После 17 лет работы на российском рынке Hines остался верен своим принципам и ориентируется только на свои представления о пиках и падениях рынка коммерческой недвижимости. Это позволило компании сохранить завидную плавучесть во время последнего кризиса и начать активно инвестировать, когда другие затаились и выжидают, рассказал CRE старший вице-президент, управляющий директор «Хайнс Россия» и «Хайнс Турция» Ли Тимминс.

– Что сегодня происходит на рынке управления недвижимостью России?

– Часто во время каких-либо изменений люди начинают больше внимания обращать на управление активами. Не только недвижимостью, но и любыми активами в целом. Собственники следят за тем, чтобы были арендаторы, чтобы была повышенная эффективность и так далее. Что происходит в данный момент с объектами недвижимости? Фактически право собственности на многие из них переходит от испытывающих затруднения девелоперов их банкам. В такой ситуации важно уделять внимание увеличению стоимости активов, следить за тем, чтобы они были полностью сданы в аренду. Сочетание услуг по управлению активами и по управлению объектами в целом повышает ценность этой собственности. Например, мы недавно взяли у банков в управление два здания и за последние несколько месяцев смогли сократить расходы владельца и, соответственно, увеличить чистую прибыль, получаемую от объекта. В одном из них нам удалось снизить расходы на миллион долларов.

– На российском рынке управления вы чувствуете конкуренцию?

– Естественно, у нас есть конкуренты. Если говорить на языке цифр, под нашим управлением находятся активы на сумму 1 миллиард 800 миллионов долларов, из них в нашей собственности – объекты стоимостью 800 миллионов долларов, остальными объектами мы управляем для третьих лиц. Среди наших конкурентов я бы отметил CBRE и Sawatzky, они часто упоминаются в таком контексте.

– В ближайшее время рынок управления может измениться?

– Я думаю, что изменения будут. Строительство некоторых зданий, начатое до кризиса, было завершено во время кризиса. Некоторые из строивших их компаний становятся банкротами, и эти здания переходят к управляющим активами, и банк теперь должен думать, что делать с этими зданиями.

– Ожидаете ли вы прихода других крупных международных управленцев?

– Я не думаю, что стоит ожидать выхода новых крупных игроков. В основном будут расти существующие компании, ведь чтобы построить такой бизнес, нужно много времени. Так что те, кто хотел бы занять лидирующее положение на российском рынке управления, наверное, упустили такую возможность.

– То есть с нуля начинать сейчас невозможно?

– Не то чтобы совсем невозможно, но на это нужно много сил и много инвестиций. И в будущем это будет еще сложнее. – УК, работающие на рынке коммерческой недвижимости, сегодня обращаются в жилой сектор.

- А собираетесь ли вы продолжать жилую тему?

– У нас три жилых проекта: «Покровские холмы», «Парк Плейс Москоу» и «Донской посад». Возможно, будут еще, потому что мы планируем увеличить объем инвестиций в ближайшие несколько лет. Это будут крупные проекты. Например, в «Парк Плейс» около 300 жильцов, в «Донском посаде» – около 150, в «Покровских холмах» – 200. Мы настроены на крупные проекты, в которых будет 80–100 квартир, но не стоит ожидать от нас строительства и развития комплексов, в которых будет 20 квартир. Этого скорее можно ожидать от менее крупных компаний или от тех, которые действительно строго специализируются на жилье.

– Завершился ли процесс сертификации по «зеленому» стандарту здания «Дукат Плейс III», начатый еще прошлой осенью?

– Мы всегда обращали внимание на sustanability, на экологичность зданий, соблюдение «зеленых» стандартов. Но это не новость для нас, это наш ориентир в течение последних 30 лет. Мы при этом обращаем внимание не только на природоохранные аспекты, но и на сокращение стоимости содержания здания. Например, в прошлом году Hines получила награду Green Perspective Awards как самая «зеленая» компания года в России. Здание, в котором мы сейчас находимся, – на завершающем этапе получения сертификата BREEAM, по нашему новому проекту аутлет-центра мы также планируем получать сертификат BREEAM.

– Когда вы получили сертификат на это здание?

