Инвестор поневоле

С начала кризиса на российском рынке коммерческой недвижимости не было совершено ни одной сделки с участием иностранных институциональных инвесторов и всего несколько с участием российских. До кризиса же аналитики фиксировали десятки сделок такого рода в год. Зарубежные инвесторыспекулянты, воодушевленные ростом цен на российскую недвижимость и впечатляющими показателями доходности нашего рынка, поглощали объекты один за другим, не всегда разбираясь в качестве продукта. Главной задачей, которую ставили управляющие многих инвестиционных фондов, было не купить по-настоящему качественный и надежный проект, а опередить конкурентов или же сделать девелоперу наиболее интересное предложение.

Но финансовый кризис стал для этого бала последним ударом курантов. Сказка сразу закончилась, и иллюзии развеялись: карета превратилась обратно в тыкву, а слуги – в мышей. И теперь собственникам коммерческой недвижимости приходится продавать именно этот неказистый товар ставшим очень разборчивыми инвесторам. Увы, многие девелоперы не готовы смириться с такой ситуацией и по-прежнему пытаются продать обыкновенную тыкву по цене облицованной золотом и драгоценными камнями кареты.

По рукам

Рынок прямых инвестиций в коммерческую недвижимость в России впал в глубокую кому, но кое-какие признаки жизни он все же подает. Несколько сделок, которые все же были совершены на рынке, либо относились к сегменту жилой недвижимости, либо проводились с участием российских инвесторов или конечных покупателей, либо относились к «делам залоговым». А вот иностранные инвесторы вкладывать деньги в российскую недвижимость не торопятся. «Сейчас интерес к рынку, естественно, упал, и связано это с нежеланием многих инвесторов принимать инвестиционные решения в разгар кризиса, с пересмотром рисков, оттоком капитала из инвестфондов, более привлекательными инвестиционными возможностями на западных рынках и т. д.», – рассуждает управляющий директор Russian Development Fund Максим Кунин. «Несмотря на то что на первый взгляд сложившаяся ситуация на рынке коммерческой недвижимости находится на стороне покупателя, реально мы не наблюдали с начала кризиса какихлибо крупных сделок», – добавляет старший инвес тиционный консультант УК «Альфа-Капитал» Виталий Колегов. Но есть и некоторые исключения.

К примеру, фонд Russian Development Fund приобрел миноритарную долю в компании «Квартстрой», а в июле инвестировал в строящийся проект «Новая Апрелевка». Летом на продажу был выставлен БЦ «Северная башня» в «Москва-Сити». Компании «Н-Транс», основному владельцу проекта, удалось даже договориться о продаже 20% площадей проекта (примерно 27 тыс. кв. м из 135 тыс.) за $100 млн инвестфонду ТПС, контролируемому Новороссийским морским торговым портом. Распродажу примерно трети своего девелоперского проекта устроила и компания Horus Capital, имеющая задолженность перед Aarealbank в размере $700 млн. Покупателем объектов, не находящихся в залоге у банка, выступили предположительно структуры Бинбанка, подконтрольного Саиту Гуцериеву (брату беглого олигарха Михаила Гуцериева). Расстаться Horus Capital пришлось с БЦ «Буревестник» (32 тыс. кв. м), «Вымпел» (20 тыс. кв. м) и строящимся офисным комплексом «Диапазон» (110 тыс. кв. м). Но и здесь покупателем выступил российский ин вестор.

В конце лета сделку по продаже офисного комплекса «Косинская плаза» закрыла и компания AFI Development. Сумма сделки составила $195 млн. Сначала предполагалось, что покупателем комплекса стал Зарах Илиев, но он в своем публичном заявлении категорически опроверг эту информацию. В AFI Development покупателя не раскрывают. «Мы не собирались продавать объект, но нам сделали очень выгодное предложение, от которого мы решили не отказываться. Деньги сейчас нужны всем», – говорит член совета директоров компании Натали Шмурина. А совсем недавно «Альфа-банк» продал БЦ «Северное сияние» за $90 млн. Покупатель также не называется, но аналитик отдела рынков капитала Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Саян Цыренов говорит, что это была инвестиционная сделка. Впрочем, покупателя он тоже не знает.

