Вторая жизнь «Украины»

Даже среди сталинских высоток не каждая может похвастаться таким расположением, как гостиница «Украина», – на пересечении Нового Арбата и Кутузов ского проспекта, на берегу Москвы-реки, по соседству с Белым домом. Счастливыми обладателями исторического актива в 2005 году стали бизнесменыпартнеры Год Нисанов и Зарах Илиев, акционеры компании «Киевская площадь». В 2009 году, на финальном этапе реконструкции объекта, был определен оператор для обновленной «Украины» – выбор пал на бренд Radisson Royal группы Rezidor. Весной этого года начнется новый этап полувековой истории одной из самых красивых высоток Москвы.

Архиважно

В начале 1947 года Сталин подписал в Кремле постановление «О строительстве в г. Москве многоэтажных зданий», в котором говорилось «о строительстве в течение 1947–1952 годов в Москве многоэтажных зданий». Восемь небоскребов должны были ознаменовать 800-летие столицы, а заодно продемонстрировать миру силу и могущество молодого социалистического государства. В «день города» – 12 сентября 1947 года – были заложены все восемь зданий.

Впоследствии первоначальные планы были подкорректированы, например, изменена этажность высоток: в постановлении 1947 года значились один 32-этажный дом, два 26-этажных и пять 16-этажных домов, а среди построенных высоток самая малая этажность – 17 этажей – у гостиницы «Ленинградская» у Комсомольской площади. Восьмая высотка – в Зарядье, которая должна была «поддержать» Дворец Советов (ему не суждено было украсить панораму города) и связать другие высотные здания города, – так и не была завершена. Было возведено лишь несколько первых этажей каркаса, который впоследствии был демонтирован. На оставшемся стилобате в 1960-х годах возвели гостиницу «Россия» по проекту архитектора Дмитрия Чечулина, автора несостоявшейся высотки в Зарядье и состоявшейся – на Котельнической набережной.

Итак, спустя десять лет Москву украсили семь высотных зданий: здание МИДа на Смоленской площади, главный корпус МГУ на Воробьевых горах, жилые дома на Котельнической набережной и Кудринской площади, административно-жилое здание на площади Красные Ворота, гостиница «Ленинградская» на Комсомольской площади и, наконец, гостиница «Украина» на Кутузовском проспекте – новой магистрали города. Все проекты объединяло наличие высотной центральной части, обрамленной уступчатыми массивами. На архитектурную концепцию московских высоток повлияли очертания нескольких небоскребов, возведенных к тому времени в США: силуэты московских высоток имеют определенное сходство с нью-йоркскими небоскребами Municipal Building (1914 год), Woolworth Building (1913 год) и United States Courthouse (1936 год). Впрочем, речь не идет о копировании – сталинские высотные здания имеют свои уникальные черты, разработанные отечественными архитекторами.

При строительстве высоток было ис - пользовано множество инженерных новинок: бесшумные скоростные лифты, тепловая воздушная завеса, технологии управления инженерными системами зданий – эти и многие другие технические новшества впервые в стране были разработаны и внедрены именно в семи высотках. В гостиницах «Украина» и «Ленинградская» были спроектированы системы пылеудаления, которые функционировали до начала 2000-х годов.

Здание гостиницы «Украина» было закончено в 1957 году – позже остальных шести зданий, которые в целом были завершены к 1955 году. Проект гостиницы разработал коллектив советских архитекторов во главе с Аркадием Мордвиновым и Вячеславом Олтаржевским. На момент торжественного открытия – 25 мая 1957 года – «Украина» была признана крупнейшей гостиницей в Европе. Общая площадь 34-этажного здания превысила 100 тыс. кв. м, а высота достигла 206 м, включая 73-метровый шпиль. Смотровая площадка позволяет увидеть Москву с высоты 120 м. Гостиница расположена в главном, центральном корпусе, а в боковых, прилегающих корпусах находятся жилые квартиры.

В 1997 году к 850-летию Москвы – спустя 50 лет после закладки первых камней в основания знаменитых высоток – было принято решение отмыть фасад «Украины», потемневший от городской пыли. Бригада промышленных альпинистов счищала въевшуюся грязь с помощью наждачного круга, а затем стены были покрыты бесцветным защитным составом. В 2005 году силами приглашенной швейцарской компании First Hotel Service Management Ltd. был проведен косметический ремонт фасада.

