В промышленных объемах

Своевременное предложение

Компания VMB TRUST, специализирующаяся на комплексном управлении объектами недвижимости, осенью 2009 года заключила договор на управление имущественным комплексом (четыре площадки общей площадью 70 тыс. кв. м) объединения «СевЗапМебель». В декабре компания получила в управление принадлежащий ООО «Парос» бизнес-центр класса B+ «Вант» около станции метро «Пролетарская», создаваемый на базе реконструируемых корпусов Обуховского завода (введена первая очередь – 11,5 тыс. кв. м, до конца 2010 года завершится строительство второй очереди площадью 28,5 тыс. кв. м). Кроме того, VMB TRUST в данный момент ведет переговоры еще с несколькими собственниками промышленных территорий в различных районах Санкт-Петербурга относительно управления имущественными комплексами, в которых представлены сейчас и производственная, и офисная, и складская функции.

«Сегодня мы активно работаем в рамках новой тенденции, обозначившейся в значительной мере благодаря влиянию кризиса, – рассказывает директор по развитию VMB TRUST Валерий Хламкин. – Год назад мы переориентировались на общение с собственниками производственных площадок, заинтересованных каким-то образом развивать свои объекты. Для нас очевидно, что промышленные территории, особенно образующие так называемый «серый пояс» Петербурга, наиболее перспективны для развития. Как правило, они имеют удобное местоположение, находясь вблизи центра города, обеспечены энергетикой и коммунальными ресурсами, представляют собой достаточно значительные территории, где можно, в частности, организовать хорошие парковки. Мы, по сути, первыми в Петербурге стали целенаправленно заниматься вопросами управления промышленными объектами, чувствуя востребованность нашей помощи со стороны собственников».

В ситуации кризиса возрос в целом спрос на услуги внешних управляющих компаний. И, как оказалось, это относится не только к бизнес-центрам, считавшимся, с точки зрения собственников, более простыми для управления объектами, но и к промышленным территориям. «Собственники не были заинтересованы в привлечении сторонних компаний на этапе растущего рынка, самостоятельно решая многие вопросы, – подчеркивает г-н Хламкин. – Они считали, что незачем привлекать внешнюю компанию для анализа наилучшего использования объекта и территории, написания концепции и разработки проекта, управления, если все, что бы они ни задумали, все равно в итоге приносит прибыль. Когда ударил кризис, люди стали вдруг ощущать: доход падает, арендатор уходит, новый почему-то сам не приходит, всплыли слишком большие расходы на эксплуатацию, на услуги клининга и т. д. И как следствие, появился интерес к тому, чтобы посмотреть, как управляются объекты профессионалами, и услуги управляющих компаний, организующих этот процесс, оказались более востребованными».

Соответственно, потребность в повышении эффективности ис - пользования недвижимости коснулась и промышленных территорий, всегда являвшихся весьма проблемными в этом отношении. «Зачастую такие территории используются нерационально, не имеют никакой концепции развития, а наибольший доход приносит сдача в аренду офисов: обычно все-таки здания, где находится администрация предприятия, более-менее отремонтированы, – поясняет г-н Хламкин. – Сегодня мы и собственники начали находить друг друга: мы даем им возможность более правильно использовать территории, предлагаем концепции развития, разрабатываем программы по модернизации объектов».

Отказ от искушения?

Специалисты отмечают, что рынок внешнего управления промышленной недвижимостью не развит. Владельцы предприятий в большинстве случаев предпочитают создавать собственные УК или передавать эти функции одному из подразделений администрации, в любом случае эта деятельность «замыкается» на кого-то из наиболее доверенных топ-менеджеров. Однако в принципе передача имущественных комплексов предприятий в управление сторонних УК рассматривается экспертами как перспективная тенденция.

Исполнительный директор Praktis C&B Сергей Федоров констатирует: «В настоящее время управление существующими промышленными активами четко делится на два направления. Во-первых, это управление с целью перепрофилирования основной функции имущественного комплекса с производственной на иные (среди лидеров управления в этом сегменте УК «Музей»). И, во-вторых, направление, где основной целью ставится сохранение производства при повышении общей эффективности использования недвижимости. Например, ОАО «Машиностроительный завод "Арсенал"» сдавал в аренду один из цехов компании GM под сборочное автопроизводство. Некоторые предприятия осуществляют или планируют вывод мощностей на другую площадку, с использованием освободившихся площадей под непроизводственные функции. Но во всех случаях эти процессы осуществляются управляющими компаниями, аффилированными с собственниками предприятий».

