что рынок коммерческой недвижимости находится в состоянии стабильно тяжелом, но идет на поправку. «Ситуацию на рынке ЗПИФН я бы охарактеризовал как затишье перед бурным ростом, которого мы ожидаем в течение ближайших трех лет», – рассуждает г-н Мун. Сейчас наметилась тенденция, когда многие фонды недвижимости обретают статус «для квалифицированных инвесторов». «На текущий момент таких фондов 157, потенциально их может быть чуть больше», – говорит Валерия Антонова, специалист отдела Investfunds. По мнению Андрея Никитченко, за последние годы площадь строящейся в России недвижимости с участием средств закрытых паевых инвестиционных фондов выросла более чем в пять раз, и эта тенденция продолжает сохраняться. Иван Кабулаев полагает, что если еще пять лет назад ЗПИФН как оргструктура был абсолютно неизвестен рынку, то сейчас подобного рода фонды встречаются повсеместно.

Эксперты констатируют, что российские ЗПИФН практически копия того, что на Западе называется REIT, Real Estate Investment Trust. В REITs упакована значительная доля торговой недвижимости большого количества сетей – объем инвестиций составляет десятки миллиардов долларов. Однако в России инвесторы пока не готовы к тому, что владение коммерческой недвижимостью – отдельный низкомаржинальный бизнес, для которого нужны дешевые и «длинные» деньги, считает г-н Кабулаев. Но уже сейчас ситуация меняется в лучшую сторону: договоры аренды удлиняются, все большее количество иностранных институциональных инвесторов владеют коммерческой недвижимостью, и, скорее всего, этот процесс будет продолжаться.

Г-н Мун уверен, что рынок ЗПИФН, особенно для квалифицированных инвесторов, будет и далее развиваться. С точки зрения перспектив для розничного инвестора будут интересны паи и рентных фондов. «Значимого инвестиционного розничного спроса на данную услугу в данный момент нет. Но он появится через несколько лет – когда люди привыкнут к такой форме собственности», – рассуждает г-н Мун. Рентные фонды могут стать наиболее востребованным инструментом для инвесторов, чьи средства номинированы в рублях. Тем более что в отличие от других фондов, работающих с недвижимостью, рентные фонды генерируют стабильный доход для инвесторов.

По мере развития рынка коллективных инвестиций и усовершенствования законодательной базы ЗПИФН должны стать для владельцев объектов недвижимого имущества основной формой эффективного управления собственностью, а для граждан, заинтересованных в инвестициях в недвижимость, – основным, наиболее прозрачным и эффективным инструментом вложения.

Факты о ЗПИФ

• ПИФы бывают двух типов: открытыми и закрытыми. В открытом фонде инвестор имеет возможность купить или продать свой пай в любой рабочий день, а стоимость пая рассчитывается ежедневно. Фонды, инвестирующие в недвижимость, могут быль только закрытыми (ЗПИФН). Они создаются под определенный проект на срок от 1 до 15 лет, поэтому продать пай, а значит, и заработать, можно только по завершении проекта.
• ЗПИФы недвижимости делятся на группы в зависимости от цели, которую преследуют их создатели. Строительный фонд предназначен для финансирования процесса строительства, рентный фонд – для получения регулярных (рентных) платежей от сдачи в аренду объектов недвижимости. Девелоперский фонд финансирует девелоперские операции. Непубличный фонд создается для структурирования недвижимых активов и финансовых потоков в интересах собственника.
• Пайщики ЗПИФН представляют собой две категории: корпоративные структуры, использующие ЗПИФН как удобную оболочку для бизнеса, а также частные или институциональные инвесторы (банки, пенсионные фонды), рассматривающие рынок недвижимости как перспективный с точки зрения получения дохода. Как правило, корпоративные фонды создаются под конкретный проект или серию проектов. Число пайщиков таких фондов минимально, и они фактически самостоятельно осуществляют оперативное управление своими проектами. В настоящее время на рынке преобладают фонды такого типа.
• Средний порог вхождения в «рыночный» ЗПИФН на московском и петербургском рынках составляет 100 тыс. рублей. Минимальная стоимость имущества ЗПИФН – 25 млн рублей.
• Доходность ЗПИФН напрямую зависит от эффективности управления объектом недвижимости. Например, доходность фондов, инвестирующих в коммерческую недвижимость с целью дальнейшей сдачи ее в аренду, складывается из двух составляющих – роста цен на данную недвижимость и арендной платы при сдаче недвижимости в аренду.
• 
  

• Сделки с паями ЗПИФН не облагаются НДС, а сами паи – налогом на имущество. Операционные доходы ЗПИФН в виде арендных платежей и доходов от реализации объектов недвижимости не облагаются налогом на прибыль. Кроме того, фонды защищены от рейдерских атак, а реальные владельцы активов фонда могут сохраняться в тайне. К плюсам ЗПИФов также относят и высокую степень контроля за имуществом, возможность получения регулярного инвестиционного дохода пайщиками, биржевого обращения и размещения паев, а также диверсификацию рисков и регулирование доходности за счет управления структурой фонда.
• К минусам инструмента относятся продолжительный срок формирования фонда – от 3 до 9 месяцев, высокую стоимость обслуживания фонда – от 1 до 4% от стоимости его активов в год. Необходимость создания и содержания инфраструктуры фонда, который обязан осуществлять отчетность перед пайщиками, ФСФР, специализированным депозитарием и ежемесячно раскрывать информацию о своей деятельности.
• Минимальные затраты на содержание ЗПИФН составляют $100– 150 тыс. в год. Инвестиции в ЗПИФН подразумевают определенные риски: в случае падения цен на недвижимость упадет и стоимость пая. И если ценные бумаги, такие как акции и облигации, можно быстро продать, говорят эксперты, то, для того чтобы сбыть паи ЗПИФН, потребуется не менее двух недель.