С момента открытия в гостинице останавливались сотни тысяч гостей, в разные годы ее почетными постояльцами были Роберт Де Ниро, Марчелло Мастроянни, Алиса Фрейндлих, Армен Джигарханян, композиторы Мишель Легран и Раймонд Паулс, певицы Эдита Пьеха, Тамара Гвердцители, Патрисия Каас и Сезария Эвора, писатель Чингиз Айтматов, художники Святослав Рерих и Херлуф Бидструп – эти и многие другие выдающиеся личности XX века оставили свои автографы в Книге почетных гостей «Украины». О знаменитых обитателях жилой части высотки говорят мемориальные доски: в доме жили известные режиссеры Сергей Дмитриевич Васильев и Сергей Аполлинариевич Герасимов.

«Этот камень помнит Сталина»

В ноябре 2005 года московское правительство провело аукцион по продаже одного из самых известных московских отелей. В торгах приняли участие несколько игроков, в том числе структуры, близкие к АФК «Система» и «Русснефти». Победителем стало ООО «Бисквит», представляющее интересы бизнесменов Года Нисанова и Зараха Илиева – влиятельных представителей московской диаспоры горских евреев. Бизнесменам перешли 100% актива, сумма сделки составила около $273 млн. Эксперты отмечали, что данная продажа, в отличие от других случаев приватизации памятников архитектуры XX века в Москве, прошла достаточно гласно и продажная цена объекта оказалась адекватной рыночной стоимости.

Сегодня гостиница «Украина» входит в портфель активов группы «Киевская площадь». С 2007 года ведутся работы по реконструкции здания. «Здание «Украины» причислено к памятникам истории и культуры регионального значения, и это требовало от нас трепетного отношения не только к зданию и его фасадам – важно было сохранить уникальную атмосферу гостиницы, – рассказывает генеральный директор гостиницы «Украина» Алексей Микушко. – При этом необходимо было усовершенствовать техническое оснащение, привести его к современному уровню безопасности и комфорта».

За три года работ по реконструкции была проведена профессиональная реновация здания, его фасадов и ценных элементов внутренней отделки. Были заменены инженерные и коммуникационные сети, установлены современные инженерные системы.

Советская «Украина» включала более тысячи номеров, обновленная – 506 номеров разных категорий и 38 номеров апартотеля, предназначенных для продолжительного пребывания. «Количеством номеров пришлось пожертвовать ради их качества – теперь это действительно фешенебельные номера в стиле респектабельной классики», – говорит Алексей Микушко. Площадь обновленных номеров варьируется от 25 кв. м в номерах категории Сlassic Room до 370 кв. м в Presidential Suite. В случае сохранения оригинальной планировки с небольшими номерами отель не смог бы соответствовать современным стандартам и привлечение к управлению международного оператора было бы невозможно. «Действительно, до реконструкции номера были очень маленькими, и ситуация усугублялась очень высокими потолками, – согласен Станислав Ивашкевич, заместитель директора по развитию, индустрия гостеприимства CB Richard Ellis.– В таком виде оставлять планировку было нельзя, сегодня стандарты совсем другие».

Несмотря на значительные изменения внутренней планировки, экстерьер здания сохранен фактически в первозданном виде. «Внешний абрис гостиницы контролировался Комитетом по культурному наследию, и изменения были недопустимы, – говорит Алексей Микушко. – Представители Москомнаследия следили за работами, нам всегда напоминали о том, что эти камни помнят Сталина». Внутреннее убранство приведено к первоначально задуманному облику, интерьеры восстановлены по фотографиям. Все приборы освещения отреставрированы и по возможности помещены на свои прежние места. Двери и окна, правда, пришлось заменить – износились, но новые двери не отличить от прежних. «То есть речь даже не о реконструкции, а о приспособ лении гостиницы к современному стандарту, – говорит Микушко. – Здесь много новых предметов и деталей, но на вид они точно такие же, как были».

Делу – время

Новая гостиница будет ориентирована на представителей бизнес-сообщества – этому способствует ее расположение: близость к Кутузовскому проспекту, Белому дому, мэрии, посольствам США и Великобритании, Экспоцентру, «Москва-Сити», а также удаленность от культурных достопримечательностей столицы, которыми богат центр города. Деловую функцию отеля обеспечивает новый корпус, возведенный во внутреннем дворе, – бизнес-центр, включающий конференц-залы и переговорные комнаты. «Позиционирование обновленного отеля в бизнес-сегменте абсолютно оправданно, – считает старший вице-президент и руководитель отдела консалтинга компании Jones Lang LaSalle Hotels Москва Марина Смирнова, – все без исключения гостиницы Москвы имеют бизнес-составляющую, конференц-зону, которая в кризис дает второй по объему доход после продажи номеров. В прошлом году в этой сфере был спад, но сейчас MICE-туризм подает признаки восстановления». На зарубежных бизнесменов рассчитаны и номера долговременного проживания с оборудованными кухнями – их в «Украине» предусмотрено 38.



