Незаконным постройкам грозит отмена срока давности

Дела давно минувших лет

Вопрос о судьбе самовольно построенных объектов недвижимости всегда стоял остро: законодательство в этой области не раз менялось, а арбитражные суды регулярно корректировали свои позиции. В результате судебная практика стала настолько противоречивой, что потребовалось вмешательство Высшего Арбитражного Суда РФ (ВАС РФ). В конце 2009 года на основе анализа практики арбитражных судов появился проект документа под названием «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ». Безусловно, рано или поздно он будет принят в установленном законом порядке и станет одним из основных документов, регулирующих сферу применения норм о самовольном строительстве.

В нем содержится ряд революционных положений. В первую очередь они затрагивают возможность существования объектов недвижимости, построенных с середины 1960-х годов и до 1995 года. Не секрет, что таких объектов в нашей стране огромное количество, и по большей части они уже давно считаются полноценными объектами гражданского оборота. Но на фоне скандалов со сносом недвижимости в Москве направленность проекта нового Обзора ВАС РФ говорит об ужесточении позиции российских органов власти в вопросах предоставления и использования земель, а также законности строительства и реконструкции объектов недвижимости. Особенно актуальным становится вопрос сохранения построек, появившихся до 1995 года, когда в период распада СССР и становления нового государства надзор за строительной деятельностью был ослаблен. На практике это привело к возникновению целого ряда зданий и сооружений, построенных (или реконструированных) без получения необходимых разрешений, с нарушениями строительных и градостроительных норм.

До последнего времени нежилые постройки, возведенные юридическими лицами до 1 января 1995 года, зачастую признавались законными. При этом иски о признании права собственности на такие объекты, как правило, удовлетворялись, даже несмотря на отсутствие правильно оформленных документов на отвод земельного участка и строительство. Арбитражные суды объясняли такую лояльность тем, что положения о самовольной постройке не подлежат применению к зданиям, возведенным до 1995 года, – само понятие самовольной постройки появилось в российском гражданском законодательстве лишь с момента введения в действие части первой Гражданского кодекса РФ, то есть с 1 января 1995 года. Действительно, статья 222 ГК не обладает обратной силой. Следовательно, к соответствующим отношениям должны применяться нормы закона, действующего на момент их возникновения. Этим законом является Гражданский кодекс РСФСР 1964 года. И все содержащиеся в нем нормы о самовольном строительстве и его последствиях относились только к физическим лицам и только к жилой недвижимости. О последствиях самовольного строительства нежилой недвижимости в Гражданском кодексе РСФСР 1964 года не было ни слова.

Таким образом, пробел в законодательстве советского времени стал абсолютно законным основанием для приобретения и регистрации права собственности на самовольно возведенную нежилую недвижимость, которая находится в собственности юридических лиц. Безусловно, такой привлекательной возможностью воспользовались и пользуются до сих пор многие юрлица. Тем не менее собственникам такого рода объектов следует обратить свое внимание на то, что мнение высшей судебной инстанции в этом вопросе до последнего времени оставалось невыясненным.

Прецедент с историей

Сегодня существует только один яркий прецедент, на который, тем не менее, невозможно не обратить внимания, так как он идет вразрез со сложившейся судебной практикой. Так, в 2007 году Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа отказал юридическому лицу в удовлетворении иска о признании права собственности на объект недвижимости, возведенный в 1988 году, признав его самовольной постройкой. При этом Высший Арбитражный Суд РФ поддержал данные выводы (Определение № 14741/07). В результате организация-собственник лишилась возможности получить в собственность объект недвижимости, которым она открыто и добросовестно владела почти 20 лет. Основным тезисом при этом явилось то, что возведение самовольной постройки до введения в действие части первой Гражданского кодекса РФ не может служить основанием для освобождения лица, ее создавшего, от обязанности соблюдения требований законов и иных правовых актов, строительных и градостроительных норм и правил.

Интересно, что изложенная выше позиция основывается на архаичном, но до сих пор действующем постановлении Совета народных комиссаров РСФСР от 22.09.1940 № 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках». В соответствии с пунктом 6 данного постановления, «самовольные застройщики, приступившие к строительству без надлежащего письменного разрешения, обязаны немедленно по получении соответствующего письменного требования исполкома городского или поселкового Совета депутатов трудящихся прекратить строительство и в течение месячного срока своими силами и за свой счет снести все возведенные ими строения и привести в порядок земельный участок». То есть при таком подходе любой объект недвижимости, независимо от того, как давно и кем он был создан, всегда будет признаваться самовольной постройкой при отсутствии в отношении него разрешительной документации. Иными словами, Высший Арбитражный Суд РФ соглашается с тезисом о том, что когда бы ни был возведен объект недвижимости (до 1995 года или после), законодательство всегда требует того, чтобы для этого был надлежащим образом выделен земельный участок, а строительство и ввод в эксплуатацию соответствовали закону. Если же доказательств этого не представлено, объект признается самовольной постройкой и подлежит сносу.

Существующий прецедент не может не вызывать беспокойства, и прежде всего в свете наметившихся тенденций по борьбе с самовольным строительством, изложенных в проекте Обзора Высшего Арбитражного Суда РФ. Беспокойство усиливает тот факт, что на иски о сносе самовольных построек исковая давность не распространяется. А это само по себе в любой момент времени позволяет поставить вопрос о сносе неугодного объекта недвижимости, который просуществовал до этого не один десяток лет.

Отягчающие обстоятельства

Естественно, для собственника здания возможность представления документальных доказательств в делах о признании права собственности или о сносе самовольного строения усложняется по мере увеличения возраста объекта. Ведь зачастую ряд документов, полученных во времена СССР, попросту утерян.

Между тем предъявление иска с требованием о сносе самовольно возведенного строения допустимо не только в любой момент времени, но и любым заинтересованным лицом, в случае если оно докажет, что сохранение постройки нарушает его права и законные интересы. То есть при определенных обстоятельствах истцом может выступить даже собственник соседнего земельного участка или здания. Иск о сносе может быть удовлетворен вне зависимости от того факта, что на объект недвижимости уже давно зарегистрировано право собственности. В конце 2009 года Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа четко указал, что сама по себе регистрация не влечет возникновения права собственности на объект недвижимости, если отсутствуют основания возникновения этого права.

То есть в российской практике складывается ситуация, при которой, имея в собственности недвижимое имущество, собственник не защищен от принятия к производству и удовлетворения иска о его сносе. И вероятность удовлетворения такого иска возрастает, если собственник не может предъявить разрешительную и землеустроительную документацию, соответствующую требованиям законодательства, действующего на момент строительства.

Если для жилой недвижимости отсутствие таких документов фактически всегда являлось стопроцентным приговором в виде сноса, то для нежилой это никогда не влекло столь губительных последствий. Но такая существенная разница в судебных подходах и практике не может длиться вечно. Доподлинно известно, что уже сейчас готовится обширный пакет поправок в законодательство по данному вопросу. В этой связи последний Обзор ВАС РФ должен как минимум заставить владельцев объектов недвижимости, казалось бы являющихся беспроблемными, лишний раз проверить законность их существования, пока законодательство коренным образом не поменялось.

Справка

Согласно статье 222 ГК РФ, самовольной постройкой является недвижимое имущество (как жилое, так и нежилое), созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.