Роман Таптыгин, генеральный директор Aareal Bank AG, Moscow Representative Office

ОБ ОЦЕНКЕ

Оценивать объекты недвижимости сегодня, конечно, очень сложно: сделок на рынке практически нет, сравнить не с чем. Непонятно, какую доходность применить в отношении объекта. Некоторые оценщики сейчас стали более консервативны, чем банки. Эксперты сегодня психологически стараются себя обезопасить и поэтому порой оценивают активы на минимальном уровне. Лично я за индивидуальный подход к каждому объекту. Ведь нельзя оценивать среднюю цену на рынке и сравнивать очень проблемные активы, которые строились в расчете на бурный рост, с очень успешными, которые будут востребованы в любой ситуации. Для нас важно, что денежный поток, который есть, достаточен для обслуживания кредита.

О КОНСЕРВАТИЗМЕ

Главное отличие нашего банка от остальных – мы занимаемся только коммерческой недвижимостью. Наши сотрудники отлично знают рынок, поэтому каждая наша сделка хорошо продумана. В каждом случае мы просчитываем конкуренцию на рынке, анализируем возможные риски. Мы не участвуем в рискованных сделках. У нас немного сделок по количеству, но каждая из них большая, требует серьезной подготовки. Я всегда считал, что нужно быть консервативнее по поводу дикого роста ставок. Раньше во время обсуждений условий той или иной сделки, нашего подхода к рискам клиенты часто нам говорили: «Это же Москва! Мы отстаем от крупнейших городов мира по количеству квадратных метров офисов, торговых центров и т. д. на человека. Здесь ставки будут только расти! Если упадут, то процентов на 10–20». Оказалось, что это не так.

О ТОМ, ЧТО ОСТАНАВЛИВАЕТ ИНВЕСТОРОВ

Многие инвесторы с удовольствием вложили бы деньги, если бы договорились с продавцами. Ожидания девелоперов по поводу цены объекта завышены. Разница между ценой предложения и спроса постепенно сужается, однако пока еще весьма и весьма значительна. Инвесторы говорят про distressed assets. Я не понимаю, что такое distressed assets. Это значит, что либо объект не достроен, либо у него проблемы с арендаторами, либо с документами. Ни один продавец никогда не признается, что его актив проблемный. И, конечно, иностранных инвесторов в России останавливают пробелы в законодательстве, сложность бюрократических процедур и высокий уровень коррупции.

О ЗАЛОГАХ

Реализация прав по договору залога – это страшный сон для любого банка. Последнее, что хочется сделать банку, – это забрать заложенный актив. До заключения сделки банк рассматривает все варианты, ограждающие его от этого риска. Он постарается использовать все шаги, чтобы не забирать актив, а вывести его из плачевного состояния. Продать сегодня объект недвижимости быстро можно лишь с большим дисконтом. Поэтому банку придется держать объект до лучших времен, устраняя причины того, что сделало объект проблемным. Если речь идет о девелоперском проекте, то придется достраивать его своими силами, повышая его стоимость.

О НЕПРОФЕССИОНАЛИЗМЕ

Для бизнеса важно иметь голову на плечах, не терять ее на растущем рынке, чтобы не захлестнула эйфория. Необходимо четко понимать, что ты делаешь. Кажется, Уоррен Баффет говорил: «Я не вкладываю деньги в то, чего не понимаю». Недвижимость, кстати, очень показательный пример в данном смысле. На растущем рынке в недвижимость вкладывали все. Заработал человек денег на торговле зерном или металлом – строит офисный или торговый центр. Вопрос о том, где строить, решался просто: где удалось подешевле взять кусок земли, там и «втыкался» объект. Непрофессионализм очень испортил рынок. Как я уже отмечал, для нас основным критерием инвестирования является стабильность. Мы смотрим на то, насколько стабильны арендные ставки, насколько качественным является объект и будет ли он востребованным через 10 лет.

О РАБОТЕ

Я стараюсь придерживаться идеи, что надо работать ради жизни, а не жить ради работы. Важно, чтобы работа приносила удовольствие. Если ты каждый день идешь на работу как на каторгу, о какой производительности труда можно говорить? Если вы работаете 24 часа в день – это не значит, что у вас высокая производительность труда. Когда человек увлечен работой, он может спланировать так свой день, что все успеет сделать в рабочее время. Главное – научиться расставлять приоритеты. У меня на первом месте семья, на втором – здоровье, на третьем – дружба. На мой взгляд, нельзя ставить работу и семью на разные чаши весов и сравнивать, что важнее. Работа – это огромная часть жизни, но, по существу, это средство, чтобы обеспечить себе достойный уровень жизни.

О КРИЗИСЕ

Положительное влияние кризиса состоит в том, что ушла вся «пена», на рынке остались профессионалы, которые понимают, что они делают. Падение российского рынка было резким и глубоким, потому и шанс быстрее восстановиться у нас есть. И все-таки резкого роста рынка нам ждать не стоит. Как ни печально, наша экономика привязана к «трубе». Мне кажется, в западных странах были приняты более правильные меры по выходу из кризиса. Там поддерживалась система, а у нас отдельные компании.

ОБ ИДЕАЛЬНОМ БИЗНЕСЕ

Владелец «ИКЕА» Ингвар Капрад – гениальный человек, на мой взгляд. Оригинальная идея, четко ориентированный на потребителя бизнес. Этот человек с нуля сумел выстроить дело. Россия, кстати, один из немногих примеров, где «ИКЕА» действует и как девелопер. Обычно «ИКЕА» является либо арендатором, либо владельцем земли.

О ДЕНЬГАХ

Человек так устроен, что как только ты достигаешь того материального уровня, о котором мечтал, у тебя изменяются потребности и тебе вновь на что-то не хватает денег. Например, я вырос в центре Москвы, недалеко от Патриарших прудов. Считаю этот район лучшим в Москве. Я и сейчас хотел бы жить в этом районе. Но то, что соответствует моим представлениям о достойном жилье и потребностям моей семьи, стоит здесь каких-то запредельных денег. Так что пока я не могу себе этого позволить.

О СВОБОДНОМ ВРЕМЕНИ

Если позволяет время, раз или два в неделю я играю в хоккей. Мне доставляет огромное удовольствие проводить время дома или на даче, с семьей, с друзьями. Раз в год мы семьей ездим кататься на лыжах. Любим проводить время на даче. До определенного времени я считал, что дача не нужна, это лишние заботы. А потом оказалось, что свой домик – это хорошо. Возраст, наверное. Конечно, хочется, чтобы свободного времени было больше. Но нужно быть реалистом.