Как видно из всех приведенных примеров, иностранных институциональных инвесторов на российском рынке не видно. «Хоть какую-то активность на рынке сегодня проявляют лишь российские инвесторы», – подтверждает заместитель гендиректора TriGranit Development Russia Марианна Романовская. Но это вовсе не значит, что иностранных фондов на рынке нет. Часть инвесторов действительно приняла решение покинуть российский рынок, но многие остались и ждут подходящего момента для совершения сделок. Продавцов на рынке тоже хватает. По словам Евгении Реботуновой, управляющего директора компании Europolis Real Estate Asset Management LLC, интересные предложения есть во всех сегментах рынка, как по строящимся, так и по готовым объектам. Долго ли осталось ждать реальных сделок?

Затянувшееся ожидание

За последние 5–7 лет в России было построено довольно много качественных проектов, которые интересуют ин - весторов и сегодня. Но расставаться с такими активами по нынешним ценам собственники не торопятся. Зато на рынок выставляется множество проектов, инвестиционная привлекательность которых вызывает большие сомнения. Да, цены на эти проекты невысоки, но и перспективы быстрого возврата вложенных в них средств не столь очевидны. «Большинство появившегося на рынке продукта не обладает высокой инвестиционной привлекательностью, а владельцы по-настоящему качественных проектов не готовы с ними расставаться по «кризисным» ценам», – говорит Максим Кунин.

Покупать же объекты, перспективы которых вызывают сомнения, инвесторы уж очень не хотят. Если в условиях перегретого рынка инвесторы могли приобрести объект на стадии строительства, профинансировать его завершение и брокеридж, а после этого быстро продать его, то сейчас такая стратегия уже не приносит плодов. Особенно если качество проекта находится не на высоте. «Многие инвесторы, – рассказывает управляющий директор компании Europolis Real Estate Asset Management LLC Евгения Реботунова, – имели своей целью приобретение активов с быстрой последующей перепродажей, но в настоящее время это невозможно». Уход с рынка этой категории инвесторов сокращает число потенциальных покупателей, что также не способствует проведению инвестсделок.

С другой стороны, те инвесторы, которые не покинули рынок в начале кризиса, тоже не проявляют повышенной активности. Часть сделок, переговоры о которых велись еще до кризиса, попросту не состоялась. По данным аналитиков компании Knight Frank, произошедшее за последний год снижение спроса со стороны арендаторов и падение арендных ставок поставило под угрозу срыва крупнейшие по объему форвардные сделки, которые считались знаковыми для рынка в момент подписания контрактов. «Заключив предварительные соглашения с собственниками о приобретении проектов по схеме forward purchase, на данном этапе такие инвесторы получили возможность гибко реагировать на любые изменения в конъюнктуре рынка, не неся при этом значительных финансовых потерь. Они могут либо вступить в переговоры с собственником о пересмотре цены, либо вовсе выйти из сделки», – отмечает директор отдела инвестиций компании Евгений Семенов. О расторжении одной из таких громких сделок стало известно буквально осенью, когда немецкий фонд KanAm Grund отказался от покупки офисного комплекса Citydel у ЗАО «Тема». Получить комментарии в компаниях не удалось, однако источники CRE уверяют, что стороны как раз не смогли договориться о цене.

В компании Jones Lang LaSalle полагают, что уход многих западных инвесторов с российского рынка связан с их переориентацией на европейский рынок, где цены также упали довольно значительно, а рисков при этом меньше. Если до кризиса инвесторы не могли рассчитывать при вложении средств в европейскую недвижимость на доходность более 5–6% годовых, а в России они могли получить 12–15%, но при более высоких рисках, то сейчас показатели доходности в Европе выросли, а риски остались прежними. Именно поэтому инвесторы побаиваются инвестировать средства в российскую недвижимость, выбирая для себя более надежные объекты. «Предполагаемую высокую доходность российских активов нивелируют риски и недостаточно высокое качество многих объектов», – говорит Евгения Реботунова. «Страновые риски в России выше, чем в других странах, а наши суверенные рейтинги ухудшили большинство рейтинговых агентств, – соглашается Марианна Романовская. – Поэтому не стоит удивляться, что самые консервативные в восприятии рисков инвесторы не спешат выстраиваться в очередь за нашими объектами».

И все же основная проблема, препятствующая совершению инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью, состоит в царящей на рынке неопределенности. Инвесторы ждут выброса на рынок дистрессовых активов и еще большего падения цен, а собственники не торопятся выставлять их на продажу по соответствующим ценам, рассчитывая, что рынок вот-вот пойдет вверх.

