Обзор рынка торговых центров Москвы

Общая ситуация

По итогам 2009 года оборот розничной торговли в России, по данным Росстата, снизился на 5,5% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года, составив 14 трлн 516,9 млрд руб. Для сравнения: в 2008 году рост товарооборота вырос более чем на 13%. При этом прогнозы по падению доходов населения, которые несколько докризисных лет росли на 12–13% в год, оправдались не в полной мере: вместо прогнозируемого падения реальные располагаемые денежные доходы россиян по итогам 2009 года продемонстрировали рост почти на 2%. По данным Jones Lang LaSalle, доля инвестиций в торговые центры в общем объеме упала с 21% в 2008 году до 8% в 2009-м, при этом значительное число сделок пришлось на приобретение активов банками (объем инвестиций в торговую недвижимость составил $1262 млн в 2008 и $241 млн в 2009 году).

Торговая недвижимость по-прежнему пользуется интересом инвесторов, но их интересуют качественные успешные объекты. В то же время собственники торговых центров, способных удовлетворить требованиям серьезных инвесторов, не спешат расставаться со своей недвижимостью. В прошлом году прошло всего несколько рыночных приобретений торговых объектов: было продано два торговых центра в Новосибирске («Калина» и «Омега Плаза»), один – в Санкт-Петербурге (мебельный центр «Грейт»). В Москве «Нафта Ко» Сулеймана Керимова стала совладельцем комплекса «Военторг». Несколько объектов приобрела ГК «Ташир»: девелопер купил строящийся на Ленинградском шоссе торговый центр «Тряпка» у Avenue Group, выкупил долю компании «Седьмой континент» в проекте строительства торгово-развлекательного центра «Шоколад» в подмосковном Реутове и уже в 2010 году завершил приобретение ТЦ «Европарк» на Рублевском шоссе, выкупив обязательства по кредиту, выданному собственнику под залог объекта.

Что касается ритейлеров, многие из которых с приходом кризиса оказались погребенными под бременем кредитов и неспособными их обслуживать из-за снизившегося покупательского спроса, то ко второй половине 2009 года значительная доля торговых операторов смогла адаптироваться к новым экономическим условиям. Компании реструктурировали долги, скорректировали планы развития, сократив региональную экспансию и сосредоточившись на столичном рынке. Как следствие, в IV квартале была зафиксирована стабилизация арендных ставок и некоторое снижение уровня вакантных площадей, несмотря на ввод нескольких крупных торговых объектов.

Как и ожидалось, 2009 год был богат на сделки слияний и поглощений. Среди самых заметных – приобретение ООО «Сбербанк Капитал» и фондом Bacarella Holdings Corporation, контрольного пакета акций розничной сети «Мосмарт», а также покупка группой X5 Retail Group 100% бизнеса и активов сети из 82 универсамов «Патэрсон» у холдинговой компании CorpInvest Inc («за счет собственных средств», уточняют в X5).

С начала кризиса поток выходящих на рынок международных ритейлеров не иссяк и даже пополнился такими брендами, как H&M, Gap, Bebe, River Island, IKKS, Coast. Ipekyol, New look, Gap, Nucleo, Centro, Fun City, Lindex, Kika, Burger King и др.

Летом 2009 года состоялся долгожданный приход в Россию французской сети Carrefour, но уже в октябре ритейлер объявил о прекращении развития в стране и закрытии действующих магазинов. Не состоялся и ожидаемый выход на отечественный рынок крупной британской сети магазинов игрушек Hamleys, которая не смогла договориться с российским партнером F.D.Lab об условиях сотрудничества.

В ближайшее время ожидается новое пополнение российского ассортимента международных брендов такими марками, как Debenhams, Harvey Nichols, Habitat, Sainsbury’s, Tally Weijl, Li Ning, Naisten Pukutehdas Oy, Payless Shoes и др.

