Рыночные отношения

В Поволжье открывается все больше новых рынков. К этому испытанному временем формату торговой недвижимости вернулись вполне состоявшиеся девелоперы. Например, группа СДМ решила таким образом занять пустующие площадки вокруг торговых центров «Самара», «Мегамебель-2» и «Победа». Примечательно, что ранее эти участки планировалось застроить жилой или коммерческой недвижимостью. Однако кризис внес свои коррективы. Амбициозные планы отложили до лучших времен, а пока СДМ решила поставить модульные павильоны. В результате около торговых центров «Самара» и «Самарочка» вырос продуктово-промтоварный рынок.

Стоит отметить, что в непосредственной близости от этих новых проектов находится Губернский рынок, крупнейший в городе. На первый взгляд, выбор концепции кажется довольно странным, однако, похоже, для СДМ это единственная возможность заставить простаивающие участки генерировать прибыль. На такое решение смотрят как на вынужденную меру. При этом местные эксперты полагают, что отрицательного эффекта от появления новых рынков все же не будет. Так, директор агентства «Интеллект» Денис Шевяков считает, что возвращения к объемам докризисной торговли можно не ждать еще полтора или два года, а рынок в этой ситуации окажется кстати. «Граждане ниже средней покупательской способности в ближайшее время явно будут предпочитать рынки, а не торговые центры», – уверен эксперт.

Еще один рынок на 300 торговых мест открылся в Самаре напротив офисного центра «Русь». Кроме того, ООО «Рось» планирует открыть этой весной в Самаре рынок недалеко от территории завода им. Масленникова. Торговые площади нового рынка займут около 13 тыс. кв. м. По предварительной информации, на рынке будут киоски, временные павильоны торговли, кафе, а также, как ни странно, офисное здание. Видимо, в Поволжье соседство офисов и рынка кажется вполне естественным.

Вынужденные меры

Список можно продолжать довольно долго. Новые рынки открываются и в Самаре, претендующей на звание одного из экономических центров России, и в Казани, городе, которому удалось пресытиться коммерческой недвижимостью еще до кризиса, и, например, в Ульяновске, где рынок коммерческой недвижимости развит несравнимо хуже. Все эксперты сходятся на том, что возросший интерес к рынкам – прямое следствие кризиса. На фоне задыхающихся из-за террора арендаторов торговых центров рынки кажутся надежными и покладистыми.

«Первые три квартала прошлого года выдались сложными. Открывать новые торговые центры было непросто, потому что многие ритейлеры не могли опредлиться со своей стратегией развития. Все ждали, что ставки упадут еще больше, и не торопились заходить в новые проекты. Поэтому и только что открывшиеся ТЦ, и старые ТЦ, которые начали терять арендаторов, превратились в рынки и стали работать с частными предпринимателями», – говорит Юлия Никуличева, директор отдела стратегического консалтинга компании Jones Long LaSalle.

Стоит отметить, что рынок универсален. Среди всего многообразия новых рынков будет непросто найти здание, которое бы с самого начала задумывалось как рынок. В рынок легко превратить и торговый центр, и офисное здание, и даже автоцентр. Как, например, произошло в случае с группой «Нижегородец». Один из крупнейших региональных автодилеров отказался от проекта масштабного торгово-сервисного автоцентра в районе Комсомольского шоссе в Нижнем Новгороде и построил сельскохо-зяйственный рынок. Участок площадью почти 5 га группа «Нижегородец» получила в аренду на 49 лет еще в 2007 году под строительство торгово-сервисного центра. Строительство должно было начаться в марте 2008 года, общий объем инвестиций в этот проект оценивался в 1,5 млрд рублей. Однако, как пояснил глава «Нижегородца» Александр Гойхман, из-за кризиса планы пришлось скорректировать. Сколько денег ушло на строительство двух крытых павильонов для торговли продуктами и промтоварами, парковок, складов и прочего, в группе «Нижегородец» не раскрывают, отмечая лишь, что при стоимости аренды 1 кв. м крытого павильона около 2,5 тыс. рублей, а открытых площадей – 300 рублей вложения окупятся через пять лет. По оценкам УК «Финам Менеджмент», затраты на реализацию подобных проектов составляют около $50 млн (из расчета $1 тыс. на 1 кв. м).

«Превратить ТЦ в рынок элементарно. Для этого надо просто поставить больше перегородок и запустить больше арендаторов. Как, например, произошло в Ульяновске. Когда там открывался торговый центр, стало ясно, что его не удастся заполнить, как первоначально планировалось. Тогда там сделали больше маленьких помещений, и в результате ТЦ превратился в успешный строительный рынок. Как показывает опыт, практически любой объект недвижимости можно превратить в рынок. Только продуктовый рынок обладает специальными техническими характеристиками. Ему нужны вода, система охлаждения, технические помещения. А продавать, например, одежду или стройматериалы можно практически везде», – рассуждает Юлия Никуличева.

Особые арендаторы

Известно, что сетевые ритейлеры, заходя в регионы, сталкивались с серьезными проблемами маркетингового характера. Сломать стереотипы местных жителей, уверенных, что на рынке все дешево, а благоустроенный фасад крупного ТЦ скрывает за собой высокие цены, было непросто. В действительности милая сердцу простота и непритязательность торговых рядов обходятся арендаторам ощутимо дороже западного холода качественных ТЦ. При этом, как показывает опыт, проблемы с заполняемостью рынкам не грозят. Достаточно отбросить в сторону излишнюю щепетильность, и проблема с подбором арендаторов решится сама собой.