Неизвестные герои

Горские евреи, или таты, – субэтническая группа евреев Восточного Кавказа. Община в Москве, по некоторым данным, насчитывает около 10 тыс. человек.

На фоне звезд рынка недвижимости, чьи имена и фотографии часто мелькают в прессе, особняком стоят бизнесмены, представляющие эту диаспору. Их имена известны немногим, лица – неизвестны почти никому. Владельцы «Украины» и основные акционеры «Киевской площади» – Зарах Илиев и Год Нисанов – не являются героями светских хроник, при этом они владеют заметными объектами недвижимости почти в каждом районе Москвы. Среди их активов – торгово-ярмарочный центр «Москва» в Люблино, комплекс «Электронный рай» на Пражской, оптово-розничный рынок «Садовод» на Рязанском проспекте, автомобильный центр «Москва» на Каширском шоссе, ТРЦ «Европейский» на площади Киевского вокзала, мебельный центр «Гранд» на Ленинградском шоссе, ТЦ «Панорама» в Новых Черемушках и т. д. Из гостиничных объектов столицы, кроме «Украины», партнеры контролируют отель «Radisson SAS Славянская», также недавно стало известно о планах строительства отеля Four Seasons на пересечении Украинского бульвара и Большой Дорогомиловской улицы.



В 2009 году был подписан договор с международным оператором The Rezidor Hotel Group, и обновленный отель откроется под вывеской Radisson Royal Hotel Moscow. «Выбор оператором бренда Radisson Royal, на мой взгляд, очень правильный – ведь у Rezidor есть и более премиальный бренд – Regent, но бренд Radisson Royal (4* с плюсом) предполагает возможность ценовых вариаций, что с точки зрения маркетинга в данном случае может оказаться уместным, – размышляет Станислав Ивашкевич. – Возможно, окажется целесообразным несколько понизить ценовое позиционирование «Украины», чтобы заработать быстро и много, а не ждать клиентов, готовых платить по $500 за номер».

Впрочем, позиционирование новой «Украины» определено знаковостью здания и расположением его во главе Кутузовского проспекта, вблизи Белого дома. «Такое здание вообще несовместимо с гостиницей среднего класса, – констатирует Алексей Микушко. – Класс будущего отеля был определен еще до начала реконструкции, и мы не рассматривали возможность понижения класса даже после прихода кризиса». По словам генерального директора «Украины», близость к ключевым объектам бизнеса и политики, а также значительные средства, вложенные в модернизацию, позволяют ожидать в качестве гостей политическую и бизнес-элиту из разных стран, а наличие в гостинице апарт-отеля наверняка привлечет высокооплачиваемых экспатов и семьи топ-менеджеров международных корпораций.

Тем не менее эксперты рынка отмечают, что высший сегмент гостиниц в российской столице уже приближается к насыщению. «Сейчас готовятся к выходу несколько люксовых гостиниц, и с их выходом еще сильнее обострится территориальная дифференциация, – считает Марина Смирнова. – Чем лучше гостиница расположена относительно целей приезжих – объектов показа, учреждений и администрации и пр., тем проще ей устанавливать цены». «Пятизвездочных гостиниц в Москве, с учетом строящихся отелей, уже почти в три раза больше, чем «трехзвездочников» современного формата, а в мире принято другое соотношение: по 20% отелей категории 4 и 5* и более половины – отели класса 3*», – говорит Станислав Ивашкевич. Впрочем, по словам эксперта, у «Украины» не было выбора – статус и расположение здания обязывают к позиционированию отеля в верхнем сегменте.

Ожидаемая собственниками среднегодовая загрузка «Украины» – около 70%. «Москва – огромный город, деловая столица, а гостиничный бизнес – это сезонный бизнес, в высокий сезон номеров всегда не хватает», – размышляет Алексей Микушко.

Тем не менее эксперты не исключают, что обновленный отель может столкнуться с трудностями. «Первый фактор риска для этого объекта – большая вместимость, – считает Марина Смирнова. – Прежняя «Украина» насчитывала более тысячи номеров, но позиционировалась в среднем сегменте рынка. Сейчас, даже с сокращенным в два раза номерным фондом будет сложно удержать среднюю цену продажи на уровне luxuryобъектов, расположенных в центре Москвы. Оператору неизбежно придется привлекать группы и дисконтировать номера». Второй фактор – местоположение. Несмотря на близость к многим деловым достопримечательностям, гостиница находится на границе деловой зоны, при этом комфортно добраться до отеля можно только на автомобиле. «Клиенты, размещающиеся в центральном округе, выбирают отель по принципу доступности, близости к цели поездки и предпочитают переплатить за близость, чем за размещение в красивом сталинском здании, но дальше от центра Москвы. Очень многое будет зависеть от того, сможет ли оператор подчеркнуть дополнительную ценность объекта, но загрузить более 500 номеров, опираясь лишь на историческую ценность и красоту здания, будет трудно», – отмечает Марина Смирнова.