Сегодня крупные международные операторы обладают рядом преимуществ перед российскими коллегами, одно из важнейших – доступ к западным кредитам, ставки по которым в несколько раз ниже, чем стоимость российских денег. Кроме того, снижение стоимости аренды и наличие выбора качественных торговых площадей открывает дорогу многим западным ритейлерам, которые раньше избегали России из-за заоблачной стоимости аренды и дефицита торговых площадей международного качества.

Предложение

Несмотря на ограниченные возможности финансирования строительства, а также неуверенность в покупательском спросе, темпы строительства торговых центров в Москве пока только растут. В 2009 году на столичный рынок вышел рекордный объем новых торговых площадей. Были введены в эксплуатацию такие проекты, как «Метрополис» на Ленинградском шоссе, 16/1 (девелопер – Capital Partners, общая площадь торгового центра – более 241 тыс. кв. м, GLA – 81,5 тыс. кв. м), «Золотой Вавилон» на проспекте Мира, 211 («Патеро Девелопмент», общая площадь – 241 тыс. кв. м, GLA – 170 тыс. кв. м), «Город» на шоссе Энтузиастов, 12, к. 2 (ГК ТЭН, общая площадь – 240 тыс. кв. м, GLA – 111 тыс. кв. м), «Филион» на Багратионовском проезде, 5 (Rubin Development, общая площадь – 83 тыс. кв. м, GLA – 54 тыс. кв. м) и др. Строительство введенных в 2009 году проектов началось еще в 2006–2007 годах, так что на момент резкого ухудшения экономической ситуации в стране они находились на таком этапе, когда остановка строительства была бы экономически невыгодной для девелоперов.

В 2009 году, по данным Jones Lang LaSalle, объем введенных торговых площадей в Москве увеличился вдвое по сравнению с предыдущим годом и составил 494 тыс. кв. м: было введено шесть торговых центров, как и в 2008 году, однако средняя площадь вводимых объектов удвоилась. Общее предложение торговых центров в Москве на конец 2009 года, по данным Colliers International, составило 4 млн 857 тыс. кв. м (GLA – 2 млн 538 тыс. кв. м).

Многие из заявленных к открытию на 2010 год проектов – «Вегас», Mall of Russia, «Гудзон» и др. – предполагались к открытию еще в 2009 году, однако сроки ввода были перенесены. Всего, по данным Blackwood, на 2010 год заявлено примерно 10 профессиональных торговых центров суммарной общей площадью около 1,5 млн кв. м (GLA – около 0,6 млн кв. м). При этом велика вероятность того, что значительная доля этих проектов будет отложена – из-за проблем с финансированием, а также в связи с трудностями с заполнением новых объектов на перенасыщенном на сегодняшний день рынке.

Что касается заявлений о новом строительстве торговых центров, то, по мнению непосредственных участников рынка, несмотря на позитивные изменения в настроениях потребителей, говорить о новом строительстве пока рано. Основное препятствие – отсутствие доступного финансирования для реализации новых проектов торговых центров.

Спрос

В середине 2009 года наметилось некоторое оживление на рынке торговых площадей: по наблюдениям участников рынка, арендаторы стали более активны. Увеличилось количество сделок аренды, снизилось количество пустующих площадей в торговых центрах, падение арендных ставок замедлилось и даже остановилось. Более того, многие собственники успешных торговых центров из-за возросшего спроса перестали предоставлять скидки и идти на другие уступки арендаторам.

Как и прогнозировали эксперты, в 2009 году полностью проявилась тенденция дифференциации показателей высококачественных торговых центров и менее качественных объектов. Если неудачно расположенные, недостаточно продуманные торговые комплексы продолжают испытывать трудности с заполнением арендаторами, то успешные, высоко классные проекты остаются заполненными и даже могут похвастаться списками ожидания.

