Даже во время экономического спада в нише небольших торговых центров, так называемых «ТЦ микрорайонного масштаба», остаются возможности для девелоперов, ведь спрос на магазины у дома до сих пор не удовлетворен. Малый формат интересен для инвесторов: магазины ориентированы на торговлю товарами повседневного спроса, а их продажи стабильны даже в кризис.

Избитый китайский афоризм о новых возможностях, которые открываются в кризис, оказался справедливым по отношению к рынку торговой недвижимости Омска. Одна из особенностей омского рынка – дисбаланс обеспеченности территорий города площадями отдельно стоящих торговых комплексов. Вся торговля размещена на первых этажах жилых зданий, в пристроенных помещениях.

В начале 2009 года Агентство мониторинга рынка недвижимости провело в Омске исследование «Обеспеченность Омска торговыми площадями торговых комплексов». Ключевым критерием для проведения анализа была попытка исследовать состояние рынка на уровне микроэкономики, то есть на территории микрорайонов города. На март 2009 года обеспеченность Омска площадями торговых комплексов составляла 504 кв. м на тысячу омичей. Это хороший показатель: для российских городов нормативным считается 600 кв. м на 1000 жителей.

В Казани этот показатель равен 800 кв. м, и игроки рынка коммерческой недвижимости (в частности, консультанты и девелоперы) расценивают его как симптом перенасыщенности рынка торговых комплексов. Но данная цифра – показатель макроэкономических тенденций, который хорош при выборе федеральным девелопером или инвестором региона развития. При анализе же ситуации внутри города этот подход является неуместным, так как слабо отражает ситуацию обеспеченности отдельных микрорайонов.

Специалистами Агентства мониторинга рынка недвижимости при расчете микроэкономических показателей было взято за основу деление города на избирательные округа в городской Совет. И результат получился ошеломляющим. Так, по результатам исследований, было выявлено, что 15 избирательных округов из 39 имеют обеспеченность площадями торговых комплексов равную нулю, 4 округа – до 100 кв. м, 7 – до 300 кв. м, остальные – до 600 кв. м. При этом исследование показало дисбаланс обеспеченности: если на Левобережье, в районе расположения торговых центров «Мега» и «Континент», норматив зашкаливает до 7500 кв. м на 1000 человек, то в районе шинного завода (на территории двух микрорайонов проживает около 40 тыс. человек) показатель – 0 кв. м. Это явно говорит о неразвитости торговой недвижимости в ряде районов Омска. Конечно, большинство проблемных территорий – это окраинные микрорайоны города. Но главным здесь является количество жителей и среднедушевой доход. Омск является городом с преобладанием бюджетной сферы. 80% его территорий – это микрорайоны, в которых проживают жители со среднедушевым показателем доходности (в Омске этот показатель 10–11,5 тыс. рублей).

Практически половина жителей Омска не охвачена современными формами торговых предприятий и вынуждена совершать покупки и приобретать услуги в торговых предприятиях устаревших форматов или в неприспособленных для этого помещениях. На наш взгляд, решить проблему обеспеченности населения торговыми площадями возможно только строительством торговых комплексов непосредственно в шаговой доступности. Но здесь мы упираемся в ряд существенных проблем. Так, средняя территория земельного участка для строительства торгового комплекса общей площадью 10 тыс. кв. м составляет около 1–1,5 га. Подобное строительство требует серьезных электро- и энергомощностей и значительных финансовых вложений. С учетом кризиса, когда большая часть проектов строительства торговых комплексов сворачивается, решение проблемы обеспеченности населения любого города торговыми площадями откладывается как в силу отсутствия финансов, так и в силу недостатка земельных участков, подходящих под строительство подобных ТК.

Решение данной проблемы видится следующим: необходимо создание торговых комплексов, расположенных непосредственно в микрорайонах города. Общая площадь таких комплексов может варьироваться от 1,5 до 3,5 тыс. кв. м (или 1–2,5 тыс. кв. м торговой площади). Земельный участок для размещения двухэтажного микрорайонного торгового комплекса (МТК) составляет 2,5–4,5 тыс. кв. м. Данный формат отлично вписывается в территорию существующих рынков и позволяет обеспечить население от 5 до 15 тыс. человек необходимыми услугами торговли и бытовых услуг в разрезе товарных групп.

Теперь давайте переведем результаты исследования в экономические расчеты на примере Омска. 20 избирательных округов с населением в среднем 30 тыс. человек дают нам территорию с населением 600 тыс. человек и средним уровнем доходности – 6–7 млрд рублей. Согласно статистике, после оплаты коммунальных услуг 40% тратится на продукты, 30% – на промтовары, 30% откладывается в накопления. В среднем на коммунальные услуги уходит 24% от дохода, в расчетах мы имеем 10 тыс. рублей – 24% = 7,6 тыс. рублей на покупки и отдых. 40% из них составят 3 тыс. рублей на продукты, далее по 2,3 тыс. рублей на промтовары, отдых и накопления. То есть в среднем 5,3 тыс. рублей каждый житель территории тратит ежемесячно на приобретение товаров. В итоге мы имеем более 3 млрд рублей ежемесячных затрат. Теперь обратимся к статистике долей рынка среди торговых предприятий. 10% занимают гипермаркеты, 30% – торговые комплексы, оставшаяся часть – 60% принадлежит рынкам, павильонам, киоскам и прочим предприятиям торговли и услуг, находящимся непосредственно в зоне шаговой доступности. То есть около 1,8 млрд рублей ежемесячного товарооборота распределяется в радиусе шаговой доступности. В среднем на округ – 90 млн рублей ежемесячного товарооборота. Вот вам и ниша, которая с полным правом может быть занята и освоена девелоперами новой формации. Ведь средняя доходность микрорайонного торгового комплекса примерно 25–30% годовых.

Необходимо учитывать также и то, что торговый комплекс является центром активности территории, которую он обслуживает. Причем не только потребительской, но и общественной и деловой. Неслучайно на территории, примыкающей к торговому комплексу, активно развивается сопутствующая торговля, появляются офисы, предлагающие различные услуги, повышается стоимость квартир, происходит существенное улучшение качества жизни. В качестве элемента привлекательности создаваемых комплексов, способствующего социализации подобных объектов, видится создание в комплексе центральной площади с элементами благоустройства (фонтанами, зелеными насаждениями). Она позволит проводить для населения различные мероприятия, будет являться своеобразным символом благоустройства территории, рекреационной зоны, местом встречи и отдыха.

В общем, господа девелоперы, ближайшее будущее за торговыми комплексами шаговой доступности.

Загрузка...