Не продается

«По самым оптимистичным оценкам, дисконтированные сроки окупаемости гостиницы «Украина» – возврата средств, вложенных в ее приобретение и реконструкцию, – превысят «критичные» 10-15 лет», – говорит Марина Смирнова. Этого не отрицают и в группе «Киевская площадь». «По предварительным прогнозам, окупаемость проекта реставрации составит 20–25 лет, – подтверждает Алексей Микушко. – Это стандартный срок для любого гостиничного проекта, а тем более такого уровня».

Безусловно, объект такого рода приобретается не для быстрого обогащения, и уж тем более не для перепродажи сразу по завершении строительства. «Такой актив для собственника – это своего рода пенсионный фонд, то, что приобретается с целью долгосрочного владения», – отмечает Марина Смирнова. «Гостиница «Украина» – это как музей Ленина: здание всем в стране известно, проехать мимо него невозможно, оно очень удачно развернуто к Кутузовскому проспекту, а это основная правительственная магистраль, – говорит Станислав Ивашкевич. – Думаю, что после появления вывески Radisson Royal с загрузкой гостиницы проблем не будет, тем более что у Rezidor очень хорошая политика продаж».

По свидетельству очевидцев, собственники – Год Нисанов и Зарах Илиев – вкладывают в этот объект не только деньги, но и собственное время и силы. «Это настоящие управленцы своего бизнеса, они лично присутствуют на стройплощадке, лично выбирают материалы, полностью вовлечены в процесс», – говорит руководитель пресс-службы бизнесменов Надежда Спиридонова.

Открытие гостиницы после реконструкции намечено на 28 апреля. Сейчас ведется активная подготовка персонала. «Здесь работают специалисты и тренингменеджеры от управляющей компании – линейный персонал обучают всем тонкостям стандартов Rezidor» – рассказывает Алексей Микушко. Так что в самое ближайшее будущее еще одна из «семи сестер» – гостиница «Украина» – начнет вторую жизнь, объединив в себе антураж и дух сталинской эпохи и современные стандарты обслуживания гостей.



Арилд Ховланд, первый вице-президент по развитию бизнеса, гостиничная группа Rezidor

О подписании соглашения между ОАО «Гостиница "Украина"» и группой компаний Rezidor было объявлено 26 июня 2009 года. Архитектура здания гостиницы впечатляет настолько, что решение о создании гостиницы категории «пять звезд» было очевидным и финансово оправданным.

Для обеспечения высочайшего качества реставрационных работ наш партнер – ОАО «Гостиница "Украина"» – привлек значительные финансовые ресурсы и высокопрофессиональных специалистов. В течение прошлого года Rezidor тесно сотрудничал с владельцами гостиницы по вопросам проведения отделочных работ и применения операционных систем, соответствующих стандартам бренда Radisson. Благодаря единству взглядов владельцев и Rezidor на важность качества отделки, никаких разногласий в процессе работы не возникло. Мы уверены, что гостиница «Рэдиссон Ройал Москва» («Radisson Royal Hotel Moscow») войдет в число лучших гостиниц Москвы, став флагманом группы компаний Rezidor в российской столице.



Навигация круглый год

Гости обновленной «Украины», да и просто москвичи и гости столицы, могут прокатиться на прогулочном ледоколе по Москве-реке. Это имиджевый проект девелоперов Зараха Илиева и Года Нисанова, которые создали круизную компанию Radisson Royal Moscow. Бизнесмены приобрели пять ледокольных яхт за $10 млн, которые будут круглый год курсировать по Москве-реке.

Первый из ледоколов – «Фердинанд» – отправился в плавание 17 ноября 2009 года, его «обкатка» пришлась на необычно морозную зиму, когда толщина льда на Москве-реке достигала 30–45 см. Пассажиры зимних двухчасовых круизов смогли стать свидетелями (и участниками) необычайного зрелища – лайнер с треском взламывал толщу льда своим корпусом. Впрочем, и в теплое время года прогулочные ледоколы кроме красот набережных столицы, доступных в любую погоду благодаря панорамному остеклению салонов, предложат своим гостям вкусный обед или ужин и музыкальную программу. Маршрут прогулки пролегает от причала напротив гостиницы «Украина» до Новоспасского монастыря и обратно.