Руководитель отдела индустриальной недвижимости ASTERA SPb Вера Бойкова отмечает характерную для собственников иллюзию, что, отказываясь от услуг внешних УК, они смогут сэкономить. «Как правило, они предпочитают создавать свои «карманные» управляющие компании, которые часто представляют собой небольшой отдел из 2–3 человек, – говорит г-жа Бойкова. – Однако необходимость привлечения УК для каждого объекта должна определяться индивидуально. Зачастую неумелое управление «на месте» приводит к росту затрат на содержание здания или имущественного комплекса, то есть управляющее звено не выполняет свою основную функцию – повышать эффективность использования актива. Это может быть связано как с арендной политикой, если объект полностью или частично сдается в аренду, так и с элементами его инженерной инфраструктуры, сервисом и т. д.»

По мнению управляющего партнера «АйБи Групп» Сергея Игонина, собственники и топ-менеджеры предприятий не всегда заинтересованы в прозрачности своей деятельности: «Многие крупные городские предприятия реально уже ничего не производят, получая 95% доходов от управления недвижимостью. Если пригласить внешнюю УК, то без вложения средств собственников в развитие недвижимости она не сможет существенно увеличить доходную часть. Зато управляющий сможет резко уменьшить затратную, выгнав весь административный персонал, превратившийся в большую и зачастую малоэффективную УК. Желают ли такой участи люди, сами распоряжающиеся недвижимостью?! К тому же руководители завода с государственным участием, наняв внешнюю УК, фактически распишутся в своем бессилии. Хотя в принципе кризис должен подталкивать собственников к привлечению управляющих, чтобы честно посмотреть на свои затраты и уменьшить издержки».

Здоровый интерес

Между тем, как подчеркивает заместитель генерального директора, директор дирекции по управлению имуществом ОАО «ЛОМО» Марина Зверева, высокопрофессиональные управляющие всегда четко понимали, что имущественный комплекс любых предприятий, независимо от их производственной специализации, нуждается в грамотном управлении. Г-жа Зверева вспоминает, что именно по инициативе генерального директора VMB TRUST Александра Гришина, являвшегося президентом Гильдии управляющих и девелоперов, в ее состав, в качестве управляющей компании, было принято ОАО «ЛОМО». В настоящее время УК «ЛОМО-Недвижимость» управляет более чем 500 тыс. кв. м недвижимости, расположенной в Петербурге на пяти территориях.

«Разрабатывая подходы к управлению имуществом, мы рассматривали преимущества и недостатки различных форм – дочерняя компания, зависимая компания, обособленное подразделение. При этом мы признавали, что появление внешней УК с хорошо выстроенным менеджментом и профессиональными методами работы имеет гораздо больше преимуществ, чем недостатков, если на предприятии есть смешанная недвижимость – операционная, необходимая для производства как основной деятельности, и инвестиционная, коммерческая», – говорит г-жа Зверева. Но серьезной проблемой оказывалось то, что начиная с середины 1990-х годов и вплоть до недавнего времени внешние УК интересовало использование исключительно коммерческого потенциала недвижимости, в том числе за счет ликвидации производств, – и это еще более удерживало собственников предприятий от привлечения УК.

«Мне кажется, для профессиональных управляющих высокого уровня интересно попасть на производственные площадки, где требуется работа с различными группами объектов недвижимости, и использовать необходимые в каждом случае подходы к управлению, – убеждена г-жа Зверева. – Но, переходя проходную, нужно сразу оставлять желание «разметелить», «разбазарить», «укатать» и постоянно задумываться, как сохранить производство, если у владельцев или государства все-таки стоит такая задача. Производственные объекты интересны в большей степени тем, кто готов на получение результатов в длительной перспективе и сможет уживаться с мыслью о двойном назначении недвижимости, принадлежащей предприятию. С одной стороны, применительно к инвестиционной, коммерческой недвижимости необходимо эффективнее управлять доходами, получаемыми от аренды. С другой стороны, операционная недвижимость предполагает определенный приоритет выпускаемой продукции (ее надо обеспечить энергетикой, отгрузить и т. д.). Управление операционной недвижимостью – это прежде всего управление расходами, что также является очень интересной задачей для УК, начиная от внедрения энергосберегающих технологий и заканчивая оптимизацией самого имущественного комплекса».

