Рынок торговых помещений является одним из самых динамично развивающихся в нашей стране. В течение пяти лет российские девелоперы и сетевые операторы осваивали азы современной азбуки торговли, приобретали практический опыт и наращивали багаж теоретических знаний. Сегодня они сталкиваются с новыми сложностями: среди сетевых структур ужесточается конкуренция, в область девелопмента приходят крупные западные игроки, образуются сети торговых центров. Об этих и многих других проблемах современного ритейлера нам рассказал директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский.

- Как вы сегодня оцениваете российский рынок торговых центров?
- В нашей стране эта отрасль развивается не так давно, как, например, в Америке, где рынок помещений в торговых центрах начал формироваться более шестидесяти лет назад. Трудно сравнивать отечественный рынок и с европейским, где торговые центры появились более сорока лет назад. В России девелопмент торговых помещений в центрах начал развиваться лишь семь лет назад, поэтому уровень взаимоотношений между участниками рынка еще нуждается в совершенствовании. Кроме того, надо сказать, что подходы к рынку торговых помещений в столице и в регионах ощутимо различаются между собой.

- На первый взгляд кажется, что региональные торговые центры не уступают московским ни в качестве, ни в количестве…
- С точки зрения качества строительства и количества торговых центров принципиальной разницы действительно нет. Например, если мы поедем в Нижний Новгород, Краснодар, Ростов-на-Дону или Екатеринбург, то непременно увидим в этих городах не один крупный, интересный с точки зрения архитектуры торговый центр. Уже сегодня в городах-миллионниках работает как минимум 2–3 таких центра. Более того, если мы посчитаем количество строящихся объектов, то убедимся, что через год-полтора в этих городах будут функционировать уже 5–7, а может быть 10 торговых центров. Девелоперы в регионах вкладывают в объект те же средства и усилия, поэтому качественные торговые центры с эскалаторами, панорамными окнами, широкими проходами и большими витринами есть как в Москве, так и в регионах. Но зачастую взаимоотношения между девелопером, управляющей компанией и арендаторами в регионах и в столице совершенно разные.

- И в чем же разница?
- В Москве в отличие от регионов арендодатели и крупные арендаторы, например, такие компании, как «Перекресток» или «М.Видео», осознают себя таковыми. Несмотря на то что у розничных компаний сегодня имеется огромное количество внутренних проблем, они разработали и применяют технические, технологические, ценовые и другие требования к предлагаемым помещениям. У владельцев торговых центров, в свою очередь, разработаны и применяются цивилизованные схемы взаимоотношений с арендаторами, ориентированные на реализацию принятой концепции, оптимизацию баланса между привлекательностью и финансовой эффективностью центра. Поэтому отрасль развивается, растет конкуренция, а ведь для сетевых операторов очень важно динамично развиваться, так как им необходимо завоевывать рынки.
В регионах пока доминирует иная ситуация. Владельцы торговых центров смотрят на свои объекты в основном с позиции «а сколько мне даст аренда». Как правило, менеджер по аренде подменяет управляющую компанию, к нему приходит владелец и дает установку – «собирай мне как можно больше денег». Безусловно, исключения есть во всех городах (и с развитием отрасли таких объектов станет больше), но сегодня дело обстоит главным образом так.

- То есть в регионах арендодатели не воспринимают себя как участники целой отрасли?
- Дело в том, что в Москве девелоперами являются обычно новые компании, которые работают с нуля. А в регионах развитием торговых центров занимаются люди с определенным опытом, которые раньше управляли магазинами, универмагами и впоследствии стали их владельцами. Отсюда и рождается такой достаточно прямолинейный подход: «есть торговая площадка – надо собирать деньги». Пока такие девелоперы не осознают себя как цивилизованные арендодатели. Это с одной стороны. С другой стороны, местные ритейлеры и компании по общепиту также пока не воспринимают себя как арендаторов. Собственными силами противоречие разрешить не всегда возможно, нужна помощь со стороны. Таким образом, ситуация в регионах сложная.

- С какими трудностями сталкивается девелопер торгового центра в регионе?
- В большинстве случаев девелопер крупного торгового объекта в регионе вынужден все этапы работы над торговым центром брать на себя. Он сам исследует рынок, оценивает риски, создает концепцию, ищет арендаторов. Девелопер должен все «пропустить» через себя, так как он не может доверить развитие своего объекта сторонней компании. И с этой точки зрения он поступает абсолютно правильно, потому что он не уверен в том, что сегодня на рынке есть компании, которые смогут сделать это заведомо качественно. В Москве возможностей больше, поэтому здесь девелопер тратит много времени на то, чтобы изучать имеющийся опыт и обращаться в разные компании.

