Рынок недвижимости, как и любой другой, цикличен по своей сути. Выводы, которые мы сделали в ходе исследования строящихся бизнес-центров классов А и В, говорят о том, что уже в 2012 году рынок вновь вернется к ситуации 3–4-летней давности и столкнется с дефицитом качественного предложения.

Текущая стагнация на рынке офисных площадей высокого класса вызвана значительным превышением объема предложения над спросом, сформировавшимся в конце 2008 года. В 2004–2007 годах, на фоне устойчивого экономического подъема и роста доходных показателей в сфере недвижимости, началось строительство большого количества новых офисных центров. Основная их часть была построена в 2008 году (350 тыс. кв. м) и в 2009 году (230 тыс. кв. м). Резкое увеличение объемов ввода новых площадей совпало со снижением экономичес кой активности и свертыванием планов развития некоторых крупных компаний в конце 2008 года, что повлекло за собой падение спроса в конце 2008 года и в I кв. 2009 года.

К середине 2009 года ситуация несколько выравнялась, количество сделок по аренде начало расти. Это объясняется понижением ставок аренды для офисных центров, введенных в 2008 – начале 2009 года. В начале I кв. 2009 года средние запрашиваемые ставки аренды для бизнес-центров класса А снизились на 18% в рублевом эквиваленте. Хотя такая тенденция просматривалась и в конце 2008 года: за IV кв. ставки аренды для площадей класса А снизились на 11%. При этом снижение ставок в новых бизнес-центрах в течение IV кв. 2008 года и I кв. 2009 года составляло до 50%.

Арендные ставки для помещений класса В снижались более плавно, вплоть до III кв. 2009 года. Всего же за кризисный год (с III кв. 2008 года по III кв. 2009 года) снижение составило 25–35% для ставок, номинированных в рублях, и 40–50% для ставок в долларах. Превышение предложения над спросом, снижение доходных показателей наряду с удорожанием заемных средств вынудили девелоперов заморозить проекты строительства БЦ. Часть строек была приостановлена, появились недостроенные офисные здания. На начало 2010 года в стадии строительства находятся 18 офисных центров класса А и В общей площадью более 230 тыс. кв. м. Из них около 130 тыс. кв. м будут введены в 2010 году, 60 тыс. – в 2011 году и 35 тыс. – в 2012 году.

В 2009 году объем чистого поглощения офисных площадей класса А и В составил около 110 тыс. кв. м, что более чем в 2 раза ниже показателя 2008 года и сопоставимо с данными 2006 и 2007 годов. Данный уровень поглощения стал возможен за счет переездов компаний в новые офисы, в том числе в офисы более высокого класса.

Исходя из текущей ситуации, мы ожидаем сохранения объема поглощения офисных площадей классов А и В на уровне 100–150 тыс. кв. м в перспективе нескольких лет. Ускорителями процесса может стать приход в Петербург штаб-квартир крупных российских и международных компаний, что может увеличить объем поглощения до 200–300 тыс. кв. м и более.

Таким образом, уже в 2010 году объем чистого поглощения превысит объем ввода новых офисов, что отразится на уровне вакантных площадей. Основное снижение уровня вакансий (по 6% в год), по нашим прогнозам, должно произойти в 2011 и 2012 годах. В результате к концу 2012 года показатель может опуститься до 5%, что соответствует данным 2008 года и даже более ранним периодам. При подобном сценарии развития событий на офисном рынке ставки аренды начнут расти с начала 2012 года. До этого момента существенного роста средних ставок аренды мы не ожидаем: возможна незначительная (в пределах 5%) коррекция, связанная с изменениями объема предложения и уровня вакантных площадей в отдельных деловых зонах.

При этом подобный сценарий может корректироваться прежде всего за счет изменения объема перспективного предложения. Де - велоперы могут отреагировать на постепенное оздоровление ситуации и начать «размораживать» недостроенные офисные здания. В настоящий момент общая площадь офисных площадей, замороженных на разных стадиях строительства БЦ, составляет 480 тыс. кв. м. Из них большая часть объектов остановилась на нулевом цикле, и лишь около 10% заморожено на финальной стадии и будет достраиваться в ближайшее время.

Что касается более отдаленных пронозов, то они основаны на расчетах показателей обеспеченности офисными площадями в нашем городе.

Сегодня около 650 тыс. административного персонала работает в бизнес-центрах, это 25% от всего работающего населения в Петербурге. Для сравнения: в Варшаве этот показатель равен 65–70%, в Лондоне – 80%. В отличие от бытующего стереотипа о перенасыщенности офисного рынка в Петербурге, по-настоящему таковой ситуация выглядит в Европе: в Копенгагене на 1 млн человек приходится 11 млн кв. м офисов, в Варшаве на 1,5 млн жителей – почти 3 млн кв. м. Петербург в этом плане даже не приходится сравнивать: на 5 млн человек у нас 6,5 млн офисов, из них только около 20% (1,3 млн кв. м) – класс А и В, 80% – класс С и ниже. То есть около 500 тыс. человек работают в офисных помещениях вообще за гранью классности. Эти 5,5 млн кв. м и являются тем резервом замещения офисов в Петербурге как в ближайшей, так и в долгосрочной перспективе.

Ближайшие два года совершенно точно окажутся удачными для переезда: в 2010 году можно будет найти хорошие площади по адекватным ставкам, в 2011 году – самые ликвидные площади уже будут арендованы, к 2012 году мы подойдем с малоликвидными помещениями и отсутствием нового качественного предложения. Ставки вновь начнут расти, соответственно, чтобы выводить объекты в фазе роста рынка в 2013–2014 годах, начинать их строительство нужно уже в ближайшие два года. Именно такой тактики придерживаются знакомые нам международные девелоперы, планирующие выход на наш рынок. Здесь нужно отметить, что успешная реализация новых офисных проектов в Санкт-Петербурге будет возможна при наличии хорошего местоположения, включающего удобство подъезда на общественном и личном транспорте, достаточного количества парковочных мест, комфортных и эффективных офисных планировок.

Самым перспективным с точки зрения спроса деловым районом города, помимо прайм-зоны Невского проспекта и его окружения, по-прежнему останется федеральная трасса Московского проспекта, от аэропорта до Сенной площади. Во всем мире это традиционно лучшая локация, у нас же – объективно недонасыщенный новыми бизнесцентрами район. Умеренный спрос будет отмечаться в Приморском районе, вокруг станций метро «Черная Речка» и «Старая Деревня». Офисы в этом районе плотно окружены жилыми массивами, что удобно для сотрудников компаний.

Этим, а также демократичными условиями аренды (запрашиваемые ставки аренды на высококлассные помещения здесь начинаются от 800 рублей за кв. м) объясняется интерес арендаторов к этой деловой зоне. В то же время Петроградская сторона и Васильевский остров, которые столь динамично развивались в последние годы, несколько утратили свои позиции. Во многом это объясняется сложной транспортной ситуацией, характерной для данных районов. В первую пятерку деловых районов мы также включили правобережную сторону Невы и зону Морского порта Санкт-Петербурга. Но нужно добавить, что здесь спросом пользуются офисные помещения класса С.

Вообще, весь промышленный пояс Петербурга, а это, по нашим данным, около 6 тыс. га, является хорошим запасом для перспективного девелопмента как в сфере жилой, так и коммерческой недвижимости на ближайшие 50 лет.

Спецвыпуск: инвестиции