Экологический подход – экономия для арендатора

Считать понятия «экология» и «экономия» взаимоисключающими в корне неверно уже потому, что сама идея green development, зародившаяся в Германии и Швеции в 1960– 1970 годах, возникла с главной целью сэкономить энергоресурсы. Сегодня и в Европе, и в Америке «зеленые» технологии используются повсеместно. Сертификаты экологической оценки LEED и BREEAM получили сотни объектов коммерческой недвижимости. Там уже никого не удивляют ни фасады по схеме «двойная кожа», ни «зеленые» крыши, ни тепловые насосы, ни сложно сочиненные системы естественной вентиляции и освещения. Для собственника здания его «зеленая» ориентация – и элемент престижа, и повышенная арендная ставка (квадратные метры в экологичном объекте в докризисные времена в Европе пользовались особым спросом), и – самое главное – графа экономии в статье эксплуатационных расходов. О том, что «зеленые» технологии позволяют экономить значительные суммы, говорят примеры. Так, в офисном здании Genzyme Center в американском Кембридже, который получил высшую экологическую оценку – платиновый сертификат LEED, по сравнению с обычными зданиями расход воды снижен на 34%, потребление энергии – на 42%. Хорошим примером использования солнечной энергии может служить здание парламента в Берлине. Энергетическая система здания основана на использовании энергии солнечного света, геотермальной энергии и генераторов, работающих на биотопливе. Специальные геотермальные системы охлаждают здание летом и отапливают зимой – в результате более 80% электроэнергии, необходимой для работы здания, генерируется внутри. Здание Национального Олимпийского стадиона в Пекине также отапливается с помощью солнечных батарей. Кроме того, благодаря особенностям конструкции здания была реализована система его естественной вентиляции. Было подсчитано, что в Стокгольском бизнес-центр «Вэстерпорт», построенном с использованием технологий green building, экономия на квадратный метр арендуемой площади за год составляет около 50 крон (примерно 198 руб.). Общая площадь здания – 2 тыс. кв. м. Таким образом, ежегодная экономия достигает почти 100 тыс. крон (примерно 396 тыс. руб.). В России «зеленые» здания пока чаще встречаются в проектах. Если говорить о стоимости проекта, считается, что «зеленое» здание в итоге обойдется девелоперу дороже примерно на 5–10% (в зависимости от используемых материалов и применяемых технологий). Если учесть, с какой скоростью дорожает электроэнергия, можно предположить, что дополнительные затраты окупятся в среднем через 6–7 лет, что, несомненно, является довольно большим сроком окупаемости. Согласно недавно проведенному в Америке и Европе исследованию строительных бюджетов, сделать объект «зеленым» можно менее чем за 1% стоимости строительства. Хотя, чтобы получить британский сертификат BREEAM (существует с 1990 года) или американский LEED (с 1998 года), девелоперу придется увеличить затраты на строительство в среднем примерно на 11%. При этом прибыль от инвестирования в «зеленый» проект увеличится на 6–7%. Но также немаловажно, что «зеленое» здание привлекательнее для арендаторов, потому что за энергоресурсы они будут платить существенно меньше, чем в обычных зданиях, а в некоторых проектах даже получать их бесплатно.
В Европе «зеленое» строительство поощряется и снижением налогового бремени: компания, которая возводит «зеленые» здания, платит меньше налогов. В России, к сожалению, такого стимула у девелоперов пока нет. Впрочем, законопроект 111730-5 «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности» предусматривает требования по энергоэффективности, которые будут применимы уже в 2010 году. К ним относится, в частности, установка приборов учета энергопотребления в зданиях. Кроме того, планируется разработать специальные требования к архитектурным, строительным, технологическим решениям, к используемым материалам и технологиям. Так что сокращение расходов на эксплуатационные средства с каждым годом будет становиться все актуальнее и в России.

Сегодня затраты арендатора складского помещения по коммунальным платежам составляют: от $5 до 15/кв. м в год – за электроэнергию, от $2 до 4/ кв. м в год – за отопление, от $0,4 до 0,8/ кв. м – за водоснабжение и канализацию. Если учесть, что компании арендуют площади как минимум от 2 тыс. кв. м, затраты на коммунальные услуги набегают в солидную сумму. В зависимости от особенностей эксплуатации объекта и ценовой политики арендодателя часть коммунальных платежей может быть больше (например, для склада с холодильными установками), а часть отсутствовать вообще.

Уменьшить расходы на эксплуатацию здания в данном случае поможет правильный подход к проектированию здания, применение качественных (необязательно очень дорогих) теплоизоляционных материалов, установка энергосберегающих систем.

Если обратиться к стандартизованной в Европе системе EIB/KONNEX (децент рализованная структура построения.), начальные вложения обойдутся в сумму от 50 до 150 евро на 1 кв. м. На первый взгляд, это достаточно дорого. Однако применение подобных технологий поможет сократить энергопотребление на 30%. А окупаемость такой системы составит от трех до пяти лет.

Известны случаи, когда лишь только путем установки или замены системы контроля было достигнуто снижение потребления энергии на 10–15%. Такие проекты окупаются за 1–2 года. Например, в проектах «Эспро Девелопмент» при строительстве используются следующие меры, позволяющие сэкономить электроэнергию:

• – оборудование в комплексах позволяет регулировать температуру внутри склада без дополнительных затрат;


• – для освещения комплексов и прилегающих территорий используются энергосберегающие лампы;


• – проемы ворот защищены докшелтерами и тепловыми завесами, которые помогают экономить тепло и уменьшать энергозатраты на обогрев помещений;


• – современная система теплоизоляции зданий позволяет сохранять тепло в помещениях без доп. затрат.

Применение новых технологий повышает стоимость строительства, однако эти затраты справедливо рассматривать как инвестиции в будущее. Ведь впоследствии использование энергосберегающих технологий благоприятно скажется на эксплуатации, сэкономит деньги арендаторов. По расчетам экспертов, увеличение стоимости строительства на 2–6% за счет применения новейших разработок и материалов в дальнейшем сокращает потребление электроэнергии на 15–30%, что ведет к значительному снижению эксплуатационных расходов. Девелоперу не мешает помнить, что в условиях конкуренции этот аргумент может оказаться решающим во время принятия арендатором решения о выборе объекта.