- Но в столице подавляющее большинство девелоперов также «пропускают» все через себя, ведь зачастую девелопер торгового центра вкладывает в объект собственные средства.
- Девелопер и инвестор действительно очень близки в России. Интегрированный инвестор – это своеобразная российская специфика. Сегодня на рынке присутствуют высокопрофессиональные компании, которые способны подготовить грамотные маркетинговые исследования, качественные архитектурные проекты, обучить управляющие компании, сдать площади в аренду, осуществлять юридическую поддержку и т. д. Но, во-первых, все эти услуги предоставляют разные компании, а во-вторых, у девелопера нет информации, к кому он может обратиться, у кого какой имеется положительный опыт. Такое положение вещей будет сохраняться до тех пор, пока в профессиональной среде не будет достаточно полной и открытой информации о том, кто и что может делать на рынке.

- В такой ситуации роль Российского совета торговых центров чрезвычайно важна. В чем вы видите задачу своей организации?
- Активно наша организация работает чуть более двух лет, до недавнего времени мы наращивали определенную критическую массу, набирались опыта. Сегодня мы поддерживаем диалог между девелоперами и ритейлерами, изучаем их проблемы и предлагаем варианты решения. Важно, что функция Совета не ограничивается лишь проведением семинаров, конференцией. Мы стремимся к тому, чтобы каждый участник рынка осознал себя участником общего процесса, в то же время профессиональные советы и контакты в настоящих условиях очень много значат. Кроме того, мы постоянно проводим мониторинг рынка. Сегодня практически ни у кого нет полной информации, какие объекты появятся хотя бы в ближайшие год-два. Нет полной информации о компаниях-подрядчиках по всем вопросам создания торговых центров. Особенно сильно информационный вакуум ощущается, конечно, в регионах. Есть неполные данные у наших уважаемых международных консалтинговых структур, есть информация у сетевых девелоперов, которые строят несколько объектов и имеют собственный маркетинг, но в совокупности они не знают больше половины того, что происходит на самом деле. Одна из задач РСТЦ - сделать рынок максимально прозрачным, с этой целью в скором времени мы начнем выпускать каталог торговых центров России.
Кроме того, мы осознаем, что ни государственные органы, например, Министерство экономики, в компетенции которого находится наша отрасль, ни региональные власти, включая московское правительство, на современном этапе не будут разрабатывать ни нормативы, ни понятийный аппарат, не будут обобщать информацию с тем, чтобы понять истинное состояние дел в крупной коммерческой недвижимости. Им пока хватает совершенно других дел. Соответственно, осознать себя единой отраслью, выявить истинные проблемы, разработать и внедрить общие, понятные всем «правила игры» - задача профессиональной ассоциации.

- Лоббирует ли РСТЦ интересы своих членов в правительственных органах?
- Я бы так не сказал. Безусловно, если представители правительственных структур при разработке тех или иных программ сталкиваются с вопросами, на которые мы может дать квалифицированный ответ, мы с удовольствием это делаем. Не буду скрывать, потребность в информации у муниципальных органов высокая. Так, мы постоянно сотрудничаем с Департаментом потребительского рынка и услуг правительства Москвы, мэрией Екатеринбурга, другими субъектами Федерации. Но в качестве лоббистов конкретных решений и программ мы себя не видим. Повторюсь, мы в основном выступаем как создатели цивилизованного рабочего поля. В ежедневной практике девелопера и ритейлера существует целый спектр пока не решенных проблем. Например, вопросы, связанные с парковкой, пожарными нормативами. Нередко возникают конфликтные ситуации на стыке переоборудования помещений, то есть девелопер сдал помещение, арендатор его переоборудовал под свои нужды, а потом начинают выяснять, кто и за что будет отвечать перед государственными органами. Эти проблемы являются общими для всех девелоперов и ритейлеров, и наша задача – найти пути их решения.

- А насколько охотно участники рынка делятся своими проблемами?
- У некоторых крупных компаний, таких, например, как IKEA, за десятилетия существования наработан определенный опыт. И этот опыт говорит о том, что во многих случаях общие проблемы легче решать сообща, поэтому они более открыты по отношению ко всем остальным. Вообще надо понимать, что девелоперы в отличие от ритейлеров не столь сильно конкурируют между собой (разве что на макроуровне), поскольку они «привязаны» к конкретным участкам.