Кризис довел

Кризис стал серьезным стимулом для собственников задуматься об эффективности использования промышленной недвижимости, и, как отмечает управляющий партнер АРИН Игорь Горский, их позиция начала изменяться по сравнению с началом 2000-х годов (тогда, работая в ГК «Бекар», он занимался проектом Агентства развития территории Выборгской набережной). «Собственники категорически не были готовы доверять управляющим, считая, что сдавать в «черную» или «серую» аренду они могут сами, чтобы о реальных доходах знал только самый близкий круг, лучше всего только родственники, – констатирует г-н Горский. – За прошедшие годы ситуация изменилась, хотя я бы и не стал говорить, что «серой» аренды больше нет. Тем не менее у многих собственников появилась мотивация платить налоги и заключать официальные договоры аренды, понимание, что это и залог их собственной безопасности, так как обременение объекта договорами усложняет рейдерские захваты. Но главное, собственники начинают понимать преимущества аутсорсинга, привлечения профессиональных управляющих, «заточенных» под определенные локальные задачи для увеличения доходности объекта».

По мнению участников рынка, неразвитость услуг внешнего управления промышленными комплексами связана и с неготовностью самих управляющих заниматься сложными объектами, требующими дополнительных знаний. «В отличие от управления бизнес-центрами, которое достаточно унифицировано, работа с производственными комплексами предприятий намного сложнее и требует учитывать их уникальную специфику, – констатирует г-н Горский. – Прежде практически отсутствовали примеры, когда профессионализм управленцев недвижимостью сочетался со специальными знаниями по управлению конкретными промышленными объектами». Однако теперь, в условиях кризиса, освободилось большое количество управляющих, и у людей появились стимулы учиться, приспосабливаясь к реалиям рынка. «Если раньше управленцы фыркали, бегали как черт от ладана от промышленноимущественных комплексов (конечно, приятнее работать в комфортных бизнес-центрах класса А), то теперь они понимают, что этот сегмент рынка был недооценен, хотя является емким и достаточно востребованным. Могу сказать, что АРИН сейчас активно занимается разработкой вопросов управления промышленной недвижимостью, считая это перспективным направлением, способным приносить собственнику значительные дополнительные доходы», – отмечает Игорь Горский. Г-н Игонин, напротив, полагает, что «и раньше управляющие не воротили нос от таких объектов»: «Вопрос в позиции собственника и в размере площадей, когда внешнее управление выгодно. Если полный пакет услуг предоставляется для объекта менее 2 тыс. кв. м, то внешнее управление оказывается малорентабельно, хотя, конечно, сегодня все мы стали гибкими и лучше оптимизируем свои затраты».

Эксперты убеждены, что рынок управления промышленно-складской недвижимостью класса С и D, объем которой, по их данным, составляет 3,3–3,5 млн кв. м, имеет значительный коммерческий потенциал. «Арендаторы подобных площадей пока, как правило, даже не рассчитывают, что там могут функционировать УК, – говорит заместитель директора департамента складской, индустриальной недвижимости и земли компании Colliers International SPb Венера Лаухина. – Между тем приходится слышать их жалобы на то, что владельцы недвижимости почти не работают с арендаторами, несвоевременно отвечают на их пожелания и требования, стремятся максимально перекладывать на них проблемы при эксплуатации объектов. Известны абсурдные случаи, когда устанавливаются дополнительные сборы не только за въезд на территорию, но даже за выезд! Для локальных собственников промышленной недвижимости привлечение УК, которые обеспечат определенный уровень сервиса, – это возможность удержать арендаторов».

