Майкл Белтон: «"Бывших" в России не бывает»

– Как кризис, на ваш взгляд, изменил лицо рынка? Удалось ли вашей компании извлечь из кризиса дополнительные возможности, о которых все так много говорили?

– Сегодня можно наблюдать следующую картину: 8–10 лет назад на рынке было максимум 10 девелоперов, к началу кризиса их число перевалило за тысячу, а сейчас остались те же самые 7–10 девелоперов, что были 10 лет назад. Все, кто остались, действительно сильные игроки и профессионалы высокого класса, неоднократно прошедшие проверку на прочность. К счастью, Storm Properties осталась в числе сохранивших свои позиции девелоперов, и даже более того, учитывая существенное сокращение девелоперов, можно говорить о том, что наша компания сейчас занимает большую долю рынка, чем было в начале кризиса, эту долю нам предстоит сохранить.

Кризис есть кризис – и нам, и другим было тяжело, но все же мы смогли продолжить работу по всем проектам компании, сохранили ключевой состав команды Storm Properties, а 2009 год завершили с прибылью. Думаю, что немногие девелоперы могут сейчас этим похвастаться.

Что касается текущих проектов компании, то в настоящее время мы активно работаем над проектом «К2 Бизнес-парк», который должен стать первым международным бизнес-парком класса А в Московской области. Начало строительства первой фазы запланировано на IV квартал 2010 – I квартал 2011 года. Наша маркетинговая команда активно работает с рядом потенциальных якорных арендаторов, которые проявили заинтересованность в проекте. Кроме того, мы находимся в завершающей стадии процесса переговоров по двум новым проектам. Первый – это коттеджный поселок на Рублевском шоссе, ин формацию о втором проекте мы пока не можем раскрыть, но думаю, что сможем более подробно рассказать об обоих проектах уже в начале осени.

Иными словами, кризис действительно предоставил Storm Properties спектр возможностей, которыми мы смогли успешно воспользоваться. Подход компании к реализации проектов не изменился, мы по-прежнему ориентированы на сегмент высококачественных проектов, в котором мы можем в полной мере использовать наши знания, умения и возможности.

– Ваша компания хорошо известна прежде всего офисными проектами. Бытует мнение, что рынок офисов пострадал сильнее всего. Насколько вам удобно работать в этом сегменте сегодня?

– Если рассматривать только короткий промежуток времени перед кризисом, то, конечно, видно, что офисный рынок сильно пострадал. Но я здесь уже 20 лет и помню, какие ставки были, когда я начинал работать в девелопменте в России.

Сейчас они существенно выше тех, что были в 2001 году. Возьмите любой качественный проект: «Дукат-2», «Дукат-3», «Белая площадь», «Крылатские Холмы». Спросите их, сильно ли они пострадали? Сегодня доля вакантных площадей в них максимум 2–3%, ставки не упали. Если проект качественный, расположен в правильном месте, если арендодатель и управляющая компания профессионально работают с арендаторами, то такой проект всегда будет востребован. За последние пять лет было построено очень много офисных помещений, большинство из которых не отличались качеством.

Именно они в первую очередь и пострадали. Качественные же объекты остаются на рынке, они были, есть и будут «в цене». Сейчас ставки офисов класса А варьируются от $650 до 800 за кв. м. Разве это сильное падение рынка по сравнению с США, где ставок за класс А выше $300 вообще не бывает, и это притом что стоимость строительства в России незначительно дороже, чем в Америке!

Конечно, необходимо учитывать уроки и последствия кризиса и при реализации высококачественных проектов, нужно еще больше повышать гибкость проектов и оптимизировать изначально планировавшиеся к реализации проектные решения. Например, по проекту «К2 Бизнес-парк» мы незначительно сократили офисную площадь, что позволило нам отказаться от дорогостоящих подземных и наземных закрытых парковок, оставив неизменным при этом парковочный коэффициент на уровне 1:26 (что является лучшим показателем в своем классе на сегодняшний день). В результате проект остается рентабельным и экономически целесообразным даже при текущих (послекризисных) ставках аренды.

Также нельзя не отметить, что практически у всех девелоперов, включая Storm Properties, была такая болезнь, как гигантомания. Перед кризисом мы думали, что можно строить крупные объекты даже за пределами Москвы и Московской области – в Санкт-Петербурге, Киеве, Новосибирске и так далее. Сейчас рынок лучше всего ориентирован на проекты площадью 15 тыс. кв. м (сам проект может быть и больше, но размер первой фазы, на мой взгляд, должен находиться на этом уровне). Например, практически невозможно начать строительство объектов в «МоскваСити» за счет собственных средств в силу их огромных размеров и, следовательно, в силу проблем с привлечением заемного финансирования. А строительство объекта площадью до 15 тыс. кв. м можно осуществить за счет собственных средств. Такие объекты сейчас можно и нужно реализовывать. Надеюсь, в будущем мы не вернемся к гигантомании.

– Как вы оцениваете качество строительства в России сегодня? Легко ли найти генподрядчика для строительства высококлассных объектов?