– Он еще у нас не на руках, но уже на подходе. Мы, возможно, будем не самыми первыми в Москве, получившими сертификат BREEAM, но точно одними из первых.

– А почему так долго сертификация проходит? Насколько я помню, ожидалось, что на это уйдет пару месяцев.

– Есть две организации – лидеры в сертификации – BREEAM и LEED. Стандарт BREEAM появился в России первым, но там достаточно сложно получить сертификат, после того как строительство здания уже завершено. Но у нас не было другого выбора, поскольку BREEAM не присутствовал в России, когда мы строили «Дукат III», и теперь, после завершения строительства, мы вынуждены собирать большое количество необходимых документов о том, каким был этот процесс. Приходится возвращаться к подрядчикам, получать от них документы по их процедурам, методам, которые применялись во время строительства. Что касается новых проектов, то, так как BREEAM теперь уже здесь, мы с ними сотрудничаем и планируем получить сертификаты уже к моменту открытия зданий.

– Вы презентовали ваш новый проект Outlet Village Belaya Dacha только сейчас, хотя фактически работаете над ним уже несколько лет. А Fashion House четыре месяца назад пришел и сразу заявил о строительстве аутлета. Вам все равно, кто первый?

– Участок земли мы приобрели совместно с агрофирмой «Белая Дача» в конце 2007 года, то есть фактически проекту уже три года. Но из-за кризиса пришлось подождать, и полным ходом работа над этим проектом идет в течение последнего года. Что касается молчания, то мы предпочитаем объявлять о своих проектах, когда они находятся уже на стадии строительства, – это лучше для потенциальных арендаторов. Насколько нам известно, Fashion House, объявив о своем проекте, планирует начать строительство в апрелемае следующего года. Девелоперы иногда объявляют о своих проектах раньше ради того, чтобы получить финансирование, привлечь внимание. Нам это не нужно, потому что мы финансируем проект из собственных средств, у нас нет займов под этот проект. Мы планируем завершить строительство Outlet Village Belaya Dacha примерно за год до Fashion House, поэтому не очень сильно беспокоимся по этому поводу.

– Вы как девелоперы говорите о том, что, даже когда строите торговые объекты, вы привлекаете известных архитекторов. То есть для вас архитектурная составляющая очень важна?

– Да, для Hines принципиально привлечение ведущих архитекторов. Например, главным архитектором аутлетцентра будет итальянская архитектурная компания Hydea. Это замечательные архитекторы, которые спроектировали больше аутлетов в Европе, чем любая другая компания, в частности, они проектировали аутлет-центры в Италии, например в Венеции, в Риме.

Что интересно – главным архитектором на нашем проекте является Андрей Переходцев, человек, родившийся в Москве, то есть это бывший московский житель, который работает в итальянской архитектурной компании и имеет большой опыт в проектировании аутлетов в Европе.

– А какова архитектурная идея Outlet Village Belaya Dacha?

– Идея этого проекта – в названии villаge. Это не обязательно деревня в российском понимании этого слова. Это место, в которое вы приходите и проводите в нем какое-то время. Здесь есть центральная площадь, на которой концентрируются самые люксовые бренды, и уютные улочки и переулки, где можно побродить. Мы считаем, что успех аутлет-центра состоит в том, чтобы покупателю было интересно, чтобы он получал удовольствие от прогулки по этим улочкам – так он будет проводить здесь больше времени и тратить больше денег.

– В проектировании вы пытались учесть российскую специфику?

– Две вещи. В первую очередь мы за ботились о том, чтобы сохранить тепло. Для тобы чтобы наши клиенты не мерзли, под тротуарами будет располагаться система отопления. Во-вторых, национальную специфику мы учли и в архитектуре. Я уже говорил, что наш архитектор вырос в Москве, и мы внимательно отбирали архитектурные детали, которые могли бы напоминать посетителям аутлет-центра об архитектуре центра Москвы. Мы включали не только классические элементы архитектуры, но и модернистскую архитектуру и даже в какой-то степени конструктивистскую.

– Как с арендаторами?