Справка

• 20 сделок зафиксировано в 2009 г.
• $2273,2 млн – общая сумма сделок в 2009 году. 88,6% от общего объема относится к офисам.
• В 2008 г. на рынке коммерческой недвижимости зафиксировано 70 сделок на сумму $5819,9 млн.
• 74% – падение в 2009 г. по сравнению с 2008 годом от общей суммы сделок.
• 70% – на столько уменьшилось количество сделок в 2009 г. по сравнению с прошлым годом.
*По данным Cushman & Wakefield

По словам Виталия Колегова, из-за снижения арендных ставок, опустения площадей увеличился срок окупаемости проектов в недвижимости. «Спрос со стороны покупателя, безусловно, присутствует, особенно сейчас, когда рынок дает массу привлекательных возможностей инвестирования. Однако переговоры до сделок не доходят, поскольку стороны не могут сойтись в цене», – объясняет эксперт.

Сближение ожиданий покупателей и продавцов продолжается, но в большинстве случаев эта дельта остается значительной. «Большинство инвесторов готовы рассматривать приобретение качественных объектов высокого класса со стабильным денежным потоком, рыночными ставками аренды и хорошим местоположением по ставкам капитализации в районе 12–13%. Менее качественные объекты рассматриваются по ставкам 14–16% и выше в зависимости от местоположения, качества арендаторов, структуры сделок и арендных ставок», – рассказывает г-н Цыренов. Многие же продавцы по-прежнему предлагают ставки на уровне 9–11% и не готовы уступать в цене.

Впрочем, зачастую проблема связана не только с тем, что собственники не готовы идти на уступки по цене по отношению к докризисным ценам. Как отмечает Виталий Колегов, продавцы порой готовы делать дисконт от 20 до 50%. Чего же хотят инвесторы? Как выясняется, соответствия объекта заявленному собственником классу. «Если сделки не происходят, то ответ очевиден: существует значительный разрыв между ожиданиями покупателей и продавцов», – говорит Максим Кунин. Хотя, по его словам, большая часть этого разрыва заключается не в цене, а в инвестиционном качестве продукта: «Офис класса B- предлагается к продаже как офис класса А. Если бы владелец отдавал себе отчет в том, чем он владеет, и продавал по соответствующим ценам, то сделок бы было больше».

Впасть в адекватность

Как отмечают опрошенные эксперты, инвесторы сегодня предпочитают вкладывать средства в более ликвидные инструменты, чем недвижимость. «Однозначно можно сказать, что рынок недвижимости будет восстанавливаться в самую последнюю очередь, – убежден Виталий Колегов, – поскольку вложения в недвижимость требуют «длинных» денег, которых у российского инвестора практически нет. Сейчас инвесторы присматриваются к относительно «коротким» и ликвидным инструментам (инструменты фондового рынка, коммодитиз), одновременно распределяя средства в разных валютах». Дело в том, что в случае резкого ухудшения экономической конъюнктуры вывести средства из этих инструментов с наименьшими потерями будет куда проще, чем продать офисный или торговый центр.

Однако интерес к коммерческой недвижимости все же есть, хотя пока он и не выражается в реальных сделках. По словам Максима Кунина, переговоров о сделках ведется много, но далеко не все они завершатся сделками. «На рынке очень мало игроков, умеющих закрывать сделки, тем более в такое трудное время. К сожалению, большая часть участников рынка ведет переговоры только для того, чтобы «оставаться на рынке». По мнению Евгении Реботуновой, реальные сделки сейчас интересны для тех инвесторов (в основном частных), которые имеют собственные средства, хорошо знают рынок и могут просчитать все риски. «В то же время банки и институциональные инвесторы будут проявлять крайнюю осторожность в связи с резким спадом экономики и снижением ликвидности», – считает она. «На рынке присутствуют несколько фондов, обладающих капиталом и имеющих возможность инвестировать средства в недвижимость, но об их активности мы сможем судить только по закрытым сделкам», – говорит Максим Кунин.

Наибольший интерес инвесторы сегодня проявляют к готовым объектам в Москве и Санкт-Петербурге. Регионов побаиваются, и это понятно, полагает г-н Кунин. По словам Виталия Колегова, спрос есть прежде всего на объекты в Москве: ситуация в регионах сейчас плачевна. Но даже в Москве и Петербурге продать можно далеко не каждый объект. «Существующий покупатель весьма фрагментарен, избирателен и обращает внимание прежде всего на дешевые «топовые» объекты, – утверждает Виталий Колегов. – Как правило, те, которые уже имеют надежных ключевых арендаторов либо уже заключенные договоры аренды с внесенной предоплатой со стороны арендаторов. Это наиболее ликвидный рынок в текущих условиях».