– Проблема качественного генподрядчика существует во всем мире. Девелопер при подписании договора с генподрядчиком старается снизить до минимума каждую статью расхода, а генподрядчик пытается после подписания договора найти способы для получения дополнительной прибыли. Борьба между девелопером и генподрядчиком есть всегда, но те девелоперы, которые смогут правильно выстроить отношения с генподрядчиком, грамотно заключить договор генерального подряда, будут строить свои объекты с минимальными проблемами для всех сторон и минимальными временными потерями для проекта. Отсутствие грамотно структурированных отношений с генподрядчиком, то есть когда все отношения выстроены «по понятиям», неизбежно плохо скажется на уровне проекта и темпах его реализации.

В нашей компании, например, срок подготовки и заключения договоров генерального подряда занимает, с учетом переговоров, до трех месяцев. Кому-то это покажется очень долгим сроком, но поверьте, гораздо больше времени можно потерять в ходе строительства на споры, в том числе судебные, с генподрядчиком. При этом для целей оптимизации сроков реализации проекта мы стараемся «запараллелить» переговоры по генподряду с другими работами по проекту.

Сейчас, на мой взгляд, компания Enka занимает первое место среди генподрядных организаций. Я не работал с российскими подрядчиками и не знаю ни одного проекта класса А, который был бы построен российскими генподрядчиками. При этом, однако, российские компании используются практически на всех субподрядных работах, так что появление на рынке профессиональных генподрядчиков из России только вопрос времени. Уверен, что в течение 3–5 лет на рынке могут появиться сильные российские строительные компании. Но у иностранных генподрядчиков есть одно очень большое преимущество: у них есть банковские гарантии, банковская история, что внушает доверие инвесторам, которые знают, что, если что-то пойдет не так, если будет какой-то брак при строительстве, они смогут возвратить вложенные средства. У российских генеральных подрядчиков наличие таких гарантий, увы, не практикуется.

– Насколько сегодня вам может быть интересна деятельность fee-девелопера?

– Наша компания начинала свою деятельность как fee-девелопер. После того как мы заработали себе имя на рынке, было принято решение вкладывать собственные средства в проекты, в которых мы выступаем девелоперами. Например, в проекте «К2 Бизнес-парк» мы инвестировали вместе с фондом Marbleton Investment Fund. Он владеет 70% этого проекта, мы – 30%. Помимо этого мы являемся девелоперами, получаем вознаграждение за выполнение работ и, в случае успешной реализации проекта, получим дополнительную долю прибыли. Для нас это самый удобный тип сотрудничества. Если сейчас нам предложат работать в качестве только fee-девелопера, не знаю, насколько это будет для нас интересно. Если мы не вкладываем свои собственные деньги в проект, любой инвестор будет думать, что мы всего лишь консультанты, заинтересованные только в получении своего вознаграждения. Если же мы сами инвестируем, значит, мы верим в проект и более чем просто ответственно подходим к его реализации. Уверен, что оптимальное участие девелопера в проекте – участие и как соинвестора, и как fee-девелопера. Это интересно и нам, и инвесторам, которые получают таким образом дополнительные гарантии.

– Что стало причиной расторжения отношений с ГК ПИК?

– Фраза «расторжение отношений» применима только к акционерным отношениям. Нормальные человеческие отношения и доверие друг к другу остались как на уровне акционеров ГК ПИК, так и на уровне менеджмента, и я надеюсь, что мы еще будем сотрудничать в будущем: мир тесен.

ГК ПИК из-за кризиса была вынуждена скорректировать свою стратегию и сфокусировать всю свою энергию на строительстве жилья экономкласса, соответственно, финансировать проекты в сфере коммерческой недвижимости не было физической возможности. Мы инициировали процесс обратного выкупа акций Storm Properties и смогли договориться с ГК ПИК об условиях сделки, устроивших обе стороны.

– Ваш офис находится в здании ГК ПИК, получаете ли вы как бывшие партнеры какие-то льготы?

– Мы арендуем помещение на коммерческой основе. Бонусов для бывших партнеров не бывает, но, как вы знаете, «бывших» в России тоже не бывает. Опять же мы нашли вариант, по цене и условиям аренды устраивающий обе стороны.

– Планируете ли вы привлечь нового партнера, который бы занял место ГК ПИК?

– Мы уже нашли его и в ближайшее время сообщим, кто является новым партнером Майкла Белтона и Storm Properties.

– За время кризиса к банкам перешло довольно много залогов, причем речь идет как об отдельных объектах, так и о доли в компаниях. Насколько эти события повлияли на рынок?