Предоставление хорошего сервиса арендаторам в этих сегментах недвижимости тем более важно, поскольку, по мнению г-жи Лаухиной, спрос на площади в низких сегментах будет сохраняться. Наличие сегодня большого объема привлекательного предложения качественной складской и офисной недвижимости не означает само по себе, что оно будет массово «вымываться» за счет переездов арендаторов в объекты более высокого класса. «Сегодня на рынке достаточное количество компаний, которых устраивает уровень существующих складских помещений и которые в ближайшей перспективе не рассматривают возможность переезда, – поясняет Венера Лаухина. – За много лет они уже привыкли к занимаемым площадям, обустроили в них все под себя, к тому же ставки аренды, как правило, невысоки. И привлечение УК на такие объекты – вопрос довольно актуальный, он не только улучшает комфортабельность условий аренды, но и повышает добавленную стоимость».

Программирование на эффективность

Разумеется, управляющие промышленными объектами, как и любой другой недвижимостью, изначально ограничены в своей деятельности задачами, поставленными собственниками. «Перед нами поставлена задача, не касаясь мебельного производства МКО «СевЗапМебель», обеспечить повышение доходной составляющей от арендного бизнеса и снижение расходов, связанных как с арендными отношениями, так и с производством (потребление коммунальных услуг, техобслуживание и т. д.)», – рассказывает г-н Хламкин. Однако, подчеркивает он, приходя на промышленную площадку, необходимо учитывать специфику производства (в частности, характерные для мебельного производства повышенные требования к пожарной безопасности, к соблюдению экологических норм и т. п.). «Нам нужно сокращать издержки и повышать доходы, но добиться этих целей можно только при глубоком проникновении в процесс, вплоть до сугубо производственных нюансов, – говорит г-н Хламкин. – Зачастую может иметь место пересечение интересов. Например, снижая издержки и экономя на электроэнергии, можно нанести ущерб производству (ведь на нем присутствуют энергозатратные технологии, обеспечивающие вентиляцию, создание определенной температуры). Управляющие должны быть готовы к разумным компромиссам. К примеру, надо предлагать производственникам разработать некий график, позволяющий избегать пиковых нагрузок по электричеству, или мероприятия по установке дополнительных очистных сооружений, чтобы не было неприятностей в связи со сбросами».

Первое место в системе управления затратами, как подтверждает Марина Зверева, занимают расходы на энергетику и коммунальные услуги. «Безумные потери возникают из-за всего: это некачественные водопроводные сети, всевозможные закольцовки, большая протяженность сетей, старые кабели, которые сами греются и т. д., – признает г-жа Зверева. – До реального энергосбережения нам еще как до Луны! Пока мы сделали только первый шаг – наладили систему учета и немного начали отлаживать систему контроля, а впереди у нас еще вопрос оптимизации. Ведь не секрет, что сама установка приборов учета не дает глобальной экономии тепла или воды – это только 10% экономии, для сокращения остальных потерь нужно работать над технологиями, временными показателями использования оборудования и многим другим».

По словам заместителя генерального директора ЛОМО, огромные затраты дает централизованность всех систем жизнеобеспечения предприятия. «К примеру, в выходной день нужно, чтобы работало два станка, тем не менее вытяжная вентиляция включается во всем цехе, – рассказывает г-жа Зверева. – Мы перешли на автономные компрессоры, и оказалось, что срок окупаемости весьма дорогого оборудования меньше года. Сама же по себе центральная компрессорная потребляет очень много воды и электричества, при этом качество сжатого воздуха, доведенного до станков, низкое: пока он идет, все «свистит» во все стороны. Для многих предприятий актуальна проблема, когда невозможно быстро уменьшить потребление ресурсов при сокращении производства. Допустим, какойто компонент стали производить не на 300 станках, а на 10, а система энергетики работает на весь цех. Задачи по локальному обеспечению энергией имеют сегодня важнейшее значение». Соображения энерго сбережения и экологии г-жа Зверева называет главными аргументами в пользу осуществления новых производственных проектов (вместо затратной модернизации существующих), в том числе, возможно при благоприятной экономической ситуации, и на новых промышленных площадках.

