Южные земли

Как известно, в кризис юг вошел со званием «одного из наиболее инвестиционно привлекательных регионов». Крупные околополитические проекты типа Олимпиады затянули в свой форватер девелоперов разного размера, решивших внести свою лепту в развитие инфраструктуры столицы Олимпийских игр. Добавим сюда еще общепризнанную открытость властей, низкую насыщенность отдельных секторов рынка и еще ряд факторов – причины привлекательности юга всем хорошо известны. В результате в отдельных областях возникал ажиотажный спрос на землю, и цены стремительно взлетели. Многие умудрились купить участки как раз на пике цен.

Южный регион не так давно стал лакомым кусочком для инвесторов, поэтому до недавнего времени проблем с земельными участками в регионе не было. Однако с ростом интереса к Черноморскому побережью, проведением Олимпиады, развитием крупных городов интерес сильно возрос. «В условиях растущего рынка самые «вкусные» участки были раскуплены местными инвесторами за несколько лет, и к моменту выхода крупных российских и зарубежных компаний на рынок, цена на эту землю была уже завышенной в несколько раз. Подогрело цены и проведение в регионе Олимпийских игр в 2014 году. Таким образом, к началу кризиса рынок был перегрет очень сильно (рост цен на земельные участки Черноморского побережья после объявления о проведении Олимпиады составлял около 8–12% в месяц). Несмотря на завышенные цены, спрос на землю только рос, что приносило сверхприбыли собственникам участков», – говорит Евгений Панасенко, руководитель представительства GVA Sawyer в Краснодарском крае.

Дополнительным фактором выступало отсутствие на момент высокого спроса на земельные участки генпланов Черноморских городов (в Сочи генплан принят в 2010 году, в Геленджике – в 2009-м и т. д.), что благоприятно влияло на перевод земель из одного целевого назначения в другое.

Понятно, что разразившиеся в мире финансовые катаклизмы не обошли стороной ЮФО. «Мировой финансовый кризис подверг существенной коррекции рынок земли ЮФО. За 2009 год объем предложения земельных участков в среднем по ЮФО увеличился в 2,5 раза. Это касается как крупных земельных участков под коммерческое использование, так и участков меньшей площади, предназначенных преимущественно под жилищное строительство», – говорит Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group. Падение цен на земельные участки составило в среднем около 35%. Наибольшая коррекция цен наблюдается на большие по площади и наименее ликвидные земельные участки. В условиях экономического подъема и высокого спроса на землю в качестве привлекательных для вложений оценивались даже земли, имеющие неудачное местоположение и сомнительные перспективы коммерческого использования, а также неперспективную категорию (как правило, земли сельхозназначения). С наступлением неблагоприятных экономических условий спрос на такие объекты исчез полностью, а их стоимость стала стремиться к соответствию с их целевым статусом.

Стабильная рецессия

Сегодня рынок все еще переживает похмелье. Рецессия – вот самое популярное слово в лексиконе консультантов, аналитиков. «Спрос на земельные участки сегодня крайне низок. Узкая группа реальных покупателей готова сегодня рассматривать приобретение земельных активов площадью от 10 до 50 га, но по цене с дисконтом не менее 60% от докризисной. Перевод земель в другое назначение не стал более простым», – говорит Илья Володько. По его словам, наименьшей коррекции подверг лись более ликвидные и небольшие по площади земли (1–3 га): их стоимость снижена на 20–25%. Поиск земли для реализации девелоперских проектов сегодня существенно облегчен. Однако, несмотря на значительный рост предложения, привлекательных земельных участков, реализуемых по цене, которая позволит обеспечить финансовую эффективность будущему проекту, на рынке немного.