– На 60% площадей первой очереди проекта подписаны предварительные договоры аренды. Еще по 30% мы ведем активные переговоры. Думаю, что к концу этого года сдадим в аренду 70% площадей и к открытию 80–90%, может быть, 100%. Процесс идет активно и достаточно успешно. Арендаторы проявляют большой интерес, мы считаем, что это та уникальная ниша на рынке, которая востребована и уже давно должна была появиться.

– У Hines есть опыт управления и девелопмента аутлет-центрами?

– У нас большой опыт в области торговой недвижимости, но аутлет-центр у нас первый, вы правы. Поэтому мы привлекаем ведущих специалистов по аутлетцентрам из Европы.

– Собираетесь ли вы распространить этот опыт на другие страны в будущем?

– Мы рассматриваем Россию, Украину и, возможно, Турцию. Строительство второго аутлет-центра мы планируем в СанктПетербурге, третий, вероятнее всего, будет построен на западе Москвы.

– Сколько, по вашему мнению, Москва может вместить аутлет-центров?

– Если брать за пример Великобританию, то там один аутлет-центр приходится на полтора миллиона человек. В Москве на один аутлет нужно больше – около 3–4 миллионов. Поэтому здесь, наверное, хватит 3–4 аутлет-центров, для Петербурга – один-два. Для других крупных городов, например для Екатеринбурга или Ростова-на-Дону, – по одному.

– Как вы думаете, Россия готова к появлению аутлетов?

– Москва готова к появлению аутлетов уже в течение нескольких лет. СанктПетербург будет готов в ближайшее время. Мы планируем открытие первого аутлетцентра в Москве в 2011 году, в СанктПетербурге – в 2012-м, еще одного центра в Москве – в 2013-м.

– Каковы инвестиции в аутлет и как быстро вы собираетесь их вернуть?

– Общая сумма инвестиций по аутлетцентру, включая развлекательный центр, составляет немногим более 200 миллионов долларов. С учетом соотношения стоимости инвестиций проекта и арендных ставок обычно инвестиции возвращаются в течение семи лет. При оптимальном стечении обстоятельств – пять-шесть лет.

– Как продвигаются работы на третьей очереди логопарка «Белая дача»?

– Общая площадь участка логопарка – приблизительно 40 га. Площадь комплекса – 145 тыс. кв. м. Мы сейчас находимся на активной стадии строительства последнего объекта этого складского комплекса площадью 32 тыс. кв. м. Кроме того, сейчас идет строительство развязки на федеральной трассе, плюс строится подъездная дорога к аутлету и складам со стороны «Меги». И правительство Москвы, и мы вкладываем серьезную сумму в развитие инфраструктуры этого района.

– Ваши затраты на дорожные развязки можно рассматривать как обременение?

– Наоборот, это замечательно. Наши затраты на эту часть проекта – это, конечно, полезная инвестиция.

– Проект Outlet Village Belaya Dacha вы развиваете в партнерстве с одноименной агрофирмой. Зачем вам здесь партнер?

– Что ж, иногда нам нравится работать с партнерами, если они увеличивают ценность проекта. На данном проекте в нашем владении 51%, у них – 49%. Агрофирма «Белая Дача» предоставляет земельный участок, мы – большую часть капитала. Нам выгодно такое партнерство, потому что мы делим с ними риски и потому, что они способны лучше организовать получение согласований, строительство инфраструктуры, причем не только дорожной, но и электросети и прочих коммунальных сетей. Мы вкладываем в это партнерство денежные средства, свой опыт в девелопменте и управлении проектами, они – землю, свой опыт работы на этой территории и инфраструктуру. Что еще хорошо в этом партнерстве? Мы часто осуществляем строительство полностью на собственные средства, без банковских займов. И когда строительство ведется на собственные средства, полезно делить риск и прибыли с партнерами.

– Вернемся к логопарку. Какова ситуация с арендаторами третьей очереди?

– Предыдущие две очереди заполнены на 100%, некоторые из арендаторов хотят расшириться. Плюс есть заявки от новых арендаторов. Так что полагаю, что к завершению строительства во втором квартале 2011 года у нас будут арендаторы.

– Каковы будут арендные ставки?

– Арендные ставки в существующих комплексах колеблются в районе 125 долларов за квадратный метр, и мы предполагаем примерно такие же ставки для будущих площадей.