«На рынке сидят, как правило, индивидуально-частные предпринима-тели. Их затраты формируются немного по-другому, чем у крупных ритейлеров, поэтому арендные ставки для них выше, чем для сетевых операторов», – замечает Юлия Никуличева.

Впрочем, хотя рынок приносит большие доходы, в управлении он гораздо сложнее, чем стандартный ТЦ. Договоры аренды здесь заключаются на короткие сроки. Каждый из сотен арендаторов может в любой момент встать и уйти. А, как известно, любой торговый объект не терпит пустоты. Если офис может спокойно работать, будучи заполнен только наполовину, то уход из торгового объекта даже нескольких арендаторов, может вызвать лавину. Соседние арендаторы начинают себя некомфортно чувствовать рядом с пустующими помещениями и тоже обдумывают переезд. Вид полупустых торговых рядов внушает отвращение и покупателям. И это только одна из многих проблем, подстерегающих собственника.

Управление рынком отличается от управления стандартным ТЦ только тем, что арендаторов на рынке несравнимо больше, соответственно, все стандартные проблемы умножаются в десятки раз. >Помимо прочего, собственнику приходится и на рынке следить за составом арендаторов. В частности, довольно жестко форматируется линейка продуктов. Простой пример: если строительный рынок окажется на 90% заполнен одними обоями, популярности ему это не при бавит.

Заметим, что рынки проектируются и управляются одной рукой. Трудно представить именитых консультантов, проектирующих рынок, или брокеров, бегающих за индивидуальными предпринимателями. И управление, и подбор арендаторов осуществляется силами собственника. Поэтому неудивительно, что рынки строят местные компании, которые хорошо представляют ситуацию в своем городе и обладают всеми необходимыми связями.

Социально значимый рынок

Ни для кого не секрет, что рынок – наиболее непрозрачный формат торговой недвижимости. Горы контрафакта, мелкий криминал и куча сюжетов, за которые ухватится любой таблоид, – вот первые ассоциации, которые возникают у каждого при слове «рынок». Можно предположить, что владелец рынка находится в довольно уязвимом положении по отношению к органам власти. В действительности, впрочем, рынки страдают от проверок, пожалуй, даже меньше ТЦ (сравните количество скандалов, связанных с незаконным строительством ТЦ в Поволжье, и конфликты, спровоцированные рынками).

Как правило, владельцам рынков удается сохранять хорошие отношения с властью. Иногда это не так уж сложно. Так, например, в прессе были сообщения, что ООО «Аргона», открывающее в Самаре рынок рядом с ТОЦ «Русь» и ТЦ «Русь на Волге», аффилировано с депутатом Самарской губернской думы Олегом Борисовым. «Закономерно предположить, что ситуация на рынках очень непрозрачна. Но мне кажется, что их собственники вряд ли попадут под удар органов. Они умеют решать проблемы подобного рода. Потом они несут различную социальную нагрузку, например, по украшению города, исправно платят налоги. Мне кажется, администрация может быть сама заинтересована в хорошем продуктовом рынке. Власть хочет поддержать людей в кризис, потому что рынки рассчитаны в основном на наиболее неимущие слои населения», – говорит Юлия Никуличева.


Как отметил глава «Нижегородца» Александр Гойхман, решение его компании ввиду кризиса построить на месте авто-центра рынок нашло живую поддержку местных властей. «Продажи автомобилей упали на 80%. Рынок в текущей экономической ситуации будет приносить более гарантированный доход. Региональные власти смену профиля проекта поддержали, рассматривая новый рынок как площадку для реализации программы поддержки местных сельхозпроизводителей "Покупай нижегородское"», – рассказывает он.

Еще один пример: в Самаре власти ищут инвестора для строительства крытого рынка в Октябрьском районе города, на пересечении улиц Авроры и Печер ской, на месте бывшей табачной фабрики. По мнению участников рынка, расположение новых торговых площадей выбрано удачно. В Октябрьском районе Самары нет рынков для продажи сельхоз-продукции, зато на его территории есть несколько десятков стихийно возникающих, бесконтрольных мини-рынков.

Как видим, в условиях кризиса этот формат стал снова востребованным. Что будет дальше? Переждав грозу, собственники начнут ломать перегородки и возвращаться к первоначальным проектам или сохранят новые рынки, способные генерировать доход более высокий, чем стандартные торговые центры?

Понятно, что никто по своей воле не хотел заниматься рынками. Занятие это хлопотное и непрестижное. Большинство смотрит на открытие рынка как на вынужденную меру. Пройдет пара лет, кризис закончится, и можно будет превратить строительный рынок в качественный торговый центр, успокаивают себя собственники. Тем не менее стоит отметить, что нашлись и компании, которым понравилось вести дела по старинке. Они планируют сохранить рынки до тех пор, пока те не перестанут генерировать прибыль.

Как бы то ни было, рынок по-прежнему один из наиболее доходных форматов недвижимости. Вопрос только в том, хватит ли у его владельца сил и времени, чтобы поддержать свое детище на плаву?