Возрождение спроса отражается на динамике уровня вакантных площадей: если к середине 2009 года, по данным Colliers International, этот показатель достиг 15%, то осенью вместе с общим оживлением на рынке уровень вакантных площадей в Москве начал снижаться и на конец года составил около 5–7%.

Участники рынка отмечают рост покупательской активности. Потребительская уверенность, индекс которой измеряет Росстат, в конце 2008 года резко снизившаяся с +1% до -35%, в 2009 году стабильно росла, к концу года достигнув -20% (то есть рост составил 15%).

Ставки

Снижение ставок на рынке торговой недвижимости началось еще в конце 2008 года, к середине 2009 года падение ставок составило в среднем, по данным «Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis», 25–30% в долларах США. Во втором полугодии значительного колебания ставок аренды не наблюдалось, они сохранялись примерно на одном уровне, подтверждая мнение, что ситуация на рынке торговых площадей стабилизировалась. В конце 2009 года собственники наиболее успешных ТЦ перестали предоставлять скидки арендаторам.

По данным Jones Lang LaSalle, средняя арендная ставка в торговых центрах Москвы на конец 2009 года составляла $350–1000/кв. м в год, максимальная арендная ставка для стандартного магазина площадью 100 кв. м на первом этаже торговой галереи ТЦ – $2700–3800/кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов).

Для новых и некоторых менее успешных функционирующих торговых центров по-прежнему распространенной практикой является предоставление арендных каникул на период отделки и снижение арендной ставки на первый год аренды.

Идя навстречу арендаторам, собственники с приходом кризиса все чаще предлагают схему разделения арендной ставки на фиксированную часть и процент от оборота магазина, разделяя с ритейлером риски снижения выручки. Величина процента зависит от специализации арендаторов: по данным Penny Lane Realty, для продовольственных гипермаркетов и супермаркетов взимаемая арендодателем доля выручки составляет 4–8%, для супермаркетов бытовой техники и электроники – 3–6%, для прочих арендаторов среднее значение – 10–16% в зависимости от бренда и занимаемой площади.

По наблюдениям экспертов Colliers International, к концу 2009 года фиксированная часть арендной ставки стала более существенной по сравнению с серединой 2009 года, когда она была крайне низкой.

Тенденции

• Количество пустующих помещений в торговых центрах Москвы снизилось по сравнению с максимальными значениями, достигнутыми в середине 2009 года.
• Тенденция движения собственников ТЦ навстречу арендаторам в вопросах условий аренды ослабела: владельцы успешных объектов больше не готовы идти на значительные уступки арендаторам.
• Продолжается строительство начатых до кризиса проектов, в результате чего рынок продолжает интенсивно пополняться торговыми площадями.
• Потребители стали осторожнее в тратах, направляя средства на накопления и выплату кредитов.
• Ритейлеры свернули планы по региональному развитию, сосредоточившись на рынках Москвы и Санкт-Петербурга.
• Новые торговые объекты выходят на рынок с лишь частично функционирующей торговой галереей с последующим открытием магазинов по мере завершения отделки.

Прогноз

Несмотря на положительные изменения в настроениях участников рынка, о восстановлении рынка речь пока не идет. Из-за значительного количества ожидаемых к вводу крупных торговых комплексов средний по рынку уровень вакантных площадей в 2010 году будет сохраняться на довольно высоком уровне. При этом эксперты не исключают некоторого роста (5–10%) арендных ставок для качественных, удачно расположенных объектов.

Наличие свободных помещений по адекватным ставкам будет способствовать дальнейшему выходу на российский рынок международных торговых операторов.

После 2011 года, когда закончится строительство всех «докризисных» торговых объектов, последует перерыв в вводе новых торговых центров. Если не случится повторных экономических потрясений, то можно ожидать возобновления дефицита торговых площадей и роста арендных ставок. Если к тому времени девелоперам станет доступно недорогое финансирование, то на рынке начнут появляться новые проекты строительства торговых комплексов.