- Допустим, девелопер обратился в Совет со своей проблемой. Что происходит далее?
- В первую очередь аккумулируются знания, мы выясняем, сталкивались ли другие члены РСТЦ с подобными трудностями. Потом, если это необходимо, создается рабочая группа (если нужно – будем привлекать представителей муниципалитетов), и вопрос цивилизованно решается. Зачастую проблемы не связаны с взаимоотношениями с властями. В большинстве случаев достаточно построить и обсудить структуру будущего проекта, привлекать действительно профессиональных подрядчиков на каждом из этапов, правильно ставить им задачи и принимать работу. Благодаря тому, что у нас информации достаточно, такую помощь мы можем оказывать уже сейчас. Пока в ограниченных объемах – это вопрос организации на перспективу.

- Как вы считаете, захотят ли российские девелоперы в ближайшем будущем консолидировать свои усилия?
- Безусловно. Когда отечественные девелоперы станут сетевыми, они будут рассматривать свои компании как корпорации со всеми вытекающими последствиями. То есть они перестанут воспринимать себя как частных лиц, они будут мыслить корпоративно. Это очень важно. Выход к большей публичности обусловлен необходимостью решать вопросы сообща, а это как раз и происходит, когда девелопер переходит от одного проекта к нескольким. Хочу привести пример, на мой взгляд, очень показательный. Сегодня на рынке работает девелоперская компания «Гарант-Инвест» – это очень серьезная организация, которая идет по западному пути, цивилизованно развивая свой бизнес шаг за шагом. Так вот, эта компания стала более открыта и заинтересована в совместном диалоге, сразу, как только, закончив один объект, они перешли к следующим.

- Давайте поговорим о конкуренции между торговыми центрами.
- В Москве конкурентная ситуация интересная и неоднозначная. С одной стороны, торговых мест в столице пока не хватает, но в то же время неудачные объекты, например, торговые центры, построенные далеко от основных магистралей или не имеющие «критической массы» действительно интересных арендаторов, сегодня не интересны ни торговым сетям, ни потребителям. Пока западные компании не спешат заходить на российский рынок, потому что привнести стандарты подобного уровня можно всегда, даже при жесткой конкурентной обстановке. На данном этапе они в фоновом режиме изучают российский рынок. Однако уже через четыре-пять лет в России появятся центры, построенные иностранными девелоперами. Эти объекты будут ориентированы на большое количество посетителей и, безусловно, отвлекут потребителей от российских объектов. Я даже могу предположить, что первое время они будут перегружены, так как западные девелоперы имеют опыт не только качественной организации объектов подобного уровня, но и крепкие связи с сетевыми операторами, которые придут сюда вместе с ними. Поэтому рынок российского ритейла через несколько лет также будет сильно меняться, не в последнюю очередь из-за экспансии иностранных сетевиков в торговых центрах.

- Значит, мы сдадимся без боя?
- Конечно, нет. Зарубежные компании уже не смогут без усилий завоевать российский рынок. Им придется конкурировать с российскими девелоперами и ритейлерами. Более того, успех «иностранных» объектов в России, на мой взгляд, может обеспечить лишь грамотная кадровая политика. Как известно, западные компании обладают отлаженными схемами, хорошими школами, но они не знают специфики российского рынка изнутри. Поэтому наиболее перспективной для иностранных девелоперов является комбинация, при которой управляющим проекта будет сотрудник компании, а его заместителем – российский специалист.

- Какие еще перемены ожидают участников рынка торговых помещений в ближайшие пять лет?
- Через пять лет многие владельцы единичных торговых центров поймут, что они не конкурентоспособны, поэтому они будут уходить с этого рынка. Их объекты будут продаваться или перепрофилироваться. Кстати, уже сегодня развивается довольно сильный вторичный рынок, просто о нем не говорят публично. Сильные российские и западные компании станут сетевыми девелоперами. Стратегия и главное управление сетевых объектов будут сконцентрированы в центральном офисе, за счет чего, на мой взгляд, повысится общий профессионализм. Появится стройная инфраструктура рынка с более четкими и понятными схемами. В итоге все преобразования должны привести к тому, что наши торговые объекты станут действительно интересны западным инвестиционным фондам. Это один из основных показателей качества рынка коммерческой недвижимости. Когда мы увидим, что российские торговые центры с удовольствием приобретают западные инвестиционные фонды, перед которыми стоит задача сохранять и приумножать деньги американских, английских, немецких пенсионеров – значит, наша отрасль в порядке.