Подводные камни «зеленого» строительства

Желание занимать и эксплуатировать здания, «дружелюбные» по отношению к окружающей среде, вполне понятно и похвально, к тому же подкреплено экономическими соображениями. Энергосберегающие технологии и практика повторного использования материалов могут обеспечить значительную экономию средств в коммерческих зданиях. Многие крупные корпорации под нажимом общественности вынуждены планировать применение «зеленых» технологий в своих будущих офисах, и привлекаемые ими брокеры часто получают неблагодарное задание раздобыть «зеленое» офисное помещение в весьма неэкологичных деловых районах мегаполиса.

Был разработан целый ряд международных стандартов, призванных помочь арендаторам оценить «экологичность» рассматриваемых зданий. Наиболее распространенные из них – BREEAM и LEED – состоят из набора критериев, оценивающих все аспекты экологической устойчивости здания. Хотя эти стандарты приняты пока не повсеместно, они пользуются более стабильным доверием во всем мире, чем существующие классификации офисных зданий по классам А, В, С и т. д., которые оставляют широкие просторы для различных толкований.

Поскольку стандарты экологического строительства получили международное признание, соответствующие технологии быстро развиваются, чтобы соответствовать им. Это, например, относится к базовым компонентам здания, таким как параметры остекления и изоляции здания. Эволюционируют инженерное оборудование зданий и системы контроля этого оборудования. И наконец – но это не менее важно – все большее внимание уделяется параметрам энергопотребления и оборудованию, позволяющему снизить энергозатраты здания.

Однако с развитием концепции Green building становится все более очевидно (и исследования это подтверждают), что экономия энергии и финансов, достигаемая технологиями «зеленого» строительства, не сможет окупить потери и отрицательное влияние на окружающую среду, вызванные сносом старого здания для строительства нового. Чтобы понять это утверждение, необходимо ввести и разъяснить такой термин, как «заключенная энергия» здания. Назовем так энергию, складывающуюся из энергии, затраченной на производство материалов, из которых построено здание, и энергии, потраченной на его строительство. Чтобы получить конечное значение, нужно оценить размеры и тип здания, год постройки, использованные материалы и методы строительства. Но ответ не лежит на поверхности. Например, в 70-х годах, когда имели место несколько нефтяных кризисов, строительный процесс пополнился энергоэффективными методиками, которые должны были снизить заключенную энергию. Аналогично происходило с развитием строительных технологий и материалов, когда некоторые (например, асбест) были объявлены вне закона, заключенная энергия для различных зданий значительно варьировалась. Поэтому важно оценить этот показатель с учетом всех факторов. Удобный, хотя и приблизительный калькулятор заключенной энергии помещен на портале www. thegreenestbuilding.org. Здравый взгляд на цифры приводит нас к мысли, что снос старого, неэффективного здания и замена его на новое, пусть и насыщенное всеми возможными новейшими «зелеными» технологиями может оказаться решением, крайне недружественным и даже деструктивным по отношению к окружающей среде.

Для здания площадью 9–10 тыс. кв. м (100 тыс. кв. футов), построенного в начале 70-х годов, заключенная энергия составляет около 173,03 млн гигаджоулей (164 млн MBTU). Для сноса этого здания, по примерным расчетам, понадобится около 760 тыс. гигаджоулей (720 тыс. MBTU). Итого для расчистки участка для нового строительства придется затратить около 173,8 млн гигаджоулей, даже при условии использования при сносе самых передовых «зеленых» технологий. Эта цифра эквивалентна 5,3 млн литров топлива – количеству, достаточному для того, чтобы совершить более тысячи кругосветных путешествий на среднем легковом автомобиле. Энергии, необходимой для простого освобождения места для строительства небольшого коммерческого здания площадью 5 тыс. кв. м, хватит автомобилю со среднегодовым пробегом в 20 тыс. миль на 365 лет. И это еще до символичной закладки первого камня нового здания. Итак, чтобы энергосберегающее здание, построенное на месте снесенного, действительно начало сохранять энергию, должно пройти много десятилетий. В реальности такое здание никогда не достигнет точки энергетической безубыточности, будучи само снесено задолго до этого момента. Современные административные здания спроектированы с конкретной целью – для функционирования в качестве офисов. Возможности изменения первоначальной функции современного офисного центра (под современным мы понимаем здание, построенное после 1970 года) весьма ограниченны. Глубина этажей, траектории движения обитателей, центрально-ориентированные планы, высота потолков, инженерные системы всегда соответствуют текущей функции здания и никакой другой. Когда нужды изменятся, здание, вместо того чтобы адаптироваться к новым условиям, скорее всего, окажется неиспользуемым или частично используемым, а затем будет снесено. Срок жизни офисных зданий, построенных после 70-х годов, в Западной Европе в среднем не превышает 40 лет, а для Москвы, с учетом местных особенностей и строительных методов, и того меньше – в большинстве случаев не более 20 лет. С учетом энергозатрат и количества загрязнений при сносе и новом строительстве замена старого здания новым, пусть самым высокотехнологичным и энергоэффективным – не что иное, как катастрофическая растрата ресурсов и огромный ущерб для окружающей среды. Даже при самых оптимистичных прогнозах возможностей энергосбережения новейшими техническими средствами минимальный срок возврата энергии, затраченной на редевелопмент, составляет 65 лет, а серьезные исследователи из Davis Langdon (компания занимается строительным консалтингом) склоняются к сроку в 290 лет. Город Манчестер в северной Англии активно застраивался во времена правления королевы Виктории с упором на текстильную промышленность, которая тогда бурно развивалась. Несмотря на то что текстильное производство перед Второй мировой войной практически умерло, очень многие из старых промышленных зданий все еще существуют, переживая сегодня четвертую или пятую реинкарнацию. Будучи построенными как цеха для прядильного и ткацкого производств, позже они были адаптированы для других видов промышленности, затем использовались как склады, а теперь во многих случаях превратились в элитные апартаменты. Представьте аналогичные постройки, возведенные после 70-х годов, и вам станет ясно, насколько временным и неустойчивым по отношению к окружающей среде является наш сегодняшний городской пейзаж... Лучший путь повысить долгосрочную эффективность новых зданий (не считая поиска лучшего применения для существующих строений) – это проектировать «вечные» здания. Нужно постараться вложить в проекты гибкость и адаптируемость, которая позволит им соответствовать потребностям общества в далеком будущем, как это делали застройщики викторианской Англии. Конечно, будет непросто убедить современных девелоперов перенять ценности девелоперов викторианской эпохи. К тому же финансовая структура современного строительства такова, что продолжительность жизни девелоперского проекта практически не добавляет ему ценности. Вот когда должно вмешаться правительство, введя, например, схему налогообложения, предусматривающую ощутимые налоговые обременения в случае сноса здания, и снижение налогов на недвижимость до нуля через, скажем, 75–100 лет функционирования здания. Мы вовсе не считаем, что все современные технологии и методы повышения экологической устойчивости процесса строительства лишены смысла. Наша цель – показать, что замена старого здания новым является разрушительной для окружающей среды. А значит, современные проектировщики, допускающие строительство неадаптируемых зданий с единственной возможной функцией, неосоз нанно вносят вклад в разрушение экологии, несмотря на их противоположное стремление. При этом использование «зеленых» технологий для строительства на пустых участках или для повышения экологических характеристик существующих зданий вполне оправданно и выигрышно как с экологической, так и с финансовой точки зрения.

Марк Смит, управляющий директор Sunbury Heights Group, Франсуа Ролир, управляющий директор RBTT