– Снижали ли вы ставки в кризис?

– Мы заключали кратковременные соглашения о снижении арендных ставок, связанные с продлением контрактов существующих арендаторов, либо когда арендаторы расширяли свои площади. Сейчас мы видим, что все наши арендаторы преодолели кризис, они расширяются и растут, и в связи с этим арендные ставки начинают подниматься достаточно быстро.

– А почему бы вам не подождать, пока ставки не подрастут выше?

– Во-первых, нам показалось, что мы и так уже достаточно долго ждали. Во-вторых, нами проделана большая работа. Мы строим не только этот комплекс, но и торговую часть этого проекта, а также аутлет и развлекательный центр. Плюс на подходе средства нового фонда – около 400 миллионов долларов. Это наши собственные средства, которые будут вложены в Россию. Причем мы будем как строить здания, так и приобретать законченные проекты. Поэтому мы решили не ждать долго, пока ставка дотянет до ожидаемого нами уровня. Прибыльность объекта и без того достаточно высока.

– Как будет строиться ваша стратегия в будущем?

– Наша стратегия состоит в продолжении девелоперских проектов на сумму около 250 миллионов долларов, которые планируется реализовать в течение ближайших двух-трех лет. После завершения строительства мы планируем их продажу, а также продажу некоторых существующих проектов (офисных, торговых и жилых объектов). Параллельно с продажей недвижимости на сумму примерно 1 миллиард долларов мы планируем инвестировать в Россию еще 400 миллионов долларов собственных средств. Мы будем привлекать средства партнеров, а также кредитное финансирование. Таким образом, общий объем новых инвестиций, которыми мы будем распоряжаться в России, составит примерно миллиард долларов.

– Кризис приостановил вашу инвестиционную деятельность?

– На самом деле мы очень отличаемся от других инвесторов тем, что в 2007– 2008 годах были очень сильно обеспокоены складывающейся ситуацией, нам казалось, что цены слишком высоки – на землю, на строительство и так далее. Притом что все остальные инвесторы были на подъеме, очень оптимистично настроены. А когда наступил кризис, мы, наоборот, почувствовали себя спокойнее, комфортнее. Так, в конце 2009 года мы начали проекты по девелопменту на сумму 250 миллионов долларов. Во время кризиса в наших зданиях 98% площадей оставались сданы арендаторам, у нас не образовалось серьезных задолженностей перед кем-либо. Теперь рынок стал более разумным, более нормальным. Такое состояние рынка благоприятно для долговременных инвестиций, для осторожных инвесторов. Вы скажете: какие же вы осторожные, если стоимость существующих объектов составляет 800 миллионов долларов, при этом ведется строительство на сумму еще 250 миллионов и еще 400 миллионов инвестируется в приобретение и девелопмент новых объектов. Но сейчас время, благоприятное для инвестиций, и в 2010–2011 годах мы будем инвестировать, потому что теперь появились привлекательные возможности, а в предыдущий период мы были очень осторожны.

– В каких странах офисы Hines развиваются более активно? Какие рынки ваши компания считает более перспективными? Куда нужно больше вкладывать?

– Ваш вопрос можно разделить на две части: один касается девелопмента, другой – приобретений. На развивающихся рынках, там, где рост идет более бурный, меньше в наличии качественных сооружений, мы занимаемся в основном девелопментом.

Это Россия, Китай, Бразилия и Индия. В Америке и Западной Европе мы меньше занимаемся девелопментом, в настоящее время мы приобретаем объекты недвижимости. Наши инвестиции на покупку объектов и девелопмент – 50 на 50.

– Почему нигде не звучит Африка как площадка для инвестирования? Это вообще не интересный рынок?

– В Африку мы можем прийти лет через пять-десять. Говоря об африканских странах, мы рассматриваем Нигерию и Ливию. В них возможно выполнение некоторых проектов, но это зависит от наших собственных административных ресурсов. То есть мы не можем присутствовать везде в мире. Например, Япония является интересным рынком недвижимости, но мы там не присутствуем. Это же касается и Южной Кореи.

Мы отдаем предпочтение другим рынкам, таким как Россия, потому что считаем их более привлекательными с точки зрения предоставляемых возможностей.