Впрочем, по мнению Евгения Панасенко, грянувшая рецессия позволила остудить рынок и привела спрос и предложение к определенному балансу. «В начале кризиса рынок оживился, так как инвесторы, у которых были средства, покупали участки с дисконтом, но на данный момент можно констатировать рецессию рынка, которая, возможно, продлится до конца 2010 года. Помимо этого перегретость рынка земельных участков в Сочи позволила развивать рынок земли в других городах, где цены не так завышены, как в Сочи. Также немаловажным фактором является появление интереса к землям Азовского побережья, где цены в разы ниже, чем в Сочи», – считает эксперт. По его словам, во время кризиса появились интересные предложения, уровень их цен был приближен к реальным, что благоприятно повлияло на рынок земельных участков.

Схожего мнения придерживается и Михаил Устюгов, глава ООО «Северо-Кавказский земельный центр». «В Краснодарском крае и городе Краснодаре рынок земли в начале 2010 года не претерпел существенных изменений по сравнению с IV кварталом 2009 года. Изобилие предложений земельных участков на фоне значительного уменьшения спроса вынуждает продавцов более адекватно подходить к формированию цены и чаще принимать условия покупателей», – полагает он.

Впрочем, по его словам, пик предложения пришелся на начало 2009 года, когда некоторые компании, чтобы пережить тяжелые времена сбрасывали активы по любой цене. Пик продлился недолго, и сегодня рынок погрузился в стагнацию.

Как отмечает Виталий Антонов, генеральный директор «Эспро Девелопмент», найти подходящий участок на юге сегодня, может быть, зачастую даже тяжелее, чем до кризиса. «Сегодня нам было бы крайне сложно найти земельный участок, подходящий под все наши требования, без перепада высот, коими славится регион КМВ, к тому же много участков находятся в сельскохозяйственной категории», – замечает эксперт.

Землю решили придержать

Понятно, что сегодня цены стали более умеренными. Однако массового обвала не произошло. Как отмечает Юлия Никуличева, директор отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle, большинство собственников не торопятся расставаться с землей. Как правило, корректируются только технические детали проекта в сторону удешевления, рассмат риваются новые способы продаж, но никто не спешит продавать, надеясь, что в ближайшее время развитие рынка возобновится. Наиболее благоприятная ситуация сложилась в прибрежной зоне. Вызвано это прежде всего тем, что абсолютное большинство проектов здесь так или иначе связаны с жилой недвижимостью. С одной стороны, розничные продажи даже сегодня продолжаются, с другой – такого рода проекты финансируются главным образом за счет конечных покупателей, соответственно, не несут на себе сильной долговой нагрузки. Так же буря прошла мимо крупных проектов федерального значения. «Заявленные проекты федерального значения не оказали существенного влияния на рынок и на ценообразование. Эти проекты являют собой долгосрочные перспективы, и вопрос об их начале до сих пор открыт. В Краснодаре территориально привлекательные площадки доступны только в рамках реконструкции центральной части города Краснодара, которая закончилась так же стремительно, как и началась. Другие большие площадки находятся под административными ограничениями в ожидании крупного инвестора либо не обеспечены должным образом инженерной инфраструктурой. Наиболее востребованы земельные участки под строительство многоквартирных и малоэтажных домов, гостиниц. Спрос наблюдается со стороны небольших компаний и частных инвесторов, которые используя застой на рынке недвижимости, находятся сейчас в выгодном положении, покупая недорого в привлекательных местах», – отмечает Михаил Устюгов.

С ним согласен и Илья Володько: «Крупные инфраструктурные проекты, как правило, имеют четкую локализацию, по этому их влияние на рынок земли в целом является незначительным».

Если же говорить об оставшейся части рынка, то юг в основном идет в ногу со всеми прочими регионами. Девелоперы отказываются от проектов, не прочь скинуть часть активов, однако ожидания продавцов и покупателей редко совпадают.

