Банки просеивают объекты

Максим Гасиев, генеральный директор Collier International, выступивший в роли модератора мероприятия, считает, что и в недвижимости есть продукты, неубиваемые ни в какой кризис. Но стоит ли строить новые проекты именно сегодня? И если строить, то какого формата?

У многих участников конференции вопрос – строить или не строить именно сейчас – вызвал затруднения. С одной стороны, если начать строить сегодня, объект выйдет на рынок не раньше 2013 года. Велика вероятность, что к тому времени мы снова придем к дефициту предложения. Однако никто не может знать наверняка. «Принятие решения об инвестициях подразумевает и оценку выхода из проекта, то есть будет ли меняться стоимость строительства за следующие пять лет. Никто не способен дать точный ответ», – сказал вице-президент, управляющий директор банка ВТБ Александр Ольховский.

Ольга Архангельская, партнер, руководитель группы по обслуживанию сектора недвижимости Ernst & Young рассказала, что оценщики сейчас столкнулись с проблемой. Их задача – описывать, что происходит на рынке и давать свое заключение исходя из этого. Но сегодня все перевернулось – оценщики не анализируют рынок, о определяют его. То есть рынок ориентируется на заключения оценщиков, потому что других ориентиров не находится.

Директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group Петр Исаев сделал предположение, что наиболее востребованным в офисном сегменте будет класс А: «Такие объекты найдут своих владельцев, дело лишь в адекватной цене».

Однако представление о классе А как о залоге успеха удовлетворило не всех участников конференции. По мнению Дэвида О'Хара, управляющего директора по коммерческой недвижимости Blackwood, далеко не все проекты класса А действительно соответствуют заявленному качеству. Поэтому востребованным будет не класс, а качество. «Есть пример «Дуката-3». В Москве можно построить 30 таких зданий, и все равно они будут востребованы», – считает г-н О'Хара.

Иного мнения придерживается Виталий Баланович, гендиректор компании «Тринфико»: «Исходя из нашего опыта, инвестиции в класс А терпят убытки. При этом в классе B все хорошо даже сейчас. Качество должно быть достаточным, а не абсолютным. Мы должны строить объекты, востребованные на рынке».

Архитектор Эрик Ван Эгераат считает, что востребованными будут многофункциональные объекты небольшого размера. С тем, что время гигантизма прошло, согласен и Дмитрий Ермолов, президент компании «Промсвязь – Недвижимость»: «Гигантские проекты не обоснованы экономически. Сегодня 10–20 тыс. метров – то, что хорошо продается».

По словам Дениса Колокольникова, генерального директора Russian Recearch Group, большие пространства стали проблемой для многих торговых проектов: «Последние крупные проекты плохо заполнялись, потому что на рынке не так много арендаторов».

Максим Гасиев считает, что уже построенные крупные торговые объекты имеет смысл открывать заполненными хотя бы на 50% и идти на скидки. Главное, по его словам, дать проекту старт. Ведь банковский заем нужно обслуживать, и неоткрытый проект становится в таком случае катастрофой.

Александр Кузнецов, генеральный ди ректор ГК «Электроника» (Нижний Новгород) считает, что больше всего от гигантизма пострадали регионы. «В Краснодаре построили 12 стотысячников. Это провал. В Нижнем Новгороде всего один стотысячник. Проект успешен, и городу не помешало бы еще два таких проекта. Но не больше», – рассказал Александр Кузнецов, – «Однако 10-тысячники строить тоже рискованно. Если рядом построят 20-тысячник, объект умрет».

Ближайшее будущее региональных проектов не очень радужное. Исполнительный директор «Ростовгорстрой» Дмитрий Конопля (Ростов-на-Дону) поведал, что новые проекты в городе заморожены, «при этом все инвесторы нацелены на Москву и Московскую область. Ростов для них не является целью».

Относительно западных инвесторов на российском рынке также возникли дискуссии. Даррелл Станафорд, управляющий директор CB Richard Ellis считает, что сейчас западные инвесторы присматриваются к российскому рынку недвижимости. Однако, по его словам, появятся они на рынке лишь ближе к концу 2010 года. В свою очередь Евгений Семенов, директор отдела финансовых рынков и инвестиций Knight Frank утверждает, что первыми на рынок будут выходить российские инвесторы, которые уже достаточно хорошо знают рынок.

Впрочем, вторая часть конференции был посвящена именно привлечению финансирования в проекты. При отсутствии западных инвесторов отвечать пришлось представителям российских банков.

Георгий Дзагуров, генеральный директор Penny Lane Realty вступил в спор с Артемом Арустамяном, начальником управления жилого и коммерческого строительства Альфа-Банка, заявив, что сейчас банки занимаются «рейдерскими захватами».

Представитель Альфа-Банка ответил, что «ведущая деятельность банков – это давать кредиты и получать за них проценты. В наши задачи не входит управление объектами недвижимости, поэтому мы всегда идем навстречу девелоперам и нередко соглашаемся на реструктуризацию или отсрочки платежей».

Претензии к банкам также заключались в том, что теперь они финансируют проекты очень выборочно. «О финансировании и рефинансировании год назад не могло быть и речи. Сейчас банки для проектного финансирования находят самые лучшие проекты», – описал ситуацию управляющий партнер Fleming Family & Partners Олег Мышкин.

Артем Арустамян подтвердил, что финансировать все подряд, как это было раньше, банк не будет. Но финансирование не закрыто, подчеркнул он. Согласился с коллегой и начальник управления финансирования строительных проектов Сбербанка России Константин Лимитовский: «Мы продолжаем финансировать недвижимость, стройку. Раньше мы выносили 1–2 сделки на кредитный комитет, сейчас 5–6 сделок. Мне кажется, что ситуация улучшается. Однако «сито» действительно стало более мелким».