Что же касается повышения доходности за счет арендных отношений, то, как подчеркивает г-н Хламкин, здесь от УК, пришедшей на объект, требуется комплексный подход: «Мы берем каждую составляющую – арендные отношения, маркетинг и рекламу, эксплуатацию, охрану, клининг, телекоммуникации – анализируем их доходные и расходные части и смотрим, где можно повысить эффективность работы, где собственник, возможно, недобирает, где, на наш взгляд, завышены расходы. На бизнес-план, по которому работает предприятие, мы накладываем свою модель, анализируем и показываем собственнику. Причем мы сразу говорим, что в первые два месяца приход УК не приводит к изменению дельты между доходом-расходом, а затем она начинает расти. С сентября 2009 года, когда мы начали работу на «СевЗапМебели», существенные положительные сдвиги налицо: увеличилось количество входящих звонков и скорость заполнения объекта, четко обозначился тренд на уменьшение объема свободных помещений». Повышению привлекательности офисного комплекса для клиентов способствовал целый ряд мероприятий, осуществленных УК, – это и создание адекватной для бизнес-центра пропускной системы, и повышение качества уборки помещений и мест общего пользования, и разработка рекламной кампании. В свою очередь, и собственник еще до прихода УК многое сделал для улучшения состояния административного здания, используемого под офисные функции (9 тыс. кв. м): отремонтированы помещения, от - делан фасад здания, установлена система вентилирования и начаты работы по кондиционированию. С точки зрения удобства арендаторов важно наличие кафе в бизнесцентре, больших парковок, запуск своего автобуса от станции метро... По словам г-на Хламкина, и при управлении такими крупными объектами, как имущественные комплексы промпредприятий, УК может обеспечивать экономию за счет своей сетевой структуры (оптимизируя затраты на персонал, техническую эксплуатацию недвижимости). «Мы говорим собственникам, что услуги УК будут стоить меньше, чем работа их собственного персонала, и это сразу приведет к экономии, – поясняет директор по развитию VMB TRUST. – Но если собственник настаивает на том, чтобы часть персонала осталась, то мы берем на себя его обучение в процессе работы, «дотягивание» до определенного уровня. В этом случае просто отдача будет не такая быстрая».

Долгоиграющий интерес

Примечательно, что привлечение управляющих компаний к управлению промышленными объектами может стать первым этапом стратегического сотрудничества с собственником и осуществления в перспективе проекта комплексного развития территории и ее редевелопмента. Г-н Хламкин отмечает: «Наше сотрудничество распространяется и на то, чтобы нарисовать некую перспективу развития комплекса. Мы выполняем исследование, рассматривая различные варианты: целесообразно ли продолжать производство на этой территории, или построить офисы, или лучше все продать?». Ведь территория, занимаемая ОАО МКО «СевЗапМебель», в перспективе может оказаться очень привлекательна для девелопмента, если учитывать близость к центру города, а также к зоне возможного строительства общественно-делового комплекса «Охта центр».

«Высший пилотаж», по выражению г-на Горского, это переформатирование отношений внешних управляющих компаний и владельцев промышленных территорий: «Это вполне реальный сценарий. УК досконально разбирается в ситуации с объектом, поднимает глубинные проблемы, предлагает наиболее интересный путь редевелопмента. Собственнику же логично занять позицию: управляйте полгода-год, мы присмотримся друг к другу, по явится взаимное доверие и затем не спеша начнем прорабатывать возможность редевелопмента».

Весьма востребованной и перспективной формой работы профессиональных управляющих и консультантов с собственниками промышленных объектов, по мнению руководителя департамента оценки NAI Becar Игоря Лучкова, является «упаковка» территорий для продажи инвесторам. «По одной большой промышленной территории на набережной мы занимаемся консолидацией прав, – рассказывает г-н Лучков. – Ликвидируем обременения, возникшие в ходе приватизации, урегулируем вопросы с присутствующими на кусочках территории прав РФ и федеральных структур. Процесс это сложный, долгий, мы занимаемся объектом с 2006 года. Для предприятия важно, чтобы он завершился с минимальными издержками, и эта экономия влияет на сроки завершения работы. Сейчас нами выработана эффективная схема, которая может быть реализована через год. Кстати, уже с середины 2009 года мы наблюдаем интерес строительных компаний к резервированию и покупке крупных промышленных территорий с прицелом на будущее». На взгляд Сергея Федорова, по мере выхода рынка из кризиса, роста цен на землю в центре города и спроса на нее со стороны деве лоперов у владельцев промышленных комплексов появляется все больше мотивов для отказа от части активов: «Внешние УК способны сыграть важную роль в этом процессе, причем это не столько управление недвижимостью, сколько управление активами, управление в целом проектом модернизации предприятия и привлечения финансирования проектов».