«В связи с кризисом многие участники рынка вынуждены выходить из проектов и продавать «вкусные» участки, но это скорее исключение, чем правило. Большинство компаний пытаются оставить землю в собственности «до лучших времен», – говорит Евгений Панасенко. По мнению Ильи Володько, предложение существенно увеличилось, однако мало кто готов существенно снизить цены, поэтому количество сделок сегодня минимально. «Предложение земельных участков за счет отказа собственников от реализации запланированных проектов существенно увеличилось. Реализовать свои активы в течение 2009 года практически никому не удалось. С одной стороны, собственники не готовы предоставлять существенный дисконт на свои земельные объекты. С другой стороны, отсутствие спроса на данные активы обуславливает и фактическое отсутствие рыночной цены на данные объекты», – замечает эксперт.

Часть собственников приняла решение о пересмотре концепций своих проектов. Однако случаи продажи участков единичны. Один из немногих примеров – опыт компании DVI Group в Краснодаре, которая отказалась от строительства на принадлежащем ей участке торговоразвлекательного центра. Вместо этого на данной территории в 2009 году компания начала реализацию земельных участков без обязательного подряда в рамках коттеджного поселка Черешневый сад. По словам представителей компании, участок ушел в розницу с существенным дисконтом по сравнению с докризисными ценами, однако и эту цену они считают довольно удачной. При этом, как заметил Илья Володько, многие собственники, осознав невозможность продажи своих земельных участков, в настоящее время продолжают прорабатывать вопросы самостоятельного дальнейшего наиболее эффективного их использования.

Как и везде, на юге самый ожидаемый источник дешевых активов – банковские залоги, и, как и везде, он себе не оправдал. Как отмечает Михаил Устюгов, случаи выставления участков банками на торги единичны. Как правило, банки или держат землю до лучших времен или передают участки своим партнерам, не предавая сделку широкой огласке. «Многие участки из-за кредитной нагрузки сменили собственников. При этом перераспределение собственников произошло тихо. Выброса отошедших банкам залогов по дисконтированным ценам не было. Банки или тихо передавали участки своим партнерам или решили придержать их до лучших времен», – замечает г-н Устюгов.

С другой стороны, как отмечает Илья Володько, спрос на земельные участки сегодня крайне низок. Узкая группа реальных покупателей готова сегодня рассматривать приобретение земельных активов, площадью от 10 до 50 га, но по цене с дисконтом не менее 60% от докризисной.

Нерентабельные затраты

Не секрет, что операции с землей связаны со значительным количеством спекуляций и проблемами с административным ресурсом. В разных регионах ситуация различается. Однако в большинстве случаев, как отмечают участники рынка, если позиция властей и изменилась, то незначительно. Перевод земель в другое назначение не стал более простым, что не лучшим образом влияет на рынок.

«Все зависит от местоположения земли и ее целевого назначения. Если сравнивать с докризисным периодом, то определенно стало легче, но высокий административный барьер и коррупционная составляющая осложняет этот процесс и сегодня», – рассуждает Евгений Панасенко.

Как отмечают участники рынка, процесс идет довольно сложно. «Перевод земли из одной категории в другую проходит через администрацию Ставропольского края, которая крайне неохотно идет на изменения целевого назначения участка. Потому что район в большей степени сельскохозяйственный край, и перевод земель из сельхозназначения не приветствуется», – говорит Виталий Антонов. В ряде случаев, по мнению участников рынка, за декларациями властей о работе с инвес торами нет реальной готовности снять административные барьеры.

«В окрестностях Краснодара есть много привлекательных участков, но правила землепользования не позволяют там вести частное строительство, поскольку значительная часть пригорода относится к рекреационной зоной. Это делают сознательно, чтобы избежать хаотичной застройки, тем самым открывая путь для крупных и масштабных инвестиционных проектов», – считает Михаил Устюгов. При этом в прибрежной зоне, как отмечает Юлия Никуличева, девелоперы не испытывают проблем с изменением категории земель, поскольку нередко участвуют в разработке генплана.

Как видим, вопреки ожиданиям, рынок земли ЮФО не преобразился благодаря кризису. Предложения стало несколько больше, земля стала дешевле, однако проблемы с финансированием, которые переживают девелоперы, нивелируют для них эти небольшие выгоды.