– Я не вижу существенной и критичной смены собственников девелоперских компаний в сфере коммерческой недвижимости. Forum Properties осталась Forum Properties, Capital Group – это все та же Capital Group, AIG Lincoln – это AIG Lincoln. Банки забрали много объектов и много площадок, и я знаю, что они очень медленно развивают эти проекты. Более 30% строящихся площадей перешло банкам от девелоперов, но мало кто планирует их достраивать. Банки получили за долги объекты по высокой цене, цена упала, и продавать их сегодня – значит фиксировать убытки. В начале кризиса было активное движение, потом банки как-то решили вопросы с девелоперами, реструктуризировали долги, но у многих к тому моменту уже было накоплено много залогов. Ряд проектов, даже находящихся в финальной стадии, заморожены. Для меня как для девелопера это плюс, поскольку конкуренция упала, что хорошо для наших текущих проектов. Было бы неплохо, если бы, скажем, Сбербанк или ВТБ обратились ко мне и сказали бы: «Майкл, у нас есть такие-то объекты, нам надо что-то с ними делать». Я бы подсказал, что стоит продать, а что надо развивать самостоятельно.

– Как вы решаете проблемы с финансированием?

– Как я уже сказал, мы пересмотрели концепцию реализации наших проектов и перешли от гигантских размеров к небольшим, которые можно финансировать самостоятельно. Мы готовы финансировать проекты самостоятельно и готовы к диалогу с соинвесторами, но с банками, на наш взгляд, конструктивно работать пока рановато. Думаю, в течение года банковское финансирование возобновится для некоторых хороших проектов, но это все же будут единичные случаи.

– Насколько активны сейчас инвестфонды?

– Практически все западные инвестфонды покинули рынок. Пока у них не будут решены проблемы в своей стране, они не начнут вкладывать в России. Стоит отметить, что практически никогда на рынке не было много средств от западных фондов. Основные игроки – это российские бизнесмены, которые финансировали свои объекты. Было проведено несколько IPO (АФК «Система», ГК ПИК, LSR, AFI), но если рассматривать общую картину, то это скорее был негативный опыт для международных инвесторов. Например, за акцию АФК «Система» они платили по $40 за штуку, в пик кризиса цена акции составляла $3, а сейчас акция стоит $20. Поэтому у них долго не возникнет желания вкладывать средства в России, по крайней мере пока не появится интересное и, самое главное, надежное предложение. Этот рынок всегда был рынком российских инвесторов, что будет продолжаться и в ближайшем будущем.

– На Западе существует сильный стереотип, что российский рынок крайне непрозрачный, зачастую связанный с криминалом. Видите ли вы разницу между российскими и западными инвесторами?

– Российские инвесторы все меньше и меньше отличаются от западных, их опыт растет. При этом они гораздо лучше понимают российский рынок, что для меня очень важно. Им не надо объяснять, что медведи не ходят по улицам в Москве, что процесс согласования формально может длиться 5 лет, но есть варианты, когда его можно сократить до 1–1,5 лет. Российские инвесторы видят, как здесь работает бизнес, знают, как обходить подводные камни, а иностранные просто верят тому, что написано черным по белому. Западные инвесторы хотят больше гарантий в России, чем в Европе или Америке, а здесь ты получаешь гораздо меньше гарантий в обмен на возможность получить больший доход.

– Стали ли власти во время кризиса более открытыми?

– Пока мало что было сделано в этом направлении, большой разницы я не вижу. Я знаю, что одно время перед кризисом был период, когда Мосинвестконтроль не пропускал ни одного распоряжения по проектам недвижимости. В начале кризиса они вроде как начали их согласовывать и выпускать, но тогда они уже были никому не нужны. Если раньше ты получал разрешение на строительство и начинал строить, то теперь после разрешения ты ждешь финансирования. Будут ли власти более понятливыми, затрудняюсь сказать, но я оптимист, поэтому надеюсь на это.

– Тем не менее вы не планируете выходить в регионы?

– Наши интересы – Москва и Московская область. Другие регионы пока не представляют интереса для Storm Properties. Стоимость строительства там такого же порядка, как и в Москве, а цена реализации объекта значительно ниже. Помимо этого девелопмент – местный бизнес, в каждом городе есть своя специфика. У нас уже есть большой опыт работы в Москве и Московской области, мы знаем, как нужно действовать и реагировать, в каких ситуациях можно рисковать, а в каких нет. А в новом регионе всему придется учиться заново. Нам поступало много предложений работать как feeдевелопер в регионах, но мы были вынуждены отказаться.

– Какое будущее ждет, на ваш взгляд, рынок недвижимости в России?

– Я убежден, что рынок очень быстро восстановит свои позиции. Как мы знаем, в России экономика завязана на трех вещах – нефти, газе и стабильности. За последние 10 лет цены на нефть и газ в России стабильны и держатся на очень комфортном уровне. Цены на квартиры и темпы их реализации уже практически вернулись на предкризисный уровень, у людей есть деньги, ипотека работает. Следом вернется коммерческая недвижимость.

На пике кризиса никто не строил – сейчас строительство возобновилось. Девелопер, который сможет выпустить на рынок новый проект в течение года-полутора, получит очень большие преимущества и козыри для разговоров с крупными арендаторами. Знаковых сделок за последние полтора года было очень и очень мало. Арендаторы, которые искали для себя офисные помещения до кризиса, остались на рынке и никуда не делись, их офисы лучше, больше и комфортнее отнюдь не стали. В коммерческой недвижимости последние два года было затишье, но сейчас рынок оживает и начинаются очень интересные времена. Главное – не упускать предоставленные возможности!