«Русский завтрак»: когда начнутся сделки?

Завтрак собрал около 230 гостей. «Лед тронулся», – сказал, приветствуя гостей завтрака Владимир Ресин, имея в виду восстановление спроса в жилой недвижимости. Но, как потом отметили присутствующие эксперты, за жилой недвижимостью последует восстановление спроса и в других сегментах.

Модераторами «Русского завтрака» выступили Ольга Архангельская, руководитель отдела консультационных услуг в области недвижимости Ernst & Young, и Дэвид О’Хара, управляющий директор по коммерческой недвижимости Blackwood. «Сегодня существует значительная разница между мнениями покупателя и продавца относительно цены на объект, – заметил г-н О’Хара. – Это осложняется тем, что на рынке отсутствует иностранное финансирование. Очень сложно будет работать в ближайшее время с иностранными банкирами – у них есть другие приоритеты. По крайней мере в ближайший год в Россию они вкладывать не намерены».

Конечно, сделки сегодня происходят. Однако их масштаб в основном до $50 млн. И проводят их местные инвесторы – крупные финансовопромышленные корпорации. «Мы считаем, что на рынке есть сделки в сумме до $50 млн. Есть реальные покупатели, есть реальные продавцы. Мы совершили около 6 сделок за последние 12 месяцев. Покупателей свыше $100 млн – нет. Такие сделки без финансового плеча не делаются. И к сожалению, в целом в России «длинных» денег мало. Пока это реальный барьер на пути сделок», – говорит Дмитрий Ермолов, президент «Промсвязьнедвижимость».

В большинстве случаев продукт, появившийся в продаже, не обладает высокой инвестиционной привлекательностью. В то же время владельцы по-настоящему качественных проектов не готовы с ними расставаться по «кризисным» ценам. Многие девелоперы по-прежнему пытаются продать свои активы по завышенной цене. Продавец и покупатель сейчас не сходятся в ожиданиях.

«Сегодня нет сделок по классической формулировке «низы не могут, верхи не хотят». Те ставки капитализации, по которым девелоперы в данный момент готовы продавать, не имеют смысла для инвесторов, с другой стороны – то, что сейчас могут предложить инвесторы, – не совсем имеет смысл для девелоперов. Поэтому рынок в какой-то степени стоит. Для западных инвесторов не до конца понятны все риски инвестиций в Россию. Сегодня для них есть много альтернатив на других рынках. Скорее всего, они будут ждать как минимум до начала следующего года», – полагает Максим Кунин, управляющий партнер Investment Management Company.

Иностранные инвесторы пока не настроены вкладывать в российскую недвижимость. Среди причин, помимо больших возможностей на европейских рынках, высокие страновые риски. «Причин, по которым нет международных инвесторов, интересующихся Россией сейчас, две. Во-первых, в остальной Европе цены упали, а рисков меньше. Инвесторы чувствуют, что они могут вложить в Польшу, в Центральную или Восточную Европу, в Турцию или в часть Западной Европы, и им нет необходимости идти в Россию. И вторая причина – репутация России сильно пострадала. Имидж страны откатился на 5–7 лет назад. Инвесторы потеряли деньги, и какие-то инвесторы вышли с российского рынка без денег в недвижимости. На восстановление потребуется несколько лет», – говорит Сайдам Салахеддин, управляющий директор, директор по инвестициям в коммерческую недвижимость Credit Suisse. Одновременно пессимистом и оптимистом назвал себя Эдриан Бейкер, управляющий директор группы компаний Raven Russia. «У нас есть $140 млн cash, но я не вижу инвестиционного продукта. Мы не новички на рынке, мы знаем рынок, но объектов инвестиционного качества на рынке мало. Перед тем как привлекать новых инвесторов, нужно показать, что вложенные средства можно получить назад».

«В прошлом тоже было сложно найти объекты, удовлетворяющие нашим требованиям, а сейчас еще сложнее, – продолжает мысль Тино Рюбсам, представитель фонда KanAm Grund. – Недвижимость, с одной стороны, это локальный бизнес, но с другой – глобальный. Например, лондонский рынок из-за высокой ликвидности сегодня гораздо более привлекателен».

Но несмотря на отсутствие очевидного интереса к российскому рынку у иностранных инвесторов, эксперты считают, что в России лучше находиться уже сейчас, когда конкуренция значительно ниже. Ведь после окончания кризиса доходность здесь будет выше, чем на Западе.

После дискуссии на «Русском завтраке» прошла презентация инвестиционных проектов Краснодара и Сочи. Мэр города Краснодара Владимир Евланов представил крупнейший инфраструктурный проект города – «Краснодарский транзит». Проект реконструкции морского порта города Сочи представил Константин Сахаров, генеральный директор ООО «Сочи Гранд Марина».