Евгений Семенов отмечает, что в силу дефицита предложения качественных действующих объектов, ряд которых был снят собственниками с продажи, постепенно возвращается спрос на проекты на стадии строительства, а также на земельные участки с перспективным местоположением. По словам Виталия Колегова, интерес есть у инвесторов и к залоговым активам, доставшимся банкам. Проблема лишь в том, что банки также не торопятся избавляться от этих зданий.

Таким образом, обещанного многими аналитиками передела рынка коммерческой недвижимости не произошло. Дистрессовых активов на рынке так никто и не увидел, и если кризис пойдет на спад, то на рынке их уже и не будет. Г-н Семенов говорит, что многие продавцы сняли свои объекты с экспозиции: «Отчасти снижение предложения стало следствием того, что многим собственникам в большей или меньшей степени удалось урегулировать свои долговые обязательства и тем самым снять острую потребность в дополнительных финансовых ресурсах». Поэтому в перспективе можно ожидать активизации инвесторов, в том числе и иностранных, рассчитывающих на рост рынка и желающих совершить сделку «на дне». Главным залогом восстановления рынка инвестиций в коммерческую недвижимость станет адекватность собственников объектов, готовых назначать на свои проекты цену, соответствующую их качеству. До тех пор сделки будут носить единичный и случайный характер.

Почему на рынке нет инвестиционных сделок?

Дэвид Джованис, управляющий директор London & Regional Properties
В России сейчас два заемных института – Сбербанк и ВТБ, но их ставки настолько высоки, что противоречат экономике проектов. Если ты хочешь купить здание с доходностью 13%, но стоимость заемного финансирования 17%, это теряет всякий смысл. А западного финансирования в принципе нет. На Западе ситуация такова: банки имеют настолько большие потери на ипотечных сделках США и на своих местных рынках, что они все так или иначе стали контролироваться государством. В Германии, например, в качестве наблюдателей к банкам приставлены госструктуры, которые, кстати, не хотят, чтобы деньги уходили на российский рынок. Они делают все для того, чтобы деньги оставались внутри экономики, были инвестированы в подъем местного рынка. Таким образом, государство просто запрещает давать деньги в долг для инвестирования в России.

Вторая причина отсутствия сделок – покупатели очень переживают по поводу возможностей арендаторов платить по счетам за аренду. Сейчас ситуация такова, что предложение на рынке офисных помещений класса А велико, вакантно около 20%, и это заставляет покупателей нервничать. Если вы покупаете новое офисное здание, заполненное арендаторами, а напротив стоит пустой офисный центр и его собственник переманивает твоих арендаторов на низкую ставку, чтобы получить с объекта хоть что-то, – это заставляет нервничать потенциальных инвесторов.

Эдриан Бейкер, управляющий директор Raven Russia
Разрыв в ценовых ожиданиях продавцов и покупателей все еще есть и составляет как минимум 2%, вот объяснение отсутствию сделок. Заключение хотя бы одной сделки в любом секторе явится точкой отсчета и, скорее всего, подтолкнет рынок, хотя российский рынок коммерческой недвижимости никогда не отличался большим объемом заключаемых сделок.

Алла Тигнер, руководитель отдела взаимоотношений с клиентами в московском представительстве Quinn Group
Количество инвестиционных сделок на рынке недвижимости существенно сократилось вследствие замедления мирового рынка. Это временное явление, и активность вскоре возрастет. Сделки заключаются и вне рынка, но в небольших объемах, хотя в целом активность резко снизилась.

В течение прошедшего года российский рынок недвижимости претерпел коррекцию, и это уменьшило надежды на соответствие проектов инвестиционным критериям. Тем не менее, несмотря на вышеупомянутую коррекцию, на рынке имеется достаточно проектов, ключевые характеристики которых вкупе с финансовыми показателями могут увеличить интерес к ним со стороны инвесторов. Доходность, которую можно получить на российском рынке, все еще делает его привлекательным для инвесторов.

Российский рынок по-прежнему интересует западных инвесторов, хотя и не в такой степени, как 18 месяцев тому назад. В прошлом доходность, доступная западным инвесторам в их родных странах, была ограничена показателем в 3–4%. В настоящее время доходность инвестиций в стабильных экономиках, таких как английская, значительно выше, поэтому инвесторам нет необходимости вкладывать свои средства за рубежом. Однако в течение следующих 10 лет такие страны, как Россия и Индия, – лучшее место для инвестиций, поскольку они смогут обеспечить инвесторам наибольшую доходность.